2016樓市精彩紛呈，各大熱點(diǎn)頭條風(fēng)靡房地產(chǎn)圈，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期來看，房?jī)r(jià)上漲仍是一種難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征，漲幅的大小也會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。究竟2016年的房地產(chǎn)趨勢(shì)是什么樣子?請(qǐng)看下面小編為你整理的資料。

　　2016房地產(chǎn)形勢(shì)

　　1、大城市的房?jī)r(jià)還有一段上漲空間。

　　中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。你讓中國(guó)人過“買個(gè)牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。

　　2、房產(chǎn)稅的出臺(tái)將使樓市未來發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。

　　房產(chǎn)稅的出臺(tái)至少將在以下三個(gè)方面逐漸發(fā)揮作用：

　　首先是改變?nèi)藗兊睦碡?cái)觀念。以往可能是買房就發(fā)財(cái)，但是從房地產(chǎn)稅落地之日起，這一途徑的發(fā)財(cái)概率就降低了。

　　其次，將可能改變城市的資源配置。隨著市民納稅人意識(shí)的覺醒，人們對(duì)于上繳的稅款天然有追問透明度和去向的要求，這一要求倒逼政府部門在資源配置端重新調(diào)配資源。

　　最后，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也是巨大的。此前，由于持有土地、房產(chǎn)的成本極低，很多非房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進(jìn)入這一市場(chǎng)，而且也確實(shí)獲利豐厚。

　　3、計(jì)劃生育政策并不會(huì)改變樓市發(fā)展大勢(shì)。

　　全面放開二胎，這雖然確實(shí)是一個(gè)很大的利好，但還沒到足以改變整個(gè)樓市發(fā)展大勢(shì)的程度。好處還是一定有的。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說，日本和歐洲部分國(guó)家過 去的教訓(xùn)表明，人口拐點(diǎn)到來前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。從這個(gè)意義上說，二胎政策的放開，對(duì)樓市來說將猶如一場(chǎng)及時(shí)雨;即將終結(jié) 的人口紅利，有望因此重獲生機(jī)。

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型。

　　曾經(jīng)有無數(shù)專家在說，中國(guó)樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外。現(xiàn)在看來，都應(yīng)驗(yàn) 了。未來10年，這種趨勢(shì)將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購(gòu)，轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國(guó)內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將 離開這個(gè)行業(yè)另謀出路。

　　5、未來將有部分將淪為鬼城或空城。

　　未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線城市目前商品住房高庫(kù)存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。

　　6、逆城市化很難出現(xiàn)。

　　很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。

　　7、商鋪面臨價(jià)值重估。

　　商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購(gòu)取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng))。傳 統(tǒng)商業(yè)旺 區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。

　　8、寫字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛。

　　在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：

　　第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。

　　網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對(duì)住宅面積的需求 是多多益善。未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。

　　回顧：2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)四個(gè)特征

　　第一，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存時(shí)期。2015年商品房屋銷售面積為128495萬(wàn)平方米，同比增加6.5%。商品房銷售面積在2014年初至2015年5月連續(xù)17個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)后，2015年6月以后呈現(xiàn)小幅增加態(tài)勢(shì)。分季度看，1-4各季度商品房銷售面積增幅分別為-9.23%、13.29%、13.48%和4.76%，市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)1季度低迷、2-3季度回暖、4季度增幅回落態(tài)勢(shì)。多數(shù)城市二手房交易面積同比增加，增幅在8月份達(dá)到最高后逐步回落。從住房?jī)r(jià)格變動(dòng)看，70大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格在環(huán)比下降12個(gè)月后，于2015年6月企穩(wěn)，年底新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比累計(jì)上漲的城市數(shù)量為21個(gè)，價(jià)格環(huán)比累計(jì)穩(wěn)中下降的城市數(shù)量為49個(gè)。在房屋交易增加的情況下，多數(shù)城市住房?jī)r(jià)格仍為穩(wěn)中有降，說明2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于去庫(kù)存時(shí)期。從國(guó)房景氣指數(shù)來看，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣在6月份降至最低，之后3季度小幅回升4季度維持平穩(wěn)。

　　第二，市場(chǎng)區(qū)域分化明顯，一線城市和少量二線城市市場(chǎng)回暖，其他二三四線城市去庫(kù)存調(diào)整。2015年一線、二線和三四線城市商品房屋銷售面積分別同比增加15.3%、9.2%和4.3%，一線城市房屋銷售增幅明顯高于三四線城市。從新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比累計(jì)情況看，2015年一線城市價(jià)格環(huán)比累計(jì)上漲18.8%、二線城市價(jià)格環(huán)比累計(jì)上漲0.8%、三四線城市環(huán)比累計(jì)下降2.5%，房?jī)r(jià)走勢(shì)分別表現(xiàn)為一線城市上漲、二線城市基本平穩(wěn)、三四線城市繼續(xù)下降。70大中城市中，一線城市新建商品住房?jī)r(jià)格累計(jì)環(huán)比漲幅最高，其中深圳(樓盤)漲幅達(dá)到47.3%、上海(樓盤)漲幅為18.4%、北京(樓盤)和廣州(樓盤)漲幅在10%左右，其次7個(gè)二線城市新建商品住房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅在2-7%之間，分別為南京(樓盤)、廈門(樓盤)、杭州(樓盤)、武漢(樓盤)、寧波(樓盤)、天津(樓盤)、鄭州(樓盤);另外還有10個(gè)城市新建住房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升;其他二三四線城市共49個(gè)城市新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，降幅較高的城市主要分布在東北地區(qū)。

　　第三，企業(yè)盈利下降，行業(yè)轉(zhuǎn)型趨眾。2014年伴隨市場(chǎng)低迷調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率明顯下降，從房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)看2014年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)平均銷售利潤(rùn)率只有10%，比2009-2013年超過20%的平均銷售利潤(rùn)率降低10個(gè)百分點(diǎn)以上。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)盈利水平下降，2015年房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型趨眾。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型主要面向四個(gè)方向：第一，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，一些企業(yè)向項(xiàng)目前端發(fā)展泛金融化，與金融結(jié)構(gòu)合作甚至入主商業(yè)銀行;一些企業(yè)向項(xiàng)目后端發(fā)展泛服務(wù)化，參與物業(yè)管理，嘗試城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。第二，開發(fā)產(chǎn)品多樣化，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品由單純住宅或商業(yè)為主，向養(yǎng)老公寓、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多樣化發(fā)展。第三，生產(chǎn)方式創(chuàng)新，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向互聯(lián)網(wǎng)+、綠色節(jié)能、產(chǎn)業(yè)化等新的生產(chǎn)方式不斷探索。第四，國(guó)際化投資，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行海外地產(chǎn)的投資開發(fā)。

　　第四，市場(chǎng)回暖受政策寬松影響，政策效應(yīng)有減弱態(tài)勢(shì)。繼2014年11月22日央行開啟降息通道以來，2015年央行分別于3月1日、5月11日、6月28日、8月26日、10月24日連續(xù)五次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率、連續(xù)五次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。其中，10月末金融機(jī)構(gòu)一年期存款利率降為1.5%，五年期以上銀行貸款利率降至4.9%、五年期以上個(gè)人公積金貸款利率降至3.25%的歷史最低水平。除貨幣政策持續(xù)寬松外，房地產(chǎn)行業(yè)管理政策也進(jìn)一步放寬，“3.30政策”、“9.30政策”分別下降了購(gòu)房首付比例，8月份取消了外資購(gòu)房限制、鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造實(shí)行貨幣化安置等等，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售明顯增加。但10月以來各地房屋銷售增幅放緩，尤其多數(shù)地區(qū)二手房交易量由增加改為減少，住房?jī)r(jià)格漲幅在6月份達(dá)到高點(diǎn)后逐步減小，顯示政策效應(yīng)有減弱態(tài)勢(shì)。

　　受人口結(jié)構(gòu)影響我國(guó)中長(zhǎng)期住房需求增長(zhǎng)將大大減緩，2016-2020年我國(guó)25-44歲群體人口數(shù)量將減少大約1800萬(wàn)人。但是，“十三五”時(shí)期我國(guó)仍然處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，同時(shí)住房改善性需求數(shù)量處于高水平，將決定“十三五”時(shí)期我國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量仍維持規(guī)模高位。初步估算，“十三五”時(shí)期我國(guó)城鎮(zhèn)住房需求將保持年均大約11-12億平方米的規(guī)模，與“十二五”時(shí)期規(guī)模大致相當(dāng)。

　　以商品房累計(jì)新開工與累計(jì)租售之間的差額代表房地產(chǎn)庫(kù)存，1998年以來商品房庫(kù)存水平大致經(jīng)過了四個(gè)不同發(fā)展階段：第一個(gè)階段為1998-2003年商品房庫(kù)存水平持續(xù)上升，第二個(gè)階段為2004-2007年商品房庫(kù)存水平持續(xù)下降，第三個(gè)階段為2008-2009年商品房庫(kù)存水平快速升降波動(dòng)，第四個(gè)階段為2010-2014年商品房庫(kù)存水平波動(dòng)上升。2015年，商品房庫(kù)存水平出現(xiàn)2010年以來的首次下降。初步估算，2015年末商品房庫(kù)存規(guī)模約為50億平方米，其中已經(jīng)竣工尚未銷售的商品房庫(kù)存數(shù)量為7.2億平方米，大約43億平方米的商品房已經(jīng)開工尚未銷售。按照2015年商品房銷售速度估算，2015年商品房消化周期大約為3.73年，低于2014年但仍高于正常年份大約2.5年的均值。因此，“十三五”初期房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍將處于消化庫(kù)存時(shí)期。

　　2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力好于去年。2015年本年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源/房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.30，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源/房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.69，均略高于2014年，顯然在銷售增長(zhǎng)帶動(dòng)下，房企資金壓力有所緩解。大房企資金充裕好于行業(yè)平均水平。2015年受益于公司債放寬發(fā)行，280家房企共發(fā)公司債6793億元，比2014年增加了4400億元，有7家公司債券融資過百億，其中恒大和萬(wàn)達(dá)分別融了400億和250億債券。