普通民眾買(mǎi)不起房的情況越來(lái)越突出，國(guó)家為此出臺(tái)一系列調(diào)控政策，打擊投機(jī)行為，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上升。下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家推薦的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的論文，希望大家喜歡!

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的論文篇一

　　《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融因素分析》

　　[摘要]我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)由于市場(chǎng)缺陷，信息不對(duì)稱，非公平交易等，出現(xiàn)了信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，如何構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)金融體系，本文作了有益的探索。

　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)金融要素

　　一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融機(jī)理分析

　　1.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)境外因素分析。“9・11”事件之后，美國(guó)政府采取了放松銀根和美元匯率不斷貶值的貨幣政策，對(duì)避免美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇短期衰退產(chǎn)生了積極影響，其副作用也展露端倪:美國(guó)的樓市快速上漲，出現(xiàn)“非理性繁榮”局面。由于人民幣匯率在2005年7月之前是采取盯住美元的固定匯率制度，人民幣升值壓力逐漸增大，國(guó)際資本投機(jī)大舉進(jìn)入，直接表現(xiàn)為中國(guó)外匯儲(chǔ)備的迅速增加，中央銀行越來(lái)越多地向市場(chǎng)供應(yīng)基礎(chǔ)貨幣，出現(xiàn)了流動(dòng)性過(guò)剩，必然會(huì)使資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)膨脹。但由于股市在2001年到2005年期間處于泡沫破滅階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎成為吸收這些過(guò)剩資本的惟一渠道。期間美聯(lián)儲(chǔ)自2004年之后多次加息，給中國(guó)的貨幣政策操作提供了一定空間。于去年8月底停止后，人民幣匯率升值速度走快。但只要人民幣升值的幅度小于國(guó)際市場(chǎng)預(yù)期的幅度，中國(guó)寬松的貨幣形勢(shì)就不會(huì)從根本上發(fā)生改變，這對(duì)于中國(guó)樓市及股市來(lái)說(shuō)就是利好。

　　美國(guó)的樓市是否會(huì)出現(xiàn)硬著陸。如果當(dāng)前美國(guó)樓市出現(xiàn)了大幅度下跌，美聯(lián)儲(chǔ)很可能會(huì)再次采取放松銀根的政策，因?yàn)闃鞘袑?duì)經(jīng)濟(jì)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市的。這樣對(duì)中國(guó)的匯率改革和宏觀調(diào)控來(lái)說(shuō)都是十分不利的，會(huì)增加中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，很可能會(huì)面臨這樣的結(jié)局：人民幣升值壓力會(huì)因美國(guó)放松銀根而增加，更多的國(guó)際資本會(huì)流向中國(guó)，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備繼續(xù)大幅度增加，金融和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的流動(dòng)性更加過(guò)剩，股市和樓市的價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲，泡沫迅速膨脹。在外界的壓力之下，人民幣的大幅度升值使國(guó)際資本從中國(guó)撤出，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)降溫的同時(shí)資產(chǎn)泡沫也會(huì)破滅。這就是當(dāng)年日本的前車之鑒!但影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格因素十分復(fù)雜，金融因素只是其中最重要的因素之一。即使在保持目前寬松的貨幣環(huán)境不變，政府依然可以找到防止泡沫繼續(xù)膨脹的辦法，在很大程度上擺脫美國(guó)樓市的牽制。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在要素分析。目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益機(jī)制不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)有讓整個(gè)社會(huì)的財(cái)富在短期內(nèi)向少數(shù)人聚集之嫌，少數(shù)人利用公共資源為個(gè)人謀利。當(dāng)一個(gè)行業(yè)的利益結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡時(shí)，暴利也就不可避免社會(huì)和諧即成為空談。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)何來(lái)暴利行為?其根源在于房地產(chǎn)要素的非市場(chǎng)化與產(chǎn)品交易的市場(chǎng)化。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)要素是公共的(如土地和金融資源)，且可用低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得，那么通過(guò)權(quán)力方式獲得這些要素的人就可以得到高于市場(chǎng)的利潤(rùn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)要素非市場(chǎng)化，而房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品完全由市場(chǎng)來(lái)定價(jià)時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)這樣的特殊產(chǎn)品，不僅房地產(chǎn)企業(yè)可以壟斷性定價(jià)，也容易把成本讓整個(gè)社會(huì)來(lái)承擔(dān)，使其收益讓少數(shù)人來(lái)獲得。正因?yàn)槭袌?chǎng)暴利的存在，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻和生產(chǎn)技術(shù)含量低，使國(guó)內(nèi)的各種企業(yè)紛紛進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是制造業(yè)還是高科技產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是民營(yíng)企業(yè)還是軍工企業(yè)。這也說(shuō)明，如果房地產(chǎn)企業(yè)不是高利潤(rùn)、房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有暴利，這些本來(lái)利潤(rùn)就高的企業(yè)會(huì)輕易地轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎?兩種可怕的后果將產(chǎn)生:一是會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逆選擇，即先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移，使得國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整困難;二是社會(huì)資金逆流向，即大量資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。

　　在一個(gè)健全的市場(chǎng)中，通過(guò)資源的流動(dòng)只能有平均利潤(rùn)，不能有暴利，這是最為基本的法則。目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛處幼年，與成熟的市場(chǎng)仍有很大差距，特別是在一種轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中，我們要對(duì)這種隨時(shí)可能出現(xiàn)的行業(yè)暴利有比較清醒的認(rèn)識(shí)，然后用新的制度規(guī)則來(lái)調(diào)整這些失衡的利益關(guān)系。

　　3.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)資金鏈循環(huán)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的另一個(gè)原因是完全背離金融市場(chǎng)法則的融資模式。從這幾年的情況來(lái)看，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件并不在于其實(shí)力，而是能否拿到土地。在土地沒(méi)有市場(chǎng)化而協(xié)議轉(zhuǎn)讓之前，企業(yè)拿到土地的能力就在于企業(yè)與政府權(quán)力的遠(yuǎn)近，即如何用金錢(qián)與政府權(quán)力進(jìn)行交易。但當(dāng)交易規(guī)則發(fā)生了變化，土地需要市場(chǎng)化方式交易時(shí)，能否獲得土地就在于企業(yè)財(cái)力，以及如何利用好現(xiàn)有房地產(chǎn)融資市場(chǎng)不完善的制度，看準(zhǔn)并操縱房地產(chǎn)金融制度缺陷來(lái)力求發(fā)展。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，拿到土地就等于得到了入門(mén)證，然而競(jìng)爭(zhēng)的存在使獲得土地意味著出價(jià)要高。要消化過(guò)高土地價(jià)格的成本，就得縮短土地項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的時(shí)間，使產(chǎn)品盡快地推向市場(chǎng)，其資金和更具優(yōu)勢(shì)的營(yíng)銷就是便利的融資與銷售的高端人才?？梢哉f(shuō)，如果不存在目前國(guó)內(nèi)住房預(yù)售制度的弊端，要實(shí)現(xiàn)這種高價(jià)土地通過(guò)高價(jià)資金及高收入人才向產(chǎn)品轉(zhuǎn)移是不可能的。因?yàn)樵谀壳暗念A(yù)售制度下，任何企業(yè)只要所謂四證齊全，就可以進(jìn)行住房預(yù)售，而住房預(yù)期款項(xiàng)可以直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)只要解決房地產(chǎn)運(yùn)作流程中拿地后如何把四證齊全即土地出讓金的支付的環(huán)節(jié)，其經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目就能使住房預(yù)售高枕無(wú)憂了。財(cái)力不足的企業(yè)會(huì)以高利率從民間信貸市場(chǎng)獲得資金，土地出讓金得到支付，四證即可到手，住房預(yù)售開(kāi)始進(jìn)行。由于目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)及住房預(yù)售款項(xiàng)的直接進(jìn)入，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只要預(yù)售項(xiàng)目的部分產(chǎn)品，就足以歸還來(lái)自民間信貸市場(chǎng)的高利率資金及應(yīng)付日常所需要的資金。此后的住房預(yù)售款項(xiàng)既可以成為該企業(yè)下一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的滾動(dòng)資金，也可以成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的凈利潤(rùn)。在這種情況下，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要為下一個(gè)項(xiàng)目融集資金，那么它就會(huì)以快速銷售的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。如果企業(yè)為了獲得超額利潤(rùn)，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)以對(duì)出售項(xiàng)目不斷加價(jià)的方式來(lái)攫取暴利。這就是為什么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠捂盤(pán)并不斷地推高房?jī)r(jià)的原因所在。一旦早期期房銷售出現(xiàn)問(wèn)題，那些財(cái)力不足或根本沒(méi)有實(shí)力且只希望“空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈就會(huì)斷裂。

　　我們可以看到，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控日趨深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)制度規(guī)則在改革，現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)融資制度弊端也在得到糾正，利用這種制度弊端想盲目擴(kuò)張的企業(yè)所隱藏的問(wèn)題也一定會(huì)暴露出來(lái)。

　　二、構(gòu)建合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融支持體系

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)金融支持體系是指圍繞房地產(chǎn)融資支持成立的金融機(jī)構(gòu)體系，旨在調(diào)控貸款規(guī)模和結(jié)構(gòu)、提高住宅貸款流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)政府在住宅市場(chǎng)上的公共性職能。目前，房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融體系發(fā)展，已成為政府、市場(chǎng)和個(gè)人所關(guān)注的焦點(diǎn)，土地等制度缺陷、社會(huì)群體利益沖突、信息不對(duì)稱帶來(lái)市場(chǎng)失衡等現(xiàn)象，都在房地產(chǎn)市場(chǎng)中得到淋漓的展現(xiàn)。從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是面臨公平與效率選擇困境的一個(gè)縮影，這不僅是由于房地產(chǎn)商品的特殊性，也因?yàn)樗瑫r(shí)聯(lián)系微觀個(gè)人福利和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，涵蓋了幾乎所有政府和市場(chǎng)主體的責(zé)任和權(quán)利訴求。因此，需要有一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)定位和體制改革，并以當(dāng)前最缺乏的房地產(chǎn)金融支持體系作為切入點(diǎn)來(lái)推進(jìn)制度創(chuàng)新。

　　購(gòu)建房地產(chǎn)金融支持體系，目的在于從三方面來(lái)解決市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。一是供給結(jié)構(gòu)失衡，包括“公共性住宅”的有效供給不足，以及對(duì)中低收入者擁有住房的支持不足。二是從住宅總量和住宅金融資產(chǎn)總量上增加調(diào)控手段、提供化解風(fēng)險(xiǎn)的渠道，通過(guò)信用鏈條的延伸和金融工具創(chuàng)新，避免風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度積累到商業(yè)銀行體系。三是引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)金融運(yùn)行，進(jìn)而促進(jìn)住宅市場(chǎng)規(guī)范化，建立各層面的住宅金融交易規(guī)則，提高信息流動(dòng)性與市場(chǎng)透明度，最終消除由于信息不對(duì)稱和金融軟約束造成的住宅“泡沫因素”。

　　1.建立政策性房地產(chǎn)金融支持體系。我國(guó)地域廣闊、人口眾多、經(jīng)濟(jì)復(fù)雜，與其他國(guó)家相比，更應(yīng)該建立單獨(dú)的體系實(shí)施特定住宅政策，支持住宅業(yè)均衡發(fā)展。一是建立住宅抵押貸款的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu)。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)成立專門(mén)的國(guó)家住宅貸款保險(xiǎn)公司。一方面對(duì)住宅儲(chǔ)蓄銀行提供存款保險(xiǎn);另一方面對(duì)低收入家庭或特定群體的住宅貸款提供擔(dān)保，通過(guò)該機(jī)構(gòu)使符合條件的購(gòu)房者得到最高的住宅貸款。二是由政府出資成立專門(mén)的證券化機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)包括兩方面:一是承擔(dān)類似于美國(guó)抵押銀行的角色，購(gòu)買(mǎi)、持有、組合或轉(zhuǎn)讓金融機(jī)構(gòu)的住宅抵押貸款，促進(jìn)全國(guó)住宅金融市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行;二是推動(dòng)抵押貸款證券化創(chuàng)新，提高住宅金融運(yùn)作效率和資產(chǎn)流動(dòng)性，解決商業(yè)銀行住宅抵抗面臨的利率、市場(chǎng)和期限匹配風(fēng)險(xiǎn)，間接促進(jìn)居民住宅福利水平提高。

　　2.強(qiáng)化現(xiàn)有的住房公積金制度改革。我國(guó)住宅公積金是模仿新加坡建立起來(lái)的一套具有中國(guó)特色的住宅保障機(jī)制。但目前該體系運(yùn)作逐漸出現(xiàn)效率低下的問(wèn)題，突出表現(xiàn)為在中低收入家庭的住房供應(yīng)明顯支持不足的同時(shí)，公積金卻有大量積存，到2005年底全國(guó)公積金運(yùn)用率僅58%，沉淀資金達(dá)1656億元人民幣。究其原因包括覆蓋面低、公積金貸款程序復(fù)雜、管理機(jī)構(gòu)腐敗嚴(yán)重等方面。而公積金制度運(yùn)用比較成功的都是小國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)我國(guó)這樣經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的大國(guó)來(lái)說(shuō)，實(shí)質(zhì)的作用效果還值得深思。

　　3.購(gòu)建區(qū)域性的國(guó)民住宅儲(chǔ)蓄銀行。要真正使公積金貸款充分利用起來(lái)，一種可行的做法是在現(xiàn)有住房公積金管理機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，打造區(qū)域性的住宅儲(chǔ)蓄銀行。一是在省級(jí)層面上，整合所屬管理機(jī)構(gòu)掌握的公積金，把其結(jié)余存放在住宅儲(chǔ)蓄銀行，由金融監(jiān)管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)共同進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，由于住宅儲(chǔ)蓄銀行往往對(duì)應(yīng)某區(qū)域多個(gè)城市，因此可以適度防止地方政府干預(yù)下的合謀腐敗。二是其業(yè)務(wù)一方面是把地方滾存公積金納入住宅儲(chǔ)蓄銀行后，按規(guī)定專門(mén)用于公共住宅建設(shè)的貸款;另一方面把商業(yè)銀行的個(gè)人公積金貸款業(yè)務(wù)剝離出來(lái)，統(tǒng)一回歸到住宅儲(chǔ)蓄銀行，制定并規(guī)范以向中低收入家庭提供便利為原則的個(gè)人住宅信貸業(yè)務(wù)。三是對(duì)于其資金來(lái)源，除了信貸業(yè)務(wù)收入外，還納入管理公共住宅的出租、出售收入，按國(guó)際慣例吸取和運(yùn)作居民住宅儲(chǔ)蓄資金，以及發(fā)行專門(mén)的住宅建設(shè)債券，作為政策性金融資。

　　4.發(fā)展多種金融工具，建立房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與化解機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，政府最擔(dān)心的就是房地產(chǎn)金融會(huì)出問(wèn)題，連累整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。土地和信貸手段不能從根本上解決問(wèn)題，尤其是對(duì)房地產(chǎn)供給方，過(guò)分收緊資金閘口，會(huì)使“有效”和“無(wú)效”供給一起受限，進(jìn)一步導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)積累。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)權(quán)益由于具有特殊的穩(wěn)定性和現(xiàn)金流特征，往往是金融衍生產(chǎn)品最關(guān)注的領(lǐng)域。通過(guò)改革創(chuàng)新，使住宅金融產(chǎn)品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產(chǎn)品、信托證券、指數(shù)化證券等金融工具，最終當(dāng)然能有利于分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，解決流動(dòng)性和短存長(zhǎng)貸等問(wèn)題，形成一套持續(xù)有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

　　5.建立外資房地產(chǎn)入市風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。根據(jù)國(guó)際慣例，引導(dǎo)和規(guī)范外資投資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)和房?jī)r(jià)泡沫。外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的渠道分為三種，第一種是非居民機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資房地產(chǎn)，第二種是通過(guò)外國(guó)直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)，第三種是通過(guò)外債方式進(jìn)入房地產(chǎn)。通過(guò)制度建設(shè)對(duì)無(wú)法完成商品房交易需將退回的人民幣購(gòu)房款購(gòu)匯匯出的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人，要求持相關(guān)文件由指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核，進(jìn)而配合現(xiàn)有行政性措施來(lái)降低“炒樓花”之類投機(jī)行為。還要規(guī)定“資本金不達(dá)標(biāo)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)”;“在外資并購(gòu)中未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記”;“境內(nèi)銀行開(kāi)立的外國(guó)投資者專用外匯賬戶內(nèi)的資金，不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)”等措施，都是針對(duì)利用制度漏洞，試圖通過(guò)短期化的直接或間接投資方式來(lái)從房地產(chǎn)市場(chǎng)盈利的外資行為，把房地產(chǎn)“熱錢(qián)”擋在國(guó)門(mén)之外。最終確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的論文篇二

　　《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求影響分析》

　　【摘要】本文探討了房?jī)r(jià)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的作用，分析了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，并從供給和需求兩個(gè)方面論述了影響房?jī)r(jià)的各個(gè)因素，最后給出了解決住房問(wèn)題的一些建議。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)供求分析

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，人民的收入增加，財(cái)富等于收入以利率折現(xiàn)，它也會(huì)跟著收入增長(zhǎng)而增加。人民的財(cái)富增加總要找一些投資項(xiàng)目放進(jìn)去。一般而言，土地或樓房是可靠的財(cái)富積累的選擇。人們把財(cái)富放進(jìn)房地產(chǎn)是合理的選擇。房?jī)r(jià)上升主要體現(xiàn)著地價(jià)的上升。原則上，房?jī)r(jià)的上升等于經(jīng)濟(jì)租金上升的折現(xiàn)，而經(jīng)濟(jì)租金上升反映著生產(chǎn)力的提高。因此，房?jī)r(jià)上升可以反映一國(guó)生產(chǎn)力的增長(zhǎng)。

　　中國(guó)正處于城市化的進(jìn)程中，農(nóng)業(yè)人口會(huì)大量轉(zhuǎn)變成城鎮(zhèn)人口，中國(guó)的人口應(yīng)該如何分布，這是一個(gè)難題。合理的房?jī)r(jià)有利于引導(dǎo)人口適當(dāng)?shù)姆植?。北上廣等大城市有著優(yōu)良的醫(yī)療、教育、就業(yè)等條件，如果這些城市的房?jī)r(jià)過(guò)低，其人口勢(shì)必會(huì)過(guò)多。土地、資本、勞動(dòng)共同產(chǎn)生財(cái)富，在一定的生產(chǎn)函數(shù)約束下，土地、資本、勞動(dòng)有著一定的數(shù)量關(guān)系，根據(jù)邊際產(chǎn)量遞減規(guī)律，在技術(shù)和其他要素投入量不變的情況下，勞動(dòng)數(shù)量不斷增加并且超過(guò)某一特定值時(shí)，增加勞動(dòng)投入所帶來(lái)的邊界產(chǎn)量會(huì)遞減。而邊際產(chǎn)量又會(huì)影響到人們勞動(dòng)的工資收入，邊際產(chǎn)量遞減會(huì)造成人們工資收入增長(zhǎng)乏力，進(jìn)而不利于居民消費(fèi)增長(zhǎng)?？梢哉f(shuō)房?jī)r(jià)問(wèn)題影響深遠(yuǎn)，一方面房?jī)r(jià)上升可以體現(xiàn)生產(chǎn)力提高，另一方面合理的房?jī)r(jià)有利于引導(dǎo)一國(guó)人口分布;與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有利于其他行業(yè)的發(fā)展。

　　然而中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷上漲似乎讓人怨聲載道，不堪重負(fù)。直覺(jué)來(lái)看，人們的抱怨是說(shuō)房?jī)r(jià)過(guò)高了。有學(xué)者根據(jù)現(xiàn)有的房?jī)r(jià)與房屋租金進(jìn)行比較，得出房?jī)r(jià)偏高的結(jié)論，但是判斷房?jī)r(jià)是否過(guò)高的難處在于房?jī)r(jià)不是現(xiàn)有租金的折現(xiàn)，而是預(yù)期租金的折現(xiàn)，一旦牽涉到預(yù)期就是一件麻煩的事情，很難判斷人們是如何做出預(yù)期的。如果人們認(rèn)為房?jī)r(jià)未來(lái)要漲，進(jìn)而做出投資的決策，那么現(xiàn)在的房?jī)r(jià)必然會(huì)體現(xiàn)人們的這一預(yù)期，此時(shí)房屋的租金可能還沒(méi)有做出調(diào)整，因此就很難說(shuō)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了泡沫。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，供求決定價(jià)格。影響房?jī)r(jià)的因素?zé)o非也就是供求關(guān)系。影響房屋供給的因素中最重要的是土地的供給。在中國(guó)有兩個(gè)因素對(duì)土地的供給有決定性影響。

　　其一是土地的國(guó)家壟斷。土地的供給曲線應(yīng)該是垂直的，完全無(wú)彈性的，土地的價(jià)格完全是由需求決定的。但是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，有多少土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是由政府決定的，也就是說(shuō)土地的供給變得有彈性了。國(guó)家壟斷土地的供給會(huì)帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，那就是很難知道供給多少土地是合適的。而壟斷的結(jié)果一般會(huì)導(dǎo)致土地供給低于最優(yōu)水平從而導(dǎo)致地價(jià)偏高。與此同時(shí)限制土地的用途，造成了原本稀缺的土地更為緊缺。本來(lái)農(nóng)業(yè)用地的收益就不如工業(yè)用地，按照市場(chǎng)規(guī)律，農(nóng)業(yè)用地會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變成工業(yè)用地直至兩者收益相等。但是，政府限制之后，等于人為的限制了農(nóng)業(yè)用地的收益，不但損害農(nóng)民的利益，而且也為政府低價(jià)拿地提供了便利，因?yàn)榘凑辙r(nóng)業(yè)用地的價(jià)值算就值這么點(diǎn)，而轉(zhuǎn)手做住宅用地、工業(yè)用地價(jià)錢(qián)就不一樣了。

　　其二是地方政府的“土地財(cái)政”。在地方政府高度依賴賣地收入的情況下，很難想象政府有動(dòng)力擴(kuò)大土地供給。一方面，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動(dòng);另一方面，“土地財(cái)政”對(duì)抬高房?jī)r(jià)有推波助瀾的作用，地價(jià)的不斷攀升和房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)高都在一定程度上助推了房?jī)r(jià)的飆升，而房地產(chǎn)稅費(fèi)最終會(huì)轉(zhuǎn)化為商品房成本，由購(gòu)房者買(mǎi)單。

　　從需求的角度來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)有重大影響的因素有：

　　第一，金融市場(chǎng)發(fā)展不夠完善，銀行存款利率過(guò)低。居民擁有的財(cái)富增加了，財(cái)富增加總要有個(gè)投資項(xiàng)目放進(jìn)去。由于銀行存款利率過(guò)低，存款對(duì)于居民沒(méi)有很大的吸引力，而股市的發(fā)展又很不好，找來(lái)找去也只有房地產(chǎn)不僅投資收益好而且安全。社會(huì)的財(cái)富自然會(huì)涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　第二，隨著金融的發(fā)展，住房按揭貸款的推出，極大的刺激了住房需求。要知道這些人本來(lái)是沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房的，可是銀行會(huì)向你提供這些錢(qián)，這就相當(dāng)于把未來(lái)的需求提前到今天。如果整個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)，這也沒(méi)什么不好，但是，提前的需求畢竟不是真實(shí)的現(xiàn)在需求，如果樓市不斷上升，自然皆大歡喜，一旦泡沫破裂，后果堪憂。美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)顯著的例子。

　　第三，投資環(huán)境惡化，制造業(yè)資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。在人們普遍覺(jué)得房?jī)r(jià)太高難以承受之際，而對(duì)房地產(chǎn)的需求不減，很重要的原因是因?yàn)橹圃鞓I(yè)的資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。很多央企、國(guó)企涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域就是一個(gè)例證。由于投資辦廠的利潤(rùn)下降，而投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)豐厚，造成對(duì)房地產(chǎn)投資需求旺盛。

　　最后討論下樓價(jià)上升，窮人應(yīng)該怎么辦?房?jī)r(jià)上升代表著財(cái)富增長(zhǎng)，人為的壓低房?jī)r(jià)，會(huì)造成人們的財(cái)富無(wú)故損失掉，這不是一個(gè)好的解決辦法。況且房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有沒(méi)有泡沫，這實(shí)在是一個(gè)難題。歷史的經(jīng)驗(yàn)是樓房的出租市場(chǎng)會(huì)解決這個(gè)問(wèn)題。政府幫助窮人，推出了廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是必須下大力氣解決廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房中存在的腐敗問(wèn)題，因?yàn)榱馕?、?jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)價(jià)的差距會(huì)導(dǎo)致黑市、腐敗出現(xiàn)。另一方面，廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房可能會(huì)擾亂國(guó)家應(yīng)有的人口分布，這也是值得關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。

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