房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文
房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)是將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的各要素,按照風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)在要求,組成的一個(gè)各要素相互區(qū)別、相互聯(lián)系、相互制約。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文篇一
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文摘要
【摘要】房地產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)成為人人皆知的所謂最賺錢行業(yè)之一，但房地產(chǎn)這塊“肥肉”并不是像表面看上去那么簡(jiǎn)單，可以隨意的吞吃，一個(gè)不小心，風(fēng)險(xiǎn)沒有處理好，就可能滿盤皆輸。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理角度出發(fā)，具體地論述了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的種種風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)原因以及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的詳細(xì)辦法。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文內(nèi)容
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目管理;風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對(duì)措施
1.房地產(chǎn)開發(fā)易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因
1.1不動(dòng)產(chǎn)的屬性
住房作為不動(dòng)產(chǎn)，是固定的不可移動(dòng)的，資金一旦投入開工建成房屋，就不能再更改，在房產(chǎn)出售之前，資金也無法回流。房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品的這種不同于其他商品的屬性，注定了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)開發(fā)本身所缺乏的靈活性，是房地產(chǎn)開發(fā)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。
1.2所需投資大
房地產(chǎn)開發(fā)絕對(duì)不僅僅是建筑一棟樓房那么簡(jiǎn)單，從選址購(gòu)買土地，到建成樓房，再到后期的出租或者銷售出去，是一系列復(fù)雜的環(huán)節(jié)綜合而成，一句話講，房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)巨大的綜合性工程。那么，這種綜合性的巨大工程所需要的投資規(guī)模是顯而易見的。這種大規(guī)模的投資，就要讓開發(fā)商面臨著貨幣利率的變化，市場(chǎng)供求變化等帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失。
1.3較長(zhǎng)的開發(fā)周期
房地產(chǎn)開發(fā)不僅工程規(guī)模大，工程周期也一般較長(zhǎng)，從項(xiàng)目的確定，資金的籌措，到具體施工，到最后的營(yíng)銷銷售，無疑需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。這種時(shí)間上的過長(zhǎng)，給房地產(chǎn)帶來不小的風(fēng)險(xiǎn)。
1.4對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)依賴性過強(qiáng)
房地產(chǎn)開發(fā)的位置固定性，導(dǎo)致其開發(fā)項(xiàng)目必須依賴于某一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。當(dāng)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)問題，不景氣，房地產(chǎn)項(xiàng)目一定會(huì)受到影響：市場(chǎng)需求降低，商務(wù)出租困難等等。
2.具體風(fēng)險(xiǎn)有哪些
2.1經(jīng)濟(jì)大環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)將會(huì)給開發(fā)商帶來巨大經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變動(dòng)包括市場(chǎng)需求，購(gòu)買力，利率，甚至匯率等的改變。從項(xiàng)目開發(fā)之前的市場(chǎng)調(diào)研到最后工程竣工樓盤開始銷售，這之間的較大時(shí)間差導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)巨大的變數(shù)，如之前調(diào)研好的消費(fèi)者偏好的戶型，到后來銷售時(shí)，已經(jīng)發(fā)生不可預(yù)知的改變，直接導(dǎo)致樓盤銷售不佳。而通貨膨脹所帶來的風(fēng)險(xiǎn)是更顯而易見的，一旦發(fā)生通貨膨脹，貨幣貶值，必將導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買力的下降，房地產(chǎn)雖然對(duì)通貨膨脹的抵抗性較好，但是當(dāng)全面的通貨膨脹發(fā)生時(shí)，也一定會(huì)價(jià)格上漲，造成銷售困難。上文提到房地產(chǎn)開發(fā)所需投資規(guī)模巨大，投資資金一般難以自己全部拿出，勢(shì)必要采取銀行貸款，樓盤預(yù)售等方式籌集資金。銀行貸款時(shí)，如果不能夠按合約償還貸款，最后作為抵押的樓盤將會(huì)被銀行收回。而預(yù)售的房屋如果不能及時(shí)供給住戶，讓住戶入住，也要面臨毀約的巨大經(jīng)濟(jì)賠償。總之，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境給房地產(chǎn)帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)。
2.2社會(huì)政治風(fēng)險(xiǎn)
一個(gè)國(guó)家政治上的變動(dòng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成巨大影響，尤其我國(guó)特殊的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家宏觀調(diào)控比較明顯，這種如金融政策和財(cái)政政策變動(dòng)、土地使用制度改革、住房制度變革等政策性的變動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響毫無疑問是顯著的。尤其是貨幣政策與金融政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響最為直接，實(shí)行緊縮或?qū)捤傻呢泿耪撸扔绊戦_發(fā)時(shí)候手里的資本，也影響開發(fā)之后的銷售。銀行對(duì)于房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)也會(huì)隨著國(guó)家政策變動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)的需求發(fā)生影響。單就財(cái)政政策而言，國(guó)家實(shí)行緊縮的財(cái)政政策還是實(shí)行寬松的財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策，對(duì)住宅是實(shí)行福利供給政策還是實(shí)行對(duì)低收入階層采取有限的補(bǔ)貼政策，政府對(duì)房地產(chǎn)的投資等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)需求發(fā)生影響。這一風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)尤其需要關(guān)注。
2.3技術(shù)方面帶來的風(fēng)險(xiǎn)
新科技的發(fā)明，新技術(shù)的應(yīng)用等，都會(huì)迫使開發(fā)商不斷的投入資金更新設(shè)備技術(shù)，以及加快對(duì)已經(jīng)開工的工程進(jìn)行翻新改造等等，這種臨時(shí)的變動(dòng)和工程的更改，將會(huì)大大增加工程成本。而且這種時(shí)間的拖延，也會(huì)影響日后銷售。
3.應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的主要措施
3.1規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
如果在項(xiàng)目沒有正式開工之前已經(jīng)發(fā)覺了風(fēng)險(xiǎn)，且這種風(fēng)險(xiǎn)是應(yīng)對(duì)比較麻煩的甚至基本無力應(yīng)對(duì)的，這時(shí)候可以放棄。在工程早期放棄項(xiàng)目可以避免更大的損失。但是這種方式帶有一定的消極性，雖然免除了風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)得到任何收益。
3.2投資多元化
“不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是同樣受用。為了將收益不確定性的風(fēng)險(xiǎn)降到最小，將項(xiàng)目投資分散開來是最好的辦法，房地產(chǎn)選擇項(xiàng)目時(shí)，可以選擇各種層次的建筑，如住宅、商務(wù)、寫字樓、娛樂場(chǎng)所等等。不同類型的項(xiàng)目開發(fā)的收益是不同的，高風(fēng)險(xiǎn)高收益，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)候?yàn)榱说玫奖容^穩(wěn)定的收益這時(shí)候就需要用高收益項(xiàng)目去平均低收益的項(xiàng)目，同時(shí)低收益的低風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)降低高收益項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)。綜合起來，我們就能得到較高收益同時(shí)，又降低了風(fēng)險(xiǎn)。
3.3學(xué)會(huì)通過財(cái)務(wù)控制風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)中，可以將整個(gè)工程項(xiàng)目劃分為不同的細(xì)致的部分分包給專業(yè)的施工公司，規(guī)劃公司等，以便于將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，但是這過程必須要通過合法的手段，簽訂正規(guī)的合同等。還可以將項(xiàng)目股份化，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化給不同的股東，減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。保險(xiǎn)作為最簡(jiǎn)單的降低風(fēng)險(xiǎn)的方式，確實(shí)有著一定的作用，但是保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)的效果不是特別明顯，房地產(chǎn)開發(fā)中不是所有的風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)公司都可以擔(dān)保的，而且風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)候，大多數(shù)情況下保險(xiǎn)公司只能按照一定比例賠償，難以全額賠償損失。
3.4全面調(diào)查，科學(xué)預(yù)測(cè)
房地產(chǎn)的發(fā)展并不是無跡可尋的，在項(xiàng)目開發(fā)前要利用一切可以利用的信息，仔細(xì)分析房地產(chǎn)的變動(dòng)規(guī)律，及時(shí)掌握國(guó)家政策，及時(shí)掌握市場(chǎng)需求和其他公司的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。這樣全面的分析和調(diào)查，會(huì)讓項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，也便于預(yù)測(cè)成本和收益。
3.5縮短項(xiàng)目時(shí)間
在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的同時(shí)，要盡可能的減少項(xiàng)目開發(fā)所用時(shí)間，減少工程開發(fā)期間社會(huì)經(jīng)濟(jì)不確定性變動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)?？梢酝ㄟ^培訓(xùn)項(xiàng)目開發(fā)人員，選擇最專業(yè)的建筑公司等方式來提高效率，以縮短時(shí)間。
3.6盡量減少可變量
工程中有些變量對(duì)于經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的變動(dòng)十分敏感，從而穩(wěn)定性差，這種風(fēng)險(xiǎn)可以通過簽訂合同等方式消除。例如在銀行貸款時(shí)候?yàn)榱朔乐估⑻岣呖梢院炗喒潭ɡ①J款合同，人工費(fèi)材料費(fèi)等增長(zhǎng)可以通過與建筑公司簽訂工程總價(jià)的一次性講清楚的合同等等。
結(jié)語：
如果用一句話來形容房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之中的風(fēng)險(xiǎn)性，就是：時(shí)時(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，處處有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的高收益注定了它的高風(fēng)險(xiǎn)，但是我們要勇于面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)大軍中分一杯羹。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的回避，應(yīng)對(duì)和管理的過程，其實(shí)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程。良好的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，需要的不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目管理者的力量，它需要的是一個(gè)管理團(tuán)隊(duì)良好的配合，需要每個(gè)人的共同努力，需要過硬的專業(yè)素質(zhì)。每一個(gè)房地產(chǎn)人都能認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)才能穩(wěn)步健康發(fā)展，才能更加健康，成熟。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文篇二
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文摘要
【摘 要】在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的整個(gè)過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時(shí)也面臨著不可避免的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在也增加了企業(yè)預(yù)期收益的不確定性。在目前的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越烈，結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，有效預(yù)防和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并建立有效的規(guī)避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，提高競(jìng)爭(zhēng)能力。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文內(nèi)容
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)業(yè)由于其高收益的特點(diǎn)，在改革開放后得到快速發(fā)展，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也起到了支柱作用。但隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)自身的高風(fēng)險(xiǎn)特征也日趨明顯。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和瞬息萬變的外部環(huán)境。同時(shí)，我國(guó)政府各項(xiàng)抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)、穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展等政策陸續(xù)出臺(tái)，也促使房地產(chǎn)企業(yè)必須積極加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，有效預(yù)防和控制自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)的可持續(xù)健康經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
1.投資風(fēng)險(xiǎn)
由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資需要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報(bào)酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場(chǎng)分析、技術(shù)可行性分析及項(xiàng)目投資回報(bào)分析上有誤，并缺乏投資項(xiàng)目啟動(dòng)后全周期的投資效益監(jiān)控;二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國(guó)家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。
2.融資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從最初的購(gòu)買土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財(cái)務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會(huì)因?yàn)槿谫Y方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時(shí)，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn);在融資結(jié)構(gòu)方面，對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費(fèi)用，如不進(jìn)行合理的規(guī)劃，則會(huì)有資金成本的浪費(fèi)、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。
3.資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運(yùn)營(yíng)管理，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金成本控制的意識(shí)薄弱，對(duì)資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財(cái)務(wù)人員對(duì)資金運(yùn)營(yíng)管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用計(jì)劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計(jì)劃編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍停留在簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)核算上，對(duì)實(shí)際資金需求估計(jì)的不準(zhǔn)確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1.加強(qiáng)項(xiàng)目投資管理
(1)做好項(xiàng)目投資的可行性研究
房地產(chǎn)項(xiàng)目自身具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)等特點(diǎn)，因而房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目前，首先要設(shè)立專門的項(xiàng)目可行性研究小組，對(duì)項(xiàng)目所在的地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行有效的調(diào)研和分析，對(duì)項(xiàng)目全周期的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行充分的研究和論證，從而避免投資決策的盲目性，有效預(yù)測(cè)和防范可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)周期內(nèi)存在的不確定性較多，因此企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃中要注意盡量縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期，避免開發(fā)周期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)外在宏觀經(jīng)濟(jì)條件的變化對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響，從而減少整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期，加快資金周轉(zhuǎn)。
(2)合理安排投資組合規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的情況，順應(yīng)市場(chǎng)需求，對(duì)不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)進(jìn)行組合開發(fā)，如合理分配商業(yè)、辦公和住宅產(chǎn)品的比例，針對(duì)不同的消費(fèi)群體合理安排戶型布局，避免單一樓盤或產(chǎn)品的滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失;在項(xiàng)目投資上，由于資金占用量大，可與其他企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)或合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)收益共擔(dān)，有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
2.資金結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性管控
(1)優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)
企業(yè)良好的資金結(jié)構(gòu)對(duì)整個(gè)企業(yè)的正常運(yùn)行以及發(fā)展壯大有著非常重要的作用，也是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層進(jìn)行籌資決策的重要參考。對(duì)于負(fù)債資金，一方面房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在科學(xué)預(yù)測(cè)自身資金實(shí)力、償債能力的基礎(chǔ)上控制負(fù)債經(jīng)營(yíng)比例，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)等償債能力指標(biāo)進(jìn)行有效的控制;另一方面負(fù)債結(jié)構(gòu)上，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，對(duì)流動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行有效控制，保障企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流來償還相應(yīng)的負(fù)債，確保企業(yè)的償債能力。此外，在籌資方式的選擇上，還要根據(jù)企業(yè)的資金特點(diǎn)選擇不同的籌資渠道，既要發(fā)揮銀行貸款等傳統(tǒng)籌資方式的功能和作用，也可以嘗試采取信托、債券等多元化的籌資渠道，控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。
(2)加強(qiáng)資金流動(dòng)性管控
房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，整個(gè)周期的資金鏈條供應(yīng)均會(huì)存在問題，因而必須意識(shí)到資金流動(dòng)性存在的風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)面臨資金困境。企業(yè)的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)等。
對(duì)于現(xiàn)金持有量風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過科學(xué)測(cè)算、審核企業(yè)的財(cái)務(wù)資金收支狀況，將企業(yè)的資金庫(kù)存控制在合理的范圍內(nèi)，提高企業(yè)的支付能力，確保項(xiàng)目建設(shè)及新增項(xiàng)目開發(fā)的資金需求。
對(duì)于應(yīng)收賬款回收風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將應(yīng)收賬款回收作為重點(diǎn)工作，加快資金回籠，確保資金能夠持續(xù)有效供應(yīng);企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)部門應(yīng)從房源認(rèn)購(gòu)開始，依據(jù)預(yù)售合同的付款節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效的跟蹤、催收，并按照應(yīng)收賬款的時(shí)間及金額進(jìn)行分類處理，對(duì)逾期收款重點(diǎn)分析，逐套解決應(yīng)收賬款。 3.全周期的財(cái)務(wù)預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)開發(fā)周期為著眼點(diǎn)，從初始資金的籌集、投資、運(yùn)營(yíng)到經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分配，對(duì)全周期的資金活動(dòng)進(jìn)行合理統(tǒng)籌、科學(xué)安排。首先，在項(xiàng)目預(yù)算方面，可以根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)一級(jí)計(jì)劃的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，如前期的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、銷售經(jīng)營(yíng)、稅務(wù)清算等內(nèi)容來編制項(xiàng)目開發(fā)的全周期預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目的成本費(fèi)用按照開發(fā)節(jié)奏合理匹配收支情況，并監(jiān)督各相關(guān)部門認(rèn)真執(zhí)行;其次，在資金預(yù)算方面，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略和項(xiàng)目的具體運(yùn)行情況，對(duì)資金的需求和使用進(jìn)行全面的規(guī)劃，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系，并通過定期考評(píng)的方式對(duì)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行全面的約束，充分發(fā)揮預(yù)算的監(jiān)督和預(yù)警作用。
4.完善企業(yè)內(nèi)部控制制度
科學(xué)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)增加自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，有效的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提供財(cái)務(wù)管理水平。
完善企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境，需要嚴(yán)格的授權(quán)審批制度。一方面在各層級(jí)管理層之間合理的權(quán)責(zé)分配、形成有效的激勵(lì)與約束機(jī)制，體現(xiàn)權(quán)利制衡關(guān)系，落實(shí)管理控制;另一方面在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上，依據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，合理、有效地設(shè)置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責(zé)任，實(shí)行不相容職務(wù)相分離制度。
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度，還應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流量管理密切關(guān)注。一方面企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和全周期合理編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時(shí)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部各類不確定因素的變化作出適時(shí)必要的調(diào)整，保障企業(yè)現(xiàn)金流量的相對(duì)平衡;另一方面，需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本費(fèi)用的管控，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程都必須嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算管理、認(rèn)真監(jiān)督執(zhí)行情況，確保每個(gè)工作節(jié)點(diǎn)的完成質(zhì)量， 有效控制資金收支，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)決策者及財(cái)務(wù)相關(guān)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和綜合素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，對(duì)各項(xiàng)已經(jīng)存在的或者潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)識(shí)別、積極應(yīng)對(duì)，建立風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)機(jī)制及規(guī)避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理論文文獻(xiàn)
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