管理學論文涉及的領(lǐng)域非常廣泛，包括工商管理、企業(yè)管理、行政管理、人力資源管理、信息管理、財務(wù)管理等諸多方面。管理論文實用性強，主要依托于管理理論的指導，運用全球化戰(zhàn)略思維，借鑒國際上先進的管理經(jīng)驗，從企業(yè)戰(zhàn)略的規(guī)劃和制定到資產(chǎn)資本的運營，從人力資源的管理調(diào)配到企業(yè)的管理模式等等，包括對所有資源的整合和有效利用，使得資源效能充分發(fā)揮出來。管理論文將以現(xiàn)實案例為基礎(chǔ)，依據(jù)相關(guān)理論模型，得出研究結(jié)論，并提出合理化建議和解決方案，既能從微觀角度上幫助企業(yè)良性發(fā)展，又從宏觀角度上有助于整個社會經(jīng)濟正常運行，對國家和社會的管理者和公司企業(yè)的決策者以及對學術(shù)界也有著重要的參考價值。更重要的是，一篇優(yōu)秀的管理論文還可以使作者的管理理念和具有突破性的思想觀點、學術(shù)成果得以傳播，供業(yè)界人士、廣大讀者參考、借鑒，有助于提升作者在本行業(yè)和學術(shù)界的知名度和影響力。

　　[摘要]本文從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格形成的主要方式及其利弊進行分析，并深入剖析集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格形成的主要因素和作用機理，為加強我國集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格管理提供參考和建議。

　　[關(guān)鍵詞]流轉(zhuǎn);價格管理;集體建設(shè)用地

　　1.當前集體建設(shè)用地多種流轉(zhuǎn)形式下價格形成的主要方式及利弊

　　1.1國家征收土地價格形成方式

　　國家根據(jù)公共利益的需要，可以依法征收集體建設(shè)用地。一旦農(nóng)民集體所有的農(nóng)地經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地就必須辦理征用手續(xù)，同時對失去土地的農(nóng)民集體和農(nóng)民個人進行補償——這種補償本身即是構(gòu)成農(nóng)地轉(zhuǎn)用價格的要素之一。隨著經(jīng)濟體制改革的推進，征地中要求體現(xiàn)土地質(zhì)量及區(qū)位差異，體現(xiàn)土地市價行情的呼聲高漲，硬性地、缺乏靈活性的政府定價逐漸轉(zhuǎn)向有一定靈活性的政府指導價。

　　1.2“灰色交易”下流轉(zhuǎn)價格的形成方式

　　在我國由于發(fā)展的需要和地方政府的默許，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)采取的其他手段，我們統(tǒng)稱為隱形市場，存在的交易一般稱之為“灰色交易”。 “灰色交易”作為規(guī)避法規(guī)“隱形流轉(zhuǎn)”形成的集體建設(shè)用地價格得不到法律的保護，是一種嚴格扭曲的價格，價格形成沒有一個規(guī)范，隨意性很強，價格混亂。部分地方出現(xiàn)所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格混同的現(xiàn)象。

　　1.3“合法市場”流轉(zhuǎn)價格的形成方式

　　集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點地區(qū)，符合一定條件的集體建設(shè)用地可以合法流轉(zhuǎn)。從全國來看，安徽蕪湖、浙江湖州等地在放開集體建設(shè)用地價格時，通過制定基準地價和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)土地補償標準等措施，以穩(wěn)定集體建設(shè)用地地價，在價格形成中，政府公布的價格發(fā)揮著指導作用。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格明顯低于政府備案的價格，政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。

　　1.4不同價格形成方式的利弊分析

　　隨著我國改革的不斷深入和市場化程度的提高，征地價格形成機制的弊端也不斷顯現(xiàn)：首先，以征地價格為代表的計劃形成機制補償價格偏低，農(nóng)民的利益受到損失;其次，在實踐中農(nóng)地質(zhì)量價格由土地原有使用途徑的收益確定，不符合土地估價中最有效使用原則，應就過去、現(xiàn)在以至將來做長遠考慮后予以確定;第三，征地價格由被征收農(nóng)用地質(zhì)量價格和社會保障價格構(gòu)成。社會保障價格包括到征地價格中，使價格的形成基礎(chǔ)偏離了地租和利息率。集體建設(shè)用地價格體現(xiàn)的應該是土地生產(chǎn)要素的價格，是土地生產(chǎn)要素參與剩余價值分配，價格的形成基礎(chǔ)是地租和利息率，在征地中把社會福利補償包括進價格作為征地價格的形成基礎(chǔ)，這實際是一種混淆。

　　2.影響集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格形成的主要因素和作用機理

　　2.1集體建設(shè)用地的客體特征

　　(1)土地用途的限制。地方性的法規(guī)對流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地的用途進行限制性規(guī)定，如：江蘇省海門市在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中嚴禁利用集體建設(shè)用地進行商品房的開發(fā)，出讓土地主要用于工業(yè)項目。(2)法律保障的缺乏。盡管集體土地流轉(zhuǎn)試點工作開展了多年，但是一直沒有取得突破性進展，主要原因是國家一直沒有出臺配套的政策，集體建設(shè)用地的權(quán)利保障程度不足，購買集體建設(shè)用地使用權(quán)的企業(yè)因為保障程度不足受到困擾。(3)基礎(chǔ)配套設(shè)施不足。集體建設(shè)用地一般位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村級行政區(qū)劃內(nèi)，基礎(chǔ)配套設(shè)置不夠完善，或者完全沒有配套，這些直接影響到集體建設(shè)用地的出讓價格低于國有建設(shè)用地的出讓價格。

　　2.2參與主體的行為選擇對價格的影響

　　(1)政府部門。中央政府在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中主要考慮：一方面，提高集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格，可能會刺激農(nóng)用地向建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、威脅到18億畝耕地紅線，進而威脅到糧食安全和社會穩(wěn)定;另一方面，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格過高會給土地征收帶來壓力。(2)集體經(jīng)濟組織?，F(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定農(nóng)民集體作為土地所有權(quán)主體的構(gòu)成要素和運行原則，沒有明確產(chǎn)權(quán)代表和執(zhí)行主體的權(quán)限與地位。如此所有權(quán)主體懸空，歸屬不清晰的情況會影響到成交價格。(3)農(nóng)民。農(nóng)民是集體建設(shè)用地的使用者，他們一方面不希望失去土地，另一方面希望通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)獲取較高的經(jīng)濟收益。當集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益達到農(nóng)民的期望值時，流轉(zhuǎn)得以進行，但是依據(jù)土地集體所有的性質(zhì)，收益補償需要在多主體間分配，分攤到個人的數(shù)量十分有限，加之農(nóng)民個體缺乏談判地位，其維護個人權(quán)利的積極性受到限制，對出讓土地的價格維護不足，影響到成交價格偏低。

　　2.3市場環(huán)境對價格的影響

　　與國有土地市場對應，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還處于初級階段，僅在部分試點地區(qū)允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的數(shù)量有限，并且用地限制比較嚴格。價格的形成主要基于協(xié)議，沒有招標、拍賣、掛牌等方式，交易受到政府行為制約嚴重，尚未形成市場機制。另一方面，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏制度和法律保障，交易的合同效力不足，流轉(zhuǎn)土地的財產(chǎn)性價值不能充分體現(xiàn)，再流轉(zhuǎn)困難，不能為用地企業(yè)和個人提供融資變現(xiàn)等便利。這些都影響到集體建設(shè)用地的價格。

　　3.加強集體建設(shè)用地使用權(quán)價格管理的對策建議

　　3.1加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場

　　造成集體建設(shè)用地價格低廉的根本原因是存在城鄉(xiāng)二元土地制度，國有土地與集體建設(shè)用地地位不等，所以，加快集體建設(shè)用地使用制度改革步伐，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場發(fā)展，消除地價不平等的根源，使得集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地在同一個平臺上，做到同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、劣質(zhì)劣價， 充分實現(xiàn)土地的應有價值，優(yōu)化土地資源的配置，逐步改善集體建設(shè)用地與國有土地使用價格相差懸殊的局面，最終引導集體建設(shè)用地進入土地市場，價格市場決定。

　　3.2構(gòu)建科學的農(nóng)地價格體系，引導流轉(zhuǎn)土地合理定價

　　建議構(gòu)建科學的農(nóng)村土地價格體系，引導土地合理定價。如：制定集體建設(shè)用地的分等定級規(guī)程、估價規(guī)程，指導全國集體所有建設(shè)用地分等、定級和價格評估。 另外，為了完善農(nóng)村土地價格體系，可以建立農(nóng)地市場服務(wù)機制， 大力發(fā)展土地交易中介組織，包括評估機構(gòu)、土地融資服務(wù)機構(gòu)、土地保險機構(gòu)等;要建立集體建設(shè)用地交易信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，以土地管理部門為依托，通過交易信息網(wǎng)及時登記匯集可流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量、區(qū)位、價格等信息，溝通供需雙方的聯(lián)系，及時將土地出租信息、地價信息等向社會公布，解決土地交易中的信息不公開、信息不對稱等問題。

　　3.3加強地價評估研究，為流轉(zhuǎn)價格形成提供技術(shù)支持

　　集體建設(shè)用地使用權(quán)的價格評估方法常用的有購買年限法、成本逼近法、基準地價扣除法和收益還原法。為了使結(jié)果更加的合理，最終的價格往往取以上幾種評估結(jié)果的算術(shù)平均值。上面幾種評估方法是基于城市土地的評估方法，沒有考慮農(nóng)村的具體情況。在目前的國有建設(shè)用地評估中，完整的地價定義應包含有用途、使用年限、容積率、開發(fā)程度、價格基準日、使用權(quán)性質(zhì)等內(nèi)容，而目前的農(nóng)民集體建設(shè)用地估價中，沒有合理的規(guī)劃用途，沒有容積率、建筑密度等強度指標，也沒有準確的流轉(zhuǎn)年限，這些因素對于地價的影響是很大的。在評估中，很容易出現(xiàn)各地區(qū)為了自身利益而故意壓低土地價格的情況。所以，必須加強地價評估研究，為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價格提供技術(shù)支持。