債券市場的敵人是誰
債券市場牛市的基礎(chǔ)徹底動(dòng)搖，如果后期發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場有再度下滑的跡象，再去做多債券市場也不遲。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享債券市場的敵人是誰的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
房地產(chǎn)是債券市場的敵人
周一晚華創(chuàng)證券研究所特邀鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)中心專家、我愛我家副總裁就新政做相應(yīng)解讀，同時(shí)房地產(chǎn)、宏觀、債券研究就新政召開電話會(huì)議。紀(jì)要如下：
【鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)中心】
市場交易熱情將會(huì)得到提振，價(jià)格上漲預(yù)期大增
地產(chǎn)新政影響幾何:
1、二套首付成數(shù)放松超預(yù)期，但銀行執(zhí)行或因地制宜
相比于之前業(yè)內(nèi)預(yù)測的未結(jié)清貸款二套貸款首付成數(shù)有可能下調(diào)至50%，“330新政”直接將首付比例調(diào)低至40%，超過了市場預(yù)期。但是考慮到不同城市地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)狀況不同，以及銀行存貸利差逐步縮小，40%的最低首付并不一定會(huì)全部執(zhí)行。
2、營業(yè)稅調(diào)整令市場交易成本下降，可供交易房源提升
過往二手房市場在交易過程中，營業(yè)稅是交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)中的一項(xiàng)重要稅種。一般市場中的業(yè)主都會(huì)選擇將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購房人承擔(dān)，因此營業(yè)稅也成為了購房人在購房過程中無法忽略的交易成本。這次營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)的下調(diào)，明顯降低了購房人的購房成本。同時(shí)避稅條件的變換也在一定程度上增加了市場中低稅費(fèi)或無稅費(fèi)房源的數(shù)量，有利于市場交易雙方提升成交幾率。
3、首付和營業(yè)稅的調(diào)整有利于市場改善需求釋放
值得注意的是本次首付成數(shù)的調(diào)整相對(duì)于改善型需求更為有利，再加上營業(yè)稅的支持，方便已有住房的業(yè)主將手中的中小戶型房源投放市場交易進(jìn)行住房需求改善。
4、個(gè)稅環(huán)節(jié)并未出現(xiàn)調(diào)整，市場或出現(xiàn)最復(fù)雜計(jì)稅方式
330政策調(diào)整前，營業(yè)稅和個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)都是以5年作為征稅的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，而政策調(diào)整后，營業(yè)稅征收時(shí)間節(jié)點(diǎn)從5年調(diào)整為2年，個(gè)稅部分并未發(fā)生改變?；虺霈F(xiàn)滿2年但并不滿5年的個(gè)人唯一住房繼續(xù)征收個(gè)稅的狀況。
5、市場交易熱情將會(huì)得到提振，價(jià)格上漲預(yù)期大增
去年9月以來，國家接連調(diào)整了首套、二套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)和下調(diào)了兩次貸款利率，尤其是目前五年以上的貸款利率為過去6年以來最低值(年內(nèi)如有降息，還將創(chuàng)出新低)，可見地產(chǎn)政策已然明顯松動(dòng)，再輔以流動(dòng)性的充裕，地產(chǎn)市場回暖成為大概率事件。同時(shí)，參考過去幾次市場周期性調(diào)整的走勢狀況來看，一般市場會(huì)選擇在二季度的5、6月份前后出現(xiàn)價(jià)格的漲跌變化。因此，今年市場價(jià)格變盤的臨界點(diǎn)已經(jīng)來臨。
【我愛我家副總裁 胡景輝】
政策效果僅會(huì)刺激二季度房地產(chǎn)成交放量，價(jià)格則變化不大，真正利好的應(yīng)該是地產(chǎn)中介而非開發(fā)商
政策從鼓勵(lì)首次置業(yè)轉(zhuǎn)向改善性購房。 從今天新出臺(tái)的兩個(gè)政策來看，令人欣喜的是新一屆政府聽取了行業(yè)的意見和建議，把鼓勵(lì)購房的重點(diǎn)從首次購房終于轉(zhuǎn)向了改善性購方。事實(shí)上，之前我們即使宏觀調(diào)控，首次置業(yè)是必須有優(yōu)惠的，支付比例比較低，稅費(fèi)也有減免。但是從市場上看到，原來首次置業(yè)大約占60%，現(xiàn)在已經(jīng)不足30%了。原因是：
首先，首次置業(yè)的需求很大程度上已經(jīng)被釋放，剛剛畢業(yè)的年輕人都買房了，再往前提就不現(xiàn)實(shí)了。也就是說首次置業(yè)的需求已經(jīng)被消耗殆盡了。
第二，改善性購房才是真正能夠帶動(dòng)市場的因素。因?yàn)榇蠖鄶?shù)人改善性購房者，他們對(duì)于高檔房的消化能力是有的，他們同時(shí)還可以把自己的房子釋放出來。隨著城市核心區(qū)域的一些中小戶型的釋放。這些住房設(shè)施比較完備，出行比較方便，教育醫(yī)療設(shè)施也比較好，反而能夠增加二手房的有效供應(yīng)。
第三，就有點(diǎn)開玩笑了，響應(yīng)李號(hào)召，我們要萬眾創(chuàng)新，鼓勵(lì)年輕人去先創(chuàng)業(yè)而不是先買房子。
改善性購房還有好處，我們跟銀行分析過。銀行最擔(dān)心的問題是，買房子以后用現(xiàn)金支付，不按揭了。但是事實(shí)上，改善性購房的這些人，大多在 35 歲到 45 歲這個(gè)年齡段。他們的個(gè)人的征信狀況也好，個(gè)人的收入的穩(wěn)定性也好，還有財(cái)務(wù)實(shí)力也更好，銀行把貸款放給他們是更安全的，比剛走向工作崗位的大學(xué)生要好一些，而且我相信，改善性購房之后，他們對(duì)于下游的比如家具、裝修、家電、社區(qū)服務(wù)等等的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)更大。另一方面，改善性住房，可以在產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整之后實(shí)現(xiàn)人口布局的調(diào)整，避免出現(xiàn)大量的睡城、窩城這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)。最好就是二手房市場的一買一賣，將人口重新布局。實(shí)現(xiàn)在哪里上班就在哪里住房，這樣可以極大的改善大城市的交通問題、污染的問題等。很多方面的問題，都可以由此得到解決。這次無論是稅的問題還是貸款的問題，最大的亮點(diǎn)就是，房地產(chǎn)這個(gè)方面，聽取了行業(yè)的建議，從原來的鼓勵(lì)首次置業(yè)轉(zhuǎn)向改善性購房。
政策僅會(huì)刺激二季度房地產(chǎn)成交放量，價(jià)格則變化不大。關(guān)于影響的問題，很多同行說房地產(chǎn)的春天來了，我覺得這個(gè)不太可能。這兩個(gè)政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能夠有所上升。當(dāng)然也會(huì)帶動(dòng)一些新房。關(guān)于價(jià)格，不會(huì)有太大的波動(dòng)。降低首付比例，會(huì)使得購房者還銀行的貸款數(shù)量更多。首付比例降低了，按揭的壓力就變大了。稅本身的影響也是比較有限的，從去年930 到后面的降息、降準(zhǔn)等等，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)之下，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)刺激政策也就兩三個(gè)月。會(huì)不斷重復(fù)打回原形，再來一次，然后又打回原形，然后又再來一次，這就是我理解的新常態(tài)。
我想解釋一下，為什么個(gè)人所得稅不取消了，為什么不把門檻再低一點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)交易的個(gè)人所得稅大約三個(gè)月以后取消，這次的刺激政策無力以后就會(huì)啟動(dòng)下一個(gè)政策。你不能把手里的牌都打光，要先打三張，然后剩下的慢慢用。營業(yè)稅的徹底取消，個(gè)稅的取消，這之后還有什么辦法呢，那就是第二輪的事了。這個(gè)并不是很樂觀。我看到同業(yè)很樂觀，但是我覺得也就是影響下二季度的交易量。但是，很快又會(huì)打回原形，七八月份就會(huì)打回原形了。
資本市場真正利好的是房地產(chǎn)中介，而非開發(fā)商。貨幣政策調(diào)整對(duì)于銀行是有好處的。由于銷量會(huì)增加，貸款量肯定會(huì)增加。很遺憾的是，目前我們國內(nèi)所有的銀行都不能提供改善性購房人在一買一賣或者多次交易中的現(xiàn)金流的解決方案。改善性購房人原來的房子要賣掉，還有按揭，但是新的房子也要做按揭。其實(shí)我們國內(nèi)的銀行并不真正存在轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，常常都是要用買家的首付去贖樓。我們的銀行體系，對(duì)于未來房地產(chǎn)一買一賣的過程中，怎樣幫助業(yè)主協(xié)助現(xiàn)金流，這點(diǎn)上是很滯后的。
另外，這些政策可能會(huì)幫助開發(fā)商拉一兩個(gè)漲停，但是其實(shí)我覺得這對(duì)開發(fā)商的意義沒有對(duì)二手房市場的意義大，可能會(huì)好一兩天，但是政策對(duì)于股市恐怕是反彈而不是反轉(zhuǎn)。就房地產(chǎn)的版塊來講，不太樂觀。再一點(diǎn)就是，這個(gè)政策是改革的方向。
從房地產(chǎn)這塊看，交易環(huán)節(jié)的收費(fèi)會(huì)越來越少，而持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)會(huì)越來越多。持有環(huán)節(jié)高稅，交易環(huán)節(jié)低稅，造成結(jié)果就是流通量會(huì)大大地增加，周轉(zhuǎn)率會(huì)大大地增加。但是遺憾的是，我們資本市場上，純粹做房地產(chǎn)中介的上市公司好像還沒有。無論是持有環(huán)節(jié)高稅，交易環(huán)節(jié)低稅，還是存量房市場未來的交易效率越來越好，交易量越來越大，將來資本市場上如果出現(xiàn)中介公司，在出這種政策時(shí)，漲的不應(yīng)該是開發(fā)商而應(yīng)該是中介公司或者蓬勃發(fā)展的和房地產(chǎn)相關(guān)的平臺(tái)的這種公司。開發(fā)商漲來漲去的時(shí)代應(yīng)該過去了。
【房地產(chǎn)行業(yè)】
實(shí)際效果可能資本市場預(yù)期，促進(jìn)存量市場周轉(zhuǎn)率上升、促進(jìn)換購需求釋放與連環(huán)單的成交，對(duì)量的影響大于對(duì)價(jià)的影響。
關(guān)于房地產(chǎn)的主要觀點(diǎn)：
1.從歷史上每次房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果的過往記錄看，實(shí)際效果往往低于資本市場預(yù)期，考慮到今天中國房地產(chǎn)市場，市場化程度較高，投資型需求已經(jīng)離場，而且13年與14年剛剛經(jīng)歷了兩個(gè)天量的歷史成交量，我們認(rèn)為不太可能出現(xiàn)量價(jià)齊漲的情況。
2.從本次調(diào)控的具體措施來看，可能出現(xiàn)以下潛在效果：
促進(jìn)存量市場周轉(zhuǎn)率上升。例如北京存量房有680萬套，周轉(zhuǎn)率為1.6%。而其他國際大都市的周轉(zhuǎn)率一般在4%-6%之間，因此，營業(yè)稅的下調(diào)與二手房首付比率的下調(diào)，將刺激存量房市場的活躍程度，提高存量房市場的周轉(zhuǎn)率。未來一線與二線城市將步入二手房時(shí)代，因此投資者應(yīng)將目光投向二手房藍(lán)海市場。這其中的潛在受益者包括：二手房中介(鏈家、Q房)、渠道整合與一二手房聯(lián)動(dòng)平臺(tái)(房多多、好屋、吉屋)。
促進(jìn)換購需求釋放與連環(huán)單的成交。北京房地產(chǎn)市場的成交60%是連環(huán)單，即賣舊換新，每一次成交都涉及兩個(gè)以上主題。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)政策將促進(jìn)連環(huán)單的成交，加大市場活躍度，縮短成交周期。
對(duì)量的影響大于對(duì)價(jià)的影響?？紤]大部分城市庫存壓力巨大，開發(fā)商首要目的是消化庫存，快速回籠資金，短期內(nèi)價(jià)格上漲的可能性不高。
3.本次政策沒有調(diào)整個(gè)人所得稅，因此二手房稅后交易成本不會(huì)降低，此外一線城市限購沒有取消。因此如果本次政策效果比較有限，未來可能進(jìn)一步調(diào)整個(gè)人所得稅、限購政策以及其他金融稅收政策。
【債券】
債券市場牛市的基礎(chǔ)徹底動(dòng)搖，如果后期發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場有再度下滑的跡象，再去做多債券市場也不遲。
央行和財(cái)政部晚間發(fā)布房地產(chǎn)放松政策，包括信貸支持和稅收優(yōu)惠，房地產(chǎn)預(yù)期改善將成為債券市場后期的主要壓力。在27日國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》之后，央行和財(cái)政部陸續(xù)發(fā)布了支持房地產(chǎn)市場的信貸放松和稅收優(yōu)惠政策。我們認(rèn)為無疑將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場更快的恢復(fù)。
實(shí)際上，我們一直強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)是債券市場的敵人，它好的時(shí)候，債券市場就較差;而去年房地產(chǎn)市場開始下滑的時(shí)候，也是債券牛市的開始。目前伴隨著政策的放松，房地產(chǎn)也將步入更為明顯的恢復(fù)的狀態(tài)，從銷售的恢復(fù)并最終引發(fā)房地產(chǎn)投資的恢復(fù)。那么一方面可以緩和市場對(duì)經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期，另外信貸需求也會(huì)明顯的增加，而且隨著房地產(chǎn)銷售的回暖，與之相關(guān)的銷售例如家具，家電，裝修裝潢等都會(huì)有明顯的收益。一帶一路戰(zhàn)略的實(shí)施，都可能在中期內(nèi)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)起來一定的正面作用，導(dǎo)致債券市場牛市的基礎(chǔ)徹底動(dòng)搖。當(dāng)然，有部分機(jī)構(gòu)擔(dān)心房地產(chǎn)新政的效果的持續(xù)性，但是我們認(rèn)為不管如何，短期內(nèi)的效果肯定是較為明顯的，如果后期發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場有再度下滑的跡象，再去做多債券市場也不遲。
【宏觀】
迎接房地產(chǎn)市場的將是不同階段的切換，而非新周期的開始。一線城市房地產(chǎn)銷量預(yù)期會(huì)放量，下半年房地產(chǎn)投資好于上半年，小幅改善土地出讓金收入。
從3月份開始我們就一直提示市場關(guān)注可能的新一輪房貸政策，在3.11就發(fā)布了《新一輪房貸新政會(huì)怎樣?》專題報(bào)告以及3.22的周報(bào)再次提示《房地產(chǎn)調(diào)控新政亟待出臺(tái)》，如今靴子終于落地了。
整體上，雙向政策均超出市場預(yù)期，不管是免稅交易的年限還是二手房的首套比例都是超出市場預(yù)期的。原來預(yù)期的普通房銷售免征營業(yè)稅是從5年下調(diào)到3年，改善性二套房首付比例由60%下調(diào)至50%。
第一個(gè)問題：樓市新政為何聚焦二套房貸?
2014年放松限購的邊際效果在減弱。930政策之后房地產(chǎn)銷量的企穩(wěn)回暖，從10月黃金周開始，房地產(chǎn)銷量開啟一輪向上行情，一直持續(xù)到12月的“暖冬”。 12月最后一周，30大中城市銷量高達(dá)595萬平方米，創(chuàng)下1998年以來新高，主要城市房地產(chǎn)庫存去化時(shí)間又反彈至降息前水平。限購政策松綁收效不佳已從一個(gè)側(cè)面表明，定位于增量擴(kuò)容的托底政策疲態(tài)顯現(xiàn)。
經(jīng)歷一輪房地產(chǎn)銷售的快速增長后，中國房地產(chǎn)存量主導(dǎo)的市場雛形已經(jīng)顯現(xiàn)。2002-2012年間房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)，總銷售面積60多億平米。2010-2012年每年銷售面積大概10.5-11億平米，而2013年銷售面積達(dá)到13億平米，可能已經(jīng)觸及中國房地產(chǎn)銷售的天花板，2014年12億平米。
2014年限購松動(dòng)但托底力量不足，映射出中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)的來臨。供給端：中國房地產(chǎn)正逐步進(jìn)入新房供給與二手房供給彼此銜接的轉(zhuǎn)換階段，目前一線和個(gè)別二線城市已是存量房主導(dǎo)的市場，大部分的需求釋放來自于以舊換新。因此，通過支持二手房交易環(huán)節(jié)加快流通，才能進(jìn)一步形成對(duì)新房的改善性需求。需求端：人們對(duì)住房的需求正逐步由“房子”過渡到“家”的概念。新房、二手房、租賃、公寓等各種形態(tài)都是能夠滿足住房需求的不同業(yè)態(tài)，且更為強(qiáng)調(diào)居住屬性或家的屬性。因此，未來的房地產(chǎn)政策需要更加多元化，更有針對(duì)性，針對(duì)新房市場的調(diào)控將不再有適用性。
因此降低二套房首付比例及交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)是穩(wěn)定改善性需求和回歸常態(tài)化政策的應(yīng)有之義。
第二個(gè)問題：樓市新政的宏觀經(jīng)濟(jì)影響會(huì)是什么?
整體上房貸新政房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步回歸常態(tài)化后，迎接房地產(chǎn)市場的將是不同階段的切換，而非新周期的開始，短期的政策引發(fā)無限想象，但實(shí)際效果恐怕沒有預(yù)期得那么大。
對(duì)地產(chǎn)銷量會(huì)有一定的提振作用，特別是在一線城市。
今年3月份房地產(chǎn)銷量有所回升，但從力度上講，并未出現(xiàn)預(yù)期中的“小陽春”。整個(gè)3月份，30個(gè)城市商品房日成交面積較1月下跌11%。這里有可能購房者出于對(duì)政策的預(yù)期抑制了部分需求，預(yù)計(jì)這部分需求將在新政后得以釋放。信貸新政有可能使得區(qū)域分化更加顯著。從節(jié)后各項(xiàng)城市的成交量上已經(jīng)表現(xiàn)得比較明顯，3月第四周一線城市成交量環(huán)比16.7%，三線城市則環(huán)比下降9.6%。房貸新政下就開發(fā)商而言，會(huì)利用此新政跑量去庫存的。
下半年投資的會(huì)比上半年好嗎?
2014年商品房銷售面積仍高達(dá)12億平方米，使得地產(chǎn)銷售向地產(chǎn)投資的傳導(dǎo)或?qū)⒗L。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回升預(yù)計(jì)會(huì)在下半年有所體現(xiàn)，2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在10.5%，今年1-2月小幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)至10.4%，我們預(yù)計(jì)全年在8%左右。
政府土地出讓金收入銳減局面會(huì)有改觀么?
土地出讓金是房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)的最后一環(huán)，我們預(yù)計(jì)本輪的放貸新政對(duì)地產(chǎn)銷量的回升會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，因此待庫存下降之后，開發(fā)商的拿地積極性將會(huì)起來，我們上調(diào)對(duì)2015年全年土地出讓金增速的預(yù)測，由-14.1%上調(diào)至-5%。
商業(yè)銀行“深耕個(gè)貸”的支持力度會(huì)跟上么?
通過我們一季度的信貸官調(diào)查可以明晰地看到商業(yè)銀行對(duì)按揭貸的支持，有部分銀行明確提出增加個(gè)貸余額占比的目標(biāo)，個(gè)人貸款重點(diǎn)是拓展居民剛需和改善性住房、信用卡貸款等領(lǐng)域。因此預(yù)計(jì)放貸新增之后，商業(yè)銀行會(huì)積極配合。就政策而言拋開對(duì)房地產(chǎn)市場本身的刺激，信貸放松才是隱藏之后的深度內(nèi)涵。
假如地產(chǎn)投資仍然下滑?政府還有托底政策么?
如果房地產(chǎn)投資仍然延續(xù)下滑態(tài)勢，那么預(yù)計(jì)還可能的托底政策可能為：加大基建項(xiàng)目的批復(fù)、加快債務(wù)置換、提高置換規(guī)模、貨幣政策進(jìn)一步適應(yīng)性調(diào)整，如加大國開行的PSL等。
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