房貸的還款方式有幾種
房貸的還款方式有幾種
房貸的還款方式有幾種：等額本金還款法、等額本息還款法、按期付息還本、一次還本付息法、轉(zhuǎn)按揭、寬限期還款法、雙-周供、存抵貸法、公積金轉(zhuǎn)帳還貸等等。
房貸的還款方式有幾種
一、等額本金還款法
即貸款人將按揭貸款的本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。
計(jì)算公式：每月還款額=貸款本金÷貸款期月數(shù)+(本金-已歸還本金累計(jì)額)×月利率
其中：累計(jì)已還款本金=貸款本金/總還款月數(shù)乘已還款月數(shù)
優(yōu)點(diǎn)：隨著還款次數(shù)的增多，還款壓力會(huì)越來(lái)越小，并且總的利息支出較低。
缺點(diǎn)：前期月供較高，還款壓力很大。
適用人群：這種方式適合目前收入高，但預(yù)計(jì)將來(lái)收入會(huì)減少的人群，收入高的中年以上人群比較適合選擇這種方法。
二、等額本息還款法
等額本息還款法指借款人把按揭貸款的金額和利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每月之中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。
計(jì)算公式：每月還款額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)—1]
優(yōu)點(diǎn)：操作簡(jiǎn)單，每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)方便安排收支。
缺點(diǎn)：由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息較高。
適用人群：適用于大多數(shù)借款人，尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大的家庭，也可以選擇這種方法。
三、按期付息還本
按期付息還本是指借款人通過(guò)和銀行協(xié)商，為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上，就是借款人按照不同財(cái)務(wù)狀況，把每個(gè)月要還的錢湊成幾個(gè)月一起還。
優(yōu)點(diǎn)：還款比較靈活，適當(dāng)緩解還款壓力
缺點(diǎn)：若長(zhǎng)時(shí)間收入處于低迷時(shí)期，可能導(dǎo)致無(wú)法還貸的現(xiàn)象。
適用人群：按期付息還本方式適用于收入不穩(wěn)定人群，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)工商業(yè)者。目前很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人也有選擇按期付息還本方式的傾向。
四、一次還本付息法
一次還本付息法，又稱到期一次還本付息法，是指借款人在貸款期內(nèi)不是按照月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息，這種方法只適合短期借貸。
計(jì)算公式：到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率(%)](貸款期為一年)
到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)
其中：月利率=年利率÷12
優(yōu)點(diǎn)：對(duì)于小企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，這種方式可以減輕還款壓力。
缺點(diǎn)：這種方法容易使貸款人缺少還款強(qiáng)迫外力，除非貸款人有比較好的自我安排能力，否則慎用這種方法。
適用人群：這種方法一般適用于期限在一年以內(nèi)的貸款客戶，通常是有價(jià)單證(如：銀行存單、國(guó)債等)質(zhì)押貸款。
五、轉(zhuǎn)按揭
“轉(zhuǎn)按揭”就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。
因住房出售申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，貸款額度最高不得超過(guò)該房屋交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)值(以較小者為準(zhǔn))的70%，商用房最高不超過(guò)50%;因房屋贈(zèng)與、繼承等原因申請(qǐng)轉(zhuǎn)按的，轉(zhuǎn)按貸款額度不得超過(guò)原貸款余額。
六、寬限期還款法
寬限期還款法是在等額本金還款法的基礎(chǔ)上衍生的一種還款方式。即在貸款合同約定的還款周期(按月/季/年)內(nèi)(最后一期除外)增加還款寬限期，借款人在寬限期內(nèi)歸還每期還款額的，視同正常還款，不計(jì)收寬限期罰息;超過(guò)寬限期還款的，將按實(shí)際違約天數(shù)(含寬限期天數(shù))計(jì)收罰息。
優(yōu)點(diǎn)：減輕支付首期款后的還款壓力
缺點(diǎn)：這種方式如果延長(zhǎng)還款年限，總利息也會(huì)相應(yīng)增加
適用人群：此種方法主要是解決一些客戶臨時(shí)出差或遇特殊情況而出現(xiàn)的非惡意臨時(shí)欠款問(wèn)題，通常銀行會(huì)對(duì)他們的優(yōu)質(zhì)客戶給予此種配套優(yōu)惠方案。
七、雙-周供
所謂貸款“雙-周供”，是指?jìng)€(gè)人按揭貸款由傳統(tǒng)的每月還款一次改為每?jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來(lái)月供的一半。
優(yōu)點(diǎn)：借款人的還款總額獲得了有效的減少，還款周期得以明顯的縮短，客戶在還款期內(nèi)能省下不少利息。
缺點(diǎn)：雙-周供對(duì)于資金安排的要求將大大高于月供，忘記或者不夠還款的可能高于月供，而雙-周供的罰息還要比一般的要高。
適用人群：適合工資發(fā)放時(shí)間錯(cuò)開(kāi)的雙職工家庭，以及一些從事零售、網(wǎng)上交易等現(xiàn)金流比較均衡的經(jīng)營(yíng)者，可以大大提高資金的利用率。
八、存抵貸法
“存抵貸”是為滿足那些經(jīng)常有余錢以備不時(shí)之需的客戶而設(shè)計(jì)的。購(gòu)房者只需將活期存款賬戶與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來(lái)，并將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，超過(guò)一定數(shù)額(各銀行標(biāo)準(zhǔn)不同)后銀行會(huì)按比例將其視作提前還貸，節(jié)省的利息作為理財(cái)收益返還給客戶。
優(yōu)點(diǎn)：緩解還貸壓力，同時(shí)保證資金的流動(dòng)性。
缺點(diǎn)：存款收益與股票、債券等相比略低。
適用人群：計(jì)劃持有房產(chǎn)期限較短或有提前還貸計(jì)劃，有較強(qiáng)融資需要，資信良好的借款人。
九、公積金轉(zhuǎn)帳還貸
在申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長(zhǎng)貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。
優(yōu)點(diǎn)：在享受低利率好處的同時(shí)，最大程度地降低每月公積金的還款額
適用人群：有住房公積金的人群
個(gè)稅專項(xiàng)扣除房貸的扣除標(biāo)準(zhǔn)
1、每月1000元定額扣除
納稅人如果沒(méi)有結(jié)婚，且符合房貸利息扣除個(gè)稅的標(biāo)準(zhǔn)，那么就可以按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，當(dāng)然扣除的時(shí)間需要在房貸有效期內(nèi)，如果客戶結(jié)清了房貸，就不能繼續(xù)使用房貸來(lái)抵扣個(gè)稅。
2、夫妻雙方選一方全額扣除
如果客戶已經(jīng)結(jié)婚，那么在用房貸利息抵扣個(gè)稅的時(shí)候，可以經(jīng)過(guò)夫妻雙方約定，選擇一方按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全額扣除，在客戶選定好扣除方式以后，在一個(gè)納稅年度里面不能再出現(xiàn)變更，所以需要夫妻雙方仔細(xì)地考慮清楚，選擇最合適的一方來(lái)抵扣個(gè)稅。
3、夫妻雙方分別扣除50%
對(duì)于已婚的客戶來(lái)說(shuō)，除了可以選擇一方按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)全額扣除以外，還可以選擇夫妻雙方分別按扣除標(biāo)準(zhǔn)的50%來(lái)扣除，即每人每月扣除500元，同樣客戶選擇分別扣除以后，在同一個(gè)納稅年度里面，扣除的方式不得再次出現(xiàn)變更。
4、扣除期限不超過(guò)240個(gè)月
房貸利息抵扣個(gè)稅的標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，也有扣除期限的限制，根據(jù)相關(guān)的要求來(lái)看，用房貸利息扣除個(gè)稅，最長(zhǎng)不得超過(guò)240個(gè)月，如果客戶申請(qǐng)房貸的時(shí)間超過(guò)了240個(gè)月，那么超過(guò)抵扣標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間就不能再享受抵扣服務(wù)。
有一些客戶的房貸利息每月不足1000元，擔(dān)心自己不能用房貸利息抵扣個(gè)稅，其實(shí)這種情況完全不用擔(dān)心，根據(jù)相關(guān)的要求來(lái)看，房貸利息抵扣個(gè)稅是定額扣除，不管客戶的房貸利息有沒(méi)有1000元，都會(huì)按照1000/月的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。