房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文
房地產(chǎn)在我國(guó)還是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè),它有著廣闊的發(fā)展前景,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中具有主導(dǎo)地位。而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是至關(guān)重要的。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文篇一
淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文摘要
摘要：文章主要講了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的意義以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理
中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面等。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理。這是指通過(guò)職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理。其意義是為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。協(xié)調(diào)管理的主要任務(wù)是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與外部環(huán)境、項(xiàng)目各子系統(tǒng)之間，以及項(xiàng)目不同階段、不同部門、不同層次之間的關(guān)系進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)。4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理。其意義是有利于對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，并獲得最大的綜合效益。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備到竣工驗(yàn)收的全過(guò)程所進(jìn)行的管理。工程施工管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開(kāi)發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開(kāi)支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開(kāi)支、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。所以，只有五個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，才能使一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)如下。a項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來(lái)中應(yīng)遵守的原則;另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。b費(fèi)用控制。主要包括編制費(fèi)用計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。c進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。
d質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問(wèn)題，組織工程驗(yàn)收。e合同管理。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。 2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制無(wú)論是開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開(kāi)發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。a工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過(guò)工程計(jì)劃來(lái)具體實(shí)現(xiàn)。
b質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國(guó)家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。 c成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析和間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)監(jiān)理1、工程建設(shè)監(jiān)理的概念工程建設(shè)監(jiān)理簡(jiǎn)稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是對(duì)建設(shè)者在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行管理，使這些活動(dòng)及其結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時(shí)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能在開(kāi)發(fā)計(jì)劃期限內(nèi)以合理的造價(jià)和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品給市場(chǎng)消費(fèi)者。2、工程建設(shè)監(jiān)管的層次工程建設(shè)監(jiān)理可分為兩個(gè)層次，即政府對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理和社會(huì)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)理。a政府對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門或被授權(quán)單位，對(duì)本地區(qū)、本部門的工程建設(shè)項(xiàng)目，進(jìn)行統(tǒng)一的、強(qiáng)制性的監(jiān)督管理，以及對(duì)由社會(huì)負(fù)責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督和管理的過(guò)程。政府對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強(qiáng)制性實(shí)施的。b社會(huì)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理。社會(huì)對(duì)工程建設(shè)監(jiān)理主要是從微觀上、橫向上通過(guò)委托方式實(shí)施工程監(jiān)理，其主要監(jiān)理機(jī)構(gòu)有：工程建設(shè)監(jiān)理公司或事務(wù)所、工程設(shè)計(jì)單位、科研單位、工程建設(shè)咨詢公司等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以委托一個(gè)監(jiān)理單位，也可以同時(shí)委托幾個(gè)監(jiān)理單位對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行工程建設(shè)監(jiān)理。3、工程監(jiān)理的內(nèi)容a工程進(jìn)度監(jiān)理。即監(jiān)理單位受建設(shè)單位或業(yè)主委托，對(duì)工程進(jìn)度情況所進(jìn)行的監(jiān)督管理活動(dòng)，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時(shí)間完成。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析。b工程質(zhì)量監(jiān)理。是監(jiān)督單位受建設(shè)單位或業(yè)主的委托，以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或國(guó)家規(guī)范對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和管理的活動(dòng)。
工程監(jiān)理的工作步驟a取得監(jiān)理工作任務(wù)。b與委托方簽訂監(jiān)理合同。c制定監(jiān)理計(jì)劃。d編寫監(jiān)理工作總結(jié)報(bào)告。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是施工過(guò)程的最后一道程序，是全面檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量、考核工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。通過(guò)竣工驗(yàn)收，質(zhì)量合格的物業(yè)即投入使用，可以出售或出租給房戶。對(duì)于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過(guò)投入使用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其他款項(xiàng)。因此，竣工的建設(shè)項(xiàng)目和單項(xiàng)工程，都應(yīng)該及時(shí)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，組織竣工驗(yàn)收。
1、房屋建設(shè)項(xiàng)目的一般竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)a工程項(xiàng)目按照設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修全部施工完畢。 b所有設(shè)備(如電梯、采暖通風(fēng)裝置)均按設(shè)計(jì)規(guī)定安裝完畢，并能正常啟動(dòng)，發(fā)揮功能。c上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無(wú)滲透現(xiàn)象;照明及動(dòng)力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便;室內(nèi)、外道均已建成;衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、工作。d整個(gè)工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門評(píng)定，達(dá)到合格以上。核實(shí)建筑安裝工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一覽表;提出財(cái)務(wù)決算分析;對(duì)工程質(zhì)量作出評(píng)價(jià)，對(duì)不合格的提出返回復(fù)修意見(jiàn)。e要求建筑物四周兩米以內(nèi)的場(chǎng)地平整，由本項(xiàng)施工所造成的障礙物已清除。2、竣工驗(yàn)收的程序 a工程建設(shè)完成后，施工單位向開(kāi)發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開(kāi)發(fā)商提交圖紙。 b開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商根據(jù)圖紙、隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工紀(jì)錄，初步檢驗(yàn)工程施工質(zhì)量。 c共同驗(yàn)收。以開(kāi)發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。 單項(xiàng)工程經(jīng)過(guò)共同驗(yàn)收，驗(yàn)收合格者由驗(yàn)收單位填具驗(yàn)收證書，由質(zhì)量監(jiān)督部門發(fā)給工程質(zhì)量等級(jí)證書?？傮w開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)完畢后，經(jīng)過(guò)共同驗(yàn)收，還要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 d編制工程決算?？⒐Q算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。每項(xiàng)工程完工后，承包商在向開(kāi)發(fā)商提出有關(guān)技術(shù)資格和竣工圖紙的同時(shí)，都要編制工程決算，辦理財(cái)務(wù)結(jié)算。工程決算應(yīng)在竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)完成。e編制并移交竣工檔案。開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，要認(rèn)真整理和清繪竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文篇二
房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理研究
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文摘要
摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，資源利用不斷加大，各種不可再生資源越來(lái)越珍貴，為了減少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本支出，同樣也為了達(dá)到企業(yè)顧客雙方利益最大化，本文就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀，淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理優(yōu)化的研究。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文內(nèi)容
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項(xiàng)目管理;風(fēng)險(xiǎn)
中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在法律批準(zhǔn)的情況下對(duì)具有使用權(quán)的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以及房屋等各種基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)展的建設(shè)活動(dòng)。其投資巨大、耗時(shí)耗力，在高盈利的同時(shí)也具有高風(fēng)險(xiǎn)，作為房地產(chǎn)活動(dòng)的首要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃建設(shè)密切相關(guān)。近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了飛躍性的進(jìn)步，在促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也愈發(fā)激烈，且當(dāng)前城市住房矛盾頗為突出。因此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理提出了嚴(yán)格要求，若管理上出現(xiàn)問(wèn)題，不僅會(huì)增加群眾生活困難，而且不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以應(yīng)采取有效措施，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。
一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及加強(qiáng)管理的重要性
房地產(chǎn)是一項(xiàng)不動(dòng)資產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及諸多領(lǐng)域，因利潤(rùn)極高，許多開(kāi)發(fā)商紛紛投入其中。國(guó)際知名房地產(chǎn)企業(yè)的大量涌入，為國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來(lái)了先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，加上自身努力以及多年的積極探索，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。然而我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序尚未完全穩(wěn)定，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)太過(guò)激烈，而人才匾乏、管理缺陷，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速增高，與國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r不符，與人民生活水平脫節(jié)。過(guò)高的房?jī)r(jià)增加了人們的住房壓力，加上過(guò)渡開(kāi)發(fā)，極易引起剩房危機(jī)。
現(xiàn)實(shí)告訴我們，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目急需有科學(xué)的管理，杜絕不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維持正常秩序，為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)設(shè)良好的環(huán)境。創(chuàng)新管理理念是基礎(chǔ)，通過(guò)強(qiáng)化全過(guò)程管理意識(shí)，提高各環(huán)節(jié)管理水平，可有效避免偷工減料、腐敗貪污現(xiàn)象，使得工程質(zhì)量有所保障，進(jìn)而為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展注入新的活力。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及影響因素分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的過(guò)程中，從投資決策到銷售，在這一過(guò)程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本影響因素分析由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、投資期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以影響成本因素多，一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等因素的影響;另一方面對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是指影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本的因素。①項(xiàng)目決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常都是投資數(shù)額很大，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性預(yù)測(cè)，以及自身把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于同一個(gè)工程項(xiàng)目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營(yíng)管理水平等實(shí)際情況，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷。②土地成本。目前，由于用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量極為有效，在這種情況下進(jìn)一步抬高了土地的拍賣價(jià)格。另外房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也在一定程度上抬高了地價(jià)的上漲，使得土地成本很難控制。同時(shí)由于土地價(jià)格占項(xiàng)目總成本的比重較大，約占項(xiàng)目總成本的30~35%左右，以相對(duì)合理的價(jià)格取得開(kāi)發(fā)用地顯得尤為重要。③工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計(jì)方案、工期、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、生產(chǎn)要素價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)等因素制約，而國(guó)家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平和項(xiàng)目運(yùn)作自有資金等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本等也有不同程度的影響。
三、現(xiàn)行房地產(chǎn)工程管理出現(xiàn)的問(wèn)題
(一)在施工中對(duì)國(guó)家管理規(guī)定不重視
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有進(jìn)行有效的工程管理,為了追求盡早實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益,不顧開(kāi)發(fā)程序的限制率先施工,這給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了不良的影響,也給社會(huì)帶來(lái)了消極的影響。其次也導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)尋找法律上的盲點(diǎn)和制度上的漏洞。結(jié)果導(dǎo)致施工進(jìn)度被叫停，施工單位被通報(bào)罰款以及房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)被實(shí)行經(jīng)濟(jì)上的懲罰。還有的在施工中為了趕超施工進(jìn)度而放任國(guó)家的相關(guān)規(guī)定于不顧，比如超時(shí)施工、違規(guī)施工、施工作業(yè)不達(dá)標(biāo)等，這些都是嚴(yán)重存在安全隱患的。所以在房地產(chǎn)工程中要嚴(yán)格遵守國(guó)家管理規(guī)定，杜絕安全事故發(fā)生。
(二)完工時(shí)驗(yàn)收以及各種管理不嚴(yán)謹(jǐn)
在房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，很多開(kāi)發(fā)單位都不夠重視工程最后的驗(yàn)收工作，和草草開(kāi)頭草草結(jié)尾很是一樣。同時(shí)為了縮短工期，都是盡量縮短驗(yàn)收環(huán)節(jié)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理不夠嚴(yán)格，一直到工程完工驗(yàn)收之后還存在著結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況。所以如果施工有多個(gè)單位合作完成，那么在工程期間的詳細(xì)記錄對(duì)于驗(yàn)收就很重要了，可以發(fā)現(xiàn)是哪個(gè)公司出現(xiàn)了錯(cuò)誤，對(duì)于公司的責(zé)任分配起到很大作用。
(三)開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)單位之間缺乏誠(chéng)信，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目管理
開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)建設(shè)的組織者，對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行控制。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理人員來(lái)說(shuō)，控制材料的供應(yīng)是確保工程質(zhì)量、進(jìn)度的重要保證，工程實(shí)施所需的建筑材料、設(shè)備，在房地產(chǎn)實(shí)施階段必須制定完善的供應(yīng)計(jì)劃，滿足現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際生產(chǎn)需要，另外由于開(kāi)發(fā)商對(duì)招標(biāo)工作不重視，對(duì)工程項(xiàng)目發(fā)包的內(nèi)容和接口要點(diǎn)不了解，再者招標(biāo)工作組織不力，工程建設(shè)所需的資源積累不足，最終導(dǎo)致供料供應(yīng)不上。在實(shí)際中有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為自己是買家，對(duì)材料供應(yīng)方提出不合理的要求，給供應(yīng)單位留下不好的印象，在開(kāi)發(fā)商急需時(shí)，估計(jì)發(fā)難，等工程項(xiàng)目結(jié)算后，故意拖延工程款，誠(chéng)信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項(xiàng)目的正常進(jìn)展。開(kāi)發(fā)商既要通過(guò)交往實(shí)現(xiàn)供需雙方的平等、誠(chéng)信關(guān)系，又要建立供應(yīng)單位資源庫(kù)，以便在工程項(xiàng)目建設(shè)需要時(shí)滿足建設(shè)需要。
四、房地產(chǎn)工程管理的措施
(一)規(guī)范合同管理
在施工企業(yè)的管理上，合同管理的地位十分顯著，所以必須對(duì)合同有明確的規(guī)范，不能盲目地進(jìn)行施工。企業(yè)為了保證工程成本，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，必須規(guī)范合同的內(nèi)容《條款》經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)階段，施工的合同內(nèi)容更需要從大到小各方面都有一定的要求，才能保證竣工的順利。同時(shí)，前期的合同規(guī)范明確，就能給施工過(guò)程中的資金運(yùn)作指明方向，這就是合同管理的最終目標(biāo)。另一方面，合同管理能對(duì)施工過(guò)程的完成進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控，針對(duì)規(guī)定的施工成果進(jìn)行驗(yàn)收，保證施工的質(zhì)量。因?yàn)樵谑┕み^(guò)程中，容易出現(xiàn)豆腐渣項(xiàng)目，以非常低的價(jià)格購(gòu)買質(zhì)量很差的材料，這樣只會(huì)形成劣質(zhì)的工程，針對(duì)此種問(wèn)題，最好的避免方式就是制定嚴(yán)格的合同管理?xiàng)l例。
(二)在完工時(shí)嚴(yán)格驗(yàn)收和強(qiáng)化工程管理
工程完工時(shí)的驗(yàn)收是為了保證工程在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，和該工程完成的質(zhì)量，對(duì)于交付顧客以后也有了一定的質(zhì)量保證。如果完工時(shí)的驗(yàn)收馬馬虎虎，不認(rèn)真把持關(guān)口，可能就會(huì)因?yàn)槟承┞┒礇](méi)被發(fā)現(xiàn)，就會(huì)導(dǎo)致以后出現(xiàn)安全隱患。即使是短時(shí)間內(nèi)通過(guò)了驗(yàn)收，也可能在以后的時(shí)間檢驗(yàn)中出現(xiàn)問(wèn)題。這樣的問(wèn)題一旦出現(xiàn)，就不是簡(jiǎn)單的利益問(wèn)題，不是公司簡(jiǎn)單的金錢上的損失，而是公司名譽(yù)的損害，這會(huì)嚴(yán)重阻礙公司在以后的發(fā)展。公司在與其他公司的競(jìng)爭(zhēng)中也會(huì)因?yàn)槊u(yù)的損失，造成工程量減少，然后公司業(yè)績(jī)就會(huì)下降。所以，工程的完工驗(yàn)收是至關(guān)重要的，對(duì)于公司的發(fā)展息息相關(guān)。其次，施工企業(yè)同房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)所簽訂的合同，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其項(xiàng)目實(shí)行施工管理的法律依據(jù)。對(duì)于工程管理，無(wú)論是在開(kāi)工前，還是在施工中和施工結(jié)束后都要有一個(gè)明確而又清晰的管理方法。
(三)加強(qiáng)組織構(gòu)建及人員管理
建立完善的項(xiàng)目投資管理組織機(jī)構(gòu)是保證房地產(chǎn)企業(yè)投資成功的必要措施。因?yàn)椋芾斫M織機(jī)構(gòu)不僅確定相關(guān)工作的責(zé)任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強(qiáng)投資管理的專門部門的組織構(gòu)建及人員管理，將項(xiàng)目責(zé)任到人，并制定嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度，責(zé)任與激勵(lì)并舉，加強(qiáng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)以一定的激勵(lì)政策激發(fā)人員的積極性;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理需要其他部門的協(xié)作，因此，還需建立跨部門的協(xié)作機(jī)制，舉企業(yè)之全力保障投資項(xiàng)目的順利進(jìn)展。
結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程具有十分重要的作用，針對(duì)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題必須進(jìn)行認(rèn)真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項(xiàng)目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文文獻(xiàn)
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