統(tǒng)計(jì)學(xué)：從需求視角論商品房價(jià)格持續(xù)上漲的原因

　　1998年住房市場化改革以來，商品房價(jià)格快速攀升。1998-2009年，GDP年均增長約10.2%，而商品房價(jià)格從1987年平均411.4元/平方米升至2008年3，800元/平方米，平均每年升11.2%，超過了GDP的增幅。一線大城市的房價(jià)已是高不可攀，2011年2月，“宜居城市研究室”發(fā)布《2010年中國城市房價(jià)排行榜》，統(tǒng)計(jì)中國城市房價(jià)排行情況，樣本城市總量為110個(gè)，入列前10位的城市分別為杭州市、北京市、上海市，溫州市18，854元/平方米、三亞市18，319元/平方米、深圳市16，978元/平方米、寧波市13，438元/平方米、廣州市12，560元/平方米、南京市12，016元/平方米、舟山市10，500元/平方米。目前，房價(jià)的高漲正向二三線城市乃至全國范圍鋪開。

　　房地產(chǎn)市場從全國范圍看是壟斷競爭市場，房企數(shù)目很多，前10名的銷售額僅占全國的8%左右，這和家電行業(yè)(海爾、格力、美的)三足鼎立的情況很不一樣。但是從區(qū)域看，由于商品房的特性，一是住房不可移動(dòng)，具有區(qū)域性;二是受土地供給和開發(fā)周期(一般2-3年)限制，短期內(nèi)住房的供給是剛性的;三是投資門檻高，開發(fā)商占有信息主導(dǎo)優(yōu)勢，市場競爭不完全;這三者直接決定了區(qū)域房地產(chǎn)市場是寡頭壟斷性質(zhì)的。一般一個(gè)區(qū)域只有若干家較有實(shí)力的房企占據(jù)了主導(dǎo)優(yōu)勢，因而更容易合謀采取“捂盤”等方式從而在某種程度上控制價(jià)格，使得價(jià)格下降較為困難。從這個(gè)角度說，房地產(chǎn)市場是賣方市場。在寡頭壟斷的賣方市場下，價(jià)格擁有一種“棘輪效應(yīng)”：上漲容易，下跌難。在這樣的價(jià)格機(jī)制下，筆者認(rèn)為房價(jià)的上漲主要是由于需求的來動(dòng)作用。無論是需求曲線的向右移動(dòng)還是需求在曲線上向右變動(dòng)，都會(huì)使價(jià)格上漲。從1998年住房市場化改革起至2010年較長一段時(shí)期看，三個(gè)方面的原因持續(xù)作用，使得商品需求非常旺盛，房價(jià)一漲再漲。

　　1、城市化是推動(dòng)房價(jià)上漲的長期動(dòng)力

　　表1顯示了建國以來的城市化率變化情況。分年段看，“九五”計(jì)劃時(shí)期之前(也就是1996年之前)，中國的城市化處于低速增長的狀態(tài)，“七五”和“八五”時(shí)期年均城市化率只分別提高0.54%和0.53%。

　　從1996年我國城市化率邁過30%的關(guān)卡后，進(jìn)入了諾瑟姆曲線所揭示的加速階段，至2010年的15年間，平均每年城市化率提高超過1個(gè)百分點(diǎn)，大大高于改革開放前15年平均0.5個(gè)百分點(diǎn)的水平。

　　隨著工業(yè)革命時(shí)代的來臨，城市成為人口、財(cái)富及文化的集中地，人們不斷從鄉(xiāng)村流向城市;加上城市人口財(cái)富創(chuàng)造能力高，在城市范圍不擴(kuò)張的情況下，自然會(huì)推高樓價(jià)。對(duì)于房市而言，城市化導(dǎo)致大量人口從農(nóng)村涌入城市生根發(fā)展，屬于對(duì)房市的額外“增量需求”。北京為例，2010年頭5個(gè)月外地人口占北京購房總數(shù)的50%，說明城市化導(dǎo)致的人口遷徙對(duì)大城市房地產(chǎn)需求十分強(qiáng)勁。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工業(yè)化與城鎮(zhèn)化發(fā)展導(dǎo)致了大規(guī)模城市改造和居民拆遷，未來一段時(shí)間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量仍將保持較大規(guī)模，這一部分人也將繼續(xù)形成巨大的被動(dòng)需求。總之，城市化的總體影響是將商品房需求曲線往右推，使得在原來供給條件不變的情況下，市場價(jià)格進(jìn)一步走高。由于從2000-2020年我國處于全面建設(shè)小康社會(huì)的工業(yè)化中期，城市化在該時(shí)期也將保持較高速度的增長，從而給房價(jià)上漲提供了長期的推動(dòng)力。

　　2、城市居民收入提高，以住房為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)推動(dòng)房價(jià)上漲

　　與住房改革同步的是中國經(jīng)濟(jì)高速增長，據(jù)初步測算，2010年中國的GDP比上年增長10.3%，總額達(dá)到了397，983億元人民幣，超過日本躍居世界第二。與此同步，城市居民人均收入也迅速提高，從中國統(tǒng)計(jì)年鑒2010的數(shù)據(jù)看，1998-2009年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從5，425元增加到17，175元，增長了近2倍，增長勢頭非常迅猛。居民的收入增幅不斷加大，客觀上具備了較強(qiáng)的消費(fèi)能力，2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總規(guī)模達(dá)到了156，998億元，比上年增長18.3%。

　　城市居民消費(fèi)規(guī)模在擴(kuò)大，消費(fèi)能力在增長，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也在不斷升級(jí)。建國以來我國居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷和正在經(jīng)歷著三次升級(jí)轉(zhuǎn)型時(shí)期，目前我國正面臨居民消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型重要或關(guān)鍵時(shí)期，即從第二次消費(fèi)升級(jí)向第三次消費(fèi)升級(jí)的優(yōu)化和升級(jí)轉(zhuǎn)型。

　　目前我國人均GDP已超過4，000美元，按照國際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP3，000~6，000美元是消費(fèi)轉(zhuǎn)型的又一階段。我國居民消費(fèi)總體上已由原有的簡單數(shù)量增長演變?yōu)閿?shù)量增長與質(zhì)量提高并行，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向更高層次轉(zhuǎn)化。鑒于我國國情，這個(gè)階段的升級(jí)轉(zhuǎn)型持續(xù)時(shí)間較長，這個(gè)階段隨著經(jīng)濟(jì)快速增長和居民收入的不斷提高以及居民消費(fèi)環(huán)境的逐步改善，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生根本性的變化，即從物質(zhì)消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉俏镔|(zhì)消費(fèi)為主，生存資料消費(fèi)比重進(jìn)一步降低，享受和發(fā)展資料消費(fèi)比重上升;消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化越來越體現(xiàn)以人為本和生活質(zhì)量的顯著改善。這個(gè)階段居民各種高檔耐用消費(fèi)品如汽車、住房、家用電腦、現(xiàn)代通信商品等有效需求逐步上升，對(duì)服務(wù)消費(fèi)(如餐飲、旅游等)的需求和質(zhì)量要求意識(shí)大為提高。此外，從1999年下半年起，住房二級(jí)市場開始放開，允許房改房上市交易，進(jìn)一步增加了個(gè)人購房的支付能力。人們收入的提高和支付能力的增強(qiáng)導(dǎo)致了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，而旺盛的住房需求表現(xiàn)得尤為活躍與突出。收入的增加會(huì)促使原本無房、租房的家庭考慮購買住房;對(duì)于有房的家庭來說，收入的增加會(huì)促使其購買更好的房子，以改善自己的居住條件;而對(duì)于那些擁有高檔住宅的高收入家庭而言，收入的增加會(huì)增加他們?cè)诠潭ㄙY產(chǎn)上的投資，隨著房價(jià)的步步高漲，買房又成了投資的好渠道。城市居民人均可支配收入的大幅提高，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也跟著變化，對(duì)商品房的需求也與日俱增。這樣，在原來供給不變的情況下，需求量在需求曲線上向右邊變動(dòng)，推高了商品房的市場均衡價(jià)格;可見，收入提高后以住房消費(fèi)為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是推動(dòng)房價(jià)上漲的另一個(gè)重要原因。

　　3、旺盛的住房投資(投機(jī))需求助長了房價(jià)的進(jìn)一步上漲

　　房地產(chǎn)市場與一般商品市場是不同的，對(duì)于房地產(chǎn)而言，除了可以滿足人們居住等消費(fèi)需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或出售后賺取買賣的差價(jià)。這樣，房地產(chǎn)的“需求”就包含了兩個(gè)不同的內(nèi)容：一是消費(fèi)需求，一是投資需求。進(jìn)一步從購房者的角度看，所謂的房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投機(jī)根本區(qū)別就在于前者是通過長期持有房產(chǎn)獲得投資收益，其主要途徑是出租，而后者即所謂投機(jī)主要是通過短期內(nèi)房屋買賣差價(jià)獲得收益，這是兩者的一個(gè)根本區(qū)別 。但是，在租金增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價(jià)持續(xù)高漲速度的情況下(2001~2008年房屋銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)的漲幅反應(yīng)了的恰恰是這種情況)，一個(gè)投資者可能在收取租金一段時(shí)間后，選擇將房子賣出去賺取差價(jià);甚至選擇買了房不出租，而是再賣出賺取低買高賣的差價(jià)。由此可見，投資與投機(jī)，也就一線之隔、一念之間，其界限并不是那么的明顯;甚至投機(jī)需求比投資需求更占據(jù)主導(dǎo)。

　　在正常情況下房地產(chǎn)市場的供給曲線S0是一條向右上方傾斜的曲線，需求曲線D0是一條向右下方傾斜的曲線，表示隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升，供給增加，需求減少，供給與需求數(shù)量在Q0達(dá)到均衡，此時(shí)均衡價(jià)格為P0。但若房地產(chǎn)市場存在投機(jī)需求，需求曲線就會(huì)變成向右上方傾斜的曲線D1，表明價(jià)格越高，投機(jī)者在非理性預(yù)期和“羊群效應(yīng)”的作用下，會(huì)認(rèn)為未來的房價(jià)會(huì)更高，投資的獲利空間更大，所以對(duì)房地產(chǎn)的需求量也隨著價(jià)格的上漲而上升。需求曲線D1與供給曲線S0的交點(diǎn)B是在存在房地產(chǎn)投機(jī)情況下的市場均衡點(diǎn)，它對(duì)應(yīng)的價(jià)格P1高于房地產(chǎn)真實(shí)需求所支持的市場均衡價(jià)格P0。由于慣性和價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲的預(yù)期，投機(jī)者繼續(xù)買進(jìn)房地產(chǎn)，在下圖中體現(xiàn)為需求曲線D1外移到D2，房地產(chǎn)價(jià)格則迅速上升到P2，并以更高的價(jià)格賣給其他風(fēng)險(xiǎn)偏好更大的投機(jī)者，繼續(xù)獲取差價(jià)利潤，而差價(jià)利潤又吸引其他投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場，如此循環(huán)，直至形成投機(jī)泡沫破滅。

　　投資(投機(jī))需求對(duì)房價(jià)的推動(dòng)可分三個(gè)階段：第一階段，消費(fèi)需求主導(dǎo)，投機(jī)需求滋生。隨著收入的增長、城市化進(jìn)程的推進(jìn)以及住房分配制度改革。房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需求迅速增加，房價(jià)出現(xiàn)上漲的苗頭，這形成了推動(dòng)房價(jià)上漲的原始動(dòng)力。有先見之明的人開始進(jìn)行投機(jī)，形成投機(jī)需求的主體，但是，這一部分人畢竟是少數(shù)人，這時(shí)投機(jī)需求并不旺盛，它不是推動(dòng)房價(jià)上漲的主力力量。第二階段，消費(fèi)和投機(jī)需求都很旺盛，總需求被放大，房價(jià)大幅上升。在這一階段，由于擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)上漲，有住房消費(fèi)需求的人紛紛加入購房者的隊(duì)伍，消費(fèi)需求得到充分的釋放。房價(jià)的上漲和實(shí)際利率偏低刺激了人們的投機(jī)欲望，更多的投機(jī)者不斷加入到炒房的行列，投機(jī)需求不斷增加。這時(shí)的投機(jī)需求已經(jīng)成為推動(dòng)房價(jià)上漲的重要力量。第三階段，投機(jī)盛行，推動(dòng)房價(jià)的非理性上漲。房價(jià)的持續(xù)上漲，不斷刺激投機(jī)者欲望，為了獲得更多的投機(jī)利潤，出現(xiàn)了惜售、囤積房源，抬高房價(jià)等非理性行為。這一階段，房價(jià)暴漲，現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)需求由于房價(jià)的暴漲已經(jīng)不得不轉(zhuǎn)化為潛在的消費(fèi)需求，房價(jià)大大的超出了中低收入者支付能力。2008年，我國商品房空置率達(dá)到9.50%，增幅為14.85%，增速創(chuàng)下1994年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新高。其中，北京市商品房空置率為16.64%，居全國首位，高出全國水平75%，形勢嚴(yán)峻。而國家電網(wǎng)公司2010年在全國660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6，540萬套住宅的電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，按每套房3口計(jì)算，可供近2億人居住。高房價(jià)與高空置率并存，說明了中國房地產(chǎn)市場投機(jī)氛圍較濃。

　　4、平抑房價(jià)的關(guān)鍵在于增加有效供給和抑制投機(jī)需求

　　中國的房價(jià)趨勢雖然不能排除短期的波動(dòng)，但是從長期來看，城市化的加速和居民收入的提高形成的旺盛住房消費(fèi)需求是其持續(xù)高漲的根本原因。而投機(jī)需求的涌動(dòng)又助長了這種漲勢。那么，如何采取一些措施控制房價(jià)的波動(dòng)幅度，防止其增長過快?價(jià)格決定于供求，控制價(jià)格關(guān)鍵在于增加供給或抑制需求。首先必須增加普通商品房(非保障性住房)的供給。住房供給可以分為兩類，一類是普通商品房的供給，一類是保障性住房的供給。房價(jià)的過快上漲，是指普通住房價(jià)格的過快上漲。因此，真正能夠影響房價(jià)的住房供給，主要是普通商品房的供給。以壓低房價(jià)為目的的住房供給，應(yīng)該主要是非保障性住房的供給，而主要不是保障性住房的供給。其次，增加用于建造普通商品房的土地的供給。由中國的人口增長趨勢來看，當(dāng)前正值人口逐漸接近頂峰的時(shí)期，勞動(dòng)人口正在數(shù)量最多的時(shí)期，因此這一階段也是中國住房需求增長最快的時(shí)期，住房供求缺口最大，這一時(shí)期住房用地的供給，也應(yīng)該最大。而從2010年上半年情況來看，部分大中城市真正能夠影響住房價(jià)格的普通商品房用地的供給，并沒有明顯增長，有的城市甚至還有所下降。據(jù)報(bào)告，到2010年8月份為止，一些大城市土地的供給，尚未完成全年土地供給計(jì)劃的50%。再次，調(diào)控房價(jià)的關(guān)鍵是抑制住房需求，主要是投資和投機(jī)性需求。抑制需求的措施很多，例如緊縮住房信貸，開征房產(chǎn)稅等。在抑制住房需求方面，必須區(qū)分基本住房需求和其他住房需求?；咀》啃枨笫侵笣M足最基本生活需要的需求其他住房需求可以包括奢侈性住房需求、投資性需求和投機(jī)性需求。必須根據(jù)不同需求，實(shí)行有差別的住房信貸和房產(chǎn)稅政策。此外，發(fā)展租房市場也是當(dāng)前控制房價(jià)過快上漲不可忽視的選擇。發(fā)展租房市場不僅可以推遲居民初次購房的時(shí)間，還可以充分利用現(xiàn)有住房資源，改善供求關(guān)系，從而有助于減輕房價(jià)上漲壓力。