資產(chǎn)評(píng)估成本法案例3個(gè)
資產(chǎn)評(píng)估在所有評(píng)估工作中的地位已經(jīng)越來(lái)越重要。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估成本法案例，給大家作為參考，歡迎閱讀!
資產(chǎn)評(píng)估成本法案例篇1：
一、資產(chǎn)評(píng)估的理論框架
(一)資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。
(二)資產(chǎn)評(píng)估的基本理念1.資產(chǎn)評(píng)估對(duì)額定產(chǎn)權(quán)的評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估需要按公認(rèn)的產(chǎn)權(quán)界定原則對(duì)資產(chǎn)占有單位提交的資產(chǎn)清單進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證及對(duì)資產(chǎn)的實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件如房產(chǎn)證、車輛行駛證;重大設(shè)備購(gòu)買發(fā)票及驗(yàn)收入庫(kù)單等。
(1)產(chǎn)權(quán)界定決定資產(chǎn)評(píng)估的范圍有些流動(dòng)資產(chǎn)雖然在評(píng)估時(shí)為企業(yè)占有，甚至已列入企業(yè)報(bào)表的資產(chǎn)項(xiàng)目，但若其所有權(quán)并不屬于企業(yè)，便不應(yīng)予以評(píng)估。如：承接代客加工業(yè)務(wù)時(shí)，客方交來(lái)的材料;外單位委托本企業(yè)代銷、寄銷、代管或寄存本企業(yè)的材料、商品等;借入材料、包裝物、商品等。
(2)產(chǎn)權(quán)交易類型決定資產(chǎn)評(píng)估方法例如資產(chǎn)的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的價(jià)格標(biāo)推是收益現(xiàn)值，評(píng)估的基本方法是收益現(xiàn)值法;資產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)適用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是清算價(jià)格，評(píng)估的基本方法是清算價(jià)格法。
(3)產(chǎn)權(quán)界定說(shuō)明提示了評(píng)估結(jié)論的風(fēng)險(xiǎn)使用證尚在辦理之中，根據(jù)委托雙方達(dá)成的意向，北方航空將承擔(dān)辦理取得土地使用權(quán)證的工作，根據(jù)委托方的要求，評(píng)估人員按照完整產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估2.不同的評(píng)估目的決定資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型和不同的評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估的目的即是說(shuō)明為什么要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估、評(píng)估結(jié)果是為何種資產(chǎn)業(yè)務(wù)服務(wù)。它是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，在較大程度上決定了資產(chǎn)價(jià)值類型的采用，并在一定程度上制約著評(píng)估途徑和方法的選擇。A、資產(chǎn)保全——重置成本——重置成本法，B、資產(chǎn)納稅——市場(chǎng)價(jià)值——市場(chǎng)法C、產(chǎn)權(quán)交易——市場(chǎng)價(jià)值——市場(chǎng)法D、投資評(píng)價(jià)——收益現(xiàn)值——收益現(xiàn)值法E、資產(chǎn)抵押——清算價(jià)值——清算價(jià)格法F、破產(chǎn)清算——清算價(jià)值——清算價(jià)格法(三)資產(chǎn)評(píng)估的三個(gè)主要方法及適用前提與適用范圍1.成本法(1)含義和計(jì)算公式成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法?；竟娇杀硎鰹椋罕辉u(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值(2)運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的步驟：A確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本;重置核算法重置核算法是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來(lái)估算重置成本的一種方法。
重置成本=直接成本+間接成本b物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過(guò)現(xiàn)時(shí)物價(jià)指數(shù)確定其重置成本。資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)或者為：資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×(1±物價(jià)變動(dòng)指數(shù))c功能價(jià)值法功能價(jià)值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量B確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限;C估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值;C計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。
(3)適用前提
A應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性和可比性;
B形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的，而且耗費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平;C被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性;
D被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。
(4)適用范圍成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說(shuō)，對(duì)于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項(xiàng)資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對(duì)于那些不易計(jì)算未來(lái)收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評(píng)估。
2.收益法(1)含義和計(jì)算公式收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；颈硎鍪綖椋篈當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的條件下，即采用通常的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法(DCF法)。B當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限的條件下：評(píng)估值V=A/r。式中：A為平均年收益額;r為本金化率。
(2)適用前提A被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量，要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系;B資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量;
C被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。
(3)適用范圍收益法，一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無(wú)法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。
3.市場(chǎng)法(1)含義和計(jì)算公式市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。計(jì)算途徑：應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估可分三個(gè)步驟：市場(chǎng)調(diào)查，選擇于那些不易計(jì)算未來(lái)收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可用此法進(jìn)行評(píng)估。2.收益法(1)含義和計(jì)算公式收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；颈硎鍪綖椋篈當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益期有限的條件下，即采用通常的貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法(DCF法)。B當(dāng)資產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限的條件下：評(píng)估值V=A/r。式中：A為平均年收益額;r為本金化率。
(2)適用前提
A被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量，要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系;B資產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。
C被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。
(3)適用范圍收益法，一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無(wú)法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。
3.市場(chǎng)法(1)含義和計(jì)算公式市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
計(jì)算途徑：應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估可分三個(gè)步驟：市場(chǎng)調(diào)查，選擇參照物;因素比較，調(diào)整差異;綜合定價(jià)。A直接法直接法是指在市場(chǎng)上能找到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，并依其現(xiàn)行價(jià)格直接作為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的一種方法。
B市價(jià)類比法市價(jià)類比法是指評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，在公開(kāi)市場(chǎng)上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開(kāi)市場(chǎng)上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價(jià)格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其基本計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格+Σ評(píng)估對(duì)象比參照物優(yōu)異的價(jià)格差額-Σ參照物比評(píng)估對(duì)象優(yōu)異的價(jià)格差額或者為：評(píng)估價(jià)格=參照物價(jià)格×(1±調(diào)整系數(shù))不同的資產(chǎn)所調(diào)整的系數(shù)是根據(jù)調(diào)整的因素而定的。
(2)適用前提
a.需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng);b.公開(kāi)市場(chǎng)上存在在功能、面臨的市場(chǎng)條件上與被評(píng)估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交易活動(dòng)(參照物)，且參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不長(zhǎng);c.參照物的基本數(shù)量至少為3，參照物成產(chǎn)成交價(jià)格必須真實(shí)，參照物成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果，參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間大體可替代。
(3)適用范圍市場(chǎng)法，只適用于以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。只要滿足市場(chǎng)法的3個(gè)前提條件就可以運(yùn)用市場(chǎng)法。但下列情況不宜采用市場(chǎng)法：1)因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開(kāi)市場(chǎng)出售，以致沒(méi)有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn)，如專用機(jī)器設(shè)備，或無(wú)法重置的特殊設(shè)備都不宜采用市場(chǎng)法;2)對(duì)于大多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點(diǎn)，所以其交易價(jià)格資料往往不對(duì)外公開(kāi)，評(píng)估人員無(wú)法收集其價(jià)格資料，因此不宜采用市場(chǎng)法。
二、具體的案例分析——房地長(zhǎng)評(píng)估市場(chǎng)法(一)案例材料某房地產(chǎn)公司于1998年2月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2000年2月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4500元。該大樓總建筑面積為6000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯?xiě)字樓的租金一般為每天每平方米3元，空置率為15%，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的4%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的2%，房產(chǎn)稅為租金收入的15%，其他稅為租金收入的8%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.5%，資本化率確定為9%，試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在2003年2月的價(jià)格。
(二)具體分析本題將使用收益法進(jìn)行案例分析，具體情況如下：1.估算年有效毛收入年有效毛收入=3*365*6000*(1-15%)=5584500(元)2.估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用年管理費(fèi)=5584500*4%=223380(元)年維修費(fèi)=4500*6000*2%=540000(元)年保險(xiǎn)費(fèi)=4500*6000*0.5%=135000(元)年稅金=5584500*(15%+8%)=1284435(元)年?duì)I運(yùn)費(fèi)用=223380+540000+135000+1284435=2182815(元)3.估算凈收益年凈收益=年有效毛收入-年?duì)I運(yùn)費(fèi)用=5584500-2182815=3401685(元)4.計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為30年，則：房地產(chǎn)價(jià)格=(3401685/9%)*【1-1/(1+9%)^30】=34947734.85(元)5.評(píng)估結(jié)果
經(jīng)評(píng)估，該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在2003年2月的價(jià)格為34947734.85元，單價(jià)為每平方米6934.55元。
資產(chǎn)評(píng)估成本法案例篇2：
某企業(yè)擁有一項(xiàng)地產(chǎn)，未來(lái)第一年的純收益(現(xiàn)金流量)為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益會(huì)按2%的遞增比率增加。該地產(chǎn)的折現(xiàn)率為10%，土地使用權(quán)出讓年限為40年，評(píng)估時(shí)已使用5年。要求：(1)什么是收益現(xiàn)值法?其適用的條件是什么?(2)收益額的確定應(yīng)以凈利潤(rùn)還是現(xiàn)金流量為宜?為什么?(3)評(píng)估該地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(4)若該地產(chǎn)可以無(wú)期限永久使用，評(píng)估該地產(chǎn)價(jià)值。(5)若該地產(chǎn)預(yù)計(jì)以各年純收益金按1.5%的比率遞減，其他條件不變，評(píng)估該地產(chǎn)價(jià)值。答：(1)收益現(xiàn)值法：通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。適用條件：①必須是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，具有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)能力并不斷獲利②被評(píng)估資產(chǎn)收益用貨幣金額表示③被評(píng)估資產(chǎn)的影響因素能轉(zhuǎn)化成數(shù)據(jù)并計(jì)算。(2)收益額可以分為凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流量、利潤(rùn)總額等多種指標(biāo)，至于選擇哪一種指標(biāo)作為收益額，應(yīng)根據(jù)所評(píng)估資產(chǎn)的類型、特點(diǎn)及評(píng)估目的來(lái)確定，重要的是準(zhǔn)確反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率保持一致。目前西方評(píng)估界一般以現(xiàn)金流量作為收益額，因?yàn)楝F(xiàn)金流量這個(gè)指標(biāo)科學(xué)地考慮了收益的時(shí)間價(jià)值因素，其計(jì)算的主觀隨意性也較利潤(rùn)這樣的指標(biāo)小，更為客觀。(3)評(píng)估該地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值。
P=35%101%211%2%1020232.21(萬(wàn)元)(4)若該地產(chǎn)可以無(wú)期限永久使用，評(píng)估該地產(chǎn)價(jià)值。
P=)(250%2%1020萬(wàn)元(5)若預(yù)計(jì)該地產(chǎn)各年純收益金按1.5%的比率遞減，其他條件不變，評(píng)估該地產(chǎn)價(jià)值。
P=35%101%5.111%5.1%1020170.27(萬(wàn)元)[案例]某企業(yè)對(duì)其擁有的一臺(tái)車床進(jìn)行評(píng)估。該車床是1991年5月購(gòu)進(jìn)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2001年5月。該車床在正常使用情況下每天使用8小時(shí)，但過(guò)去10年中，實(shí)際平均每天工作7小時(shí)。經(jīng)測(cè)定，該設(shè)備尚可使用5年。經(jīng)調(diào)查，在市場(chǎng)重新購(gòu)置車床價(jià)格為8萬(wàn)元，年產(chǎn)量為10000件。被評(píng)估車床年產(chǎn)量為8000件。要求：(1)什么是重置成本法?有哪些前提條件?(2)復(fù)原重置成本與更新重置成本有何區(qū)別?(3)運(yùn)用功能價(jià)值法計(jì)算該企業(yè)車床的重置成本。(4)計(jì)算該車床的成新率。(提示：先計(jì)算該車床資產(chǎn)利用率，求出已使用年限)(5)用重置成本法計(jì)算該車床的評(píng)估價(jià)值。答：(1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提?重置成本法，是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估算業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從現(xiàn)時(shí)重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。在具體運(yùn)用重置成本法時(shí)，還要求具有以下前提條件：
①被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性。
?、诒辉u(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或可以復(fù)制的，不能再生或復(fù)制的被評(píng)估資產(chǎn)(如土地、礦藏)不適用重置成本法。③被評(píng)估資產(chǎn)必須是隨著時(shí)間的推移，具有貶值特性的資產(chǎn)，否則不能運(yùn)用重置成本法。
?、鼙辉u(píng)估資產(chǎn)具備可利用的歷史資料。(2)復(fù)原重置成本與更新重置成本有何區(qū)別?更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同點(diǎn)在于在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面存在差異。
選擇重置成本時(shí)，在可同時(shí)獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本，在無(wú)更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來(lái)說(shuō)，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此導(dǎo)致的功能性損耗也大。(3)運(yùn)用功能價(jià)值法計(jì)算該企業(yè)車床的重置成本。
被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=(8000÷10000)×80000=64000(元)(4)成新率與會(huì)計(jì)上計(jì)提的固定資產(chǎn)折舊有何不同?新率法，它是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限,可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、資產(chǎn)登記卡片查詢確定。實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。(5)計(jì)算該車床的成新率。
車床的利用率=(10×360×7)÷(10×360×8)×100%=87.5%車床的實(shí)際使用年限=8.75年車床的成新率=5/13.75=36.36%(6)用重置成本法計(jì)算該車床的評(píng)估價(jià)值。該車床的評(píng)估價(jià)值=64000×36.36%=23270.40(元)案例4(1)調(diào)整差額1、年生產(chǎn)能力的差額A.被評(píng)估設(shè)備與參照物Ⅰ的生產(chǎn)能力相比生產(chǎn)能力差額=(7萬(wàn)-6萬(wàn))*30=30(萬(wàn)元)若考慮成新率因素，實(shí)際差額=30萬(wàn)*80%=24萬(wàn)元B.被評(píng)估設(shè)備與參照物Ⅱ的生產(chǎn)能力相比生產(chǎn)能力差額=(7萬(wàn)-8萬(wàn))*30=-30(萬(wàn)元)若考慮成新率因素，實(shí)際差額=-30萬(wàn)*80%=-24萬(wàn)元2、自動(dòng)化程度差額A.勞動(dòng)生產(chǎn)率計(jì)算.參照物Ⅰ勞動(dòng)生產(chǎn)率定額為60000/125=480(臺(tái)/人年).參照物Ⅱ勞動(dòng)生產(chǎn)率定額為80000/160=500(臺(tái)/人年).被評(píng)估設(shè)備勞動(dòng)生產(chǎn)率定額為70000/140=500(臺(tái)/人年)B.自動(dòng)化程度差額被評(píng)估設(shè)備與參照物Ⅰ的差額現(xiàn)值，由于70000/480-140=5.8人，即被評(píng)估設(shè)備比參照物節(jié)約6人，故差額為6*8000*(1-33%)*(P/A，10%,9)=32160*5.759=185209.44(元)(節(jié)約)被評(píng)估設(shè)備與參照物Ⅱ的差額現(xiàn)值，由于被評(píng)估設(shè)備與參照物Ⅱ勞動(dòng)生產(chǎn)率相同，所需人數(shù)相同，故不存在差額。3、價(jià)格變動(dòng)因素調(diào)整被評(píng)估設(shè)備與參照物Ⅰ相比，相差4個(gè)月，價(jià)格指數(shù)上升2%(0.5%*4)，其差額為100萬(wàn)*2%=2(萬(wàn)元)被評(píng)估設(shè)備與參照物Ⅱ相比，相差10個(gè)月，價(jià)格指數(shù)上升5%(0.5%*10)，其差額為250萬(wàn)*5%=12.5(萬(wàn)元)(2)評(píng)估價(jià)值的計(jì)算a)與參照物Ⅰ相比,分析調(diào)整差額的初步評(píng)估結(jié)果為由評(píng)估值=1000000+240000+185209.44+20000=1445209.44(元)b)與參照物Ⅱ相比,分析調(diào)整差額的初步評(píng)估結(jié)果為評(píng)估值=2500000-240000+125000=2385000(元)c)加權(quán)平均評(píng)估價(jià)值=1445209.44*60%+2385000*40%=1821125.66(元)(3)對(duì)外投資企業(yè)會(huì)計(jì)分錄借：長(zhǎng)期股權(quán)投資10000000累計(jì)折舊8000000貸：固定資產(chǎn)18000000接受投資企業(yè)會(huì)計(jì)分錄借：固定資產(chǎn)1821125.66貸：實(shí)收資本1821125.66例4：某房地產(chǎn)公司于1994年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)耐用年限為55年，殘值率為2%。1998年該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米。在出租期間，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元，另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓?xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米60元。
空置率為止10%，每年需支付管理費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、土地使用稅及房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等出租費(fèi)用為93260元，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%，試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗土地1998年11月的土價(jià)格。1、確定評(píng)估方法：該宗房地有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益：總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益=60×12×900×(1-10%)=583200(元)3、計(jì)算總費(fèi)用.年總費(fèi)用已知為93260元年房地產(chǎn)純收益=年總收益-年總費(fèi)用=583200-93260=489940(元)4計(jì)算房屋純收益：(1)年折舊費(fèi)本應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，這樣，永恒的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本舉例中，房地使用可使用的年期為50-2=48(年)，假定不計(jì)殘值，視為土地使用權(quán)年限屆滿，由政府元償收回。年折舊費(fèi)=(2500×900)/48=46875(元)(2)房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限=2500×900-46875×2=2156250(元)(3)計(jì)算房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=2156250×8%=172500(元)5、計(jì)算土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋資本年純收益=489940-172500=317440(元)6、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格：土地使用權(quán)在1998年11月的剩余使用年期為50-4=46(年)v=317440*1%*[1-1\(1+7%)46]=4333062.4(元)6、評(píng)估結(jié)果.本宗土地在1998年11月的使用權(quán)價(jià)格為32792.80元，單價(jià)為每平方米6558.56元某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為45000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用(含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅)為每畝10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為2年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的30%，第二年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的70%.開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?0%，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該土地的價(jià)值。
1.土地取得費(fèi)為10萬(wàn)元/畝，即150元/平方米。2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為2億元/平方公里，即200元/平方米。3.投資利息第一年投入的年限為1.5年，第二年投入的年限為0.5年。土地取得費(fèi)利息=150*(1+6%)^2-150=18.54(元/m^2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=200*30%*[(1+6%)^1.5-1]+200*70%*[(1+6%)^0.5-1]=9.62(元/m^2)4.投資利潤(rùn)為(150+200)×10%=35元/平方米。5計(jì)算土地使用價(jià)格=(150+200+18.54+9.62+35)*(1+20%)=495.79元/平米。該宗地單價(jià)為495.79，總價(jià)為22310550元。會(huì)計(jì)處理：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資1000萬(wàn)貸：無(wú)形資產(chǎn)1000萬(wàn)
資產(chǎn)評(píng)估成本法案例篇3：
資產(chǎn)評(píng)估案例分析;問(wèn)聞金融七班js0947731;一.方法介紹;(1)成本法;1)適用范圍;①可復(fù)制、可再生、可重新建造和購(gòu)買的，具有有形損;②可重建、可購(gòu)置的整體資產(chǎn);2)適用前提;①購(gòu)買者對(duì)擬行交易的評(píng)估對(duì)象，不改變?cè)瓉?lái)用途;②評(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能效用必須與;③評(píng)估對(duì)象必須是可以再生的，可以復(fù)制的，不能再生;④評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移
資產(chǎn)評(píng)估案例分析
一.方法介紹
(1)成本法
1)適用范圍
?、倏蓮?fù)制、可再生、可重新建造和購(gòu)買的，具有有形損耗和無(wú)形損耗特性的單項(xiàng)資產(chǎn)。例如：房屋建筑物、各種機(jī)器設(shè)備，以及具有陳舊貶值性的技術(shù)專利、版權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。
?、诳芍亟ā⒖少?gòu)置的整體資產(chǎn)。例如：賓館、劇院、企業(yè)、車間等。但是，與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評(píng)估。
2)適用前提
?、儋?gòu)買者對(duì)擬行交易的評(píng)估對(duì)象，不改變?cè)瓉?lái)用途。
②評(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能效用必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性。
③評(píng)估對(duì)象必須是可以再生的，可以復(fù)制的，不能再生、復(fù)制的評(píng)估對(duì)象不能采用重置成本法。
?、茉u(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移，具有陳舊貶值性的資產(chǎn)，否則就不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
3)評(píng)估公式
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
(2)收益法
1)適用范圍
?、僖话氵m用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來(lái)收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無(wú)法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。
?、趩为?dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)。
2)適用前提
?、俦辉u(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。要求被評(píng)估資產(chǎn)與其經(jīng)營(yíng)收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。
?、谫Y產(chǎn)的擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣計(jì)量。
③被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。
3)評(píng)估公式
?、儋Y產(chǎn)未來(lái)收益有限情況下
A、每期收益不等額P??i?1nRii(1?r)nnA1A?B、每期收益等額P??=?iii?1(1?r)i?1(1?r)
?、谫Y產(chǎn)未來(lái)收益無(wú)限期的情況1?1(1?r)nr穩(wěn)定化收益法P?A?
(3)市場(chǎng)比較法
1)適用范圍
①主要適用于單項(xiàng)資產(chǎn)交易價(jià)格的評(píng)估。
②不宜采用市場(chǎng)法的如下：
A、因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開(kāi)市場(chǎng)出售，以致沒(méi)有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn)，如專用機(jī)器設(shè)備，或無(wú)法重置的特殊設(shè)備;
B、對(duì)于大多數(shù)無(wú)形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點(diǎn)，所以其交易價(jià)格資料往往不對(duì)外公開(kāi)，評(píng)估人員無(wú)法收集其價(jià)格資料。
2)適用前提
?、傩枰幸粋€(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。
?、诠_(kāi)市場(chǎng)上存在在功能、面臨的市場(chǎng)條件上與被評(píng)估資產(chǎn)可比的資產(chǎn)及交
易活動(dòng)(參照物)，且參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不長(zhǎng)。參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可比的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。
?、蹍⒄瘴锏幕緮?shù)量至少為3，參照物成產(chǎn)成交價(jià)格必須真實(shí)，參照物成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果，參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間大體可替代。
3)評(píng)估公式
被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=[?]/n(參照物成交價(jià)X各項(xiàng)調(diào)整系數(shù))i?1n
①直接比較法
A、功能價(jià)值法
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力)
B、價(jià)格指數(shù)法
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))
C、成新率價(jià)格法
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率)
D、市價(jià)折扣法
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)
E、成本市價(jià)法
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×(參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本)
F、市盈率乘數(shù)法
資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×參照物市盈率
?、陬惐日{(diào)整法
交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價(jià)×時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)
一.案例分析
(一)介紹案例
估價(jià)對(duì)象是一塊空地，總面積為300平方米。評(píng)估該宗土地于2009年10月1日的買賣價(jià)格。
1、評(píng)估對(duì)象概況
此次委托評(píng)估的是位于xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用途房地產(chǎn)。
(1)估價(jià)對(duì)象的登記和權(quán)屬狀況
根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證及估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：xx有限公司
坐落：xx路xx號(hào)
土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓
土地用途：工業(yè)
地號(hào)：(略)
土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止
土地總面積：300平方米
房屋類型：工廠
未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。
2.買賣實(shí)例資料
本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的A、B、C、D、E五宗土地買賣實(shí)例，均可作為可比實(shí)例。
實(shí)例A的面積為266平方米，成交單價(jià)1200元/平方米，交易日期為2009年4月1日。
實(shí)例B的面積為354平方米，成交單價(jià)1020元/平方米，交易日期為2009年3月1日。
實(shí)例C的面積為300平方米，成交單價(jià)910元/平方米，交易日期為2009年6月1日。
實(shí)例D的面積為257平方米，成交單價(jià)950元/平方米，交易日期為2009年7月1日。
實(shí)例E的面積為276平方米，成交單價(jià)1250元/平方米，交易日期為2009年3月1日。
(二)選擇方法
在估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)和近郊地區(qū)，該類型土地存在較多的交易實(shí)例，所以采用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。
(一)市場(chǎng)比較法具體參數(shù)分析
1、確定交易情況修正系數(shù)
實(shí)例A、E為正常買賣，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正;實(shí)例B、C、D均較正常買賣價(jià)格偏低，其中：實(shí)例B估價(jià)偏低3%，實(shí)例C估價(jià)偏低4%，實(shí)例D估價(jià)偏低5%。各宗可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)如表1所示：
2、確定交易時(shí)間修正系數(shù)
據(jù)調(diào)查，2008年4月1日至2009年10月1日之間，該類型土地的價(jià)格平均每月上漲1%。各宗可比實(shí)例的交易時(shí)間修正系數(shù)如表2所示：
3、確定區(qū)域因素修正系數(shù)
實(shí)例A、C、D與估價(jià)對(duì)象土地處于同一地區(qū)，無(wú)需作區(qū)域因素修正;實(shí)例B、E與估價(jià)對(duì)象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如表3所示：
4、確定個(gè)別因素修正系數(shù)
估價(jià)對(duì)象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其它方面沒(méi)有差異。經(jīng)分析確定個(gè)別因素使得可比實(shí)例土地的價(jià)格均比估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格低2%。所以各宗可比實(shí)例的個(gè)別因素修正系數(shù)如表5所示：
評(píng)估過(guò)程
1.計(jì)算公式如下：
估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格×交易日期調(diào)整指數(shù)×交易情況修正指數(shù)×區(qū)域因素修正指數(shù)×個(gè)別因素修正指數(shù)
2.比較實(shí)例選擇。選擇比較案例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況，應(yīng)符合以下要求：用途相同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價(jià)期日接近、區(qū)域及個(gè)別因素相近。
3.估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格測(cè)算。本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的五個(gè)交易案例作為比較實(shí)例。
(1)因素綜合修正。對(duì)上述因素綜合修正后結(jié)果如表6所示：
素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象土地的評(píng)估單價(jià)，即：
估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=(1298+1320+1132+1184+1264)/5=1240元/平方米
(3)估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)。估價(jià)對(duì)象土地為1996年1月1日出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限為36.86年。通過(guò)以下公式對(duì)估價(jià)對(duì)象土地1-1/(1?r)n進(jìn)行年期修正，計(jì)算年期修正系數(shù)為：y=m1?1/(1?r)式中：y為宗地使用年期修正系數(shù);r為土地折現(xiàn)率，取r=6%;m為土地剩余有效使用年限(36.86年);n為土地法定最高使用年限(工業(yè)用地50年)。
經(jīng)計(jì)算，y=0.93，則估價(jià)對(duì)西安土地評(píng)估單價(jià)=1240×0.93=1153.2元/平方米估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)=1153.2×300=345960元。
本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則和程序，以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，經(jīng)估價(jià)，xx有限公司位于xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)xx路xx號(hào)的房地產(chǎn)(土地面積300平方米，轉(zhuǎn)讓方式獲得土地，工業(yè)用途，開(kāi)發(fā)程度為紅線外“六通一平”)。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年10月1日的評(píng)估價(jià)格為人民幣345960元，大寫(xiě)人民幣叁拾肆萬(wàn)伍仟玖佰陸拾元整。
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資產(chǎn)評(píng)估成本法案例3個(gè)
