農村宅基地房屋買賣效力的分析論文
農村宅基地房屋買賣效力的分析論文
在社會主義新農村建設和農村城市化建設進程中,過去農村居民間曾經原本自愿、公平的房屋買賣,由于違反了《合同法》和《土地管理法》的相關規(guī)定,使得原先簽訂的合同瞬間失去了效力,這不僅由此引發(fā)了大量的訴訟,而且也為法院的裁判活動帶來難題?；谵r村居民私有房屋流轉的立法現狀和實踐基礎,對農村居民私有房屋買賣的效力認定可以適當突破"房地一體"規(guī)則約束,運用公平原則和公序良俗,將宅基地和房屋分別處理,使復雜問題簡單化。以下是學習啦小編今天為大家精心準備的：農村宅基地房屋買賣效力的分析相關論文。內容僅供參考，歡迎閱讀!
農村宅基地房屋買賣效力的分析全文如下：
【摘 要】隨著中國城市房價的節(jié)節(jié)攀升，農村的房地產市場也逐漸活躍起來。從而產生了一系列的房屋買賣糾紛問題，故確定宅基地房屋買賣合同的效力就顯得迫切重要，這直接關系到廣大人民身利益以及社會的穩(wěn)定和諧。我國農村宅基地的房屋買賣是否有效，法律應當作出怎樣的反映。
【關鍵詞】房屋買賣合同;宅基地使用權;買賣效力
在宅基地上建造的房屋是否可以轉讓，買賣是否應該有效，在怎樣的情況下買賣才能被認定為有效。司法實踐中，有兩種意見，一種意見認為，如果購房者能取得宅基地使用權，買賣合同不存在其他違法行為，則應認定買賣有效。另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上己處分了宅基地使用權，故買賣應認定無效。
一、我國農村宅基地使用權及其房屋權屬辨析
(一)農村宅基地使用杈性質辨析
農村宅基地作為我國一項重要的用益物權，它是指農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。我國《物權法》第152條規(guī)定：“農村宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。
(二)農村宅基地上房屋權屬性質辨析
我國土地所有權分為國家所有和集體所有。農村集體經濟組織享有宅基地使用權，其使用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序無償給村民使用。宅基地使用權人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的權利，可以在該土地上建造建筑物以及其他附著設施。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地的權利，但如果使用權人在宅基地上建造房屋，宅基地使用權人就享有房屋所有權的權能。此時，房屋的所有權與土地的所有權屬于不同的權利主體，雙方在權利行使方而必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者房隨地走或者地隨房走。
二、我國農村宅基地房屋制度缺陷分析
(一)宅基地房屋買賣法律制度
我國關于土地和房屋買賣的立法涵蓋了多方而，從憲法、法律法規(guī)到行政規(guī)章等不同層次的法律規(guī)章制度。目前，我國關于宅基地的立法主要集中在一些法律和規(guī)范中。例如《憲法>、《物權法》、《擔保法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)。
(二)宅基地房屋買賣法律制度缺陷分析
1.物權的法理角度看，宅基地房屋買賣法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有權是村民所有的，建造建筑物也是經過政府審批的，而且宅基地所有權是村集體經濟組織共同所有，我國法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，故宅基地使用權是依附房屋而表現出來，所有權人不能單獨行使占有、使用土地的權力，只能是依據地隨房走的原則。而房屋買賣贈與是對處分所有權的行為，是否有效筆者認為應按法律的位階來看只能依法律的規(guī)定，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)均不能否認合同的效力。
2.從我國現有的法律來看，不宜確認買賣合同無效
我國政府是禁止農民的房屋向城市居民轉讓的，所以絕大多數的法院也是根據這個判定宅基地房屋買賣合同無效。但從房地產權現狀為土地使用權在法定的期限內表現為對房屋的占有使用，房屋所有權人有權處分房屋及從買賣雙方意思自治原則出發(fā)，認定農村房屋買賣合同無效不符《合同法》《民法通則》中關于合同效力的規(guī)定，也不利于城鄉(xiāng)一體化的進程。
三、規(guī)范農村宅基地上房屋買賣的法律對策
(一)目前法律沒有禁止農村房屋轉讓情況下，司法實踐中應維持現狀
我國目前法律沒有明文規(guī)定禁止農村房屋轉讓出售的。根據法無禁止即白由原則，宅基地上的房屋白由轉讓出售是不違法的。故在司法實踐中，法院在處理案件時對訂有房屋買賣合同并己交房付款的，依據《合同法》中關于合同效力的相關規(guī)定，應認定為合同有效較為適宜，特別是對于經村集體經濟組織同意并備案的應認定為有效，不宜改變現狀。
(二)從現在看，國家對村民售房可參照城市房改房的有關做法
作為集體經濟組織的成員，基于其特定的成員身份無償享有宅基地使用權，通過購房取得他人宅基地使用權的人如果不具有該種身份，可以通過向土地的所有權人補交土地費用的方式取得宅基地使用權。在這里分兩種情況：具有成員身份的人，如果其己無償取得我國法律法規(guī)的標準范圍內的宅基地使用權，可以購買他人的住宅，但須繳納一定的土地補償金。
如果是沒有宅基地或達不到規(guī)定的標準，可以經過合法審批后，無須繳納一定的土地補償金。這樣做與我國目前的土地政策并不違背，國家采取政策保護的僅僅是耕地，但是耕地與宅基地的性質不同，經過合法審批，宅基地上己建造了建筑物或其他附屬設施的，一般不會再恢復到耕地性質，允許農村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策并無抵觸。而且，由集體土地所有權人收取一定的土地收益，這樣宅基地的收益部分可以作為村集體所有的共同財產，用于村集體建設的基金。
(三)從長遠看，應當盡快完善立法，使農村房屋買賣有法可依
首先應修改《土地管理法》，規(guī)定農村宅基地上房屋可以有條件的白由買賣，從而使房屋買賣合同有效。對于“一戶只能擁有一處宅基地”應修改為“在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地”那些因出售房屋而散失宅基地使用權的而又想重新獲得的，可以通過購買他人的房屋獲得他人的宅基地使用權。同時也要修改《物權法》，宅基地使用權不應是永久享有的，對于宅基地建房后出售的可規(guī)定村民轉讓其房屋必須經村集體組織同意，并規(guī)定一定的轉讓年限，這樣可以促進宅基地的循環(huán)流轉。
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