淺談房產(chǎn)測繪論文范文
淺談房產(chǎn)測繪論文范文
隨著房產(chǎn)市場的不斷發(fā)展,房產(chǎn)測繪工作日益成為房產(chǎn)管理中的重要環(huán)節(jié)。下面是學習啦小編為大家整理的淺談房產(chǎn)測繪論文范文，供大家參考。
淺談房產(chǎn)測繪論文范文篇一
《 房產(chǎn)測繪方式探究 》
摘要：房產(chǎn)測繪是運用精密的測繪儀器、科學的測繪技術對房屋的面積、權屬狀況等進行專業(yè)測量。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)測繪作為一個新型行業(yè)越來越受到關注。本文簡要介紹了房產(chǎn)測繪的內(nèi)容以及對房產(chǎn)測繪的方式進行探討。
關鍵字：房產(chǎn)測繪;面積
Abstract: the property surveying and mapping is using the precision of the surveying and mapping instruments, scientific surveying and mapping technology to the area of the house ownership status, etc, professional measurement. In recent years, along with the vigorous development of real estate industry, real estate surveying and mapping as a new industry more and more attention to. This paper briefly introduces the content of the house property surveying and mapping and the way of real estate surveying and mapping is discussed in this paper.
Keywords: real estate surveying and mapping; area
中圖分類號：[P24]文獻標識碼：A文章編號：
一、概述
房產(chǎn)測繪對房屋和土地進行測繪,是測繪技術與房地產(chǎn)政策相結合的一項測繪工作，它的主要對象是房屋和土地，目的是反映各個單位與個人分戶占有房產(chǎn)及使用土地情況，基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等。
為了房產(chǎn)測繪更加現(xiàn)實性、標準性和規(guī)范性，國家質(zhì)量技術監(jiān)督局在2000年2月22日發(fā)布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GS/T17986—2000)，并在同年的8月1日起實施，同時廢止國家測繪局1991年5月發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》。房產(chǎn)測繪是很有必要的，尤其是在如今房價不斷飆漲的情況下，房屋的面積真可以用“寸土寸金”來形容，房屋的每一寸面積都直接關系到房屋所有者的經(jīng)濟利益。所以說，房產(chǎn)測繪是一項復雜的工程，房產(chǎn)測繪工作對測繪人員的素質(zhì)、儀器設備及測繪單位資質(zhì)要求比較高。按照國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，只有通過官方機構審查和認可，并取得房產(chǎn)測繪的相關證書資格的機構和個人才能從事房地產(chǎn)測繪工作。房地產(chǎn)測繪必須遵循精確性、規(guī)范化、標準化等原則。
二、房產(chǎn)測繪的方式
2.1平面位置和高程的確定
測定地面點的空間位置是房產(chǎn)測繪的基本工作，而地面點空間位置又是由平面位置和高程來確定。
(1)平面位置的確定
水處于靜止時的表面稱為水準面，大地水準面是指洋處于靜止時的表面并延伸穿過整個大陸、島嶼所形成的閉合曲面。房產(chǎn)測量的過程中我們是以大地水準面為基準面，而地面點的平面位置用該點在大地水準面上的位置來表示。實質(zhì)上來說，水準面不同于水平面，水平面是指與水準面相切的平面，但是由于地球扁率(長、短半徑之差與長半徑之比)很小，在房產(chǎn)測繪中我們近似地將地球視為圓形的。我們知道地球的半徑是6371km，而我們測量的區(qū)域一般都比較小，按照規(guī)定，當測量區(qū)域半徑小于10km時，可以將該區(qū)域的地球表面視作平面，即以水平面代替水準面。因此，房產(chǎn)測繪時的面積是指水平投影面積。
(2)高程
測量過程中我們是以鉛垂線為基準線。地面點到大地水準面的鉛垂距離稱為絕對高程，即我們通常所說的“海拔高度”。我們知道水準面有無數(shù)多個，地面點到大地水準面之外的任一水準面的鉛垂距離，稱為相對高程。世界各國或地區(qū)，通常是在海邊設立驗潮站，進行長期觀測，獲取該地區(qū)海水的平均高度，以該平均海面為大地水準面。在我國有“1956年黃海高程系”和“1985年國家高程基準”。“1956年黃海高程系”是以青島驗潮站1950—1956年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準面，測得國家水準原點(青島原點)高程為72.289m。“1985年國家高程基準”是1985年1月1日我國開始執(zhí)行的新高程基準，它是以青島驗潮站1952—1979年間獲得的黃海平均海水面作為大地水準面，國家水準原點(青島原點)高程為72.260m。
[可以刪掉
]2.2土地面積測繪
土地面積測繪是土地數(shù)據(jù)資料和土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成內(nèi)容。土地面積測繪的目的是為各土地權屬單位或個人算出土地總面積及各類土地面積。
在土地測量中常會用到一個專業(yè)名詞“丘”，“丘”是指地表上一塊有界空間的地塊。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，丘的權屬線就是界址點的連線，丘可以分為獨立丘和組合丘。獨立丘是指一塊兒地只屬于一個單位或個人，一塊地為幾個單位共同擁有時成為組合丘。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)范》的規(guī)定，以下幾種情形土地不計入用地面積的范圍：公共的冷巷、巷道或間距地;市政馬路、街道等;公共的河灘、水溝;經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地以及其他按規(guī)定不計入宗地的面積。按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，界止點分為三級;精度要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)范》執(zhí)行。
2.2.1 房屋建筑面積的測算
房屋的建筑面積是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離在2.20m 以上的永久性結構的房屋的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。應當指出的是，如果同一房屋，結構、層次不相同時，應分別計算建筑面積。房屋建筑面積的測算依據(jù)和標準是國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986-2000)及房屋所在城市地區(qū)標準《房屋面積測算技術規(guī)程》(DB11/T661-2009)。
(1)在以下情況下需要計算全部建筑面積：①房屋的門廳、大廳內(nèi)的回廊超過2.2m以上的部分、挑樓、全封閉的陽臺均按照水平投影面積計算;②房屋外的樓梯間、水箱間、電梯機房、地下室、半地下室及其相應出入口、斜面結構屋頂?shù)雀叨仍?.2m以上的部分、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位、兩房屋間有上蓋和柱的走廊以及房屋間封閉的架空通廊、玻璃幕墻、有柱的車棚、貨棚、有柱(不含獨立柱、單排柱)或有圍護結構的門廊、門斗等均按照外圍水平面積計算;③有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積;④房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積;⑤樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。
(2)在以下情況下需要計算一半建筑面積：①與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算;②獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算;③未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算;④無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算;⑤有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
(3)以下幾種情況建筑面積不需計算：①突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等;②房屋之間無上蓋的架空通廊，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池;③活動房屋、臨時房屋、簡易房屋;④獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線;⑤與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫;⑥騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
2.2.2 共有建筑面積的分攤
以下共有建筑面積需要進行分攤：①公共使用的電梯井、管道井、水泵房、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、大堂、值班警衛(wèi)用房等;②單元與共有建筑之間的墻體以及外墻(包括山墻);③本層共有走廊等。
共有建筑面積分攤應遵循以下原則：①產(chǎn)權雙方有合法的權屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計算分攤;②無權屬分割文件或協(xié)議的，按相關建筑面積比例進行計算分攤。
分攤的方法：①如果是多層商品住宅樓，則須結合整幢房屋和共有建筑面的分攤系數(shù)，然后根據(jù)套內(nèi)建筑面積比例進行分攤;②如果是綜合樓，則需要根據(jù)整幢房內(nèi)的不同功能來確定面積分攤系數(shù)，在結合幢內(nèi)的建筑面積比例進行分攤。
三.總結
隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，為了加強房產(chǎn)市場的管理，維護房產(chǎn)市場秩序，房產(chǎn)測繪工作逐漸成為房產(chǎn)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。房產(chǎn)測繪是一項比較系統(tǒng)、復雜的工作，房產(chǎn)測繪單位不僅要求具備精湛的測繪技術、先進的測繪設備，而且應當是獨立的經(jīng)濟實體，與房產(chǎn)測繪委托人不得有任何利益關系,從而保障房產(chǎn)權利人的利益，規(guī)范房產(chǎn)測繪市場。
參考文獻：
[1]李愛迪;重慶市房產(chǎn)測繪管理信息系統(tǒng)的研發(fā)[D];重慶大學;2006年
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[3]茹敏,石強;深圳市房產(chǎn)測繪系統(tǒng)[J];測繪通報;1999年09期
[4]張橋平,石強,陳曉東;房產(chǎn)公用建筑面積分攤計算模型研究[J];測繪工程;2000年04期
[5]劉剛;;濟南市房產(chǎn)測繪信息管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)[A];山東省測繪學術年會論文集[C];2006年
淺談房產(chǎn)測繪論文范文篇二
《 淺論房產(chǎn)測繪 》
摘要：房產(chǎn)測繪是運用精密的測繪儀器、科學的測繪技術對房屋的面積、權屬狀況等進行專業(yè)測量。本文簡要介紹了房產(chǎn)測繪的內(nèi)容進行探討。
關鍵字：基礎測繪;項目測繪;建筑面積;面積分攤
Abstract: Real Estate Surveying and mapping is the use of precision instrument of Surveying and mapping, surveying and mapping technology to scientific area of housing, property ownership and other professional measurement. This paper briefly introduces the content of real estate surveying and mapping.
Key words: basic surveying and Mapping Surveying and mapping; project; construction area; area apportion
中圖分類號：P25
一、房產(chǎn)測繪的定義
房產(chǎn)測繪從專業(yè)角度來講，它是專業(yè)測繪中的一個很具有特點的分支，它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、面積以及利用狀況的專業(yè)測繪。
二、房產(chǎn)測繪的分類
房地產(chǎn)測繪又可以細分為房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。房地產(chǎn)基礎測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎圖紙――房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項目測繪是指在房地產(chǎn)權屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。
房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權屬證件附圖的測繪。 房地產(chǎn)基礎測繪將生成重要的房地產(chǎn)管理信息數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)項目測繪將生成房地產(chǎn)測繪的核心數(shù)據(jù)。
三、房產(chǎn)測繪者的從業(yè)要求與能力
房地產(chǎn)基礎測繪，對測繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗的專業(yè)隊伍才能勝任。房地產(chǎn)項目測是房地產(chǎn)測繪的核心，不僅需要較高的測繪、建筑專業(yè)知識還需要從業(yè)人員有較強的細心和責任心。根據(jù)目前我國的法律、法規(guī)規(guī)定，沒有取得房產(chǎn)測繪資格的隊伍不能從事房地產(chǎn)測繪。在世界上的一些國家只有官方機構經(jīng)過審查和特別認可，并取得測量工程師執(zhí)業(yè)資格的機構和個人才能從事這一神圣而具有法律效力的工作。
四、房產(chǎn)測繪的目的與內(nèi)容
房產(chǎn)測量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料。
房產(chǎn)測量的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測量，房產(chǎn)調(diào)查，房產(chǎn)要素測量，房產(chǎn)圖繪制，房產(chǎn)面積測算，變更測量，成果資料的檢查與驗收等。
五、房屋建筑面積的測算
房屋的建筑面積是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離在2.20m 以上的永久性結構的房屋的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。房屋建筑面積的測算依據(jù)和標準是國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T 17986-2000)。
(1)在以下情況下需要計算全部建筑面積：a)永久性結構的房屋(含夾層、插層、技術層)層高在2.20m以上的均按照水平投影面積計算;b)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算;c)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積;d)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算;e)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積;f)有柱或有圍護結構的門廊、門斗、走廊，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
(2)在以下情況下需要計算一半建筑面積：a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d)無頂蓋的室外樓樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。f)無頂蓋外樓梯，按外圍水平投影面積的一半計算。
(3)以下幾種情況建筑面積不需計算：a)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的下班幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c)房屋之間無上蓋的架空通廊。d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層作用道路街巷通行的部分。g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下防干、支線。j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。k)沿街柱廊不計建筑面積。
六、共有建筑面積的分攤
(1)住宅樓共有建筑面積的分攤方法
住宅樓以幢為單元，共用面積按套內(nèi)建筑面積比例進行分攤，求得公攤系數(shù)。根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。
(2)商住樓共有建筑面積的分攤方法
首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。
(3)多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法
多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。
七、結束語
隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，為了加強房產(chǎn)市場的管理，維護房產(chǎn)市場秩序，房產(chǎn)測繪工作逐漸成為房產(chǎn)管理工作中的重要環(huán)節(jié)。房產(chǎn)測繪是一項比較系統(tǒng)、復雜的工作，房產(chǎn)測繪單位不僅要求具備精湛的測繪技術、先進的測繪設備，而且應當是獨立的經(jīng)濟實體，與房產(chǎn)測繪委托人不得有任何利益關系,從而保障房產(chǎn)權利人的利益，規(guī)范房產(chǎn)測繪市場。
參考文獻：
[1]蔣興發(fā).淺談如何做好房產(chǎn)測繪.深圳市愛華勘測工程有限公司
[2]吳天全.史宏軍.房地產(chǎn)測繪發(fā)展淺析.科技信息,2007年第29期
[3]茹敏,石強;深圳市房產(chǎn)測繪系統(tǒng)[J];測繪通報;1999年09期
[4]張橋平,石強,陳曉東;房產(chǎn)公用建筑面積分攤計算模型研究[J];測繪工程;2000年04期
[5] 國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》
淺談房產(chǎn)測繪論文范文篇三
《 測繪在房產(chǎn)登記中的應用 》
摘要：對房產(chǎn)登記提出了更高的要求。房產(chǎn)基礎測繪是一薦基礎性、公益性的測繪活動。坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來越多地被應用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內(nèi)空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多。
關鍵詞：測繪，房產(chǎn)登記，應用
2007年7月1日《物權法》正式實施。根據(jù)《物權法》的要求，國家建設部制定了《房屋登記辦法》并于2008年7月1日正式實施。這一部法律和部門規(guī)章的先后實施加強了不動產(chǎn)登記的法律地位，同時明確了登記部門的義務與責任，對房產(chǎn)登記提出了更高的要求。，應用。
房產(chǎn)基礎測繪是一薦基礎性、公益性的測繪活動。房屋所有權人在申請登記前，要到房產(chǎn)測繪窗口申請房產(chǎn)(基礎、項目)測繪，由測繪人員現(xiàn)場勘查，繪制房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖，編制房屋測繪幢號，填寫丘與房屋屬性信息調(diào)查表。工作完成后，向測繪申請人提供房屋基礎測繪現(xiàn)場分丘示意圖和房屋測繪報告書。房屋所有權人申請登記時，要向窗口受理人員提交必要的證明材料，還要向窗口受理人員提交基礎測繪現(xiàn)場分丘示意圖。窗口受理人員要詳細查看現(xiàn)場示意圖內(nèi)容(包括市政道路及道路名稱，河流及河流名稱，丘界限及產(chǎn)權人名稱，所測房屋及屋角坐標，房屋測繪幢號和派出所編號，丘座落、街坊號、丘號、指北針等)，然后比對配證圖上的房屋測繪幢號，規(guī)劃證紅線圖或土地證地籍圖中的位置與平面坐標，如果這些內(nèi)容與基礎測繪現(xiàn)場分丘示意圖上的內(nèi)容符合，則可以認定房屋現(xiàn)場曾做過實地查看，并且就房屋現(xiàn)場與所有權人提交的證明資料認真審核。
在審核環(huán)節(jié)，工作人員不必再到現(xiàn)場進行實地檢查，可以在房屋辦公室系統(tǒng)GIS圖形中打開房產(chǎn)分幅圖，憑借房屋測繪幢號調(diào)出房屋現(xiàn)場圖形，觀查房屋的座落、位置關系、權屬、數(shù)量、四鄰、周邊道路;也可以根據(jù)房屋測繪幢號于樓盤表的一一對應關系，迅速定位房屋樓盤表，確定房屋基本幢數(shù)，進而制定幢房屋權屬現(xiàn)狀信息。
房產(chǎn)調(diào)查的基本單位是幢,也是房產(chǎn)要素測量的基本單位,因而在房產(chǎn)測量中對“幢”的概念是同期規(guī)劃、同期建設、同期驗收的建筑，理論上和實踐操作中,同一幢樓應該是同期規(guī)劃、同期建設和同期驗收的,不同期規(guī)劃、建設和驗收的項目將各自獨立,單獨成幢。作為同一幢樓,地面以上部分的基礎、結構應為統(tǒng)一整體,具體是指房屋的各個部分結構相連,即各個部分的梁、柱、墻等相互聯(lián)接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨立分幢。
房屋所占用的土地應為同一產(chǎn)權人根據(jù)有關規(guī)定，房屋所有權人與土地使用權人相一致的原則是房屋權屬登記的基本原則。如果房屋所占用的土地分屬于不同使用權人的多塊土地上,且各土地使用權人的土地權屬清楚,則該房屋不能作為一幢處理。
有共同的共有共用設施的房屋，最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計。
關于商住樓樓間分攤問題，商住樓一般為一幢樓的下部若干層為商業(yè)(或非住宅),上部若干層為住宅。兩部分功能不同結構也往往不相同,商業(yè)部位若干層的樓梯間與商業(yè)部位不相通,而與住宅相通,主要是為上部住宅服務的,該部分樓梯面積怎樣分攤還需探討。如分攤給商業(yè)部位,商業(yè)部位并不使用,商業(yè)部位有時還有自用樓梯;如分攤給住宅部位,商業(yè)部位層數(shù)越多,住宅部位分攤面積就越大,并主要因為下部商業(yè)而引起。我們的作法是:商用部位的樓梯間(不含商業(yè)自用的)和層頂樓梯間由全樓分攤;住宅部位的樓梯間由住宅分攤。，應用。，應用。這樣,既體現(xiàn)了全樓的整體概念,也兼顧了誰受益,誰分攤的原則。
房屋相鄰兩個層面的層高均未達到2.20m時的面積計算 ，按法律規(guī)定,房屋層高要達到2.20m才能計算建筑面積。
坡屋頂內(nèi)空間面積的計算，坡屋頂作為中國傳統(tǒng)建筑的一種形式,越來越多地被應用于現(xiàn)代建筑中,多層住宅的坡屋頂內(nèi)空間被普遍利用,頂層為躍層的住宅日益增多。，應用?！兑?guī)范》規(guī)定:斜面結構屋頂高度在2.20M以上的部位,按其外圍水平投影面積計算,高度在2.20m以下的部位不計算建筑面積。坡屋頂一般可作為居室或儲藏室,具有良好的通風和采光,無論從技術角度還是經(jīng)濟角度來看,坡屋頂部是比較合理的,可將其用作與整個建筑空間等同的一個部分,坡屋頂間的使用可以從屋脊一直延伸到屋檐,靠著屋檐的短墻還可擺放家具,整個空間都可以得到充分利用。因此我們建議:高度在1.50—2.20M的部位應適當計算面積,可按其處圍水平投影面積的一半計算建筑面積。在面積計算時,應將其與平屋頂結構區(qū)分開來,以體現(xiàn)坡屋頂?shù)睦脙r值。
有許多沿街的樓房,下面幾層是商業(yè)用房,上面是住宅,通往住宅要走室外樓梯。該部分共有面積如何分攤比較合理呢?本人認為在考慮這個問題時,首先要改變“誰使用誰分攤”的思維方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業(yè)和住宅兩個功能區(qū),室外樓梯是作為連接兩個功能區(qū)的紐帶,是整幢樓不可缺少的部分。一般情況下,是由住宅部分使用,但它也是整幢樓的消防通道,對整幢樓的管理、維修等都起著作用,因此,該室外樓梯應作為整幢樓的共有面積,由商業(yè)和住宅兩個功能區(qū)共同分攤。
關于跨層共有建筑面積公攤的問題近年來,隨著住宅商品化制度的不斷推進和房地產(chǎn)市場的日趨活躍,房屋所有制關系越來越復雜,由單一產(chǎn)權向多產(chǎn)權轉化,異產(chǎn)同幢房屋空間面積的分析成為一項復雜而細致的工作,明確劃分功能區(qū),準確認定幢共有面積、層共有面積、功能區(qū)共有面積,作到公正、公平。合理分攤已成為我們房產(chǎn)測繪人員一項重要工作。目前,建筑面積已成為核定商品房價格最基本的計量單位,房屋出售時,不同樓層價格不同,當共有面積跨層分攤時將與房價產(chǎn)生矛盾。例如:地下室作為共有建筑面積進行分攤就存在一些問題,地下室銷售價格往往比地上部分低得多,如將地下室作為共有建筑面積進行分攤,分攤到不同層的共有面積將被計人到相應的產(chǎn)權面積中,同是由地下室分攤所得的共有面積因房屋所處樓層不同引起價格差異勢必造成不合理。其實不僅僅是地下室,其它共有面積跨層分攤時也存在同樣的問題。在實際工作中,當共有面積跨層分攤時,我們必須認真界定共有面積及其分攤范圍,并在產(chǎn)權證配圖上注明套內(nèi)建筑面積、共有分攤面積明細表,以增加透明度,保護產(chǎn)權人的合法權益。，應用。
工作中一般要按號定表、以圖管房，通過房產(chǎn)分幅圖將房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的權屬界線，增強房屋產(chǎn)權的權屬意識。通過房屋測繪幢號化解了單幢房屋信息孤島的難題，不受單位名稱、派出所院落、道路變化的干擾直接進入房屋樓盤表，化繁為簡，加快登記速度，提高了辦事效率，有利于房產(chǎn)基礎測繪成果向?qū)嵱猛ㄟ^這一步審核可以杜絕任何重復辦證、重復抵押，隱瞞司法限制的企圖，向格式化的科學方向轉化，實現(xiàn)了測繪前置的改革意義。，應用。
以上是本人在工作中遇到的一些問題及思考,提出來與各位同仁共同探討,尋求更加合理的方式、方法,使得房產(chǎn)面積的計算朝規(guī)范化方向發(fā)展,讓產(chǎn)權人放心、滿意。
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