加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化管理問題的思考論文
由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜,涉及稅種相對較多,使得征管難度加大,再加上稅務(wù)部門征管手段的落后,房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實,使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。
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加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化管理問題的思考
近年來,隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高,房地產(chǎn)行業(yè)也隨之悄然興起,在人們對生活質(zhì)量要求越來越高的今天,房地產(chǎn)行業(yè)以它獨(dú)特的特性呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢,在擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮著巨大的作用,并成為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。但是,房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的“高溫不減”,房價的“不斷走高”,炒房現(xiàn)象的“愈演愈烈”……這些房地產(chǎn)行業(yè)中的諸多問題,加劇了金融風(fēng)險和房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生,也給稅收征管工作帶來難題。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管,實施房地產(chǎn)稅收一體化管理,對抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為,規(guī)范房地產(chǎn)市場,實現(xiàn)國家稅收的宏觀調(diào)控具有十分重要的意義。
一、 房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,它具有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,可以帶動多個產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。但是,由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計核算的復(fù)雜性,加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多,征管的難度大,稅源控管存在較多漏洞,以致房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失問題較為嚴(yán)重,成為稅收征管工作的難點(diǎn)。目前,在房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中,主要存在以下問題:
(一)社會納稅意識不夠,偷稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍的納稅意識淡漠,法制觀念不強(qiáng),財務(wù)管理混亂,一味地追求利益的最大化,導(dǎo)致偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。
首先是財務(wù)人員素質(zhì)較低,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度、核算辦法不熟悉、不了解,亂用會計科目、隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用情況普遍;
其次是有意隱瞞利潤逃避稅收,不記或少記收入,虛列成本費(fèi)用;
其三是財務(wù)制度形同虛設(shè),設(shè)置“帳外帳”,開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是;其四是房地產(chǎn)代收款項不按規(guī)定申報納稅,如物業(yè)費(fèi)、收視費(fèi)、綠化費(fèi)等。其五,房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期投入資金大,經(jīng)營周期長,其收益主要集中在房產(chǎn)開發(fā)的中后期。房地產(chǎn)企業(yè)從自身利益出發(fā),對收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報或少申報,長期將這樣的收入掛往來帳,把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補(bǔ)注冊資金的不足,這樣以來,一部分稅款就由占轉(zhuǎn)偷,變成了無聲消失。
(二)政策宣傳力度不夠,政策執(zhí)行不能到位。
目前,在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多,其中“耕地占用稅”和“契稅”今年年初才交由地稅部門征收,其相關(guān)的稅收政策都在不斷的修訂完善中。
因此,相對于房地產(chǎn)方面的稅收政策不能及時、全面的送到納稅人手中,使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認(rèn)識。但由于房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)是私營企業(yè),這些企業(yè)的負(fù)責(zé)人往往是只將帳記在心中,根本不注重財務(wù)管理,更別談了解相關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預(yù)售到辦理房產(chǎn)證的過程中,由于一些銷售行為的不確定因素,如應(yīng)付款中的押金、定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時確認(rèn)或轉(zhuǎn)作收入核算認(rèn)識不一。同時,房地產(chǎn)公司不積極配合也增加了征收難度,導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。
(三)稅收征管力度不夠,征管漏洞較為明顯。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜,涉及稅種相對較多,使得征管難度加大,再加上稅務(wù)部門征管手段的落后,房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實,使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。
主要原因:
一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅,開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅,而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中,稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管,而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。
二是部分稅種征管不夠。房地產(chǎn)開發(fā)項目多,時間長,現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異,特別是對收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。
三是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管,有核定征收、查帳征收,還有以工程為單位,待工程完工后進(jìn)行結(jié)算征收等,而土地增值稅則由于提供稅款不多,計算程序復(fù)雜,以及預(yù)征政策落實問題,使得征管上存在較大的漏洞。四是發(fā)票控管力度不強(qiáng)。
主要表現(xiàn)在:
其一,施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票,無法確定工程成本。
其二,房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票,在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時,難以確認(rèn)收入,從而影響稅款征收。其三,房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算,混淆納稅義務(wù)時間,少申報收入。
(四)稅收違法打擊不夠,稽查工作力度不到位。
房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)取發(fā)票后,大肆開具“鴛鴦票”,惡意偷逃國家稅收。發(fā)票管理的缺位,稅務(wù)部門對發(fā)票違章行為的處罰不力,極大地影響了房地產(chǎn)及相關(guān)稅收的管理。很多時候,稅務(wù)部門只注重了當(dāng)期征收,不注重回頭檢查,也不重視稅源普查和重點(diǎn)稅源的稽查工作,給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘,造成稅源的白白流失。另外,對偷逃稅的處罰不嚴(yán),雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為列有明文處罰的規(guī)定,但在實際工作中,稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰,以罰代刑,使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅,涉及的納稅人面寬且復(fù)雜,事后監(jiān)督檢查,追繳稅款相當(dāng)困難。目前,產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采取瞞報成交價,訂立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達(dá)到少繳稅款的目的,由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款,加上查處不嚴(yán),致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假,偷逃國家稅款。
(五)部門配合缺乏合力,激勵制約手段欠缺。
稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中,一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門,但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門,以及沒有一個具體的法律或規(guī)章來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為,致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作,普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合,才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料,但在實際工作中,出于種種原因很難形成部門合力,由于涉及的部門較多,其各自又有各自的管理程序,目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài),遇到問題不能及時解決,必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決,缺乏相應(yīng)的激勵制約手段,未能實現(xiàn)信息共享,難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
(六)稅收費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重,影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
一方面費(fèi)大于稅現(xiàn)象極為嚴(yán)重,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的各種費(fèi)用近30項(不包括取得土地價款和施工成本),內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費(fèi)用支出高達(dá)投資額的25%左右(不含稅收支出),外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費(fèi)用約占投資額的20%,高額的費(fèi)用支出明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)擔(dān)水平,擾亂了正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序,又大大弱化了稅收的調(diào)控能力。另一方面,現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收種類繁雜、結(jié)構(gòu)松散、稅負(fù)偏高且存在重復(fù)課稅問題,這些因素都從一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。的自覺性。
二、 對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實施一體化管理的建議
針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題,為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平,進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時,通過整合現(xiàn)有征管資源,實現(xiàn)信息共享,加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合,搞好各征管環(huán)節(jié)連接,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理,實施一體化管理。
(一)強(qiáng)化稅收政策宣傳,營造濃厚的納稅氛圍。
要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的相關(guān)政策的宣傳力度,采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。譬如利用強(qiáng)大的新聞媒體網(wǎng)絡(luò)開辟房地產(chǎn)行業(yè)稅收專欄,建立相關(guān)網(wǎng)站,啟動相關(guān)稅收政策語音熱線、廣播,印制宣傳手冊,舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等,有針對、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識,營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。
(二)革新稅收征管措施,推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。
具體來講,從以下幾個方面來入手:一是加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)。針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀,稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。如幫助企業(yè)理解認(rèn)識國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策;幫助企業(yè)建立完整的財務(wù)核算體系;幫助企業(yè)審查其實現(xiàn)收入是否結(jié)轉(zhuǎn)以及納稅申報是否正確等。二是完善“以票控稅、棟號管理”辦法,把房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的耕地占用稅、契稅、建安和房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控,對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理”,按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺帳,一棟一檔,全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況,實施稅源監(jiān)控。三是加強(qiáng)發(fā)票管理工作,把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理,定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況,核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致,對違規(guī)操作填開的發(fā)票,嚴(yán)格進(jìn)行處罰。四是加大稅收檢查力度,打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度,要強(qiáng)化其管理職責(zé),及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題,根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時處理或移送稽查部門處理,及時有效地打擊稅收違法行為,提高稽查選案的準(zhǔn)確性,加大對偷逃稅等違法行為的處罰力度。
(三)加強(qiáng)聯(lián)合控管力度,建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。
房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持,因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò),嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。
首先,加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系,建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié),全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料,建立房地產(chǎn)稅收電子檔案,實行全程動態(tài)跟蹤管理,及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。如征收契稅的稅務(wù)部門或崗位要將土地使用權(quán)承受方及其承受土地使用權(quán)的交易信息,及時傳遞給管理房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位;要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息,及時傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位;征收契稅的財政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān),稅務(wù)機(jī)關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時,各稅種主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或部門也要將實施有關(guān)稅收管理過程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息,及時傳遞給契稅征收機(jī)關(guān)。
其次,以契稅征管為契機(jī),全面掌握稅源信息。實施一體化管理,主要是以契稅征管為把手,嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定,以證控稅,堵塞漏洞,把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié),再通過征收機(jī)關(guān)間的配合,準(zhǔn)確、快捷傳遞信息,實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票,房產(chǎn)、土地部門不予產(chǎn)權(quán)證照,從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息,明確責(zé)任人,跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況,對有關(guān)稅收實施有效管理,提高稅收的管理質(zhì)量和效率。
第三,要利用現(xiàn)有的設(shè)備和資源,以當(dāng)前契稅征管中積累的信息為基礎(chǔ),對從房地產(chǎn)管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進(jìn)行整合歸集,以縣(市、區(qū))為單位建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫,通過信息比對堵塞稅收漏洞。譬如,通過跟蹤了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況,利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況,進(jìn)行納稅評估,發(fā)現(xiàn)問題,及時采取有效措施解決,加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)稅收的稅收管理。又如,利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息,掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息,將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進(jìn)行比對分析。發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的,及時進(jìn)行追繳,切實加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。?
(四)簡化辦稅工作程序,提高征收工作效率。
稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)實際情況,采取有效措施,簡化辦稅程序,優(yōu)化納稅服務(wù),方便納稅人繳納稅款。首先,要本著“就近”和“方便納稅人”的原則,采取與土地、房管、銀行等聯(lián)合辦公的方式,真正方便納稅人,降低納稅人的稅外成本負(fù)擔(dān)。其次,全面推行“一窗式”管理。對轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收,如營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等,凡可在一個窗口一并征收的,可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶或繳納契稅時一并征收。另外,為了方便納稅人,及時掌握二手房交易價格情況,可在契稅征收場所或房地產(chǎn)權(quán)屬登記場所代開財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售發(fā)票。有條件的地方,爭取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場所開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口,爭取將金融機(jī)構(gòu)引入征收場所,以節(jié)省納稅人的納稅時間和納稅成本,努力提高辦稅質(zhì)量和效率,樹立起良好的稅務(wù)執(zhí)法形象。
(五)堅持以人為本觀念,提高干部隊伍素質(zhì)。
房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作與稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執(zhí)法水平也有著密不可分的關(guān)系。因此,在對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實施一體化管理的問題上,要堅持“以人為本”的思想,要加強(qiáng)稅務(wù)人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí),要有針對的開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會計核算制度的培訓(xùn),讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī),熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度,明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式,了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程,能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算方式,進(jìn)行納稅調(diào)整和查帳檢查工作,適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。