澳洲銀行怎么批房貸
澳洲銀行怎么批房貸
澳洲聯(lián)邦銀行(CBA)，西太平洋銀行(WBC)，澳紐銀行(ANZ)和澳洲國(guó)民銀行(NAB)是澳洲的四大銀行，它們的評(píng)級(jí)屬于全球最高的評(píng)級(jí)之列，在審批貸款時(shí)通常采取比較謹(jǐn)慎的標(biāo)準(zhǔn)。下面由學(xué)習(xí)啦小編為你分享澳洲銀行怎么批房貸的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。
澳洲銀行是如何房貸的呢?
在澳洲買(mǎi)房，能向銀行借多少錢(qián)?需要有多少收入?銀行批準(zhǔn)貸款的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢?
首先，銀行要求你有足夠的還款能力，每個(gè)月的收入扣除支出以外，還能付得起貸款。
其次，萬(wàn)一你還不起錢(qián)，銀行會(huì)收回房產(chǎn)，對(duì)外拍賣(mài)，所以它要保證房產(chǎn)物有所值，不至虧本。
所以，銀行通常會(huì)對(duì)兩個(gè)方面進(jìn)行審核：
借貸安全性(Security)：銀行通過(guò)貸款價(jià)值比率(Loan to Valuation Ratio，簡(jiǎn)稱(chēng)LVR)指標(biāo)來(lái)判斷和控制你作為貸款人的風(fēng)險(xiǎn)。
你的還款能力(Servicing)：為確保貸款在你的財(cái)務(wù)承受范圍內(nèi)，銀行要統(tǒng)計(jì)你的收入支出，看是否有盈余來(lái)負(fù)擔(dān)還款，同時(shí)也要考慮你的信用記錄、存款和就業(yè)情況等因素。
能向澳洲銀行借多少錢(qián)?
銀行用LVR來(lái)控制把錢(qián)借給你的風(fēng)險(xiǎn)：
LVR=貸款額/房產(chǎn)價(jià)值。
這個(gè)房產(chǎn)價(jià)值不是指買(mǎi)房?jī)r(jià)格，而是銀行委托的專(zhuān)業(yè)估價(jià)師評(píng)估的房產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。
每家銀行對(duì)LVR的要求不同，一般認(rèn)為，貸款額如果不超過(guò)住宅物業(yè)價(jià)值的80%，那么風(fēng)險(xiǎn)還在比較可控的范圍內(nèi)。
有些房產(chǎn)可能因?yàn)槲恢?、?lèi)型、面積或其它原因只能用來(lái)借更低的比例，甚至不被接受作為抵押物。
LVR越高，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，承受的風(fēng)險(xiǎn)就越大。
有的銀行允許LVR超過(guò)80%，甚至可高達(dá)95%，但要求你繳納一定數(shù)額的房貸保險(xiǎn)(Lender Mortgage Insurance，簡(jiǎn)稱(chēng)LMI)，以保護(hù)銀行自己的利益。
這是你給銀行買(mǎi)的保險(xiǎn)。萬(wàn)一你違約不還錢(qián)，銀行拍賣(mài)你的房子收不回本錢(qián)，房貸保險(xiǎn)供應(yīng)商會(huì)彌補(bǔ)這個(gè)差額，同時(shí)向你追債。
房貸保險(xiǎn)通常占房貸金額的1-4%左右，保險(xiǎn)費(fèi)從幾千到幾萬(wàn)不等，可一次性支付，也可以和貸款一起分期償還。
比如，你要買(mǎi)一套50萬(wàn)澳元的房子。
估價(jià)若是60萬(wàn)，按80%的LVR，銀行可貸48萬(wàn)。
估價(jià)若是40萬(wàn)，銀行只可貸32萬(wàn)，你自己要準(zhǔn)備18萬(wàn)的首付款。
如果銀行允許90%的LVR，那么你能借到36萬(wàn)，自己準(zhǔn)備14萬(wàn)首付款，還要支付幾千澳元的房貸保險(xiǎn)。
但如果你是高收入的專(zhuān)業(yè)人士，比如醫(yī)生、會(huì)計(jì)師、律師或礦業(yè)工程師之類(lèi)，有的銀行可以免掉你的房貸保險(xiǎn)。
澳洲銀行借款需要有多少收入?
除了考慮借貸安全性以外，銀行還要確保你有能力還錢(qián)。
每個(gè)銀行對(duì)還款能力的具體計(jì)算公式不同，但原則上都會(huì)比較你的收入和支出，計(jì)算財(cái)務(wù)盈余：
財(cái)務(wù)盈余=稅后收入 – 所有貸款 – 生活支出 – 一定的緩沖額。
如果盈余大于零的話，你被視為基本上有還款能力。
計(jì)算稅后收入時(shí)，除了基本工資外，有時(shí)銀行能將加班費(fèi)、獎(jiǎng)金、傭金和政府補(bǔ)貼也全部或部分算作收入。
比如，你領(lǐng)取家庭稅務(wù)補(bǔ)貼(Family Tax Benefit A/B), 而且孩子不到11歲的話，這筆補(bǔ)貼能被算作收入。
很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，投資房的租金收入也被算作收入?？紤]到會(huì)有出租管理費(fèi)、市政費(fèi)等支出，租金收入被承認(rèn)的比例一般在80%左右，有的銀行還會(huì)考慮負(fù)扣稅因素。
由此可見(jiàn)，投資房貸款對(duì)工資收入的要求一般要低于自住房。
計(jì)算貸款支出的時(shí)候，銀行一般會(huì)作比較保守的計(jì)算，使用的利率要高于當(dāng)前利率。
如果你有信用卡的話，就算沒(méi)有透支，銀行也可能將信用額度的2-3%算作每月還款。
也就是說(shuō)，信用卡過(guò)多，額度過(guò)高，都會(huì)降低你的貸款能力。
生活支出方面，銀行一般會(huì)讓你自己給個(gè)估算值，然后比較相似家庭類(lèi)型的常規(guī)支出，選擇兩者中較高的那個(gè)數(shù)據(jù)。
如果你的配偶不工作，銀行也會(huì)將你配偶和子女的生活支出計(jì)算在內(nèi)，保證你在還款的同時(shí)還能養(yǎng)家。
稅后收入去掉貸款額和生活支出之外，一般還會(huì)再減去個(gè)緩沖額，確保萬(wàn)無(wú)一失。
剩下的就是你的財(cái)務(wù)盈余，如果不是負(fù)數(shù)的話，銀行才會(huì)進(jìn)一步考慮你的貸款申請(qǐng)。
假設(shè)你單身，稅前工資為10萬(wàn)，每月支出為2千，沒(méi)有其它收入和債務(wù)，要買(mǎi)自住房，貸款30年，等額本息還款。
那么，在利率為6%的情況下，你的借款額約為59萬(wàn)(根據(jù)NAB銀行網(wǎng)頁(yè)的計(jì)算器)，每月還款額為3500澳元左右。
如果LVR為80%，你可以貸款購(gòu)買(mǎi)價(jià)值在74萬(wàn)左右的自住房。
如果你還想買(mǎi)套50萬(wàn)的投資房，只還利息，LVR為80%，租金回報(bào)率為5%。
那么需要的稅前工資收入大概為14萬(wàn)3千，也就是說(shuō)，你的年收入要提高4萬(wàn)多澳元。
各大銀行和貸款經(jīng)紀(jì)公司網(wǎng)頁(yè)上都有計(jì)算貸款額和還款能力的計(jì)算器，以上結(jié)果是用NAB銀行的計(jì)算器估算的，未征求過(guò)專(zhuān)業(yè)人士意見(jiàn)，不保證正確性。
除了LVR和還款能力計(jì)算外，銀行還會(huì)綜合考慮你的信用記錄、存款和工作情況，來(lái)決定要不要給你貸款。
如果你經(jīng)常更換地址，頻繁跳槽，在多家銀行登記過(guò)房貸咨詢(xún)，還老是長(zhǎng)期拖欠信用卡、電話和水電煤賬單，那么你的信用評(píng)分估計(jì)很低，很可能影響貸款審批。
最后，即便銀行通過(guò)了各項(xiàng)指標(biāo)的審核，你自己也要算一下賬，看包括首付和還款額在內(nèi)的總支出是否符合家庭預(yù)算和規(guī)劃。
如果你有買(mǎi)車(chē)的打算，同時(shí)計(jì)劃要把孩子送到私校，還要給父母辦理付費(fèi)移民，那就要提前制定預(yù)算，準(zhǔn)備好充足資金，應(yīng)對(duì)所有開(kāi)支。
最后要提醒的是，近來(lái)澳洲投資房政策有所收緊，一些銀行有降低貸款額度和減少投資房利息折扣的舉動(dòng)，可能會(huì)引起申請(qǐng)者借款額度和借款能力一定程度的下降。關(guān)于貸款方面最新的政策，請(qǐng)務(wù)必向銀行或貸款經(jīng)紀(jì)咨詢(xún)。
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