我國房地產市場現狀分析的論文

　　中國房地產市場的市場化程度越來越高,買方市場逐漸形成,消費者需求日益多元化。并且市場經濟環(huán)境也在不斷完善。下面是學習啦小編給大家推薦的我國房地產市場現狀分析的論文，希望大家喜歡!

　　我國房地產市場現狀分析的論文篇一

　　《我國旅游房地產業(yè)市場發(fā)展現狀分析》

　　[摘要] 旅游房地產是開發(fā)和經營過程與旅游密切相關，并以塑造景區(qū)或旅游接待作為其功能的房地產。本文旨在通過分析我國旅游房地產業(yè)市場的現狀，找出存在的問題，以促進旅游房地產開發(fā)的健康發(fā)展。

　　[關鍵詞] 旅游;房地產;發(fā)展

　　一、旅游房地產綜述

　　1.旅游房地產的概念

　　旅游房地產是開發(fā)和經營過程(策劃、規(guī)劃、融資、營銷、經營、管理等)與旅游密切相關，并以塑造景區(qū)或旅游接待(旅游餐飲，旅游住宿，旅游購物，旅游商務，旅游娛樂，旅游休閑等)作為其功能的房地產。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業(yè)在多個角度、多種形式的結合，是旅游業(yè)與房地產業(yè)都發(fā)展到成熟階段時出現的一種地產業(yè)態(tài)。因此，旅游房地產有兩種基本屬性，即旅游和房地產。首先旅游房地產屬于房地產范疇，是與住宅房地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產、教育地產等等相并列的一種房地產業(yè)態(tài);其次，旅游房地產又是緊密圍繞旅游、為滿足旅游業(yè)發(fā)展所帶來的地產的需求而形成。

　　2.旅游房地產的分類

　　旅游房地產種類多樣，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。隨著旅游房地產的成熟與市場需求的不斷變化，這些分類模式已呈現多樣化發(fā)展特征，很多旅游房地產存在交叉空間，并不能單純地歸屬哪類模式。

　　旅游房地產按照物業(yè)產品形式可劃分為：產權酒店，分時度假，時權酒店，景區(qū)住宅，景觀型房地產，養(yǎng)老型酒店，高爾夫、登山、滑雪運動度假村。

　　按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產，旅游商務房地產，旅游度假房地產，旅游住宅房地產，旅游商業(yè)房地產。

　　二、我國旅游房地產業(yè)發(fā)展現狀分析

　　1.城市化率上升，旅游房地產進入快速發(fā)展階段

　　從世界旅游房地產的產生發(fā)展過程來看，旅游房地產的產生因素主要有兩條線路：一條是以經濟發(fā)展為線路，第二條是以房地產的發(fā)展為線路。

　　經濟的發(fā)展促進城市化發(fā)展與房地產發(fā)展。城市化與經濟相協調發(fā)展是保持經濟持續(xù)增長的重要因素。同時，房地產行業(yè)作為城市化發(fā)展過程中的核心產業(yè)，與城市化進程相符相成，并直接接受經濟發(fā)展水平的影響。

　　當一個城市的城市化水平達到70%時，城市居住的房地產價值達到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉移，郊區(qū)化逐步成為城市發(fā)展主流。隨著經濟發(fā)展水平的增長和城市化進程加快，人們對休閑生活的要求日益提高和多樣化。旅游的支出在經濟消費中的比重不斷上升，旅游房地產業(yè)也隨之出現并不斷創(chuàng)新和快速發(fā)展。

　　由于中國的國情和社會發(fā)展背景的不同，中國旅游房地產的發(fā)展過程與國外旅游房地產的發(fā)展過程并不完全相同，自始至終它的發(fā)展與三個基本因素密切相關。即中國經濟水平的發(fā)展、中國房地產開發(fā)的轉型及中國旅游業(yè)的發(fā)展。

　　圖2 中國旅游房地產產生過程示意圖

　　經濟的發(fā)展及人民生活水平的提高直接導致了旅游業(yè)的發(fā)展與興旺，一部分人開始進入休閑經濟時代。伴隨著經濟發(fā)展水平的提高，旅游人口、人均GDP、第三產業(yè)的發(fā)展比重、旅游消費性支出、服務能力、城市功能、服務水平等旅游房地產的相關因素也將得到同步提升。當富裕起來的人們有能力講究居住品質的時候，當工作方式發(fā)生變化，人們有了更多閑暇時間的時候，旅游房地產也就應勢而發(fā)展起來。

　　目前，我國一部分大型城市的城市化率已經超過了70%，已經進入城市發(fā)展的后期階段，根據世界旅游房地產發(fā)展的規(guī)律，這個階段郊區(qū)化成為發(fā)展主流，都市區(qū)化和城市群成為發(fā)展的方向，而旅游房地產業(yè)也成為重要的發(fā)展業(yè)態(tài)，有著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　2.我國旅游房地產行業(yè)發(fā)展空間巨大

　　我國不斷完善的休假制度為旅游房地產創(chuàng)造了巨大的需求。從2008年起一年117天的休假制度不僅為休閑度假提供了充分的時間，而且由此引發(fā)的“假日經濟”也正在逐步造就強大的消費群體和旅游消費市場，為旅游房地產的發(fā)展提供了強有力的市場支持。

　　目前第二套住宅的概念正在中國興起。著名經濟學家厲以寧教授提倡發(fā)展第二套住宅，他認為，第二套住宅的乘數效應有助于國民經濟的持續(xù)增長。第二套住宅概念主要是指在旅游地區(qū)，休閑、度假者擁有可供旅游度假期間居住的全部或部分旅游物業(yè)產權，它與第一居所的需求不會產生沖突。隨著第二套住宅概念的興起，人們日益注重休閑、度假，旅游房地產可供開發(fā)的空間也在加大。

　　3.新型旅游房地產市場運營初露端倪

　　目前，國內涉足旅游房地產領域的公司超過100家，除了國外和我國港臺地區(qū)頗具實力的大公司外，還包括內地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻、萬通集團等一大批房地產投資開發(fā)商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產項目達到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產項目投放全國，并取得了較大的市場反應。隨著住宅市場的進一步細分，這一有著廣闊發(fā)展空間和市場潛力的新興物業(yè)形式已引起不少投資商和業(yè)內人士的關注。

　　三、各類旅游房地產項目的現狀及發(fā)展趨勢

　　1.我國產權式酒店發(fā)展不規(guī)范，但具有良好前景

　　產權式酒店從2001年起開始傳遍全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均出現各種形式的產權酒店，經過一段時期的發(fā)展，在國內以海南為代表的產權式酒店便遭遇敗績。究其原因有三：一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出以回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè);二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成;三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。這反映出我國產權式酒店在開始沒有找到一個適合當時市場環(huán)境的發(fā)展模式。

　　目前國內產權式酒店業(yè)的市場環(huán)境已經好轉，尚待提高：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內經濟發(fā)展的結果，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念;其二，市場氛圍已經形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國內旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受;其三，國內產權式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上取決于制度、法規(guī)和秩序的完善，客戶投資產權式酒店的信心和安全感也來源于此。

　　同時，旅游產業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富，國際分時度假公司走進中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業(yè)界和消費圈中逐漸得到認同?？梢哉f，產權式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經基本成熟，仍然具有良好的發(fā)展前景。

　　綜合上面的分析，我國產權式酒店目前的發(fā)展尚不規(guī)范，市場尚不成熟，但是擁有良好的發(fā)展前景。

　　2.我國旅游度假村發(fā)展迅速

　　國際旅游度假村的發(fā)展至今已有數百年的歷史，然而，度假村業(yè)的大規(guī)模發(fā)展出現在上世紀后半期。據統計，1983年，法國度假旅游者就已占全國總人口的58%;1985年聯邦德國的這一比例為57.1%;而英國的這一比例則高達70%多;1985年英國出國度假旅游者達1490萬，占出國旅行總人數的98.3%，特別是在七、八月份，每年約有四分之三的人去地中海沿岸海灘勝地度假;美國的度假旅游也很盛行，1984年美國有2718萬出國旅游者，其中度假旅游者約占59%。

　　在中國，真真正正的旅游業(yè)的發(fā)展，是改革開放以后近20年的事情，而度假村業(yè)的興起和發(fā)展是旅游業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物。我國旅游度假村雖然起步晚，但發(fā)展迅速，到目前為止，已有大大小小2000多家旅游度假村。這些度假村形式各種各樣，有風景度假村、溫泉度假村、高爾夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等等。而且，隨著我國各地景區(qū)開發(fā)進程不斷加快，度假村個數仍有較大的增長空間，度假村的形式也越來越具有文化特色。

　　3.旅游商業(yè)地產大有可為

　　旅游與商業(yè)密不可分，互相促進。旅游商業(yè)地產是旅游、商業(yè)和房地產三個行業(yè)相互融合的產物。隨著旅游業(yè)、商業(yè)、房地產業(yè)的大發(fā)展，我國旅游商業(yè)地產業(yè)初露端倪。旅游商業(yè)地產業(yè)增長迅速，其主要形式是主題商業(yè)街。

　　隨著人們生活品質的日益提高，個性化消費成為時尚，“大而全”、千人一面的經營模式對消費者而言，已經不具備吸引力，主題商業(yè)應運而生。“主題商業(yè)街”就是整體上塑造一個鮮明的商業(yè)主題，呈現一種既閉合又開放的統一格局。在商鋪的經營上，從餐飲、娛樂到休閑、購物，從展覽、展示到閱讀、欣賞，無不引入同一文化主題為標準，以量身定做的經營理念總體規(guī)劃、整體經營、專業(yè)管理、集合推廣，整合和集中街區(qū)與特色街店，保障總體品質，充分發(fā)揮各式商業(yè)業(yè)態(tài)的力量。

　　從本質上來看，主題式專業(yè)市場與傳統百貨商場最大的不同，就在于它以專業(yè)經營為特色，小到兒童用品、女士服裝，大到家具、汽車等，只突出一個主題，在這個主題下，商品價格、款式具備一定的梯度，可以滿足不同消費者對同類商品不同層次的需求。

　　4.旅游住宅是住宅業(yè)發(fā)展的新模式

　　旅游住宅是旅游業(yè)和傳統住宅相結合的產物，是傳統住宅業(yè)發(fā)展的全新模式。通過依托景區(qū)或者旅游資源，開發(fā)住宅產業(yè)，提升住宅的品質與功能，是住宅開發(fā)方面全新的突破和亮點，也是廣大消費者提升居住條件、享受個性生活、滿足置業(yè)與投資的新的需求。

　　國內的旅游住宅業(yè)主要類型有別墅、高檔公寓、景區(qū)住宅、園林小區(qū)。其中別墅市場經過十多年的發(fā)展走過了“從無到有、從有到優(yōu)、從優(yōu)到全、從全到純、從純到特”的演進過程，已經得到廣大消費者的認可。而高檔公寓、景區(qū)住宅、園林小區(qū)等形式剛剛興起，有待市場的檢驗。

　　四、促進我國旅游房地產發(fā)展的建議

　　1.合理選址

　　旅游地產的發(fā)展，必定要以區(qū)域發(fā)展為背景。項目選址時需要考慮的因素有：合適的區(qū)位門檻、良好的地形地貌、自然生態(tài)條件好、海拔高度適宜等等，同時，要選擇合理的土地獲取方式，爭取低地價。

　　2.準確定位

　　旅游房地產要找準在整個房地產業(yè)項目體系中擔當的時代性角色，避免同一地區(qū)在產業(yè)與項目結構上的雷同，努力發(fā)揮旅游性這一自身的獨特優(yōu)勢，將土地、人口、農副特產、民俗、文化、人文、環(huán)境等因素，圍繞所扮角色與功能目標，整合到開發(fā)項目中去，培植獨特的優(yōu)勢。

　　3.精心設計

　　旅游房地產開發(fā)項目應努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現“以人為本”是衡量項目質量的標志;功能完善、設施齊全、規(guī)模適當、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個項目都應運用和體現的設計原則，尤其是對普通百姓和弱勢人群的方便與關愛，諸如扶手高度、地面防滑等具體的細節(jié)都應該在設計中體現出來。

　　4.開拓融資渠道

　　房地產業(yè)資金密集性強、建設周期長、資金供應的穩(wěn)定往往關乎項目的成敗?，F代金融體系的發(fā)展使得企業(yè)的融資工具進一步多樣化，而不同融資工具的成本和效率又各不相同，對企業(yè)的影響各有千秋。因此，企業(yè)需要對各種融資渠道進行審慎的研究和選擇。

　　5.先做旅游，后做房產

　　綜合型的旅游房地產項目一般來說原則上是：先做旅游，后做房地產。

　　首期的項目中應包括主要的旅游項目，以人氣帶動區(qū)域價值提升(旅游項目的建設和經營要不求盈利，只求精品)，并可增強項目在政府領導和公眾中的號召力，取信于人，為后續(xù)開發(fā)的順利實施奠定基礎。

　　但由于項目規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，資金壓力大，為此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，要短線開發(fā)與長線開發(fā)結合。因此，也要適當包括一部分房地產，以增加現金流，緩解資金壓力。

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　　我國房地產市場現狀分析的論文篇二

　　《我國房地產市場競爭現狀分析》

　　摘要：闡述了我國房地產業(yè)競爭概況，分別從中國房地產企業(yè)的價格競爭、品牌競爭、廣告競爭和土地所有權的競爭，對我國現階段的房地產市場競爭現狀進行了分析。

　　關鍵詞：房地產市場;壟斷定價;品牌競爭

　　房地產業(yè)在中國是一個高速發(fā)展的行業(yè)，特別是經過近十多年的發(fā)展，中國房地產業(yè)已經成為國民經濟的基礎性產業(yè)和支柱性產業(yè)。然而，總的來說，我國的房地產市場是個發(fā)育不全的市場，房地產市場化程度低，市場供給需求結構不相匹配;房地產價格明顯已經超過了普通城市居民的承受能力。那么，房地產市場企業(yè)間進行的是一種怎樣的競爭，因此。對我國房地產市場競爭方式和狀況進行了重新思考很有意義。

　　一，我國房地產業(yè)競爭概況

　　現階段，我國房地產市場依然處于火爆狀態(tài)。就溫州最近十年而言，城市化、再城市化進程不斷加快，房地產業(yè)顯現出高速成長的特征，井已初步形成新的消費熱點和投資熱點。房地產業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費結構升級，人口城市化快速發(fā)展，導致房地產需求迅速增長;房地產業(yè)與相關產業(yè)的產業(yè)鏈長、關聯度高，具有成為支柱產業(yè)的潛力，進而拉動區(qū)域經濟增長。另外，目前很多跨國公司大舉進軍中國房地產業(yè)，使我國的房地產發(fā)展商、房地產策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產金融保險業(yè)不得不面對日益強烈的競爭壓力。就溫州房地產業(yè)發(fā)展中還存在一些難題，可以窺見全國目前房地產業(yè)的諸多問題亟待解決。

　　二、我國房地產市場競爭現狀分析

　　1，中國房地產企業(yè)的價格競爭

　　目前，我國的房地產價格明顯已經超過了普通城市居民的承受能力，主要原因是由以下幾方面：房地產企業(yè)的壟斷定價、房地產企業(yè)的價格歧視、房地產企業(yè)的價格串謀。價格競爭的特殊表現形式。因為它們都是企業(yè)在價格競爭過程中采取的“特殊”的價格競爭策略。

　　1)房地產企業(yè)的壟斷定價。中國房地產企業(yè)所處的環(huán)境是區(qū)域性寡頭壟斷的市場結構環(huán)境，這種環(huán)境下的市場競爭是位置相鄰的少數幾家企業(yè)之間的競爭。壟斷的積極性為主要表現在：壟斷可以實現規(guī)模經濟。

　　2)房地產企業(yè)的價格歧視。通常來說，我們把價格歧視定義為對購買基本上是同一種商品的不同顧客收取不同的價格。價格歧視的具體做法有很多，主要包括與房地產產品質量、空間格局、銷售時間、銷售方式以及消費者收入情況相關的幾個方面的價格歧視。

　　3)房地產企業(yè)的價格串謀。價格串謀可以弱化競爭。提高寡頭企業(yè)的市場壟斷力量和盈利能力。盡管企業(yè)的串謀行為及其均衡存在極大的不穩(wěn)定性，但是由于中國房地產市場具有獨特的市場結構特征，房地產企業(yè)之間的價格串謀不僅可能，而且具有相當的穩(wěn)定性和普遍性。促使房地產企業(yè)實行價格串謀的因素主要包括市場結構因素、企業(yè)的成本因素、多市場競爭因素等等。

　　2，房地產品牌競爭

　　房地產的品牌創(chuàng)立可以減少房產交易中由于信息不充分而帶來的不利影響。某種特定的房產品牌一旦形成，就向購房者傳達了一種代表特定的房屋質量與管理服務水準的信息，降低了事前(買賣行為發(fā)生前)的信息不對稱。

　　行業(yè)發(fā)展規(guī)律決定。當房地產行業(yè)發(fā)展到一定水平時，行業(yè)的競爭也越來越激烈，消費者也趨向成熟，在房地產市場已日益走向買方市場的今天，品牌在消費者購房決策中起的作用越來越重要。其次，外資進入我國房地產市場。中國人世后。歐美大型房地產商也將進駐中國市場，而香港和臺灣的投資大大增加?；蚴菂⑴c開發(fā)或是直接投資等等，這些都顯示了國內企業(yè)建立自己的品牌的重要性。

　　3，廣告競爭

　　目前，我國的房地產開發(fā)商在處理現實經濟中的信息不對稱現象是很常見的，而廣告就是其中的一種重要解決手段。廣告是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性投資，也是企業(yè)的一種競爭戰(zhàn)略。廣告作為一種競爭戰(zhàn)略，是指企業(yè)將廣告支出作為一種與價格、產出等相同的決策變量，在市場競爭中加以運用，使廣告投入產生有利于自己的競爭優(yōu)勢。由于房地產企業(yè)之間在廣告支出上的競爭行為，廣告費用有不斷加大的趨勢，最終導致各個企業(yè)的廣告費用超出了它們愿意支付的水平。

　　4，土地所有權競爭

　　由于土地資源的稀缺性，在供不應求的情況下，土地所有者就會形成壟斷，總量控制能夠在一定程度上提高土地的利用效率，但是隨著城市化進程的加快和房地產業(yè)的發(fā)展，對土地資源特別是城市土地的需求飛速增長，總量控制已經無法有效調控城市土地的使用效率，必須對其結構加以控制，特別是針對高檔商品住房和寫字樓空置率上升，進行結構調整。第一，對于新增的經營性土地使用權主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標方式取代協議方式。第二，通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，根據不同用途和現有財產狀況把使用期限確定在20～30年以內。第三，逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當。第四，放寬劃撥土地使用權進人市場的條件。

　　三、結語

　　總之，我國的房地產業(yè)正面臨著巨大的發(fā)展?jié)摿?，在中國房地產業(yè)在發(fā)展過程中，特別是去年的金融危機，出現了一些不和諧的因素和一定的泡沫，對此，相關部門必須對房地產市場進行政府規(guī)制，規(guī)范房地產企業(yè)之間的競爭行為。增強房地產市場的可競爭性，促進房地產市場價格機制的充分形成和有效發(fā)揮。使我國的房地產業(yè)保持健康快速的發(fā)展。