房地產(chǎn)市場(chǎng)論文參考
房地產(chǎn)市場(chǎng)論文參考
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，不僅對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且對(duì)于虛體經(jīng)濟(jì)的同等重要。下面是學(xué)習(xí)啦小編給大家推薦的房地產(chǎn)市場(chǎng)論文參考，希望大家喜歡!
房地產(chǎn)市場(chǎng)論文參考篇一
《論房地產(chǎn)營(yíng)銷中的市場(chǎng)細(xì)分》
摘要：本文在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷存在的主要問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分理論及其作用、依據(jù)進(jìn)行了闡述，通過(guò)實(shí)例進(jìn)一步說(shuō)明了市場(chǎng)細(xì)分理論有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力.
關(guān)鍵詞：市場(chǎng)細(xì)分;房地產(chǎn)
0引言
市場(chǎng)細(xì)分是指根據(jù)消費(fèi)者購(gòu)買行為的差異性把一個(gè)總體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)具有共同特征的子市場(chǎng)的過(guò)程，它是美國(guó)市場(chǎng)學(xué)家溫德?tīng)?middot;史密斯于20世紀(jì)50年代中期提出來(lái)的。具有近13億人口的中國(guó)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最有潛力的市場(chǎng)，隨著生活水平的日益提高，人們產(chǎn)生了各種各樣不同的需要，形成了消費(fèi)者購(gòu)買心理和行為上的差異。房地產(chǎn)企業(yè)以住宅作為產(chǎn)品具有地域性的特點(diǎn)，更是決定它只能以滿足某特定區(qū)域、特定客戶的需求、特定的細(xì)分市場(chǎng)為自己的目標(biāo)。因此，準(zhǔn)確的確定自己的市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷具有重要的理論和實(shí)踐價(jià)值。
1當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的主要的問(wèn)題
房地產(chǎn)企業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它發(fā)展的好壞直接影響著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低。當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷存在的主要的問(wèn)題有：
1.1 重視后期銷售，不重視前期的市場(chǎng)細(xì)分定位策略雖然不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商深知營(yíng)銷在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性，但他們并不真正知道什么是營(yíng)銷，什么是營(yíng)銷組合戰(zhàn)略，不知道造什么樣的房子比如何賣房子更重要。例如，有的消費(fèi)者購(gòu)房是改變自身的居住條件，有的是用來(lái)做投資，有的是用來(lái)度假，有的是為父母購(gòu)買、有的是為子女購(gòu)買。這就需要開(kāi)發(fā)商從購(gòu)買動(dòng)機(jī)上對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分并開(kāi)發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品。
1.2 不重視樓盤差異化營(yíng)銷，沒(méi)有把產(chǎn)品的特性和目標(biāo)市場(chǎng)的需求聯(lián)系起來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定性、地區(qū)性、復(fù)雜性、稀缺性等特性造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求具有明顯的地域性特征，每個(gè)城市和每個(gè)城市的不同區(qū)域，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、文化、及收入水平方面的差異，造成老百姓的購(gòu)房需求有很大的不同。
1.3 不去分析細(xì)分客戶的需求，而熱衷于概念炒作在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的今天，挖掘產(chǎn)品概念，通過(guò)概念來(lái)拓展細(xì)分市場(chǎng)，已經(jīng)成為產(chǎn)品成功的最后一根救命稻草。萬(wàn)科的“城市花園”、紫薇的“田園都市”等等，無(wú)不是通過(guò)一個(gè)新概念成功的打開(kāi)市場(chǎng)。不少開(kāi)發(fā)商缺乏誠(chéng)信意識(shí)，不去分析細(xì)分客戶的需求，在炒作“概念”時(shí)夸大其詞，廣告宣傳不實(shí)事求是，不僅損害了消費(fèi)者的利益，而且也影響了開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象。
2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的作用
房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指在營(yíng)銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)群，其中每個(gè)消費(fèi)群即為一細(xì)分市場(chǎng)。其作用體現(xiàn)在：
2.1 有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)配套服務(wù)性強(qiáng)、需求多樣化的市場(chǎng)，在由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)、房產(chǎn)空置率較高的情況下，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)企業(yè)能夠了解并且分析每個(gè)消費(fèi)者細(xì)分市場(chǎng)的需求滿足狀況和房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況，尋找市場(chǎng)空缺，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，不斷發(fā)現(xiàn)和抓住新的市機(jī)會(huì)，使企業(yè)在市場(chǎng)中“左右逢源”，呈現(xiàn)新的商機(jī)。
2.2 有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中小房地產(chǎn)企業(yè)的人力、財(cái)力、物力和信息資源有限，在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和較大的分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中缺乏優(yōu)勢(shì)。如果這類中小企業(yè)善于發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者未被滿足的需求，細(xì)分出一個(gè)與本企業(yè)的實(shí)力和優(yōu)勢(shì)相適應(yīng)的小市場(chǎng)，推出相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，往往能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。
2.3 有利于房地產(chǎn)企業(yè)集中使用資源，制定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷組合策略通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，企業(yè)就能找到最適合自己的一項(xiàng)或幾項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，從而把自己的人、財(cái)、物資源相對(duì)集中投人到這些業(yè)務(wù)中，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)制訂適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷組合策略，以取得最大經(jīng)濟(jì)效益。
3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)
市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)是客觀存在的需求差異性。要科學(xué)地進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，首先必須確定市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)。目前房產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分依據(jù)可概括為以下四類：
3.1 地理變量由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，地理變量考慮三個(gè)因素：一是自然地理環(huán)境，如地形、地貌以及氣候條件;二是經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境，如距離市中心的遠(yuǎn)近、交通便利程度等;三是人文環(huán)境，如居民素質(zhì)、社會(huì)風(fēng)氣、文化教育等。人們對(duì)房地產(chǎn)的需求愛(ài)好，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)及周圍環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和選擇的結(jié)果。
3.2 消費(fèi)者變量房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的消費(fèi)者變量包括：消費(fèi)者的年齡、收人、家庭規(guī)模和生命周期等。不同年齡、不同收人水平、不同的家庭規(guī)模和處于不同家庭生命周期階段的消費(fèi)者，對(duì)房地產(chǎn)的需求是截然不一樣的。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)從消費(fèi)者的相關(guān)方面入手尤其從收人水平入手進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和細(xì)分，找出相應(yīng)的細(xì)分市場(chǎng)。例如這幾年流行的復(fù)式小戶型，就是就是針對(duì)單身者或丁克一族經(jīng)濟(jì)有限、追求時(shí)尚，對(duì)小戶型關(guān)注所開(kāi)發(fā)出來(lái)的。
3.3 心理變量心理變量是以消費(fèi)者的生活方式、購(gòu)買住宅的動(dòng)機(jī)及消費(fèi)個(gè)性等心理特征，作為劃分消費(fèi)群體的基礎(chǔ)。不同的消費(fèi)者，其生活方式存在很大差異，有的喜歡經(jīng)濟(jì)實(shí)惠廉價(jià)房，有的喜歡高級(jí)公寓。消費(fèi)者購(gòu)買住宅的動(dòng)機(jī)是多種多樣的，有為了滿足居住、經(jīng)營(yíng)需要，也有是為了投資保值或是增值的需要。消費(fèi)者的消費(fèi)個(gè)性也是多種多樣的，這種個(gè)性主要表現(xiàn)在他們對(duì)住宅的式樣、裝修、室內(nèi)平面布局、鄰里關(guān)系等方面的心理偏好。
3.4 行為變量行為變量是人們對(duì)住宅產(chǎn)品的使用態(tài)度或反應(yīng)，主要包括“待購(gòu)階段”和“追求利益”兩方面。待購(gòu)階段是指消費(fèi)者處于購(gòu)買過(guò)程中的不同階段。有的消費(fèi)者對(duì)住宅商品尚不知道，有的己經(jīng)是很熟悉，有的己有購(gòu)買欲望，有的正準(zhǔn)備購(gòu)買。不同的消費(fèi)者在購(gòu)買住宅時(shí)追求的利益是不同的。有的購(gòu)房者特別注重價(jià)格，有的注重周圍環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統(tǒng)等等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從使用時(shí)機(jī)、追求利益等方向吸引不同的消費(fèi)者群。隨著房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)商只有通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，發(fā)現(xiàn)和利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)，才能提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力取得最大經(jīng)濟(jì)效益，更好地滿足社會(huì)需要。
參考文獻(xiàn)：
[1]袁賢禎.論房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷中的市
場(chǎng)細(xì)分化.中國(guó)房地產(chǎn)2007(11).
[2]柴少宗主編.消費(fèi)者行為學(xué).清華大學(xué)出版社，2010.
房地產(chǎn)市場(chǎng)論文參考篇二
《房地產(chǎn)市場(chǎng)研究綜述》
摘要:本文按照現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)研究文獻(xiàn)所采用的研究方法及側(cè)重點(diǎn)的不同對(duì)國(guó)外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的實(shí)證研究、基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的理論研究等四類,并簡(jiǎn)要介紹了一些代表性的文獻(xiàn),同時(shí)還介紹了具有代表性的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)研究文獻(xiàn),并對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)研究中存在的問(wèn)題進(jìn)行了討論。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);金融理論;研究綜述
一、國(guó)外研究現(xiàn)狀述評(píng)
(一)基于生命周期模型的理論研究
此類研究一般是基于局部均衡研究框架,并結(jié)合現(xiàn)代投資組合理論,通過(guò)將消費(fèi)者的住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資引入生命周期模型(life-cyclemodel)當(dāng)中,從而研究消費(fèi)者的購(gòu)房決策、房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制及其影響。首先構(gòu)建該研究框架的是早期ArtleandVaraiya(1978)的工作,該類研究的優(yōu)勢(shì)在于可能會(huì)得出顯解(如ArtleandVaraiya,1978),即使是不存在顯解,也可以通過(guò)數(shù)值模擬進(jìn)行深入研究(如Cocco,2005;LiandYao,2007)。正基于此,此類研究相當(dāng)活躍。就從最近的文獻(xiàn)來(lái)看,Ortalo-MagneandRady(2006)發(fā)現(xiàn)信用約束使得初始購(gòu)房的年輕人購(gòu)買了比自己愿意購(gòu)房面積小的房子,并且年輕購(gòu)房者的收入和承擔(dān)購(gòu)房定金的能力是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的主要趨動(dòng)力,英國(guó)和美國(guó)的數(shù)據(jù)也支持上述結(jié)論。YaoandZhang(2005)在上述研究的框架下,分析了消費(fèi)的租房與購(gòu)房決策,其結(jié)論表明,當(dāng)消費(fèi)者面臨嚴(yán)格的流動(dòng)性約束與高的死亡率時(shí),消費(fèi)者通常會(huì)采取租房決策,而當(dāng)流動(dòng)性約束放松時(shí),消費(fèi)者通常會(huì)采取購(gòu)房決策。LiandYao(2007)則分析了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)參與者消費(fèi)和福利的影響,他們的結(jié)論表明,年輕一代和老一代普通商品的消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)要比中年人敏感,并且房地產(chǎn)價(jià)格上漲將提高所有有房者的財(cái)產(chǎn)和消費(fèi),但是僅僅是老一代有房者的福利會(huì)增加,而其他有房者由于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的住房消費(fèi)增加,其福利水平將會(huì)下降。Cocco(2005)則探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)股票市場(chǎng)的影響,他認(rèn)為,由于投資了房地產(chǎn),年輕不富有的投資者只有有限的資金投資股市,并且房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)使得這些投資者遠(yuǎn)離股票市場(chǎng)。
(二)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究
此類研究主要從兩個(gè)層面展開(kāi):一是從理論上探討房地產(chǎn)投機(jī)泡沫的形成機(jī)制;二是從實(shí)證上判斷某國(guó)或某一地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在投機(jī)泡沫。一般而言,此類研究通常將房地產(chǎn)價(jià)格分解為兩個(gè)部分:一是由經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)基本面因素(fundamentals)驅(qū)動(dòng)的部分,稱為基本價(jià)格;一部分由房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為(非基本面因素)驅(qū)動(dòng)的部分,稱為非基本價(jià)格或投機(jī)泡沫(speculativebubble)。由于目前學(xué)術(shù)界還未對(duì)基本價(jià)格有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),因此,不同研究的結(jié)論很可能不一致。從理論研究來(lái)看,此類研究通常是在BlanchardandWatson(1982)的隨機(jī)泡沫(stochasticbubble)模型和Summers(1986)的風(fēng)行(fad)模型的基礎(chǔ)上展開(kāi)研究的。如GaiaandLucio(2004)在代際交替(OLG)模型的框架下,結(jié)合BlanchardandWatson(1982)的隨機(jī)泡沫模型闡述了房地產(chǎn)市場(chǎng)中理性泡沫的生成機(jī)制,并且運(yùn)用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換單位根模型(Markovswitchingunitroot;Halletal.,1999)檢驗(yàn)了英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格中的理性投機(jī)泡沫是否存在。Roche(2001)則在上述兩個(gè)模型的框架下,采用實(shí)際可支配收入、實(shí)際利率和凈移民等指標(biāo)反映經(jīng)濟(jì)的基本層面因素,并運(yùn)用馬爾科夫制度轉(zhuǎn)換(regimeswitching)模型對(duì)都柏林(Dublin)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在投機(jī)泡沫進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。與上述兩個(gè)模型不同的是,Wong(2001)以泰國(guó)地產(chǎn)泡沫為背景開(kāi)發(fā)了一個(gè)動(dòng)態(tài)博弈模型,揭示了在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的過(guò)程中,人們過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期所產(chǎn)生的羊群效應(yīng)(herdingeffect)在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹直到破裂過(guò)程中的作用機(jī)制。除上述理論研究外,此類研究大部分文獻(xiàn)都是實(shí)證研究,如KimandSuh(1993)認(rèn)為韓國(guó)和日本土地價(jià)格存在理論泡沫,而韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫并不明顯。MikhedandZemcik(2009)運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型對(duì)美國(guó)的大城市的經(jīng)驗(yàn)研究表明美國(guó)存在房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。KranzandHon(2006)通過(guò)對(duì)西班牙房地產(chǎn)需求收入彈性的橫截面分析,認(rèn)為在1998年和2003年當(dāng)中,西班牙房地產(chǎn)價(jià)格要高出長(zhǎng)期均衡水平24%、34%,因而存在投機(jī)泡沫。HuiandYue(2006)的研究則表明2003年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分,并且為占總價(jià)格的22%,而同期的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在泡沫成分。其他類似地研究還包括Chanetal.(2001)、CaseandSchiller(2003)等等。
(三)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的實(shí)證研究
此類研究一般是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)出發(fā),建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型,從實(shí)際數(shù)據(jù)中挖掘房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的機(jī)制及影響因素,并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè),同時(shí)探討房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。該類研究從采用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型來(lái)區(qū)分,可以分為線性模型(如CaseandSchiller,1989;Gu,2002;Zhou,1997;BarotandTakala,2001等等)和非線性模型(如KimandBhattacharya,2009;GenesoveandMayer,2001;Engelhardt,2001等等),其中,Zhou(1997)運(yùn)用線性協(xié)整模型和誤差修正模型預(yù)測(cè)了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格,BarotandTakala(2001)運(yùn)用協(xié)整分析研究了芬蘭和瑞典的房地產(chǎn)價(jià)格;KimandBhattacharya(2009)運(yùn)用平穩(wěn)變換自回歸模型(SmoothTransitionAutoregressive,STAR)分析了美國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的非線性特征,結(jié)果發(fā)現(xiàn)除了中西部外,美國(guó)其余區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格都呈現(xiàn)非線性特征,Miles(2008)則以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)為樣本,比較了不同模型在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)中的精度,結(jié)果發(fā)現(xiàn)廣義自回歸模型(generalizedautoregressive,GAR)通常比ARMA模型和GARCH模型在樣本外預(yù)測(cè)中表現(xiàn)更好。另外,FratantoniandSchuh(2003)通過(guò)構(gòu)建一個(gè)異質(zhì)參與者VAR模型(heterogeneous-agentVAR,HAVAR),探討了美國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)貨幣政策有效性的影響,發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲將會(huì)弱化貨幣政策的作用。
(四)基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的理論研究
此類研究通常很難得到顯示解,不過(guò)一般可以運(yùn)用數(shù)據(jù)模擬方法進(jìn)行分析,或者可以對(duì)模型采用線性化方式(如對(duì)數(shù)線性化等等)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析。如BerkovecandFullerto(1992)就分析了稅收對(duì)居民房地產(chǎn)需求的影響,他們的數(shù)值模擬結(jié)果表明,由于對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的征稅會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者重新進(jìn)行資產(chǎn)配置,加之稅收具有一定的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)作用,這樣將會(huì)提升消費(fèi)者的福利。Piazzesietal.(2006)則探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資本市場(chǎng)的影響,其結(jié)果表明較高的房地產(chǎn)收益導(dǎo)致較高的股票收益波動(dòng)性、較低的債券收益。Nielsenandsorensen(1994)建立了一個(gè)小型開(kāi)放性經(jīng)濟(jì)模型,分析了通貨膨脹、稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,認(rèn)為通脹的上升將降低房地產(chǎn)市場(chǎng)存量的價(jià)值。Jaccard(2007)則構(gòu)建了一個(gè)動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型(dynamicstochasticgeneralequilibrium,DSGE),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資及股票投資所獲得的過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(股權(quán)溢價(jià)之迷,equitypremiumpuzzle)能夠在一定程度上由考慮了投資及股票投資所獲提地過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(股權(quán)溢價(jià)之迷,equitypremiumpuzzle)能夠在一定程度上由考慮了這房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)DSGE模型來(lái)解釋,并且房地產(chǎn)投資者的習(xí)慣模式能夠?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)。DSGE模型目前通常被歐美國(guó)家央行用來(lái)進(jìn)行貨幣政策分析(SmetsandWouters,2003;Christianoetal.,2005),其不僅具有堅(jiān)實(shí)的微觀基礎(chǔ),而且具有結(jié)構(gòu)性特征。隨著計(jì)量技術(shù)及計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展,DSGE模型也開(kāi)始變得易于進(jìn)行計(jì)量分析、數(shù)值模擬及數(shù)據(jù)校準(zhǔn)(Calibration)。因此,將DSGE模型運(yùn)用到房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制及其影響的研究當(dāng)中具有重要的方法論意義和理論意義,從目前來(lái)看,國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究還較為少見(jiàn)。
除上述幾類研究外,還有許多研究開(kāi)始從更為微觀的層面來(lái)分析房地產(chǎn)的具體屬性對(duì)其價(jià)格的影響,這類研究一般采取經(jīng)驗(yàn)分析的方法進(jìn)行分析,如HerbertandTurnbull(2008)探討了學(xué)校質(zhì)量對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響,認(rèn)為學(xué)校質(zhì)量不僅影響周邊房產(chǎn)的價(jià)格,同時(shí)也影響周邊房產(chǎn)的流動(dòng)性。上世紀(jì)90年代以來(lái),還有文獻(xiàn)運(yùn)用所謂的空間統(tǒng)計(jì)法(SpatialStatistics)來(lái)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)及其定價(jià)(如Paceetal.,1998),由于此類研究需要非常微觀的關(guān)于房地產(chǎn)的屬性數(shù)據(jù),如周邊環(huán)境的特性,和工廠及機(jī)場(chǎng)的遠(yuǎn)近等等2。另外,還有大量實(shí)證研究探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效性,詳見(jiàn)GatzlaffandTirtiroglu(1995)的綜述。
二、國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀述評(píng)
(一)理論研究
由于最近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展,國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究也比較多,大多數(shù)理論研究都是在國(guó)外相關(guān)研究的基礎(chǔ)上,探討我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生機(jī)制。如袁志剛、樊瀟彥(2003)采用局部均衡模型探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)中理性泡沫存在的條件、況偉大(2008)在住房特性的基礎(chǔ)上,通過(guò)構(gòu)建消費(fèi)者-開(kāi)發(fā)商模型和投機(jī)者-投機(jī)者模型說(shuō)明了住房泡沫的大小以及泡沫破滅的條件。杜敏杰、劉霞輝(2007)的模型表明,房地產(chǎn)價(jià)格的上少不能夠由同等幅度的地租上漲來(lái)支撐時(shí)就會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。其它的類似的研究還包括陸磊、李世宏(2004),周京奎(2005),易憲容(2005),王維安、賀聰(2005),史永東、陳日清(2006),許承明、王安興(2006)等等。另外,張濤等(2006)構(gòu)建了兩資產(chǎn)按揭貸款模型及單資產(chǎn)按揭貸款模型,分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。段忠東、曾令華(2008)通過(guò)引入房?jī)r(jià),構(gòu)造了一個(gè)包含貨幣市場(chǎng)和商品市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng),分析了房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)貨幣供求、市場(chǎng)均衡利率的影響,但是該研究缺乏微觀基礎(chǔ),并將房?jī)r(jià)當(dāng)作外生變量,因而具有非常大的局限性。
(二)經(jīng)驗(yàn)研究
國(guó)內(nèi)還有大量文獻(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)研究。其中,許多研究探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他行業(yè)的互動(dòng)機(jī)制及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,如沈悅、劉洪玉(2004)考察了房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民收入等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的關(guān)系;梁云芳等(2006)利用協(xié)整分析和H-P濾波探討了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展之間的關(guān)系;王國(guó)軍、劉水杏(2004)研究了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng);吳海英(2007)分析了房地產(chǎn)投資增速對(duì)鋼鐵投資和總投資增速的影響。另外,還有大量的經(jīng)驗(yàn)研究探討了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在投機(jī)泡沫,但相關(guān)研究的結(jié)論并不完全一致。如豐雷等(2002)認(rèn)為中國(guó)地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象并非是全國(guó)性的,而是地區(qū)性的,王藝明(2008)的研究發(fā)現(xiàn)北京和上海兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著的投機(jī)泡沫,而廣州則相對(duì)不顯著;劉莉、蘇毅(2005)認(rèn)為2002年7月以來(lái),上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除存在泡沫的可能;胡健穎等(2006)則認(rèn)為結(jié)果發(fā)現(xiàn)投機(jī)泡沫在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格中占相對(duì)較小的部分。其他相關(guān)研究還包括張曉晶、孫濤(2006)、姜春海(2005),陳日清、李雪增(2007),平新喬、陳敏彥(2004),屠佳華、張潔(2005),梁云芳、高鐵梅(2006,2007)等等。
(三)國(guó)內(nèi)相關(guān)研究存在的不足
綜上所述,我國(guó)國(guó)內(nèi)的理論文獻(xiàn)基本上都是在確定性的框架下進(jìn)行研究的,很少考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素以及其它風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,并且上述研究都忽視了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上特有的制度安排――土地公有產(chǎn)權(quán)和消費(fèi)者之間普遍的代際贈(zèng)與對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響(史永東、陳日清(2008)雖然構(gòu)建了一個(gè)不確定性條件下的房地產(chǎn)價(jià)格決定模型,但是他們并沒(méi)有考慮我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上述特有的制度安排)。另外,國(guó)內(nèi)將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)分析的理論研究還極為少見(jiàn),雖然崔光燦(2006)在BGG模型(Bernake,GertlerandGilchrist,1998)基礎(chǔ)上,分析了以房地產(chǎn)價(jià)格變化為對(duì)象研究資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,但是其研究還不夠細(xì)致,并未區(qū)分消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求和投資需求,同時(shí)也沒(méi)有考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的按揭貸款制度及本文所提及的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上特有的制度安排,因而并不能幫助我們更好的理解我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。另外,還未見(jiàn)關(guān)于開(kāi)放性條件下的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)尤其是基于DSGE模型的理論研究及模擬研究,從而導(dǎo)致缺乏關(guān)于國(guó)際熱錢對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)理的深入研究。同時(shí),關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)研究中,線性模型居多,非線性模型較為少見(jiàn),一些被國(guó)外相關(guān)研究證實(shí)的具有較好擬合度的非線性模型(如STAR模型、GAR模型)并未應(yīng)用到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)研究中去。因此,當(dāng)前國(guó)內(nèi)的相關(guān)研究不僅在理論上,而且在應(yīng)用上都具有一定的局限性。
三、小結(jié)與展望
本文按照現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)研究文獻(xiàn)所采用的研究方法及側(cè)重點(diǎn)的不同對(duì)國(guó)外相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行了分類,將其分為基于生命周期模型的理論研究、房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制與投機(jī)泡沫的相關(guān)研究、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的實(shí)證研究、基于一般均衡理論框架下房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)機(jī)制及其影響的理論研究等四類,并簡(jiǎn)要介紹了一些代表性的文獻(xiàn),同時(shí)還介紹了具有代表性的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)研究文獻(xiàn),并對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)研究中存在的問(wèn)題進(jìn)行了討論。
另外,從現(xiàn)有文獻(xiàn)來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)將從三個(gè)方向展開(kāi):一是微觀層面的研究,此類研究將從更為細(xì)致的角度分析房地產(chǎn)的具體屬性對(duì)其價(jià)格的影響;二是宏觀層面的研究,此類研究以DSGE模型為代表,它將房地產(chǎn)納入宏觀經(jīng)濟(jì)模型,分析房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的相互作用;三是基于投資組合理論的研究,此類研究以現(xiàn)代金融經(jīng)濟(jì)學(xué)中的投資組合理論為基礎(chǔ),分析將房地產(chǎn)納入個(gè)體投資組合當(dāng)中時(shí)對(duì)個(gè)體投資決策和消費(fèi)的影響。
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