有關(guān)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀論文
有關(guān)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀論文
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場在推動城市建設(shè),提高招商引資競爭力,促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展,改善居住條件以及完善市場機(jī)制等方面,發(fā)揮著越來越重要的作用。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的有關(guān)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀論文，供大家參考。
有關(guān)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀論文范文一：新政下房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析
【摘要】簡述了調(diào)控政策的特點(diǎn)和效果，并基于理論和現(xiàn)實(shí)剖析了其對青島房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，進(jìn)一步指出房地產(chǎn)市場中起關(guān)鍵作用的是房地產(chǎn)的需求和供給，行政干預(yù)只是臨時性的作用。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;新國八條;土地供給
中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國最熱門的行業(yè)之一，而且在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅有效的改善了國人的居住條件，也推動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。城市作為一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化的中心，吸引了大量人口，剛性需求所在，房價也隨之水漲船高。要求加強(qiáng)整頓的呼聲越發(fā)強(qiáng)烈。政府對此十分重視，2011年發(fā)布了以1月26日“新國八條“和”9.29“新政”為代表的兩輪調(diào)控政策。本文將分析2011年初以來國家發(fā)布一系列政策后，青島房地產(chǎn)市場中沒有得到根本解決的一些問題。
1 2011年針對房地產(chǎn)市場發(fā)布的政策及舉措
1.1 新“國八條”的出臺
2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布((關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知 (國辦發(fā)[2011]1號，簡稱“新國八條”)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。通知作出進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任;加大保障性安居工程建設(shè)力度，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理;合理引導(dǎo)住房需求。
1.2 因地制宜，青島市出臺本地“限購令”以及啟動保障性住房建設(shè)
青島限購令首先明確規(guī)定對已擁有 2套及以上住房的青島戶籍家庭、 擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、 無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭， 暫停向其售房。此限購政策嚴(yán)重抑制了投資性住房需求。其次增加住房用地供應(yīng)，落實(shí)住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)比例。再次全面實(shí)施新一輪住房保障發(fā)展規(guī)劃， 充分發(fā)揮政策性住房在滿足中低收入家庭住房需求和平抑房價方面的雙重作用，堅(jiān)定不移地實(shí)施配建制度， 確保政策性住房的規(guī)模和進(jìn)度。
2“新政”調(diào)控下青島房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
根據(jù)歷年來青島樓市的發(fā)展規(guī)律，1月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，不僅是購房者購房意愿最低的一個月，也是開發(fā)商開盤、推盤最少的一個月。但在2011年1月，青島市新房成交量依然超過萬套，延續(xù)了2010的火爆。2011年全市新建住宅成交面積109.8萬平方米，成交套數(shù)11235套，與前年同期6760套的數(shù)據(jù)相比增長87%，1月份成交量劇增。主要原因是：在限購令正式執(zhí)行之前，恐慌性購房推高了樓市成交量，房價在觀望中走高。這主要是對房地產(chǎn)市場仍看好的房地產(chǎn)投資者在占有更多的房源。而部分普通百姓以為今后買房不容易，也加入購房大軍。到了2月，隨著“新國八條”的出臺，青島樓市進(jìn)入淡季，開發(fā)商推盤意愿不明朗，可供購房者選擇的房源不足，供應(yīng)量不足導(dǎo)致成交量下滑。2011年2月青島樓市成交26.4萬平方米，環(huán)比下降75.9%，在這個房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售的淡季，今年2月比去年2月成交量略有下降，同比下降4.4%。島城限購令和加息等措施的發(fā)力，使得處于傳統(tǒng)銷售淡季的樓市雪上加霜。這種態(tài)勢一直持續(xù)到3月份。傳統(tǒng)淡季1-3月份，開發(fā)商新增推案少，市場出現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。到了7月商品房住宅供應(yīng)量為61.39萬m2，環(huán)比下滑30.25%，供求比為1.31，市場仍維持供過于求的狀態(tài)。截止七月份，七區(qū)兩市的市場存量以膠南和黃島居首，其中黃島區(qū)的去化風(fēng)險(xiǎn)最高，需要16個月去化完畢現(xiàn)有存量，其中是膠南市需要15個月去化完畢。市南區(qū)憑借獨(dú)一無二的資源和土地的稀缺優(yōu)勢，存量較高，但市場去化速度穩(wěn)定。7月，限購區(qū)域成交占全市成交的比重環(huán)比減少，成交依然低迷。
2011年，各地保障房的基本任務(wù)要達(dá)到全年總面積的10%，青島市也加大了保障房的開發(fā)力度。截止7月的用地總量已經(jīng)超過2010年全年的用地總量106萬m2，截止今年七月份總用地已高達(dá)256萬m2。進(jìn)入8月，在調(diào)控嚴(yán)壓、購房者觀望濃厚、銀行房貸收縮等背景下，青島8月份樓市冷清收場。多數(shù)房地產(chǎn)商把重點(diǎn)放在“金九銀十”上。但是9月份以來，傳統(tǒng)意義上的旺季并沒有給青島樓市帶來什么爆炸性的信息，房地產(chǎn)市場并沒有像往年一樣出現(xiàn)“井噴”，青島樓市庫存達(dá)到11萬套，達(dá)到前所未有的頂峰水平，所謂的銷售旺季在悄然淡出人們的視野，長達(dá)一年的的樓市調(diào)控升級，讓開發(fā)商和市場遭遇前所未有的挑戰(zhàn)。
在限購限貸政策下，市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，自主需求成為市場主導(dǎo)，投機(jī)行為被排擠，改善性需求受到抑制，市民的住房需求逐步理性。在此背景下，只要價格合理，勢必受到“剛需”客戶的青睞。
調(diào)控雖然取得了初步成效，但問題依然存在：首先是大中城市住房價格過高的問題依然沒有解決;其次是各地土地供給依然緊張，違法圈地囤地的現(xiàn)象依然普遍;再次是保障房的建設(shè)進(jìn)度緩慢，竣工量還不夠充分，房地產(chǎn)市場的供給壓力依然很大;第四，市場進(jìn)入觀望狀態(tài)的同時，房屋租賃的價格出現(xiàn)了大幅度上升;第五，各地在執(zhí)行新的房貸政策時屢屢有打折扣的現(xiàn)象。可見，房地產(chǎn)市場調(diào)控依然任重而道遠(yuǎn)。
3 完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議
3.1 建立一個全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
這里的全面要做到區(qū)域覆蓋全國，信息涵蓋各個部門。國家應(yīng)該建立一個全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，并實(shí)現(xiàn)與銀行房貸信息系統(tǒng)、民政登記信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)查詢功能，這將非常有益于解決新政中 “二套房”的認(rèn)定難題。首先，個人購房記錄、信貸記錄都可以方便查到，即使你是異地購房或貸款;其次，這也可以有效解決一個家庭夫妻雙方各以自己名義購房，但本質(zhì)上已屬 “二套房”范疇的問題;最后，實(shí)現(xiàn)全面信息化的管理，使得政府對整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范管理有章可循，當(dāng)然，這已是為解決新政執(zhí)行而產(chǎn)生的附帶效應(yīng)了。
3.2 鼓勵并監(jiān)督地方政府推行新政
中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，很多都是因?yàn)榈胤秸畬Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的依賴太大，從而一直不愿意響應(yīng)中央政府，調(diào)控房價。前些年，面對中央的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，就是由于地方政府執(zhí)行程度不夠，或者暗地幫助房地產(chǎn)商規(guī)避制度限制，導(dǎo)致不斷出現(xiàn) “空調(diào)”現(xiàn)象，這次新政執(zhí)行過程中必須要吸取這個教訓(xùn)。
3.3 供求關(guān)系
從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的原理來說，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會引起價格上漲，反之供過于求就會引起價格下跌。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。然而，此次調(diào)控政策更多的依然是限制購房需求。房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系沒有得到根本解決，對房地產(chǎn)主體不會有太大影響。因此雖然短期內(nèi)對房價和成交量有影響，但就長期而言，很難達(dá)到預(yù)期的效果。因此，要使價格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。筆者認(rèn)為房價上漲應(yīng)該增加供應(yīng)、減少需求。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾問題突出，采取政府管制的方式，短期可行，長期未必有效。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，主要從改變供求關(guān)系入手，保持整體市場的供求平衡。
參考文獻(xiàn)
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有關(guān)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀論文范文二：淺談我國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
【摘 要】本文對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀做了分析，分析出：房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大;信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高;銷售量持續(xù)增長，商品房銷售面積、銷售額持續(xù)上升;房價大幅攀升;開發(fā)規(guī)模快速增長;完善土地供應(yīng)制度;建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對住房價格的檢測與調(diào)控;完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系;規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)類投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。主要包括：土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、租賃、維修、管理以及由此形成的市場。房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房價不斷攀升，國家不斷出臺政策仍然無法阻止房價的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房價持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康。
1.房地產(chǎn)業(yè)的重要作用
房地產(chǎn)業(yè)直接推動經(jīng)濟(jì)的增長投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三項(xiàng)是國民經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)。我國自1998年實(shí)行住房市場化改革，推行住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的時期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)除了直接推動經(jīng)濟(jì)增長外，由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。
2.我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產(chǎn)業(yè)得到飛速發(fā)展，取得了令人矚目的成就。房地產(chǎn)投資的總體規(guī)模逐年增大，從商品房投資類型結(jié)構(gòu)看，普通住宅比重稍有上升，經(jīng)濟(jì)適用房所占比重直降，辦公樓所占比重稍有下降，而商業(yè)用房所占比重趨于穩(wěn)定，基本維持不變。信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢。
商品房價上漲是綜合因素導(dǎo)致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質(zhì)提升、中低位商品住房供應(yīng)比重下降、投資和投機(jī)性購房的拉動、消費(fèi)者對房價的預(yù)期等。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展三十年，屬于新興起的產(chǎn)業(yè)，存在較高的利潤，同時宏觀調(diào)控措施總體上抑制了商品房供應(yīng)量的增加，推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘和房地產(chǎn)產(chǎn)品完全差別的內(nèi)在特性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場;而我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)品的差別性，加強(qiáng)了房地產(chǎn)商的市場力量，提高了他們進(jìn)行壟斷定價的能力，這是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因。
3.房地產(chǎn)存在的主要問題
3.1房地產(chǎn)地區(qū)差異
地區(qū)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度存在地區(qū)差異。由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場起步較早所致;中部的增長速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價格的上升和競爭激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)的增長速度均高于其他兩部。
3.2房地產(chǎn)需求與供給之間矛盾
目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期，快速城市化為城市帶來大量的新增人口。城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹(jǐn)慎而滯后的，由于長期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策。
3.3中低收入居民的住房問題
住房市場化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。其中經(jīng)濟(jì)適用房政策和實(shí)踐是當(dāng)前問題的焦點(diǎn)，我國現(xiàn)階段中低收入居民購房能力處于較低水平，因此，完全通過市場化解決這部分居民住房問題是行不通的。實(shí)踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數(shù)國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機(jī)制的補(bǔ)充。
3.4房地產(chǎn)投資調(diào)控
針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對方法，使得國家政策不能有效實(shí)施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場不健康的發(fā)展。
房地產(chǎn)在當(dāng)前市場條件下，投資和投機(jī)只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢是活躍房地產(chǎn)交易，增加市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提供房地產(chǎn)租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求。提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。但房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導(dǎo)致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
4.促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展對策
4.1政府完善土地供應(yīng)制度
在目前我國一些城市已出現(xiàn)地價、房價大幅上漲的情況下，土地儲備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時地掌握土地投放總量，更要從市場細(xì)分的角度，適時調(diào)整各類不同用途的土地儲備量和供給量，化解土地市場供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾。建立地價調(diào)控體系。鑒于我國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，政府對地價進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價的調(diào)控體系，增加土地市場的透明度和公平性。對于地價可通過國家定價和國家指導(dǎo)價來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價、標(biāo)定地價和土地出讓價等。公示地價”是一種旨在調(diào)控土地價格的官方公開價格，它的作用是加強(qiáng)政府對土地價格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。
嚴(yán)厲遏制土地市場中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會阻礙城市土地市場和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，只有加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)。
4.2建立房地產(chǎn)價格預(yù)警機(jī)制
建立完整基準(zhǔn)地價體系，適度控制土地價格及拆遷費(fèi)用，針對市場中的認(rèn)為調(diào)控市場和哄抬價格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。嚴(yán)格審核價格申報(bào)，物價部門對商品房的銷售價格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價格銷售。工商部門對房地產(chǎn)的營銷手段、營銷方式以及稅務(wù)部門對房地產(chǎn)的稅費(fèi)收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，同時要盡快將其銷售價格公開化、透明化。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識和投資理念。
4.3規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為
當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費(fèi)者以及中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻出現(xiàn)，因此要建立企業(yè)的信譽(yù)檔案。加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信等級評定制度，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)。 (下轉(zhuǎn)第278頁)
(上接第201頁)5.結(jié)語
近年來我國房地產(chǎn)業(yè)熱度不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展， 所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求不足或者其他困難時，通常都會采取相應(yīng)的房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟(jì)政策，以發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)這一特點(diǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)增長。本文總結(jié)出房地產(chǎn)業(yè)有直接推動經(jīng)濟(jì)增長、帶動性影響經(jīng)濟(jì)增長、改善人民居住和生活條件、對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)不斷加大等重要性。
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