內(nèi)容摘要：商業(yè)地產(chǎn)在促進城市商業(yè)設(shè)施改造、改善消費環(huán)境中發(fā)揮了重要作用。但在商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時，商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問題也初露端倪。本文將從商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展角度闡述如何實現(xiàn)與商業(yè)二者協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。

　　關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè) 協(xié)調(diào)發(fā)展
　　
　　隨著消費結(jié)構(gòu)的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展很快。商業(yè)的發(fā)展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區(qū)化等城市發(fā)展的結(jié)果促進了商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)化，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了基礎(chǔ)和需求。如何營造與商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)，成為日益關(guān)注的問題。
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)生與發(fā)展是城市化的必然結(jié)果
　　
　　隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協(xié)調(diào)發(fā)展成為城市發(fā)展的主題。商業(yè)繁榮是眾多大中型城市所選擇的發(fā)展目標(biāo)之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業(yè)步行街的興建如火如荼，大型住宅區(qū)加緊建設(shè)，這都對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來了良好的機遇，也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。
　　同時，隨著我國零售業(yè)的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的商業(yè)巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內(nèi)大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業(yè)物業(yè)的需求。同時國內(nèi)大型零售企業(yè)為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構(gòu)成了對商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業(yè)市場的投資潛力，成為商鋪的強有力的購買者。三股勢力激烈競爭，改變著大中城市原有的商業(yè)布局，形成了對商業(yè)物業(yè)的巨大需求。
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展互相促進、互為制約
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)是一個高投資、高回報、高風(fēng)險的行業(yè)，從其投資周期和使用周期看，對城市的發(fā)展乃至整個社會經(jīng)濟發(fā)展都具有深遠的影響。商業(yè)地產(chǎn)是城市商業(yè)重要的商務(wù)環(huán)境，其質(zhì)量、數(shù)量、分布、使用效率影響城市的商業(yè)功能的充分發(fā)揮，其相對價格高低決定城市的商業(yè)成本，直接影響商業(yè)企業(yè)的收益，影響城市創(chuàng)造能力和競爭力。因此，商業(yè)地產(chǎn)對城市發(fā)展來說是一把雙刃劍，它可以促進商業(yè)的發(fā)展，也可能會阻礙商業(yè)的發(fā)展。
　　隨著城市的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運而生，而城市的不斷發(fā)展也對商業(yè)地產(chǎn)提出了更高的要求。作為城市商業(yè)的運營商，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個與城市、與商業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的和諧商業(yè)地產(chǎn)。
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)的和諧發(fā)展模式
　　
　　與商業(yè)發(fā)展速度相適應(yīng)
　　
　　商業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)著消費的時尚和潮流。商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中要看到商業(yè)的這種特點，從前瞻性和開放性角度出發(fā),做到適度超前，而不能不顧城市發(fā)展的實力和市場的承受能力盲目開發(fā)、過度開發(fā)。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度也要與支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個重要指標(biāo)—GDP、社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均商業(yè)面積等指標(biāo)的增幅相吻合。
　　
　　注重發(fā)展的可持續(xù)性
　　
　　首先，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與商業(yè)業(yè)態(tài)的變更相適應(yīng)。從西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展規(guī)律看，商業(yè)業(yè)態(tài)的變更是與一個國家或地區(qū)的GDP密切相關(guān)的。當(dāng)一個國家或地區(qū)的人均GDP處于1100美元以下時，商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟相匹配的原始狀態(tài)；當(dāng)人均GDP處于1100—2000美元時，商業(yè)業(yè)態(tài)將出現(xiàn)升級，百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等將取代農(nóng)業(yè)時代下的廟會、集貿(mào)市場；當(dāng)人均GDP達到2000—4400美元時，商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當(dāng)人均GDP達到4400美元以上時，超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)如Shopping Mall、旅游地產(chǎn)、物流等綜合商業(yè)形態(tài)開始出現(xiàn)。這就要求在項目建設(shè)的初期就要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，選擇與商業(yè)業(yè)態(tài)相適應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)。
　　其次，商業(yè)地產(chǎn)作為跨行業(yè)的領(lǐng)域，有自身的發(fā)展規(guī)律。按國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要2—3年甚至更長的培育期，為統(tǒng)一經(jīng)營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據(jù)商家對物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進行建設(shè)，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設(shè)初期，不僅要注重商業(yè)地產(chǎn)項目本身的持續(xù)發(fā)展，更要注意商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續(xù)發(fā)展的需要。
　　在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者形成一個環(huán)狀結(jié)構(gòu)，其多方利益是密切相關(guān)的。開發(fā)商只有從為商業(yè)經(jīng)營服務(wù)角度出發(fā)，兼顧自身開發(fā)利益的同時，考慮到整個環(huán)路的其他利益者，才能維持整個環(huán)路的發(fā)展。
　　
　　保證生態(tài)的平衡性
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)平衡主要指商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要與周圍環(huán)境保證和諧一致。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：商業(yè)地產(chǎn)的總量一定要與市場需求相符，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能脫離當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H情況；大中小商業(yè)的結(jié)構(gòu)比例要達到合理的配備，且在業(yè)態(tài)上要形成互補；商業(yè)地產(chǎn)的布局一定要符合城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃；大型商業(yè)設(shè)施的建設(shè)要以人為本，與周圍環(huán)境、交通相協(xié)調(diào)，保持商業(yè)與地產(chǎn)的生態(tài)平衡。
　　
　　我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及原因分析
　　
　　脫離了商業(yè)發(fā)展的速度
　　
　　近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)進入了快速發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近五年來全國商業(yè)地產(chǎn)投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業(yè)地產(chǎn)需求的幾個重要指標(biāo)——近5年社會消費品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標(biāo)均低于商業(yè)地產(chǎn)的增速。
　　究其原因，一是商業(yè)地產(chǎn)的價格較高，宏觀調(diào)控后，部分開發(fā)商從投機住房轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，一些原本從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也加大了投資規(guī)模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。從某種程度上講，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是過熱，而是發(fā)展速度過快，脫離了商業(yè)發(fā)展的需要。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，個別城市人均商業(yè)網(wǎng)點面積已經(jīng)達到了2-3平方米，是發(fā)達國家的兩倍，卻仍在興建大型商業(yè)設(shè)施。

違背了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律
　　
　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，開發(fā)商普遍缺乏經(jīng)驗，往往是先建設(shè)后招商，許多商業(yè)項目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動線規(guī)劃、倉儲設(shè)施等方面無法滿足商業(yè)經(jīng)營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業(yè)地產(chǎn)中的爛尾樓。
　　現(xiàn)階段我國很多開發(fā)商主要依靠短期銀行貸款、施工隊墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發(fā)商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時也轉(zhuǎn)嫁了投資風(fēng)險。但分割銷售后又因缺乏統(tǒng)一管理，出現(xiàn)經(jīng)營困境。
　　
　　忽視了可持續(xù)發(fā)展性
　　
　　空置面積的增加造成了社會資源浪費；上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長21%?？罩蒙虡I(yè)營業(yè)用房沉淀了大量的資金，并浪費了土地資源。大型商業(yè)設(shè)施過于集中，同質(zhì)化明顯，競爭加劇。網(wǎng)點過分集中，導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)間的超度競爭，企業(yè)整體效益下降，特別是小規(guī)模商業(yè)企業(yè)倒閉增多，影響了經(jīng)濟運行的質(zhì)量。潛伏著金融風(fēng)險。據(jù)金融部門統(tǒng)計，個人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上，全國用于個人購買商業(yè)用房貸款額不低于1500億元。而個人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發(fā)商承諾的投資回報，從目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營狀況看，這部分貸款的風(fēng)險較大。以上幾種因素，會造成投資者對商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域造成發(fā)展的悲觀預(yù)期，不利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
　　 　發(fā)展和諧的商業(yè)地產(chǎn)策略
　　
　　開發(fā)商調(diào)整定位
　　
　　開發(fā)商在整個項目的發(fā)展過程中，是主要經(jīng)營者。這就要求開發(fā)商要盡快放棄慣有的思維模式，實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變，從戰(zhàn)略角度對組織機構(gòu)作相應(yīng)的調(diào)整，確立以商業(yè)經(jīng)營、客戶服務(wù)為重點的機構(gòu)形式，改變過去先建設(shè)后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發(fā)商在其開發(fā)初期一定要明確項目建成后由誰來經(jīng)營（Who）、經(jīng)營什么（What）以及怎么經(jīng)營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統(tǒng)一管理、穩(wěn)定經(jīng)營。同時，要加強投資論證，從城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展、商業(yè)環(huán)境、消費習(xí)慣、人口結(jié)構(gòu)、交通組合等諸多方面進行分析研究，充分考慮商業(yè)地產(chǎn)特有的規(guī)律，確保投資規(guī)模的科學(xué)化和專業(yè)化。
　　
　　尋求最佳經(jīng)營模式
　　
　　不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對商業(yè)地產(chǎn)的要求也不相同，倉儲商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業(yè)功能結(jié)合起來，體現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)形態(tài)的特征，商業(yè)地產(chǎn)才能具有強大的生命力。在項目開發(fā)初期，尤其是大型商業(yè)項目的開發(fā)，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業(yè)態(tài)來確定比例關(guān)系和業(yè)態(tài)組合，設(shè)計最佳的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。另外，從國外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展看，只租不售和訂單式地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主流模式，應(yīng)不斷探索適合我國國情的科學(xué)發(fā)展模式。
　　
　　建筑規(guī)劃以商業(yè)經(jīng)營、消費習(xí)慣為本
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以商業(yè)經(jīng)營為主，充分體現(xiàn)經(jīng)營概念和特色，實現(xiàn)聚集人流的功能。由于項目所在的城市發(fā)展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規(guī)劃設(shè)計部門應(yīng)在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當(dāng)?shù)叵M者的消費習(xí)慣和消費心理，使建筑風(fēng)格符合消費者的審美觀，為消費者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強調(diào)體驗式消費為主，表現(xiàn)為商業(yè)街區(qū)形式的“第四代商業(yè)模式”已引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，成為“新商業(yè)運動”的主導(dǎo)模式。
　　
　　強化開發(fā)商的商業(yè)經(jīng)營能力
　　
　　由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的初級階段，產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的分離不可避免的造成各主力店與產(chǎn)權(quán)商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發(fā)商要具有創(chuàng)新頭腦，樹立以“投資者、經(jīng)營者、消費者”為導(dǎo)向的服務(wù)意識，在充分了解商業(yè)結(jié)構(gòu)中各種業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)管理。同時，專業(yè)的商業(yè)管理團隊的作用日益重要，要加大力度培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里的管理團隊。這支管理團隊既要包括物業(yè)管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業(yè)態(tài)的商業(yè)專家，又要包括不同專業(yè)的設(shè)計專家，在專業(yè)協(xié)同下，使項目各個環(huán)節(jié)有效的串聯(lián)、銜接與配合，這樣才能發(fā)揮出各種資源應(yīng)有的價值?，F(xiàn)階段迫切需要行業(yè)協(xié)會發(fā)揮組織協(xié)調(diào)作用，建立商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析師、職業(yè)經(jīng)理人等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加快行業(yè)人才的培養(yǎng)。
　　
　　建立房地產(chǎn)信托基金（REITS）
　　
　　國外商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要是房地產(chǎn)投資信托基金（Reits），還有少量的中長期貸款，而國內(nèi)融資主要依賴銀行短期貸款。外資地產(chǎn)基金由投資住宅轉(zhuǎn)向購買商業(yè)地產(chǎn)的趨勢明顯。從目前外資地產(chǎn)基金加快進入我國及國內(nèi)證券市場發(fā)展的情況看，可考慮盡快建立國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金（Reits），以防止好的商業(yè)物業(yè)逐步流入到外資手中。建立REITS，一方面可以有效抑制國際熱錢對我國金融市場和房地產(chǎn)市場的沖擊，另一方面也可有效分流房地產(chǎn)信貸，降低房貸比重，減少銀行的金融風(fēng)險，特別是這種方式符合商業(yè)地產(chǎn)長期經(jīng)營的特點，有利于商業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。