小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文
小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文
眾所周知，小區(qū)物業(yè)管理與城市居民以及城市的現(xiàn)代化密切相關(guān)。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文，供大家參考。
小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一：住宅小區(qū)物業(yè)管理工作探討
一、住宅小區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)
隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)但又有著不同于其他服務(wù)性質(zhì)工作的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.社會(huì)性。
住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜，是整體社會(huì)的一個(gè)重要組成部分。不同的居民有著不同的素質(zhì)、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會(huì)有社會(huì)化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說(shuō)，物業(yè)管理具有很強(qiáng)的社會(huì)性質(zhì)。
2.整體性。
現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會(huì)根據(jù)周邊配套設(shè)施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂(lè)休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設(shè)施的維護(hù)、規(guī)范進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務(wù)等等，這些內(nèi)容組成了一個(gè)管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務(wù)質(zhì)量，提升業(yè)主的滿意度。
3.服務(wù)性。
住宅小區(qū)業(yè)務(wù)管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標(biāo)。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務(wù)之外，還要結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)和業(yè)主需求提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)。4.復(fù)雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質(zhì)、需求各不相同，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)要求也不一樣，有些對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高一點(diǎn)，有些則低一點(diǎn)，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)存在著差別，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也多持有不同意見(jiàn)。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過(guò)程中也會(huì)涉及到市政管理、水電氣供暖供應(yīng)、公安、街道辦事處等部門(mén)，所以說(shuō)小區(qū)物業(yè)管理具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性。
二、基于業(yè)主滿意度的物業(yè)管理措施
小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務(wù)的，跟其他服務(wù)性質(zhì)的工作一樣，目標(biāo)都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。
1.規(guī)范小區(qū)車(chē)輛管理。
隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，越來(lái)越多的居民都擁有了自己的轎車(chē)，在一些大型小區(qū)，進(jìn)出車(chē)輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至在上下班的高峰期還會(huì)出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車(chē)輛碰擦情況，車(chē)多位少問(wèn)題相當(dāng)突出。為解決這些問(wèn)題，首先作為業(yè)主要自覺(jué)將車(chē)停放在劃定的停車(chē)位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車(chē)行為;其次，增加監(jiān)控?cái)z像頭，物業(yè)人員加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車(chē)輛和堵住車(chē)庫(kù)門(mén)的情況要進(jìn)行規(guī)勸，對(duì)碰擦事故進(jìn)行取證;最后，限制外來(lái)車(chē)輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車(chē)位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。
2.維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。
小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來(lái)維護(hù)的，隨便扔點(diǎn)小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺(jué)的話，就會(huì)造成嚴(yán)重的衛(wèi)生問(wèn)題。小區(qū)內(nèi)有一些場(chǎng)所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會(huì)發(fā)出惡臭。維護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺(jué)戒除隨意扔垃圾的習(xí)慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類(lèi)的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導(dǎo)業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時(shí)掀開(kāi)垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。
3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。
物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問(wèn)題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會(huì)令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對(duì)一些問(wèn)題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因?yàn)楣艿谰€路維修需要暫時(shí)停止水、電、氣、暖的供應(yīng)時(shí)，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準(zhǔn)備;比如，會(huì)產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項(xiàng)目禁止在周末進(jìn)行，以免影響到業(yè)主的休息;對(duì)于業(yè)主投訴的問(wèn)題，物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理并給予答復(fù)等等。
4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。
物業(yè)管理的重要職責(zé)之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時(shí)有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問(wèn)題，物業(yè)有著不可推卸的責(zé)任。業(yè)主繳納了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就有義務(wù)承擔(dān)和履行保障小區(qū)安全的責(zé)任。因此，物業(yè)要制定相應(yīng)的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證;采用登記方式對(duì)外來(lái)拜訪人員進(jìn)行登記管理;加強(qiáng)巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。
三、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理工作關(guān)系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質(zhì)量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量，提高業(yè)主的滿意度。
小區(qū)物業(yè)管理畢業(yè)論文范文二：商品房小區(qū)物業(yè)管理論文
一、人員配備
1.保安：每崗按進(jìn)門(mén)崗1人，出門(mén)崗1人，監(jiān)控崗1人，巡邏崗1人定崗。共4崗，每崗365天24小時(shí)服務(wù)，需派4人，共計(jì)16人。此是最少配置，上班高峰時(shí)需站崗，巡邏崗到出門(mén)崗。下班高峰時(shí)需站崗，巡邏崗到進(jìn)門(mén)崗。
2.保潔：按三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，一般每1萬(wàn)平米配1人，6萬(wàn)平米配6名保潔。3.管理人員：配小區(qū)經(jīng)理1名，管理人員2名(365天提供服務(wù))，財(cái)務(wù)1名。4.維修人員：因需365天24小時(shí)提供維修服務(wù)，至少需2名維修人員(電工、登高等特殊作業(yè)需2人)。以上是最經(jīng)濟(jì)的人員配備情況，再少會(huì)影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
二、收入情況
1.管理費(fèi)收入：設(shè)每月每平米收X元，假設(shè)物業(yè)管理費(fèi)收繳率98%，整個(gè)小區(qū)每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停車(chē)費(fèi)收入：固定車(chē)位：假設(shè)按物價(jià)局規(guī)定的場(chǎng)地停車(chē)費(fèi)最高150元/車(chē)位計(jì)，300只車(chē)位*150元/車(chē)位=45000元。臨時(shí)停車(chē)費(fèi)：臨時(shí)停車(chē)受居民戶數(shù)影響，戶數(shù)與訪客成正比，與小區(qū)周邊產(chǎn)權(quán)業(yè)態(tài)有關(guān)，如周邊有飯店、對(duì)外接待單位等，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)收入較高，反之收入較低。根據(jù)每個(gè)小區(qū)情況不同，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)一般在1000—6000元不等。60000平米小區(qū)，按平均100元/天計(jì)，每月臨時(shí)停車(chē)費(fèi)收入3000元。停車(chē)費(fèi)收入合計(jì)45000+3000=48000元。
3.廣告等其他公益性收入：根據(jù)電梯數(shù)、小區(qū)地理位置、小區(qū)品質(zhì)不同而不同，60000平米小區(qū)按理想情況估計(jì)，每月按5000月計(jì)算。停車(chē)費(fèi)、廣告等其他公益性收入按物業(yè)、業(yè)委會(huì)按三七開(kāi)分成，物業(yè)占三成收入計(jì)(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。業(yè)委會(huì)所得七成公益性收入，稅后補(bǔ)充進(jìn)小區(qū)維修基金。
三、支出情況
1.保安工資：假設(shè)保安均為街道托底人員(此為最低支出)，按2014年最低工資標(biāo)準(zhǔn)1820元，加國(guó)定假日加班費(fèi)(11天3倍工資計(jì)算)、高溫費(fèi)(6-9月每人每月200元)、服裝費(fèi)、停車(chē)收費(fèi)提成獎(jiǎng)勵(lì)等，計(jì)2400元/人*16人=38400元/月。
2.保潔工資：一般保潔人員為街道托底人員和外來(lái)民工，外來(lái)民工需繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，按2014年最低工資標(biāo)準(zhǔn)1820元，加國(guó)定假日加班費(fèi)、高溫費(fèi)等，街道托底人員約2400元/人，外來(lái)民工約3600元/人，平均計(jì)3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人員、維修人員：包括國(guó)定假日加班費(fèi)、高溫費(fèi)、加社保費(fèi)等，街道托底人員約3400元/人，在職員工約5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服務(wù)的維修人工費(fèi)收入。)
4.辦公費(fèi)用：包括辦公室水、電、電話及辦公用品，公用部位水電費(fèi)(門(mén)衛(wèi)室、地下室、路燈、樓道燈等，泵房、電梯用電由水泵、電梯運(yùn)行費(fèi)承擔(dān)。)60000平米小區(qū)，按2000元/月計(jì)算。
5.稅金：物業(yè)管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物業(yè)管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本費(fèi)用。假設(shè)其他費(fèi)用，如綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、維修工程費(fèi)用全部由維修基金承擔(dān)。
四、盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算
總收入=總支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、結(jié)語(yǔ)
若停車(chē)費(fèi)、廣告等其他公益性收入按物業(yè)、業(yè)委會(huì)按三七開(kāi)分成，6萬(wàn)平方米商品房小區(qū)多層的物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)為1.21元/平米。一般情況下，物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)協(xié)商，停車(chē)費(fèi)、廣告等其他公益性收入對(duì)半開(kāi)分成，則6萬(wàn)平方米商品房小區(qū)多層的物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)下降為1.03元/平米。以上分析中，為降低人員成本，保安人員、保潔人員多為街道托底人員或外來(lái)民工，管理人員中也不乏街道托底人員。這是目前上海物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀，這種情況導(dǎo)致了物業(yè)管理水平難以提高。本文分析了2014年度6萬(wàn)平方米商品房小區(qū)多層的物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)，而且是從物業(yè)管理三級(jí)服務(wù)要求的人員最低配置;收入的理想狀態(tài)下進(jìn)行分析。需要說(shuō)明的是，小區(qū)規(guī)模與物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)成負(fù)相關(guān)。如果小區(qū)規(guī)模小于6萬(wàn)平米，物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)會(huì)升高。并且以后每年隨著上海最低工資的調(diào)整，物業(yè)管理費(fèi)盈虧均衡點(diǎn)將不斷提高。因此，建議業(yè)委會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)形式，適當(dāng)提高物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提高物業(yè)管理水平，改善小區(qū)環(huán)境，最終達(dá)到物業(yè)保值升值的目的。
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