房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)參考論文

　　房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣，也是個(gè)人和集體通過一系列的活動(dòng)，特別是某些創(chuàng)造性的活動(dòng)，同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會(huì)過程。下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家推薦的房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)參考論文，希望大家喜歡!

　　房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)參考論文篇一

　　《淺談中國房地產(chǎn)市場泡沫》

　　【摘要】近幾年，中國房地產(chǎn)市場火爆，既有滿足居住要求的剛需原因，也有跟風(fēng)投資的炒作原因。但高漲的投資熱潮、不斷上漲的房價(jià)、投機(jī)的輿論導(dǎo)向等發(fā)展?fàn)顩r引起人們對房地產(chǎn)市場泡沫更為激烈的爭論。本文結(jié)合近期的相關(guān)數(shù)據(jù)，基于泡沫的定義，分析中國房地產(chǎn)市場的投機(jī)泡沫，提出在缺乏經(jīng)驗(yàn)和適用的參考數(shù)據(jù)的條件下，繼續(xù)采取調(diào)控措施控制市場的觀點(diǎn)。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫;指標(biāo);建議

　　引言

　　中國的房地產(chǎn)市場在近十年的發(fā)展中雖有起落波動(dòng)，但總體發(fā)展勢頭迅猛強(qiáng)勁。發(fā)展中也出現(xiàn)了很多問題，比如：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款比例偏高，房價(jià)持續(xù)上漲，房屋空置率持續(xù)增大等。結(jié)合國內(nèi)外泡沫事件的歷史經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，每次在泡沫生成后這些相關(guān)數(shù)據(jù)就居高不下，造成的經(jīng)濟(jì)隱患巨大，應(yīng)當(dāng)重視和控制。

　　1、近期房地產(chǎn)市場的運(yùn)營狀況

　　1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)，我國在2012年至2013年這一年的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均保持在兩位數(shù)，整體比較平穩(wěn)，投資熱度持續(xù)不減。在看漲的2013年年初投資顯然增快，達(dá)到28%，比2012年年末高出6.6個(gè)百分點(diǎn)，增量較大。但在“新國五條”等政府調(diào)控措施出臺后，增速下降2.6個(gè)百分點(diǎn)，說明受政策的影響，開發(fā)者保持樂觀的同時(shí)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　1.2全國住宅銷售情況

　　根據(jù)國家信息中心統(tǒng)計(jì)結(jié)果，全國商品房銷售面積在近一年內(nèi)增速持續(xù)上漲，尤其在2013年年初上漲迅猛，高于2012年年末67.6個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的看漲預(yù)期。在新調(diào)控措施出臺后，增速放緩，市場各方轉(zhuǎn)為觀望態(tài)勢。銷售額增速也隨著銷售面積增長，增速高于同期銷售面積，說明房屋成交價(jià)格也在增長。

　　1.3新建住宅價(jià)格情況

　　根據(jù)國家信息中心統(tǒng)計(jì)結(jié)果，全國大中城市住宅銷售價(jià)格在近期都有增長，環(huán)比上個(gè)月有1%-3%的增幅，同比上一年2%-6%的增幅，定基2010年增幅更大，達(dá)到10%左右。這說明全國房價(jià)在近期持續(xù)在漲，房價(jià)仍然較高。

　　2、房地產(chǎn)市場泡沫的分析

　　2.1市場泡沫的定義

　　房地產(chǎn)市場泡沫雖然沒有明確界定，但可以參考資本泡沫來分析。“泡沫是一種資產(chǎn)市場失范，牟利預(yù)期趨眾，投機(jī)過度，政府調(diào)控失當(dāng)，引起資產(chǎn)價(jià)格急劇上漲，隨著市場復(fù)歸，價(jià)格上漲牟利預(yù)期逆轉(zhuǎn)引起資產(chǎn)價(jià)格暴跌，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。”這個(gè)定義預(yù)設(shè)了分析泡沫的框架。

　　2.2市場泡沫的分析

　　根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)：住房銷售價(jià)格無論是和近幾個(gè)月的短期相比還是和近幾年的長期相比都有所上漲，漲勢不減，沒有松動(dòng)的跡象。這說明市場預(yù)期強(qiáng)烈，和消費(fèi)者購買力的差距逐步加大，越來越脫離市場真實(shí)需要。投資增速一直處于高位，這既有銀行貸款的資金支持，也有境外“熱錢”(國際套利資本的俗稱)的涌入。人民幣持續(xù)增值也促使投資房產(chǎn)。但是投資增速過高也說明投機(jī)氛圍濃厚，過度的投資只會(huì)把房價(jià)推高，房屋空置率居高不下，積壓資金過高，居全國不良資產(chǎn)第一位。銷售額和銷售面積在2013年年初出現(xiàn)了爆發(fā)性的增長，遠(yuǎn)超出正常需求的購買增速，說明投機(jī)成分很大。房地產(chǎn)市場中剛需的比例在下降，投資份額上升，住房已經(jīng)成為熱門投資產(chǎn)品。

　　2.3市場泡沫指標(biāo)的適用性

　　根據(jù)以上分析，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，過高的市場預(yù)期、只增不減的高房價(jià)和乏力的消費(fèi)形成鮮明的對峙。投機(jī)盛行，占有市場份額加大。但有泡沫不一定是壞事，依據(jù)現(xiàn)有研究，只要在安全區(qū)和警戒區(qū)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有正面作用?，F(xiàn)在爭論的問題是，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的泡沫到了哪個(gè)階段，房地產(chǎn)發(fā)展有沒有崩盤的危險(xiǎn)。

　　有學(xué)者根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來評價(jià)我國房地產(chǎn)泡沫：住房空置率過高，超過10%;房價(jià)收入比過大，遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國家的3-6倍范圍;房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比例遠(yuǎn)超過8%等等。但也有學(xué)者提出質(zhì)疑，這些參考數(shù)據(jù)是依據(jù)國外發(fā)展情況得出的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，能否照搬使用是個(gè)問題。我國國情特殊，發(fā)展不同于其他發(fā)達(dá)國家。雖然各項(xiàng)指標(biāo)都超過別國歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)上限，但這也與我國統(tǒng)計(jì)口徑不一致、城鎮(zhèn)化建設(shè)快速發(fā)展、居民生活環(huán)境改善、政策的影響力等有關(guān)。例如：我國貧富差距大，房價(jià)收入比大可能是房價(jià)高，也可能是收入低，住房面積大，檔次高等多種因素造成。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和勞動(dòng)成果分配改革，人民收入增加，這個(gè)比值總趨勢會(huì)減小?？罩寐矢呤浅鞘谢ㄔO(shè)發(fā)展正常的階段性現(xiàn)象，有大量的外來置業(yè)人員可以消耗住房存量。另一個(gè)原因是高端住房多，供大于求，積壓滯銷，中低端價(jià)位住房缺少，難以滿足市場需求，這種結(jié)構(gòu)性失衡造成了空置率高。綜上所述，參考指標(biāo)的適用性確實(shí)值得懷疑，我國房地產(chǎn)市場泡沫發(fā)展程度難以確定。

　　3、房地產(chǎn)市場泡沫控制的建議

　　我國房地產(chǎn)市場存在泡沫已經(jīng)是公認(rèn)的事實(shí)，采取各種有效措施控制泡沫的擴(kuò)大成為當(dāng)務(wù)之急。雖然國家屢次出臺了各種控制方案，但調(diào)控效果未達(dá)到預(yù)期，價(jià)格居高不下，漲勢仍然強(qiáng)勁，這種發(fā)展終將釀成危機(jī)。加大調(diào)控力度，采取更嚴(yán)格的控制方法才能壓縮泡沫，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，繼續(xù)為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

　　3.1繼續(xù)采取稅收調(diào)節(jié)手段

　　針對不同的購房人群采用不同的稅收政策。首次置業(yè)的人群稅收可以減少，滿足基本生活要求。二次置業(yè)或多次置業(yè)人群購房稅收要加大，不鼓勵(lì)投機(jī)買房。對房屋交易要提高稅收，增大“炒房團(tuán)”的投機(jī)成本。通過稅收調(diào)整不同社會(huì)群體之間在資源占有上的公平關(guān)系，節(jié)約社會(huì)資源，提倡適度消費(fèi)，打擊投機(jī)炒作。

　　3.2優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

　　將商品房(二級市場)、二手房(三級市場)、租賃房(四級市場)、保障房等各種類型的房屋數(shù)量結(jié)構(gòu)性均衡，實(shí)現(xiàn)保障房和商品房的供應(yīng)雙軌制，加大市場監(jiān)控，合理開發(fā)。對于高檔別墅，高級娛樂設(shè)施，商廈寫字樓，提高銀行貸款利率，減緩高價(jià)住房的建設(shè)速度;鼓勵(lì)普通居民住房的建設(shè)，從供應(yīng)數(shù)量上解決市場結(jié)構(gòu)失衡的問題。對開發(fā)者的引導(dǎo)作用很重要，做到滿足社會(huì)也要支持市場開發(fā)。

　　3.3完善金融監(jiān)管體系

　　由于社會(huì)社會(huì)信用缺失，其他行業(yè)發(fā)展疲軟，政府性投資渠道不足，現(xiàn)在的市場投資很大程度上依賴銀行貸款。只有房地產(chǎn)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈不斷，才能保證金融機(jī)構(gòu)的正常經(jīng)營。如今的房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)息息相關(guān)，金融是房地產(chǎn)的“血液循環(huán)系統(tǒng)”，支持房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn);房地產(chǎn)也同樣促使金融盈利。因此，要豐富監(jiān)管手段，加大對信用總規(guī)模的控制力度，做好貸款前的風(fēng)險(xiǎn)評估，避免不良資產(chǎn)，貸款的出現(xiàn)。利用利率，產(chǎn)業(yè)政策等方法引導(dǎo)資金的流向，符合市場投資的需要。管理好外資外債，防治境外個(gè)人和機(jī)構(gòu)的“炒房”投資，減小“熱錢”涌入對市場的影響。

　　4、結(jié)語：

　　隨著國家加大調(diào)控力度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，建立健全相關(guān)法規(guī)和政策，完善公積金管理，引導(dǎo)社會(huì)合理開發(fā)和理性消費(fèi)，加強(qiáng)金融監(jiān)管，打擊各種投機(jī)行為，減少國際“熱錢”影響，可以使我國房地產(chǎn)業(yè)泡沫逐漸縮小，健康安全地發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]牛鳳瑞等，52004中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告6[M]，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社

　　[3]項(xiàng)衛(wèi)星，李宏瑾.銀行信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)泡沫：東北亞論壇

　　[4]徐國強(qiáng).統(tǒng)計(jì)預(yù)測和決策[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005

　　房地產(chǎn)市場營銷的相關(guān)參考論文篇二

　　《淺談?wù){(diào)控下的房地產(chǎn)市場》

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，它既是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)又是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它的運(yùn)行狀態(tài)關(guān)乎國家民生，對國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展有著重要的影響。為了保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的長期發(fā)展，必須對房地產(chǎn)市場進(jìn)行針對性的調(diào)控，逐步建立健全我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機(jī)制。

　　關(guān)鍵字：房地產(chǎn)市場;調(diào)控;長效機(jī)制

　　2008年以前還是風(fēng)光無限的房價(jià)隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來而全面“跳水”，卻又借著我國為拉動(dòng)內(nèi)需制定的各項(xiàng)措施這陣“東風(fēng)”被瘋狂炒熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展異常，房價(jià)不斷上漲，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫，歸結(jié)原因主要有以下幾點(diǎn)：

　　1、供需結(jié)構(gòu)不平衡，保障房建設(shè)跟不上，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，超出普通百姓的承受能力;

　　2、房地產(chǎn)監(jiān)控措施不嚴(yán)格，銀行貸款獲取容易，為房地產(chǎn)投機(jī)提供了便利;

　　3、股市低迷、利率偏低、投資渠道單一，投資型資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場;

　　4、人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，熱錢大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

　　房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，房價(jià)的非理性增長，不僅威脅著房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且嚴(yán)重影響到了人民生活和國家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，因此，國家自2010年至今出臺了國十條、國八條等一系列政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，調(diào)控重點(diǎn)也指向了加強(qiáng)政府的執(zhí)行力和監(jiān)管力度上。調(diào)控過程中，政府主動(dòng)積極、金融信貸政策持續(xù)發(fā)力、土地政策不斷收緊、決策措施層層加碼，就2011年而言，央行總共進(jìn)行了3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這一年全國有超過120個(gè)城市出臺了房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺了“限購令”，10個(gè)城市出臺了強(qiáng)制“限價(jià)令”。隨著調(diào)控力度的縱深發(fā)展，調(diào)控效應(yīng)已開始逐漸顯現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1月份全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比全部停漲，其中環(huán)比下降48個(gè)、持平22個(gè);同比下降15個(gè)，同比漲幅回落50個(gè)，漲幅均未超過3.9%。同時(shí)，二手房平均價(jià)格指數(shù)同比首次出現(xiàn)下降，平均下降0.86%。盡管2月底在一線城市出現(xiàn)了成交量上漲的現(xiàn)象，業(yè)界也迫不及待地以“小陽春”稱之，但這種在1月份極低的成交量基數(shù)之上短暫的成交回升本身不能說明問題，從總成交量來說相比去年仍有相當(dāng)大的差距，從成交價(jià)格來說，仍然延續(xù)了下跌的態(tài)勢。

　　如果說，本輪以限購限貸為主要手段的樓市調(diào)控，是以房價(jià)下降為目標(biāo)的話，那么，其調(diào)控成效已不容置疑。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比全部停漲，二手房平均價(jià)格指數(shù)同比出現(xiàn)回落，這表明房價(jià)下跌趨勢全面確立，調(diào)控已取得了預(yù)期效果。

　　但是這些短期的臨時(shí)性調(diào)控措施，如“三限”政策(限購、限貸、限價(jià))只能有效解決短期問題、表象問題，對于解決房地產(chǎn)行業(yè)深層次內(nèi)在的問題不太合適，也不適宜長期實(shí)施。

　　首先，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是在社會(huì)情緒不滿的背景下推進(jìn)的，公眾一則不滿于房價(jià)增速過快，二則不滿于住房保障體系。同時(shí)政府提出的使“房價(jià)回歸合理”也只是一個(gè)較為寬泛的表述，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控缺少一種階段性目標(biāo)以及在此基礎(chǔ)上的共識和理解，容易形成官方目標(biāo)與百姓期望的錯(cuò)位。

　　其次，采取限購限貸限價(jià)等行政措施雖然有效遏制了房價(jià)的上漲但是同時(shí)干預(yù)了市場供求力量的較量，價(jià)格信號業(yè)已失真，房價(jià)走勢無法反映真實(shí)的市場需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的冷暖太過依賴于行政之手，客觀上對市場機(jī)制造成了破壞，因此只能是短期的措施，不能長期持續(xù)。

　　雖然為了防止房地產(chǎn)市場可能會(huì)出現(xiàn)的強(qiáng)烈報(bào)復(fù)性反彈，短期內(nèi)政府的本輪行政調(diào)控一定要堅(jiān)持。但是房價(jià)漲跌決不能作為樓市調(diào)控成功與否的首選目標(biāo)，更不能作為樓市調(diào)控成功與否的唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，為了房地產(chǎn)市場長期健康的可持續(xù)發(fā)展，更加需要的是建立一個(gè)長效的、完善的房地產(chǎn)機(jī)制，建立完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系。

　　首先，逐步建立完善的市場化住房體制，回歸市場在資源配置中的基礎(chǔ)地位，建立一個(gè)相對穩(wěn)定的住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)。我國正處于快速的城市化進(jìn)程階段，促使大量人口進(jìn)入城市從而帶來大量的購房需求，所以房地產(chǎn)市場的中長期趨勢仍是需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)。單純依靠市場自發(fā)調(diào)節(jié)，不可能解決好廣大居民、特別是中低收入者居民的住房問題。只有政府介入，通過實(shí)行住房商品化和住房社會(huì)保障合理結(jié)合的住房分類供應(yīng)政策，由政府主導(dǎo)建設(shè)和供應(yīng)中低收入者(或中間偏下收入者和低收入者)所需的保障房，才能從根本上解決好住房問題。與此同時(shí)對于一定數(shù)量的買不起商品房，又不符合保障條件的人群需要建立起合理、理性的住房消費(fèi)理念，通過租賃住房解決，那么當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的資源與價(jià)格矛盾會(huì)大大緩解。

　　其次，逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策和增加普通商品房供應(yīng)來調(diào)節(jié)供求關(guān)系。一方面用經(jīng)濟(jì)性限購代替行政性限購，即用金融、稅費(fèi)手段調(diào)節(jié)市場的購買行為，抑制投機(jī)投資性需求，比如對剛性需求購房者和合理的改善性購房者給予更大幅度的優(yōu)惠和鼓勵(lì)，包括稅費(fèi)的減免、房貸利率的優(yōu)惠等，以推動(dòng)剛性需求和改善型購房需求來促進(jìn)房地產(chǎn)銷量，更好地滿足老百姓的住房需求。另一方面地方政府適度讓利，通過切實(shí)降低土地價(jià)格，降低房地產(chǎn)企業(yè)高企的稅費(fèi)，同時(shí)給予開發(fā)滿足“剛需”的普通商品房的開發(fā)企業(yè)以一定的政策優(yōu)惠，來降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的成本，從而促進(jìn)普通商品房的供應(yīng)。通過抑制投機(jī)投資需求和促進(jìn)供應(yīng)兩輪驅(qū)動(dòng)，在房價(jià)合理回歸的同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　最后，加強(qiáng)金融監(jiān)管，建立房地產(chǎn)多元化融資機(jī)制。政府應(yīng)建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，加大對房地產(chǎn)金融的監(jiān)控力度;同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，有效引導(dǎo)資金更多的向保障房和普通商品房開發(fā)領(lǐng)域流動(dòng);再則扶持中小型實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)，培育更多的投資渠道來吸引民間資金，淡化樓市對民間資本的吸引力。

　　總而言之，房地產(chǎn)業(yè)仍是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)特殊行業(yè)，有其自身發(fā)展規(guī)律。只有熟悉其特性，深刻認(rèn)識其與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，重視其保障屬性，建立健全起一個(gè)以市場為基礎(chǔ)的長效調(diào)控機(jī)制，才能使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康和穩(wěn)定的發(fā)展。