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我國(guó)房地產(chǎn)稅面臨的問(wèn)題及其完善

時(shí)間: 安仲文1 分享

內(nèi)容摘要:我國(guó)目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)項(xiàng)目繁多,本文認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅費(fèi)立法,清理行政事業(yè)性收費(fèi);稅種設(shè)置上應(yīng)適當(dāng)增加在保有環(huán)節(jié)稅收,并開(kāi)征土地閑置稅;同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)稅收入規(guī)模小、不能滿(mǎn)足地方政府需要的問(wèn)題,應(yīng)調(diào)整征稅范圍,擴(kuò)大稅基,并在適當(dāng)時(shí)候開(kāi)征物業(yè)稅、建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。

  關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅費(fèi) 相關(guān)稅費(fèi) 物業(yè)稅
  
  近年來(lái),為了抑制房地產(chǎn)發(fā)展的局部過(guò)熱和房?jī)r(jià)的居高不下,國(guó)家接連出臺(tái)了一系列的措施,從“國(guó)八條”到如今的“國(guó)六條”,調(diào)控力度不斷加大。筆者認(rèn)為,完善稅收制度將有利于調(diào)控政策的貫徹和房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。我國(guó)與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有13種,即以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、契稅等,而間接相關(guān)的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。房地產(chǎn)稅費(fèi)是國(guó)家機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)方面提供某種服務(wù)或國(guó)家授予國(guó)家資源開(kāi)發(fā)利用而取得的報(bào)酬,是國(guó)家從房地產(chǎn)方面取得財(cái)政收入的一種形式。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)主要有三類(lèi):土地使用費(fèi)、房地產(chǎn)行政性收費(fèi)和房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)。
  目前,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成按性質(zhì)可分為:地價(jià)、各項(xiàng)稅費(fèi)、建筑安裝工程造價(jià)、貸款利息、開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)以及開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。在房地產(chǎn)價(jià)格中,除了土地價(jià)格和房屋本身建設(shè)費(fèi)用外,還包括各種稅費(fèi)項(xiàng)目,最多的地區(qū)可達(dá)80多項(xiàng)。各種稅費(fèi)在商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中所占比重較大,在房?jī)r(jià)中可占到30%-50%,直接導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格大幅上漲。
  針對(duì)這一實(shí)際情況,本文認(rèn)為,我國(guó)應(yīng)當(dāng)規(guī)范房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)體系。首先,減少行政事業(yè)性收費(fèi)。取締不合理、不合法的收費(fèi)項(xiàng)目,減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān);同時(shí),將具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去。這樣一方面避免了對(duì)同一稅源既征稅又收費(fèi)的反復(fù)課征,也保證了充足的稅收來(lái)源,減少了納稅人的抵觸情緒,降低了稅收征管成本;另一方面也使政府運(yùn)用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效調(diào)控。其次,完善房地產(chǎn)稅費(fèi)立法。對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)和土地稅法進(jìn)行重新構(gòu)建和整合,科學(xué)設(shè)置稅種、稅率,并注意與其他法規(guī)的協(xié)調(diào)和配套。同時(shí),不斷完善土地的批租、出租方面的法律。
  
  科學(xué)設(shè)置稅種
  
  我國(guó)目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多,造成稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重;而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少、負(fù)擔(dān)輕,并且稅收優(yōu)惠范圍較大,這一現(xiàn)象與發(fā)達(dá)國(guó)家正好相反。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資階段稅收負(fù)擔(dān)率17.9%,再加上各種名目的收費(fèi),使得房地產(chǎn)投資稅費(fèi)負(fù)擔(dān)高達(dá)開(kāi)發(fā)成本的30%-40%,遠(yuǎn)高于國(guó)外同行業(yè)。這種現(xiàn)象的不良影響表現(xiàn)在:首先,造成土地利用低效率。由于持有階段的稅負(fù)遠(yuǎn)低于流通階段,因此土地持有者低成本保有土地,等待合適的時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)賣(mài)土地。其次,造成土地價(jià)格上漲。房地產(chǎn)保有稅負(fù)過(guò)低,幾乎占城鎮(zhèn)土地總量98%的土地由企業(yè)無(wú)償取得并低成本保有,而進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地卻要承擔(dān)較高的稅負(fù)。其結(jié)果抑制了土地正常的市場(chǎng)交易,助長(zhǎng)了隱性流動(dòng),直接阻礙了大量劃撥存量土地步入市場(chǎng)的過(guò)程。再次,提高房?jī)r(jià)。交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)于集中將提高新建商品房的價(jià)格,從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的上揚(yáng),制約市場(chǎng)正常的生產(chǎn)過(guò)程。2004年全國(guó)商品房平均售價(jià)同比上漲13%。
  針對(duì)這種情況,本文認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)保有階段的課稅。對(duì)房地產(chǎn)保有課稅的目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)實(shí)際占有者之間對(duì)房地產(chǎn)保有時(shí)期自然增值的收益分配,以保證稅負(fù)公平,降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性,從而促進(jìn)其合理使用。同時(shí),降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)。降低房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)可以直接減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本,調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)熱情,提高居民購(gòu)買(mǎi)力。降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù),可以促進(jìn)住宅消費(fèi),活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng),有利于將大量隱性租賃交易納入正規(guī)渠道,增加稅收收入。
  此外,應(yīng)開(kāi)征土地閑置稅和荒蕪?fù)恋囟?。土地閑置稅是針對(duì)土地使用權(quán)的取得者征收的稅費(fèi),即土地使用權(quán)取得者在取得土地使用權(quán)一段時(shí)期后仍未進(jìn)行正常開(kāi)發(fā)使用而對(duì)其開(kāi)征的稅種。而土地閑置稅則隨著土地閑置時(shí)間的加長(zhǎng)而加倍征收,直至由土地管理部門(mén)收回土地使用權(quán)。開(kāi)征荒蕪?fù)恋囟愂菍?duì)荒蕪的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地征稅,保證有限的可耕種土地資源合理利用,促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。

調(diào)整征稅范圍
  
  我國(guó)作為地方性稅種的房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,收入規(guī)模較小,不能滿(mǎn)足地方財(cái)政的需要。由于房地產(chǎn)稅的課征對(duì)象無(wú)法隱藏,稅源穩(wěn)定,易于控制和管理,因此很多國(guó)家財(cái)產(chǎn)稅在整個(gè)地方稅收入中占有比較重要的地位,如美國(guó)房產(chǎn)稅占財(cái)產(chǎn)稅的六成,其稅收收入占地方稅收入的比重達(dá)到40%至50%。而我國(guó)房地產(chǎn)稅開(kāi)征以來(lái)規(guī)模一直偏小,現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對(duì)象排除在征稅范圍之外;城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅把國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位的自用房地產(chǎn)以及個(gè)人所有非經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)等列為免稅對(duì)象,征稅范圍狹窄。
  筆者認(rèn)為,針對(duì)這種現(xiàn)象應(yīng)進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)稅收的作用,擴(kuò)大征稅范圍。將農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)和出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍;對(duì)全民、集體所有制單位購(gòu)買(mǎi)房屋應(yīng)恢復(fù)征收契稅,對(duì)承受出讓、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、承典和抵押城鎮(zhèn)土地使用權(quán)恢復(fù)征稅;取消對(duì)“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠;嚴(yán)格掌握減免稅的政策口徑。通過(guò)擴(kuò)大征稅范圍、減少稅式支出、公平稅負(fù)、合理調(diào)節(jié)資源利用的手段,保證房地產(chǎn)稅的稅收收入。
  
  適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅
  
  我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值依據(jù)歷史成本,不能反映房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,也不能反映土地級(jí)差收益和房地產(chǎn)時(shí)間價(jià)值。通常來(lái)講后建成房產(chǎn)的成本高于先建房產(chǎn),以歷史成本計(jì)稅,會(huì)把先建成房產(chǎn)的稅負(fù)轉(zhuǎn)移給后建的房產(chǎn)。這使市場(chǎng)價(jià)值相等的房產(chǎn)因?yàn)闅v史成本的差異而承擔(dān)不同的稅負(fù),違背了稅收公平原則。而且,因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值一般高于其歷史成本,使房產(chǎn)一旦出售,就按較高的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額,增加了房產(chǎn)擁有者的稅收負(fù)擔(dān),阻礙房產(chǎn)交易。
  物業(yè)稅的設(shè)計(jì)思路是以市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。市場(chǎng)價(jià)值反映了土地、房產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)資源的價(jià)值,它不僅包括土地的級(jí)差收益,而且包括土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值。以市場(chǎng)價(jià)值為稅基,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的上漲,稅基擴(kuò)大,稅收收入將相應(yīng)增加。市場(chǎng)價(jià)值反映納稅人的納稅能力,有利于實(shí)現(xiàn)稅收公平原則。
  物業(yè)稅將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有階段逐年繳納,這樣做就減少了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本,也可以降低消費(fèi)者的購(gòu)房門(mén)檻,減輕房地產(chǎn)在購(gòu)置環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),并能有效緩解商品房空置的困境,提高居民購(gòu)買(mǎi)力。而且,將購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)應(yīng)納的稅費(fèi)移后至保有環(huán)節(jié)征收,加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)保有課稅,政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益,彌補(bǔ)在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)減少的各項(xiàng)稅費(fèi),解決地方財(cái)政收入問(wèn)題。
  物業(yè)稅的征收范圍較大。從區(qū)域角度看,既對(duì)城市居民的住房征稅,又對(duì)郊區(qū)城鎮(zhèn)的商品房征稅。從征稅對(duì)象看,既對(duì)市民在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)征稅,又對(duì)外國(guó)居民在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)征稅;從房產(chǎn)用途看,既對(duì)用于經(jīng)營(yíng)、投資性質(zhì)的房產(chǎn)征稅,又對(duì)用于一般居住性質(zhì)的房產(chǎn)征稅。
  開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)抑制投機(jī)炒房。一方面,由于房?jī)r(jià)的大幅下降,房地產(chǎn)投資利潤(rùn)空間減小,炒房風(fēng)險(xiǎn)加大;另一方面,投資者購(gòu)入房產(chǎn)后,在沒(méi)有出手轉(zhuǎn)讓前每年必須承擔(dān)其應(yīng)繳納的物業(yè)稅,增加了投資者房產(chǎn)保有階段的負(fù)擔(dān)。
  為配合物業(yè)稅的征收應(yīng)建立房地產(chǎn)評(píng)估制度,制定房地產(chǎn)評(píng)估法規(guī)和操作規(guī)程,設(shè)置房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)并配備專(zhuān)業(yè)人員。專(zhuān)業(yè)評(píng)估部門(mén)按某一特定年度房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估出的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格,一般3—5年不變。充分利用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度,有效獲取財(cái)產(chǎn)信息和征管資料,并建立與評(píng)估稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)。


  參考文獻(xiàn):
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