房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是至關(guān)重要的,開發(fā)商前期的精心策劃、市場(chǎng)調(diào)研、可行性論證、經(jīng)濟(jì)分析評(píng)價(jià),以及后期的營銷策劃最終都必須通過由項(xiàng)目管理全過程制造出的最終產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文范文一：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究
一、前言
緊跟著對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重視，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制不單單要構(gòu)建控制體系以及控制流程，同時(shí)也要構(gòu)建多層次的控制體制。緊跟著信息時(shí)代的不斷深化，已經(jīng)逐漸開發(fā)出多種成本控制軟件，同時(shí)信息化、標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)范化的成本控制平臺(tái)有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問題
(一)決策階段所存在的問題
對(duì)于很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然在決策階段中已經(jīng)進(jìn)行成本控制，但是企業(yè)重視的力度并不足，其中，主要體現(xiàn)在制定可行性研究報(bào)告單單為了籌集資金，只重視報(bào)告的實(shí)行，進(jìn)而能夠順利籌集資金。這種方式的研究報(bào)告并沒有符合指導(dǎo)投資決策的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的收集材料，并對(duì)建設(shè)的規(guī)范性進(jìn)行科學(xué)的分析，從而促使計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確度的提高。雖然很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)策劃好決策階段的項(xiàng)目成本控制，但依然需要改進(jìn)。其中，主要的問題有兩點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立策劃部門，并欠缺相關(guān)的專業(yè)人員;第二，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決策沒有進(jìn)行定量分析，同時(shí)也沒有明確土地使用權(quán)以及增值稅。
(二)設(shè)計(jì)階段所存在的問題
對(duì)于一部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，并沒有重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，通常都是注重設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制，而不重視設(shè)計(jì)單位的能力水平。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)把房地產(chǎn)項(xiàng)目交給信賴度高的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。然而，設(shè)計(jì)合同只是標(biāo)明了設(shè)計(jì)的范圍、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的進(jìn)度、施工的技術(shù)要求等，并沒有標(biāo)明約束設(shè)計(jì)單位的內(nèi)容。其中設(shè)計(jì)階段主要存在以下幾個(gè)問題：第一，沒有落實(shí)設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位的競(jìng)爭(zhēng)力不高，同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)過度重視港澳臺(tái)以及國外設(shè)計(jì)單位的名氣，而忽略了客戶對(duì)房屋的具體要求。第二，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有規(guī)范設(shè)計(jì)任務(wù)書，任務(wù)書中并沒有明確客戶的實(shí)際需求。而且，設(shè)計(jì)任務(wù)書并沒有明確對(duì)成本的要求，沒有重視對(duì)成本的控制。
(三)建設(shè)階段中所存在的問題
在招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)中并沒有充分對(duì)成本進(jìn)行控制。在進(jìn)行招標(biāo)的的時(shí)候，會(huì)體現(xiàn)出熟人工程以及關(guān)聯(lián)工程，從而導(dǎo)致幕后關(guān)系網(wǎng)不斷增大，從而對(duì)招標(biāo)投標(biāo)產(chǎn)生影響，最終導(dǎo)致招標(biāo)投標(biāo)的不公平。對(duì)于很多的工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)而言，雖然看上去是在很公平的進(jìn)行，但很多的工程項(xiàng)目都是不能順利展開的。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)簽證控制制度并不健全，從而導(dǎo)致了成本控制難度加大。在進(jìn)行工程項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)花費(fèi)一定的時(shí)間，在工程實(shí)施的過程中會(huì)出現(xiàn)一定的問題，從而導(dǎo)致工程成本的增加，最終會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目停工、返工等情況的出現(xiàn)，并會(huì)導(dǎo)致工程總成本的增加。
(四)竣工結(jié)算階段中所存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確合同條款，對(duì)于建設(shè)工程施工合同而言，建設(shè)單位一般都是重點(diǎn)關(guān)注付款、工期、質(zhì)量等內(nèi)容，而不重視工程款項(xiàng)的計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)量依據(jù)以及結(jié)算方法等，從而導(dǎo)致口頭合同的大量出現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有確定工程資料，比如現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、施工圖紙等，從而導(dǎo)致結(jié)算進(jìn)度減慢。對(duì)于一部分的承包單位而言，由于承包單位清楚房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算時(shí)要進(jìn)行及時(shí)的結(jié)算，為此，承包單位會(huì)故意拖慢辦理結(jié)算的進(jìn)度，進(jìn)而能夠得到房地產(chǎn)企業(yè)的一定補(bǔ)償，最終不利于結(jié)算的有效完成。除此之外，項(xiàng)目的審核人員的綜合素質(zhì)不高。通常而言，監(jiān)理單位的相關(guān)人員并沒有全面學(xué)習(xí)法律法規(guī)等知識(shí)，而且，由于相關(guān)的技術(shù)人員不足，從而導(dǎo)致了一部分技術(shù)人員的專業(yè)知識(shí)以及技術(shù)水平不高，使得一部分不規(guī)范的問題出現(xiàn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本的增加。
(五)營銷階段中所存在的問題
在營銷階段中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有有效的推廣項(xiàng)目。通常而言，項(xiàng)目的推廣應(yīng)當(dāng)由立項(xiàng)到銷售的整個(gè)過程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行推廣，并要有相關(guān)的宣傳策劃。同時(shí)，一部分的房地產(chǎn)企業(yè)隨意實(shí)施銷售計(jì)劃，從而導(dǎo)致了銷售計(jì)劃無法充分發(fā)揮其作用。
三、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效途徑
(一)決策階段的有效途徑
第一，要對(duì)土地成本進(jìn)行控制。首先，要對(duì)土地費(fèi)用能夠承受的限額進(jìn)行控制。在進(jìn)行競(jìng)拍土地之前，一定要制定相關(guān)的方案，其中要包括對(duì)未來的銷售額進(jìn)行預(yù)測(cè)，要建設(shè)怎樣的樓盤，緊接著要計(jì)算出建造的成本，從而能夠計(jì)算出企業(yè)能夠承受的價(jià)格底線，最終能夠確保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值稅。一般而言，房子賣出的價(jià)格會(huì)直接影響增值稅，同時(shí)也會(huì)對(duì)增值稅的成本產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)運(yùn)用超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征稅，賣出房子的價(jià)格越高，增值稅率就會(huì)越高，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的增加。為此，房子賣出的價(jià)格不單單會(huì)影響土地增值稅的計(jì)稅方式，同時(shí)也會(huì)對(duì)稅率的選擇產(chǎn)生一定的影響，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的變化。第三，資金來源要可靠。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌集的資金主要來自于股東，同時(shí)，也可以通過融資進(jìn)行籌集。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源一定要可靠，從而能夠促使房地產(chǎn)項(xiàng)目更加順利進(jìn)行。
(二)設(shè)計(jì)階段的有效途徑
第一，有效進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段中要想進(jìn)行有效的成本控制，就一定要有效的設(shè)計(jì)招標(biāo)。其中，可以采用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等手段進(jìn)行招標(biāo)公布，從而能夠吸引更加多的設(shè)計(jì)單位參加招標(biāo)，進(jìn)而能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)得到更加優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，不單單能夠有效的控制成本，同時(shí)也能促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加。第二，要進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。要進(jìn)行限額設(shè)計(jì)控制首先就要合理安排設(shè)計(jì)單位的限額設(shè)計(jì)，并要進(jìn)行科學(xué)的考核，有效的推動(dòng)責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人身上。同時(shí)，要制定獎(jiǎng)罰制度。此外，設(shè)計(jì)單位要保證工程的安全，確保工程的質(zhì)量，并要運(yùn)用新的工藝方案以及材料設(shè)備，從而能夠合理的節(jié)約投資成本。此時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)所節(jié)約的投資額的多少，進(jìn)行不同程度的獎(jiǎng)勵(lì)。
(三)項(xiàng)目建設(shè)階段的有效途徑
第一，公平選擇施工單位。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要充分考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮施工單位進(jìn)行施工的費(fèi)用、使用以及所運(yùn)用的技術(shù)是否達(dá)到要求，而且也要考慮施工單位的信譽(yù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要指定有效的招標(biāo)文件，并要嚴(yán)格審核投標(biāo)企業(yè)，公平選擇最合適的招標(biāo)人。第二，要建立完善的現(xiàn)場(chǎng)簽證制度。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證而言，一定要由施工、監(jiān)理單位以及業(yè)主共同簽字。同時(shí)，簽訂合同前，要全面核對(duì)合同的內(nèi)容，從而避免不必要的矛盾出現(xiàn)。
(四)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的有效途徑
第一，要加大施工合同的約束力。要明確規(guī)定施工的期限以及過程等，當(dāng)發(fā)包人不接受合同中的期限要求時(shí)，承包方應(yīng)當(dāng)加入相關(guān)的規(guī)范性文件以及規(guī)章制度，從而確保合同的適用性。第二，促使審核人員綜合素質(zhì)的提高。對(duì)于結(jié)算審核工作而言，不單單需要專業(yè)知識(shí)和技術(shù)，同時(shí)也要有效的運(yùn)用有關(guān)的法律法規(guī)。同時(shí)，審核人員要明白定價(jià)的方法，從而能夠隨時(shí)落實(shí)變更的情況，更好的清楚材料的價(jià)格。
(五)項(xiàng)目營銷策劃階段的有效途徑
在進(jìn)行施工的時(shí)候，一定要制定健全的營銷策劃。要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的市場(chǎng)調(diào)研，促使銷售策劃的完善。同時(shí)要在控制的范圍內(nèi)，制訂科學(xué)的策劃方案，從而能夠了解市場(chǎng)銷售的實(shí)際情況，更好的促使?fàn)I銷的順利完成。
四、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要從項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、結(jié)算階段以及營銷階段中更好的控制項(xiàng)目成本，從而能夠促使工程建設(shè)成本的節(jié)約，最終促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理論文范文二：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)投資逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。但是房地產(chǎn)投資卻有著比較大的風(fēng)險(xiǎn)，為了盡量避免或者是減小房地產(chǎn)投資的損失，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)投資采取比較科學(xué)合理的方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效地控制和管理，從而為開發(fā)商進(jìn)行科學(xué)合理的決策提供一個(gè)合理的依據(jù)。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)以及它的基本特征
所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)的開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)的未來抱有太多的希望而忽視了一些客觀條件的影響從而導(dǎo)致所投資的房地產(chǎn)的實(shí)際收益與投資商所期望的收益產(chǎn)生了負(fù)偏差的結(jié)果。這不僅包括房地產(chǎn)投資過程中所遭受的損失范圍，還包括由于投資過程中存在著的許多不確定因素而導(dǎo)致的開發(fā)商的直接或間接的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征包括:多樣性、綜合性、補(bǔ)償性、變現(xiàn)性與激勵(lì)性。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因可以概括為以下幾個(gè)方面:第一，投資的回收周期比較長(zhǎng)。一般在三到五年內(nèi)都會(huì)收回投資，但置業(yè)投資的回報(bào)一般需要等八年到十年才能收回資金;第二，對(duì)于房地產(chǎn)的投資效果還應(yīng)該要考慮在組合投資的狀況下投資的風(fēng)險(xiǎn)與其收益之間的聯(lián)系。如果對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行大量投資，可能造成負(fù)債經(jīng)營轉(zhuǎn)變成債務(wù)危機(jī)。不管是對(duì)置業(yè)的投資還是對(duì)開發(fā)進(jìn)行投資，所需要的資本基本上都在幾百萬上千萬甚至是上億元。即便在前期就投入了全部資本的百分之三十，這樣也會(huì)讓相當(dāng)多的投資者望樓興嘆;第三，由于一些自然條件限制了房地產(chǎn)，這對(duì)于建筑物的進(jìn)度、質(zhì)量以及投資的方向都會(huì)產(chǎn)生一定的影響和偏差;第四個(gè)方面，房地產(chǎn)行業(yè)的變現(xiàn)性比較差;第五個(gè)方面，對(duì)于房地產(chǎn)的投資需要具有專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)才能行。因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)所涉及的程序和領(lǐng)域比較多，并且如果直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)還離不開專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此這也就使相當(dāng)一部分人員在投資房地產(chǎn)時(shí)受到了限制;第六，房地產(chǎn)投資涉及到相當(dāng)多的政府的相關(guān)職能部門，例如消防、人防等方面。
二、對(duì)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)管理有何重要意義
對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理就是在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中采用科學(xué)合理的方法對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)、識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，從中選擇一個(gè)最佳的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，從而保證以較低的耗費(fèi)最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)損失，最終獲得較高的安全保障。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理為全面、合理地處置風(fēng)險(xiǎn)提供了可能性。并且能夠用科學(xué)、系統(tǒng)的方法對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的成本以及效益加以比較，從而得到對(duì)策的最佳組合。房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)投資主體的科學(xué)化、合理化，并減少?zèng)Q策的風(fēng)險(xiǎn)性。
三、關(guān)于管理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)策略
(一)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的分析的基礎(chǔ)上，積極預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的需求
從當(dāng)前來看，對(duì)于房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)分析是當(dāng)今房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的一個(gè)不可或缺的重要方面。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分析時(shí)還少不了導(dǎo)向的分析。這個(gè)分析包括了對(duì)需求確定性的有關(guān)預(yù)測(cè)和分析。當(dāng)前時(shí)期我們房地產(chǎn)要對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)較為全面的調(diào)查和研究才行。通過對(duì)市場(chǎng)需求的分析，企業(yè)要明確到自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。因此，當(dāng)前時(shí)期很有必要建立起一個(gè)對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行收集的體制機(jī)制，通過多個(gè)渠道來收集與市場(chǎng)有關(guān)的技術(shù)、環(huán)境、項(xiàng)目信息以及產(chǎn)品的需求信息等有關(guān)方面的信息進(jìn)而為產(chǎn)品項(xiàng)目的開發(fā)和相關(guān)技術(shù)的改造升級(jí)提供第一手較為準(zhǔn)確的資料。借助于科學(xué)論證，在符合實(shí)際的基礎(chǔ)上實(shí)行單一或者是多元化的經(jīng)營策略。企業(yè)要及時(shí)地抓住變化的時(shí)機(jī)，避免由于投資項(xiàng)目的絕對(duì)化和僵化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)在準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)波動(dòng)周期的基礎(chǔ)上及時(shí)選擇入市的時(shí)機(jī)
因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期性波動(dòng)時(shí)市場(chǎng)關(guān)系的運(yùn)動(dòng)的結(jié)果和方式同時(shí)還是宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的一個(gè)很重要的組成部分。所以，房地產(chǎn)的周期也要與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期的波動(dòng)方向相一致，但是在波動(dòng)的時(shí)間和強(qiáng)度上還是存在一些差異。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn)開發(fā)房地產(chǎn)的有關(guān)特征，對(duì)于房地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)最好選擇在房地產(chǎn)周期復(fù)蘇的前期。對(duì)于在不同的時(shí)期內(nèi)，不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動(dòng)周期也應(yīng)該要及時(shí)掌握。在處于不完全的市場(chǎng)時(shí)，投資者選擇最佳時(shí)機(jī)首先要弄清楚宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)變化周期，并且還要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)各個(gè)周期的劃分特點(diǎn)和方式。并且能夠及時(shí)預(yù)測(cè)和了解相關(guān)政策的變化，這樣才能夠認(rèn)真分析出房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求類型并預(yù)測(cè)它的變化趨勢(shì)。
(三)充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風(fēng)險(xiǎn)
一般來說，房地產(chǎn)投資的各個(gè)方面相關(guān)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險(xiǎn);如果它的各方面的相關(guān)性較小，那么這種組合就越能降低風(fēng)險(xiǎn)。從風(fēng)險(xiǎn)分散的角度上來看，如果處在同一個(gè)投資項(xiàng)目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對(duì)那些非要結(jié)合在一起的配套的物業(yè)應(yīng)當(dāng)只按照物業(yè)的容量來進(jìn)行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。
(四)對(duì)于新技術(shù)要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，避免由于技術(shù)因素造成的風(fēng)險(xiǎn)
必須要加強(qiáng)設(shè)備的安全性。避免因?yàn)樵O(shè)備的損壞而造成的各種事故的處理費(fèi)用和相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，所以，一定要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)設(shè)備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對(duì)施工人員灌輸安全意識(shí)，特別是對(duì)某些精密儀器的定期檢查，避免因計(jì)算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術(shù)人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費(fèi)，進(jìn)而就能夠?qū)崿F(xiàn)在一定程度上來保證投資項(xiàng)目保質(zhì)保量完成，防止工期浪費(fèi)。
四、結(jié)語
在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的當(dāng)今社會(huì)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的存在是客觀的，雖然房地產(chǎn)投資會(huì)帶來損失，但是我們?nèi)绻軌蚣皶r(shí)有效識(shí)別房地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn)因素，并通過嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)辦法來進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)，并且還要采取合適的方法來規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。那么。房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)還是在一定程度上可以規(guī)避的。即便不能完全避免，但是隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理還是可以更上一個(gè)臺(tái)階的。
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