探析我國(guó)房產(chǎn)稅征收狀況

　　一、目前我國(guó)房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀

　　日前我國(guó)財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康接受媒體采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替代“限購(gòu)令”這樣的行政手段，今年年底將會(huì)對(duì)上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況做總結(jié)，今后可能會(huì)出臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)的方案，但擴(kuò)大試點(diǎn)城市名單尚未確定。

　　從上述采訪中可以看出國(guó)家積極改革房產(chǎn)稅的決心，進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的范圍及程度，同時(shí)對(duì)如何在中國(guó)進(jìn)一步改革財(cái)產(chǎn)稅進(jìn)行了思考，如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建設(shè)方面得到更多實(shí)質(zhì)性推進(jìn)及如何改革完善地方稅務(wù)體系。如何推進(jìn)財(cái)富分配機(jī)制及如何抑制房地產(chǎn)泡沫等。

　　正因?yàn)楫?dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)虛高，有關(guān)專家提出要多占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅，希望通過征收房產(chǎn)稅來遏制炒房，投機(jī)性購(gòu)房現(xiàn)象。這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下，房產(chǎn)稅被賦予的厚望。

　　二、征收房產(chǎn)稅的目的

　　財(cái)政部2010年9月曾就為什么要進(jìn)行房產(chǎn)稅改革做出公開回答，提出是對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的，主要目的有四點(diǎn)：一是有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用;四是引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。

　　(一)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用

　　征收房產(chǎn)稅能夠適當(dāng)?shù)恼{(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產(chǎn)的資金再次轉(zhuǎn)向別的產(chǎn)業(yè)，對(duì)整個(gè)資本市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一些調(diào)控的作用。隨著房產(chǎn)稅的征收，購(gòu)置房產(chǎn)的成本增高，促使投資者對(duì)土地的理由更加謹(jǐn)慎，利于土地資源的集約利用。

　　(二)對(duì)房?jī)r(jià)的控制有一定的作用，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認(rèn)大量有機(jī)需求的存在。許多樓盤的空置率十分高，說明擁有多套房的家庭，將房產(chǎn)作為投機(jī)投資，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，更多的是講房產(chǎn)待價(jià)而沽。而造成這一現(xiàn)象的的一大重要原因是房產(chǎn)持有成本過低。同時(shí)也說明了房?jī)r(jià)有人為操作存在得。為了減少人為操作房?jī)r(jià)的情況，讓市場(chǎng)反映真實(shí)的供求需要且讓房?jī)r(jià)趨于合理，進(jìn)而引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，征收自住房以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是必須的。

　　(三)利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配

　　房產(chǎn)稅的征收有利于社會(huì)資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時(shí)代的到來，人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求，如果讓少數(shù)人一人占有多套住房，導(dǎo)致閑置空房，則是對(duì)資源的濫用。因此，對(duì)自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以減少少數(shù)人對(duì)自主需求以外的房產(chǎn)的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產(chǎn)投資或投機(jī)成為一部分人積累財(cái)富的重要方式，對(duì)居民收入差距的擴(kuò)大產(chǎn)生了越來越大的影響。通過對(duì)面積大、價(jià)值高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會(huì)不穩(wěn)定的根源在于社會(huì)財(cái)富分配不合理所導(dǎo)致的。征收自住以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅，有利于少數(shù)人占有財(cái)富的表現(xiàn)形式，從而增加其他社會(huì)成員的財(cái)富占有顯示，這將有利于調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。

　　(四)有利于健全地方稅體系

　　多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅的征收是為了改善地方稅收結(jié)構(gòu)及居住環(huán)境、緩解貧富兩級(jí)分化、增加人民福利、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。以美國(guó)為例，其房產(chǎn)稅征收不僅評(píng)估系統(tǒng)健全、征收過程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國(guó)人愿意繳納這樣一個(gè)服務(wù)性質(zhì)的稅種，?？顚Ｓ玫姆慨a(chǎn)稅被用來為社會(huì)提供公共服務(wù)，以改善人民的教學(xué)、治安、居住環(huán)境等等，而其住房本身也會(huì)隨著諸種環(huán)境的改善而升值。根據(jù)美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從2000—2007年，美國(guó)的個(gè)人收入增長(zhǎng)了28%，中等價(jià)位房的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了48%，而美國(guó)房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。因此，美國(guó)征收房產(chǎn)稅不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是給人民增加福利及讓物業(yè)升值[3]。我國(guó)房產(chǎn)稅的征收的一個(gè)目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結(jié)構(gòu)。

　　三、目前我國(guó)房產(chǎn)稅征收存在的問題

　　目前，我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)稅的征收辦法并不健全，其采用的是1986年國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，而這是根據(jù)上世紀(jì)80年代中期的經(jīng)濟(jì)體制、社會(huì)條件及征管能力設(shè)計(jì)的。但是隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，以及現(xiàn)行住房及土地問題的不斷改變，其稅制出現(xiàn)了一些急需解決的難題。房產(chǎn)稅的征收面臨四大難題：

　　(一)稅基狹窄問題

　　根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。但是現(xiàn)在我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，許多農(nóng)村與城鎮(zhèn)房產(chǎn)相差不大，卻不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅對(duì)位于農(nóng)村的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個(gè)人住房、財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位房產(chǎn)均不征收,既減少了地方收入,也不利于有效發(fā)揮稅收促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的功能[4]。

　　(二)減免稅范圍不合理

　　根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位業(yè)務(wù)范圍內(nèi)自用的房產(chǎn)，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房等被列為免稅對(duì)象。但目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度越來越高，因此房產(chǎn)減免稅范圍顯得不是十分合理。主要體現(xiàn)在：一是事業(yè)單位的改制導(dǎo)致了許多財(cái)政撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位逐步企業(yè)化，需要列入征稅范圍;二是個(gè)人購(gòu)房比重急劇上升，房屋的私有產(chǎn)權(quán)逐步得到確立，房產(chǎn)成為我國(guó)居民家庭的重要財(cái)產(chǎn)之一。但是現(xiàn)在居民自住房免征收稅費(fèi)，導(dǎo)致了一系列的問題，如房屋緊缺、房?jī)r(jià)高漲、大量空房閑置。因此依照目前的情況，我國(guó)現(xiàn)行的減免稅范圍使我國(guó)稅收的調(diào)控作用不能得到很好的發(fā)揮，同時(shí)也影響了財(cái)政收入。

　　(三)計(jì)稅依據(jù)不合理

　　按原值征稅只能體現(xiàn)購(gòu)買、建造房產(chǎn)的歷史成本,而不能良好的反應(yīng)對(duì)市場(chǎng)供求變化、基礎(chǔ)設(shè)施改善、土地稀缺等因素引起的地價(jià)變動(dòng);征納雙方對(duì)購(gòu)買性房產(chǎn)、購(gòu)置土地自建房產(chǎn)原值是否包含地價(jià)存在爭(zhēng)議，使征管矛盾顯著;出租房產(chǎn)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅,但是征稅依據(jù)不明確,造成自用、出租房產(chǎn)形成較大的稅賦差異。且我國(guó)的房產(chǎn)稅現(xiàn)在采取的是單一固定的比例稅率,對(duì)于自用房產(chǎn)(不考慮所處區(qū)域、地理位置、服務(wù)價(jià)值、用途等)稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性，導(dǎo)致了房產(chǎn)稅對(duì)居民收入的調(diào)節(jié)作用不是十分明顯，對(duì)財(cái)富的再分配效果不明顯。

　　(四)稅率制度不合理

　　目前對(duì)從價(jià)、從租房產(chǎn)分別采用1.2%、12%的統(tǒng)一稅率,其中對(duì)出租房屋以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，缺乏依據(jù)性。通過不同的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算出得應(yīng)納稅額不同，這便造成稅賦不公平，為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然采取統(tǒng)一稅率簡(jiǎn)化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實(shí)際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現(xiàn)不了房產(chǎn)稅的地方稅特點(diǎn)。

　　四、如何有效促進(jìn)房產(chǎn)稅的征收

　　(一)逐步擴(kuò)大稅基，征稅以城市為主

　　由于各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況不同，各地房?jī)r(jià)和居民收入水平不等，各地政府需要根據(jù)本地實(shí)際情況征收房產(chǎn)稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅實(shí)行按評(píng)估值征稅，運(yùn)用成本法、市場(chǎng)法和收益法，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行計(jì)算機(jī)批量評(píng)估，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共投入、區(qū)域優(yōu)勢(shì)等帶來的土地升值通過稅收進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。我國(guó)應(yīng)借鑒別國(guó)政策，對(duì)不同的地區(qū)采取不同的稅基，對(duì)不同城市的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，如人口較多且土地稀缺，供需矛盾比較大的一線城市，超過一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對(duì)的供需矛盾相對(duì)略弱的二、三線城市，應(yīng)當(dāng)以更好的調(diào)節(jié)收入分配，抑制投機(jī)需求為主，對(duì)于一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者，應(yīng)當(dāng)給予較高的稅率，以達(dá)到調(diào)節(jié)收入分配的目的。

　　(二) 完善各地監(jiān)督機(jī)制，房產(chǎn)稅收支透明

　　稅收是我國(guó)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要財(cái)政政策，而稅收的本質(zhì)是應(yīng)當(dāng)“取之于民，用之于民”的。世界上許多發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于稅收的征收及使用均受到廣大人民的監(jiān)督，并建立了公共財(cái)政。在我國(guó)，各地方政府財(cái)政收入中有多少是來自稅收，目前我國(guó)財(cái)政及稅收情況處于不透明的狀態(tài)下，對(duì)征收的房產(chǎn)稅的使用狀況不了解，不能肯定稅收的良性循環(huán)使用過程。由“國(guó)八條”的要求可以看到，我國(guó)房產(chǎn)稅的征收應(yīng)大部分用于建設(shè)廉租房和保障性住房，由此，對(duì)于如何更好的使用這部分稅收，需要一個(gè)合理有效的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，來監(jiān)督這部分收入的具體使用過程，以促進(jìn)廉租房和保障性住房建設(shè)[5]。

　　(三)調(diào)節(jié)減免稅范圍

　　近年我國(guó)出臺(tái)了各種調(diào)控房地產(chǎn)的政策，其目的是為了抑制我國(guó)房產(chǎn)過熱、以投機(jī)為目的的炒房行為，也是為我國(guó)大多數(shù)居民解決住房問題。而房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)目前拉動(dòng)GDP 增長(zhǎng)的主要行業(yè)之一。因此，政府通過房產(chǎn)稅調(diào)控居民合理購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是勢(shì)在必行的。

　　房產(chǎn)稅的征收，應(yīng)以每個(gè)家庭的第二套房產(chǎn)起征，在面積上需要加以約束，且在稅率上也應(yīng)當(dāng)對(duì)高檔住宅采取較高稅率征收房產(chǎn)稅，即實(shí)行存量征收和增量征收相結(jié)合。但是為了滿足居民改善性住房的需求，暫時(shí)擁有兩套住房的居民應(yīng)當(dāng)享受一定的退稅優(yōu)惠。同時(shí)對(duì)改制后的事業(yè)單位等企業(yè)化的房產(chǎn)實(shí)行征稅政策。