買(mǎi)房投資需要注意哪些事情
房產(chǎn)位置固定且不可移動(dòng)，而且成本較高，資本回收周期長(zhǎng)，變現(xiàn)性較差，因此具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性，一旦決策失誤，會(huì)帶來(lái)極大的損失。所以一定要注意好所有該注意的事情。下面是小編分享的買(mǎi)房投資的六大注意事項(xiàng)，一起來(lái)看看吧。
買(mǎi)房投資的六大注意事項(xiàng)
1、 房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
3、交易房屋是否在租
交易房屋是否在租有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
4、土地情況是否清晰
二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
5、市場(chǎng)規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
6、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋產(chǎn)權(quán)范圍上有一定限制。
哪些房子不能投資
1、價(jià)格遭哄抬的住宅
很多高的出奇的房?jī)r(jià)其實(shí)都是哄抬出來(lái)的，買(mǎi)房前我們必須瞻前顧后，看看漲幅，預(yù)測(cè)一下風(fēng)險(xiǎn)。并不是所有“地王”周邊的樓盤(pán)都升值潛力大，作為個(gè)人還是謹(jǐn)慎一點(diǎn)比較好。
2、地王身邊的成品房
地王旁邊的房子會(huì)因?yàn)榈赝醯某霈F(xiàn)被重新定位，帶動(dòng)豪宅類似的檔次提升，雖實(shí)質(zhì)并沒(méi)有提升但價(jià)格反而上去了。另外，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤(pán)極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計(jì)價(jià)。
3、高房?jī)r(jià)時(shí)期的高層塔樓
早期的商品房現(xiàn)在看來(lái)都是精品，因?yàn)樗麄冊(cè)诿芏取⒏叨?、覆蓋率與綠地率方面與現(xiàn)如今的高檔商品房指標(biāo)類似甚至超過(guò)，產(chǎn)生于高房?jī)r(jià)時(shí)期的塔樓則類似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤(rùn)所為，并不是開(kāi)發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。
4、軌道旁邊的公寓房
軌道交通是城市化過(guò)程中帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要誘因，但并不是主因，而是開(kāi)發(fā)商將未來(lái)進(jìn)行透支并轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者身上的結(jié)果。很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)以交通優(yōu)勢(shì)為依據(jù)提高售價(jià)，而軌道交通能否提升地段價(jià)值還依賴于未來(lái)一段時(shí)期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進(jìn)，未知數(shù)比較多，故貶損容易。
還是那句話，房產(chǎn)總價(jià)不是小數(shù)目，作為個(gè)人謹(jǐn)慎保守一些為好。
付款方式與房產(chǎn)投資回報(bào)率的關(guān)系
根據(jù)不同買(mǎi)房付款方式，有3種房產(chǎn)投資回報(bào)率的算法：
1、全款購(gòu)買(mǎi)，計(jì)算現(xiàn)金投資回報(bào)率;
2、全款購(gòu)買(mǎi)，增值投資回報(bào)率;
3、首付30%，還房貸的情況下，計(jì)算現(xiàn)金投資回報(bào)率和增值投資回報(bào)率。
下面以青島二手房為例，2016年8月的參考均價(jià)為14428元/平，月均租金為1883.24元。用以上數(shù)據(jù)，算出青島一套80平房子，不同投資的回報(bào)率。
1、全款購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)金投資回報(bào)率
年租金總收入=房租收入+租金投資收入=1883.24*12=22598.88元/年。
現(xiàn)金投資回報(bào)率=22598.88÷(14428*80)=1.96%。
計(jì)算得知，全款買(mǎi)房的投資回報(bào)率1.96%低于2016年青島銀行一年定期存款利率2.1%。所以，在青島用115萬(wàn)買(mǎi)一套二手房子出租不如存入銀行賺錢(qián)。
2、全款購(gòu)買(mǎi)，增值投資回報(bào)率
截至目前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局未發(fā)布8月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，暫以7月數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)，青島房?jī)r(jià)同比上漲4.4%，假設(shè)未來(lái)一年青島房?jī)r(jià)仍保持同樣的增長(zhǎng)速度。那么，這套房的一年增值收入=1154240(1442880)*4.4%=50786.56元。
投資回報(bào)率=(租金凈收入+增值收入)÷投入資金=(22598.88+50786.56)÷1154240=6.36%。
綜合現(xiàn)金投資回報(bào)率和增值投資回報(bào)率，投資115萬(wàn)在青島買(mǎi)一套二手房，一年的投資回報(bào)率高于銀行定期存款。但是，這套房的增值收入部分只有當(dāng)賣房變現(xiàn)的時(shí)候才能得到實(shí)際的現(xiàn)金收益。
3、 首付30%，還房貸的情況
這套115萬(wàn)的房子，首付30%的話，需要支付34.5萬(wàn)，貸款80.5萬(wàn)。按照分期付款30年的商業(yè)貸款利率(85折)4.17%，采用等額本息的還款方式，每月還貸3936.97元，一年支出47243.64元，其中利息約1692.61元、本金為2244.36元。
1) 現(xiàn)金投資回報(bào)率
一年的現(xiàn)金收入包括年租金22598.88元、年支付銀行貸款47243.64元、年支付利息20311.32元、首付34.5萬(wàn)。
現(xiàn)金投資回報(bào)率=(租金收入-付息費(fèi)用)÷(首付款+一年本金)=(22598.88-20311.32) ÷(345000+26932.32) =0.62%。
2)增值投資回報(bào)率
假設(shè)這套房未來(lái)一年的增值仍是4.4%，那么增值收入是1154240(1442880)*4.4%=50786.56元 。
增值投資回報(bào)率=(增值收入-付息費(fèi)用) ÷(首付金額+一年本金)=( 50786.56-20311.32)÷(345000+26932.32)=8.19%。
由此可見(jiàn)，以一年時(shí)間為限，在青島貸款買(mǎi)二手房的投資回報(bào)率高于全款買(mǎi)房。同時(shí)，提醒廣大購(gòu)房者，上述數(shù)據(jù)是根據(jù)投資回報(bào)率算出的。而房子增值的部分，需要賣房后才能拿到投資收益。投資買(mǎi)房還是謹(jǐn)慎計(jì)算的好。
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