關(guān)于房地產(chǎn)市場的分析調(diào)查報告論文
關(guān)于房地產(chǎn)市場的分析調(diào)查報告論文
房產(chǎn)市場是以房子作為交易對象的流通市場，同時也是房屋商品交換關(guān)系的總和。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告論文，希望能對大家有所幫助!
房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告論文篇一：《全國房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》
一、調(diào)查背景
在2015年的中央工作會議上，首次明確確定，出于不斷擴(kuò)大有效的需求，使得供需通道打通，不斷消化庫存的需要，要不斷的加快農(nóng)民工的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。由此可見，房地產(chǎn)市場的去庫存，已成為2016年房地產(chǎn)政策的方向之一。由此看來，很有必要對我國目前房地產(chǎn)市場進(jìn)行系統(tǒng)性的調(diào)查研究，進(jìn)而深入了解我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的具體狀況。
二、中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
目前我國的房地產(chǎn)市場正處在一個調(diào)整的階段，體現(xiàn)在以下方面：房地產(chǎn)投資的增速在不斷下滑、銷售增速在放緩、房地產(chǎn)庫存壓力變大、整個房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度在下降;另外，由于我國人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，使得在一個長的時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求不足，整個房地產(chǎn)市場面臨著巨大的壓力，目前的這種狀況，在2016年還是很難出現(xiàn)有效的改變。回顧過去的11個月，房地產(chǎn)投資增速在明顯的下滑，就10月份而言，投資增速僅為10.2%。截止到今年的前10個月，房地產(chǎn)相關(guān)的投資增速已下滑到2%。國家統(tǒng)計局今年11月，發(fā)布了相關(guān)的數(shù)據(jù)，其中，全國房地產(chǎn)市場開發(fā)投資以及相關(guān)的銷售數(shù)據(jù)表明，一線城市住宅的情況在不斷的改善，但就整體走勢而言，房地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，1-10月份，房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資額累計約達(dá)7.88萬億元人民幣，同比漲幅僅為2%，此增長為2009年2月份以來的最低水平。同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積僅為1.78億平方米，較去年同期2.7億平方米顯著減少。從2014年2月份房地產(chǎn)投資增速為19.3%在以后的21個月的時間里房地產(chǎn)投資增速都是在下滑的。房地產(chǎn)的下滑直接影響中國經(jīng)濟(jì)。
商品房銷售狀況從今年1月份開始反彈，但這種反彈并不是全國所有的房地產(chǎn)銷售都出現(xiàn)了觸底反彈，而是一些一線城市、重點(diǎn)城市、包括大家比較看好的一些城市群等出現(xiàn)了銷售反彈。相關(guān)統(tǒng)計表明，在今的年1-10月份，商品房的銷售面積達(dá)到了94898萬平方米，同比漲幅為7.2%，相關(guān)的增速與1-9月份相比有所回落，回落了0.3個百分點(diǎn)。在其中，辦公樓的銷售面積增速是最快的，達(dá)到了13.4%，而就住宅銷售面積而言，增長了7.9%。另外，商品房的銷售達(dá)到了64790億元，增長了14.9%，增速有所回落，回落了0.4個百分點(diǎn)。
三、房地產(chǎn)現(xiàn)狀成因
中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10多年來的迅猛發(fā)展以后，房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)了明顯的供給相對過剩的情況。過去國家對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控效果不明顯的原因是無論從人均居住面積還是房地產(chǎn)發(fā)展速度，房子的供應(yīng)都是短缺的，再加上各種投資和投機(jī)需求就直接推升了房價。再加上各地政府長期以GDP為導(dǎo)向的政策，使得房地產(chǎn)市場積累了大量的庫存。而現(xiàn)在的情況是整個住房都出現(xiàn)了全國性的相對過剩。國家統(tǒng)計局披露了相關(guān)的數(shù)據(jù)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到15年10月末，全國的商品房待售面積達(dá)到了6.86億平方米，相比于9月末增加了2122萬平方米。就其中細(xì)分而言，商業(yè)營業(yè)用房的待售面積增加了709萬平方米，而住宅相關(guān)的待售面積增加了1180萬平方米，對于辦公樓待售面積而言，增加了56萬平方米。與去年同期進(jìn)行比較而言，全國的商品房待售面積增加了1億平方米，增幅達(dá)到了17.8%。截止10月末，商品房在建的面積為707805億平方米。把待售面積和在建面積加在一起大概有78億平方米。如果按人均面積35平方米來計算可以供2億人居住。在2020年以前如果不考慮購買力單從需求的角度考慮，把第一次購房需求、二套房的改善需求、農(nóng)民進(jìn)城買房需求、投資和投機(jī)需求加起來最多約有8千萬人的需求量。但是我們需要看到的是，除了北上廣深這些一線城市的房地產(chǎn)市場由于需求很旺盛以及外來人口的持續(xù)流入而處于一個供不應(yīng)求的狀態(tài)之外，我國大量城市的住房已經(jīng)嚴(yán)重過剩，形成了冰火兩重天的局面。
四、全國主要城市房地產(chǎn)價格和成交狀況的分析
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院也發(fā)布了相關(guān)的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)主要是全國主要城市房地產(chǎn)平均價格和成交狀況，數(shù)據(jù)表明，相關(guān)的重點(diǎn)城市，房地產(chǎn)市場狀況整體上呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢。從成交面積來看，41個城市中，環(huán)比出現(xiàn)上漲的城市有15個，26個城市出現(xiàn)不同程度的下跌。從同比來看，32個城市出現(xiàn)不同程度的上漲，9個城市出現(xiàn)下跌，其中，二線城市的表現(xiàn)較為搶眼，比如大連、長沙、西寧、深圳、南寧、西安等同比增長均超100%。就成交價格而言，在41個城市中有17個城市環(huán)比上漲，另外有24各城市出現(xiàn)了不同程度的下跌。從同比來看，28個城市出現(xiàn)不同程度的上漲，13個城市出現(xiàn)下跌，在其中，深圳、北京、溫州和上海相比去年同期房價上漲幅度分別為62%、42%、34%和30%，漲幅明顯，僅次于這三者的有石家莊、武漢和蘇州，其漲幅分別為29%、20%和19%。由于北京、上海和深圳屬于一線城市無論是就業(yè)機(jī)會還是各方面就出設(shè)施發(fā)達(dá)程度都吸引著各行各業(yè)的人流入城市，因此房地產(chǎn)市場堪稱火爆。而京津冀協(xié)同發(fā)展是的一些產(chǎn)業(yè)和資源轉(zhuǎn)移到河北省同時帶動了石家莊的房價上漲。從跌幅來看房價下跌幅度最大的是三亞為-25%其他城市漲幅度均在19%以內(nèi)，跌幅也不超過-10%。
五、未來房地產(chǎn)市場展望
盡管8月份全國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為一般，但是從基本政策層面來看，仍然較為寬松。中國人民銀行決定自8月26日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。從9月6日開始，對金融機(jī)構(gòu)人民幣的存款準(zhǔn)備金率進(jìn)行下調(diào)，下調(diào)幅度為0.5各百分點(diǎn)。另外，存貸款利率和公積金貸款利率也全面下調(diào)，這些政策在一定程度上減輕了購房者的負(fù)擔(dān)，也在一定程度上預(yù)計會有利于房地產(chǎn)市場相關(guān)購買力的提升。
2015年11月15日，國家通過了全面二孩政策的正式實(shí)施。以社區(qū)為主體，對商業(yè)、家政、親子配套要求更加提高。很多家庭中的人口數(shù)量在不斷增加，隨之而來的，購房者對于社區(qū)配套的關(guān)注度也在增加。處于對“二孩”改善性的需求而購置的大戶型產(chǎn)品，除了考慮傳統(tǒng)的交通、商業(yè)等因素外，更多的開始重點(diǎn)考慮婦幼保健、家政、親子、兒童醫(yī)療等配套因素，因此，社區(qū)相關(guān)的服務(wù)和環(huán)境對兒童的親和度將成為產(chǎn)品的很重要的賣點(diǎn)。在房地產(chǎn)白銀時代，房產(chǎn)企業(yè)在由傳統(tǒng)是城市開發(fā)商向運(yùn)營、服務(wù)商進(jìn)行轉(zhuǎn)變的過程中，也應(yīng)當(dāng)更多的去關(guān)注社區(qū)相關(guān)的服務(wù)。在未來，隨著相關(guān)政策的改變和分開，包括二孩政策、新增人口的增加等，相關(guān)企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)項目的開發(fā)時，應(yīng)不斷增強(qiáng)向少兒服務(wù)及配套設(shè)施進(jìn)行傾斜的意識。
學(xué)區(qū)房由于熱點(diǎn)的原因?qū)⒃趦r格追捧中上漲。二孩政策引起的生育高峰必將帶來學(xué)齡兒童的增加，相關(guān)資源也會緊張。特別是稀缺資源性的中學(xué)和小學(xué)，其周邊的學(xué)區(qū)房必將受追捧，使得相關(guān)房源活躍。
學(xué)區(qū)房是追捧后，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源價格迅猛上漲。因此，開發(fā)商在項目周邊引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源將成為吸引家庭購房的一大賣點(diǎn)。
六、總結(jié)及政策建議
近年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落已影響到GDP增速、地方財政并觸及金融風(fēng)險，只有加快去庫才能緩解這些矛盾。為進(jìn)一步降低庫存，國家會出臺相關(guān)的金融、稅費(fèi)等更為寬松的相關(guān)政策，其中包括財稅、戶籍改革等一系列政策也將于明年進(jìn)行亮相。根據(jù)高盛的估測，通過降低二、三套房首付比例、下調(diào)二手房交易稅、所得稅退稅等相關(guān)政策，將對改善型購房和投資需求起到刺激性的作用，使得2016-2017年的相關(guān)房地產(chǎn)交易比2015年有所增長，增長幅度將在10-20%左右。
從總體來看，2016年的房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定，并且會有冰火兩重天的態(tài)勢，估計一線如北、上、廣、深圳和二線的重點(diǎn)城市如南京和杭州等城市仍將會較為火熱，而一些三四線城市仍會面臨大批量的供給過剩。因此去庫存仍舊是2016年房地產(chǎn)市場的一項重要任務(wù)。
(1)國家近來不斷表明要對樓市加大刺激以此降低房企的庫存，估計未來的政策或會更加的寬松，助力地產(chǎn)股。
(2)2015年不斷負(fù)增長的新開工，也將成為2016年樓市在另外一個角度的“降庫存”。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告論文篇二：《房地產(chǎn)市場調(diào)查研究》
摘 要：本文首先介紹了房地產(chǎn)市場調(diào)查的含義、作用，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容，同時指出了在房地產(chǎn)調(diào)查過程中的制約因子，并且總結(jié)了房地產(chǎn)調(diào)查的一般程序，這些對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);市場調(diào)查;制約因子
房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。由于土地和房屋位置的固定性(不動產(chǎn))，房地產(chǎn)市場調(diào)查也各有很深的地域特征。因此，對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場，再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用
房地產(chǎn)市場調(diào)查的作用是市場調(diào)查功能的具體體現(xiàn)，根據(jù)市場調(diào)查的認(rèn)識功能和信息功能，市場調(diào)查的作用是多方面的，主要有以下幾點(diǎn)：
1.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會
通過市場調(diào)查可以了解市場的現(xiàn)狀及其變動趨勢，包括市場的供給情況、競爭對手的活動意向等，從而確定企業(yè)今后的經(jīng)營方向，在錯綜復(fù)雜的市場現(xiàn)象中探求企業(yè)生存和發(fā)展的立足點(diǎn)。
2.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)項目的正確定位
通過市場調(diào)查，房地產(chǎn)商可以準(zhǔn)確的知道要“賣什么樣的房子”、“房子賣給誰”、“怎樣賣房子”，也就是說市場調(diào)查能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行正確的項目定位，包括市場定位和目標(biāo)消費(fèi)群體定位，這些正是一個項目成功與否的關(guān)鍵。
3.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷策略
只有通過市場調(diào)查，才有可能了解市場供需情況，進(jìn)而組織生產(chǎn)，才有可能制定出正確的產(chǎn)品策略、定價策略、銷售渠道策略和促銷策略。
4.市場調(diào)查有助于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險
房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目運(yùn)作資金動輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。通過市場調(diào)查，使房地產(chǎn)開發(fā)商對現(xiàn)有市場充分了解，對產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容
影響房地產(chǎn)市場營銷的因素有很多，對于不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，各個因素影響大小也不一樣，一般來說房地產(chǎn)市場調(diào)查有下面幾個部分：
1.房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查
包括政治法律環(huán)境調(diào)查、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查以及社區(qū)環(huán)境調(diào)查。
2.市場需求和消費(fèi)者行為調(diào)查
包括消費(fèi)者對某類地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢;房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查;需求動機(jī)調(diào)查;購買行為調(diào)查等。
3.市場競爭調(diào)查
一般來說房地產(chǎn)競爭樓盤可分為兩種情況，一是與所在項目處在同一區(qū)域的，另一是處于不同區(qū)域但定位相似的樓盤。對競爭對手的調(diào)研主要是對營銷策略組合調(diào)查與分析，包括產(chǎn)品、價格、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面的調(diào)查。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期;現(xiàn)有客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度;新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況;本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率等。
5.房地產(chǎn)價格調(diào)查
包括房地產(chǎn)市場供求情況和供給彈性的大小;開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響;開發(fā)個案所在城市及片區(qū)房地產(chǎn)市場價格;價格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)等。
6.房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查
包括房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況;房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因;代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其代理情況;房地產(chǎn)客戶對代理商的評價。
7.房地產(chǎn)促銷調(diào)查
包括房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定;房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查;房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司的調(diào)查;人員促銷的配備狀況;各種公關(guān)活動對租賃績效的影響;各種營業(yè)推廣活動的租售績效。
三、房地產(chǎn)市場調(diào)研的制約因子
在房地產(chǎn)市場營銷中，市場調(diào)查與研究占有極其重要的地位，然而，房地產(chǎn)市場調(diào)研受到一些來自客觀和主觀因子的制約，具體如下：
1.時間的制約
提供給市場調(diào)研人員的時間一般很短，在較短的時間內(nèi)提出一份客觀詳實(shí)的市場報告比較困難。這需要市場調(diào)研人員做好充分的籌備工作，包括和開發(fā)商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭取開發(fā)商最有力的支持。
2.技能的制約
經(jīng)驗(yàn)豐富的市場調(diào)研人員和沒有經(jīng)驗(yàn)的市場調(diào)研人員的技巧與能力會相差很遠(yuǎn)，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響。
3.費(fèi)用的制約
所有的研究報告都有其固定的預(yù)算。市場研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會感到無法充裕地執(zhí)行其研究計劃，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏見的制約
每一個人都會有主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此遇事不冷靜、容易激動以及情緒化的人不太適合做市場的調(diào)查與研究工作。
四、房地產(chǎn)市場調(diào)研的程序
營銷調(diào)研和科學(xué)調(diào)研的其它形式一樣，需要一系列相互關(guān)聯(lián)的行動。系統(tǒng)性的市場調(diào)查需要一條主要線索，要經(jīng)過周密計劃和有秩序的調(diào)查。調(diào)研階段經(jīng)常遵循一般化的模式，有以下三個階段：
第一階段調(diào)查準(zhǔn)備階段。本階段確定的問題及地域范圍，并對調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行初步分析，在此基礎(chǔ)上制定調(diào)查計劃(如調(diào)查方式及進(jìn)度、收集信息的范圍與種類，經(jīng)費(fèi)預(yù)算、組建隊伍及人員培訓(xùn)等)。
第二階段正式調(diào)查階段。本階段確定調(diào)研資料來源及收集方法。直接資料要采取訪談、問卷、觀察等方法收集;間接資料可采取交換、購買、委托等方法。
第三階段結(jié)果處理階段。將調(diào)查收集的資料進(jìn)行交叉分析分類統(tǒng)計，得出結(jié)論，在此基礎(chǔ)上編寫調(diào)查報告。
房地產(chǎn)市場調(diào)查研究對于房地產(chǎn)開發(fā)商，是至關(guān)重要的。它不僅僅關(guān)系到項目本身的成敗，更關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商形象和口碑，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)商開拓新市場效果和今后發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告論文篇三：《淺談房地產(chǎn)市場調(diào)查的理論與實(shí)踐》
一 市場調(diào)查的理論
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查有兩種含義：廣義上，它是指為了解和預(yù)測房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品供給和需求信息、把握市場現(xiàn)狀并正確判斷其發(fā)展趨勢，同時通過這項市場調(diào)查活動為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù);狹義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指開發(fā)商為了項目開發(fā)的需要而進(jìn)行的市場調(diào)查活動。
通過市場調(diào)查，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃人以及決策者充分了解感知當(dāng)前以及未來的市場，準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，捕捉新的市場機(jī)會，同時較好地規(guī)避市場風(fēng)險。具體來說，市場調(diào)查是了解市場、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要條件，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資機(jī)會研究、項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計、項目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，它貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的始終。
主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查的內(nèi)容包含了很多內(nèi)容，因?yàn)槭袌霏h(huán)境處于一個不斷變化的狀態(tài)，開發(fā)商不僅要保持發(fā)展的眼光，而且需要從多種角度去研究分析，才能從瞬息萬變的市場中找到機(jī)遇。此外，不同類型項目的市場調(diào)查在內(nèi)容上相同，但是在側(cè)重上會有所不同。包括：宏觀環(huán)境、項目所在地房地產(chǎn)市場概況、消費(fèi)者行為和市場需求容量、項目所在區(qū)域環(huán)境狀況、項目基本情況等。
原則及特點(diǎn)
原則：客觀性、全面性、經(jīng)濟(jì)性、學(xué)習(xí)性
特點(diǎn)：調(diào)查內(nèi)容的廣泛性、針對性、時效性;調(diào)查方法的多樣性、專業(yè)性;調(diào)查結(jié)果的局限性。
途徑和方法
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查需要了解大量可靠、真實(shí)和全面的資料，其主要來源于為當(dāng)前的項目或特定的目的而收集的原始資料(稱為一手資料)，或者是從其他項目已經(jīng)收集到的資料(稱為二手資料)。一般來說，市場調(diào)查都會以收集二手資料作為起點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)在于它成本低，可立即使用。但是，緣于資料的時效性和局限性，使得二手資料往往信息不夠準(zhǔn)確、不全面或是帶有錯誤，這就使得市場調(diào)查人員去收集準(zhǔn)確性更高、更具針對性的一手資料。
市場調(diào)查的途徑包括政府部門、本企業(yè)內(nèi)部、社會信息咨詢機(jī)構(gòu)、各類媒體的公用信息、公共場所普查、抽查和對消費(fèi)者、競爭對手的個案調(diào)查等。
市場調(diào)查的方法(一手資料的收集方法)主要包括詢問法、觀察法、定性研究法、實(shí)驗(yàn)法。
程序
為了進(jìn)行有的放矢的市場調(diào)查，在準(zhǔn)備期間要確定研究的問題及范圍，制定一個詳盡周密的行動綱領(lǐng)，而在調(diào)查期間一定要按照這個計劃規(guī)定的時間、方法、內(nèi)容、步驟來收集信息。然后要對收集來的數(shù)據(jù)進(jìn)行各種形式的加工提煉，整理后以調(diào)查報告的方式提交給企業(yè)決策者。
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析報告
市場調(diào)查分析報告是在數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對整個調(diào)查過程的一個書面總結(jié)，體現(xiàn)了調(diào)查分析人員勞動與智慧的結(jié)晶。它作為一種交流的形式，旨在將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性建議以及其他結(jié)果傳遞給決策、策劃人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。分析報告的內(nèi)容一般必須由導(dǎo)言、正文、結(jié)尾及附件四部分組成。具體應(yīng)包含基本情況、房地產(chǎn)市場環(huán)境概況。房地產(chǎn)市場供給需求特征、房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢及趨勢、結(jié)論和意見等。在撰寫中應(yīng)堅持以市場調(diào)查目的為核心，前后邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。
二 市場調(diào)查的實(shí)踐
西咸新區(qū)作為連接西安市和咸陽市的紐帶，依托西安咸陽國際機(jī)場，將加快建設(shè)成為擁有現(xiàn)代物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的國際性空港和國際物流中心，也將成為我國西北地區(qū)對外開放的門戶和經(jīng)濟(jì)交流平臺，其中必然擁有著十分豐富的房地產(chǎn)商機(jī)。2010年12月，《國家主體功能區(qū)規(guī)劃》明確西咸新區(qū)為國家重點(diǎn)開發(fā)區(qū)之一，新區(qū)的建設(shè)也隨之上升為國家戰(zhàn)略。西咸新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，占用西安市土地128.4平方公里(占新區(qū)總面積的25.5%)，占用咸陽市土地374.6平方公里(占新區(qū)總面積的74.5%)。“兩區(qū)一帶”基本建成，即涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)及以渭河為軸線的渭河生態(tài)景觀帶。
宏觀環(huán)境
包括國家政策、兩市政策、兩市經(jīng)濟(jì)狀況等。
西安2011全市年生產(chǎn)總值(GDP)3864.21億元，比上年增長13.8%，增幅高于全國4.6個百分點(diǎn)。全社會固定資產(chǎn)投資3352.12億元，比上年增長30.2%，增速比上年提高0.2個百分點(diǎn)，扣除價格因素實(shí)際增長23.5%。其中，全市固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)3279.61億元，增長29.9%。
全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1002.67億元，比上年增長19.0%，增速比上年回落2.0個百分點(diǎn)，扣除價格因素實(shí)際增長12.9%。商品房銷售面積1796.03萬平方米，增長13.1%，回落13.3個百分點(diǎn)。
新區(qū)房地產(chǎn)市場概況
1.涇渭新區(qū)
涇渭新城居住圈位于涇河以北，西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積31平方公里，分為南北二區(qū)，發(fā)展人口約25萬。新區(qū)房地產(chǎn)市場分布比較集中，樓盤項目多聚集在緊靠涇河北側(cè)的區(qū)域。長久以來，居住圈內(nèi)大型生活社區(qū)由中國石油西安長慶油田的200多幢多層職工住宅樓構(gòu)成，成為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場的標(biāo)志性建筑群。
2.灃渭新區(qū)
灃渭新區(qū)位于渭河以南，舊西寶公路以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線，規(guī)劃總面積195平方公里。新區(qū)是兩市城區(qū)距離最近的接合部，是西安向國際化大都市發(fā)展的重點(diǎn)拓展區(qū)塊，發(fā)展?jié)摿薮?。同時，灃渭新區(qū)也被分為2個區(qū)劃板塊――灃西新城和灃東新城。新區(qū)發(fā)展方向在于打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以兩大功能區(qū)為基礎(chǔ)，建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。
目前，灃渭新區(qū)在售樓盤可以按照灃東新城和灃西新城劃分為兩部分，一部分來自西安市，另一部分來自咸陽市，其中，西安市樓盤主要集中在灃東新城，咸陽市樓盤則主要集中在灃西新城。
房地產(chǎn)市場調(diào)查總結(jié)
新區(qū)內(nèi)各樓盤項目所提供的戶型以兩室三室為主，一室的戶型也占有相當(dāng)分量，可見這里的房地產(chǎn)市場供給主要針對經(jīng)濟(jì)能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置業(yè)者。
這也從消費(fèi)者的角度印證了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的供求特點(diǎn)，與此同時，消費(fèi)者年齡分布的區(qū)間較大，消費(fèi)者不單是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群體，這充分說明了西咸新區(qū)在環(huán)境、教育、商業(yè)、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)已近完善，所以這里將更有利于房地產(chǎn)市場投資，擁有潛在經(jīng)濟(jì)利益。
但是，根據(jù)對西咸新區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項目的統(tǒng)計，結(jié)合近幾年房價過高，普通老百姓很難在房地產(chǎn)市場的消費(fèi)中達(dá)到收支平衡的社會現(xiàn)實(shí)狀況，其各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示西咸新區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)從起初的熱銷進(jìn)入消費(fèi)者持款觀望的階段，其原因如下：央行降低存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)市場將迎來新一輪降價，同時，首套房貸利率也將下調(diào)，這意味著首次置業(yè)客戶更容易申請到貸款。而且利率的下調(diào)，月還款額也相對減少，從而刺激客戶消費(fèi)。從全國房地產(chǎn)市場來看，由于國家對房價的強(qiáng)力調(diào)控，使得土地市場也受到波及從而變得冷清，開發(fā)商熱情大幅減退，對市場信心降低，導(dǎo)致土地成交額下降。房地產(chǎn)市場的成交行情清淡，很多地區(qū)住宅供地規(guī)模也在縮水。
在房地產(chǎn)市場整體不景氣的情況下，隨著央行實(shí)行的存儲利率調(diào)整策略和政府的宏觀調(diào)控政策，以及西咸新區(qū)建設(shè)的不斷深入，其所具有的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊皇志薮?，且未來市場所含有的收益能量也十分可觀。
參考文獻(xiàn)：
[1]郭斌.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].西安交通大學(xué)出版社.2010
[2]余宇楠.房地產(chǎn)開發(fā)與營銷[M].重慶大學(xué)出版社.2009
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