處理房地產爛尾項目法律問題思考
下面是小編為大家準備的關于法學理論的論文，歡迎閱讀借鑒，希望對你有幫助。
【摘要】
房地產爛尾項目難于處理，除了項目本身面臨的種種困境外，現行法律制度不能為處理工作提供有力的支撐是一個重要原因。對于房地產爛尾項目，政府應當以市場監(jiān)護人的身份，積極干預，綜合運用行政手段和法律手段，分類處理，其中主要應采取司法途徑，解決爛尾項目的根本出路問題。為了依法、有效地開展處理爛尾項目工作，至少應在三個方面進行制度創(chuàng)新，并應嚴格追究違反房地產市場監(jiān)管規(guī)定，造成房地產項目爛尾的開發(fā)商的法律責任，包括刑事責任。
房地產爛尾項目是指已經進行前期投入，后來由于受市場、政策等各種因素的影響，工程停滯，并留下大量歷史遺留問題的房地產開發(fā)項目。從項目外觀和現狀考察，可以通俗地劃分為爛尾樓和爛尾地塊。
一、房地產爛尾項目的成因
房地產爛尾項目的大量產生，有著特殊的歷史背景。當時，房地產管理制度不健全，市場不規(guī)范，監(jiān)管不到位，產生了過度投機行為，導致市場泡沫。隨著泡沫破滅，政策趨嚴，資金鏈斷裂，建設項目停滯下來。目前，全國很多城市的房地產爛尾項目，基本上都產生于上世紀九十年代經濟體制轉型時期。這是房地產項目爛尾的最常見原因，所有的爛尾樓和絕大多數的爛尾地塊都屬于這種情況。
此外，也有少數爛尾地塊是由于規(guī)劃調整(例如，為了保護文物古跡、改造路網)等行政行為造成的。
二、房地產爛尾項目的困境
市場原因造成的房地產爛尾項目，面臨多種困境，各種困境疊合在一起，形成了一種絕境。其中，最主要的困境是以下三種：
(一)被拆遷戶尋求法律保護的困境。房地產爛尾項目，小者牽涉十余被拆遷戶、幾十人，大者牽涉數百被拆遷戶、幾千人眾。多數被拆遷戶經年累月處于臨遷過渡狀態(tài)，長期被拖欠拆遷補償安置本金(包括被拆遷房屋的補償費、臨遷費或者租金)、滯遷費和違約金。他們手握一紙回遷協(xié)議，即使打官司也無濟于事──開發(fā)商沒有可供執(zhí)行的財產。即使偶爾有幸參與執(zhí)行分配，又因合同糾紛，屬一般債權，沒有優(yōu)先受償權，幾乎“血本無歸”。
(二)開發(fā)商身陷巨額債務糾紛的困境。除對被拆遷戶的債務外，開發(fā)商往往還背負銀行貸款債務，與材料供應商、承建商等之間存在這樣、那樣的債權債務糾紛，可謂官司纏身，積重難返。除了逃逸的開發(fā)商外，留下來的大多是資不抵債或者瀕臨倒閉的開發(fā)商。
(三)完全依靠市場尋求項目出路的困境。由于建設項目長期停頓，開發(fā)商的資質或者項目規(guī)劃、用地手續(xù)等許多方面都存在問題。在嚴格限制經營性用地加名、改名，以及禁止不采取公開招拍掛方式而私自轉讓經營性土地使用權等一系列宏觀調控政策的背景下，僅僅依靠市場主體的努力，僅僅發(fā)揮市場機制的作用，這些爛尾項目幾乎只剩下一條絕路。
當被拆遷戶持久不斷地進行反復、群體性信訪、上訪，以至嚴重影響社會和諧安定之際，一些地方政府開始著手處理房地產爛尾項目?？墒遣痪冒l(fā)現，在現有法律制度和政策框架下，處理房地產爛尾項目近似一道無解之題。
三、有關房地產爛尾項目的法律問題
調研房地產爛尾項目，始終無法回避這樣一些法律問題：
(一)市場和政府的界線究竟在哪兒?政府如何才能不為市場主體的市場行為“買單”?
(二)從法律角度考慮，這些項目的出路在哪里?
(三)怎樣保障眾多被拆遷戶的基本財產利益，從根本上消除危害社會穩(wěn)定的隱患?
(四)如何清理爛尾項目錯綜復雜的各種關系，明確各類主體的責任?
四、思考
(一)對于房地產爛尾項目，必須實行政府干預。
除了行政行為導致房地產項目爛尾的情況外，其他爛尾情況都是市場缺陷造成的后果，諸如資本的逐利性、個體市場行為的微觀性和盲目性、拆遷人和被拆遷人獲取信息的不對稱性、開發(fā)商的不誠信行為等等。同時，作為公共產品的法律制度本身的缺憾，也加劇了被拆遷戶的弱勢群體地位，以至于被拆遷戶身為債權人卻無力自救、無法自救。其實，這正是市場不能發(fā)揮“無形之手”作用的體現。這時候，政府不應該無所作為，而應該積極發(fā)揮“有形之手”的調節(jié)作用，主動介入、干預。考慮到這些爛尾項目產生的歷史背景，政府更應該負起責任來，有所作為。
但是，干預并不意味著政府應當為市場主體的市場行為“買單”。干預的目的，在于盡快消除爛尾項目妨礙社會與經濟正常發(fā)展的不良影響和消極作用，其中重點是最大限度地保護被拆遷戶的基本財產利益;在于彌補市場機制缺陷，恢復市場機制的功能。在實現這一目標的過程中，政府以市場監(jiān)護人的身份出現，理順各種關系，幫助市場主體分清責任、落實責任，解決問題，而不應該由政府一律“買單”。不分青紅皂白，輕率主張甚至決定政府“買單”，將會給市場經濟的發(fā)育和發(fā)展帶來長遠后患。
政府干預，采取行政手段和法律手段密切配合的干預方式。只有采取行政手段，干預才有顯效;只有采取法律手段，才能分清責任，確定責任主體和責任大小。
(二)應當分類處理，并且主要應采取司法途徑，才能解決房地產爛尾項目的根本出路問題。
對于行政行為導致的房地產爛尾項目，自然應由政府負責解決有關遺留問題。對于其他爛尾項目，同樣要分別不同情況進行處理：
1.對于開發(fā)商已經取得國有土地使用權的爛尾項目，在不違反法律，不規(guī)避宏觀調控政策，并體現處理結果社會效益最大化的前提下，不排除通過盤活等市場的途徑來處理。但是，鑒于前述種種困境，主要還是應該通過司法途徑來解決。
所謂司法途徑，這里指為被拆遷戶提供法律咨詢，幫助他們提起訴訟，訴請法院判決開發(fā)商支付拆遷補償安置本金;法院受理了同一爛尾項目一定比例的案件后，查封該項目并強制執(zhí)行，優(yōu)先償付被拆遷戶的拆遷補償安置本金。顯然，采取司法途徑，在很多細節(jié)問題上需要司法機關和行政機關的相互默契和密切配合。
2.對于開發(fā)商因未繳齊國有土地使用權出讓金，沒有取得國有土地使用權的爛尾項目，可以通過解除國有土地出讓合同或者采用閑置土地處置的辦法，予以收地，收回后作為儲備用地，增強政府的宏觀調控能力。當然，對這類爛尾項目，也可以結合司法途徑來處理。
司法途徑、收地以及盤活等市場途徑，都是依法而為，都屬于法律手段。
對于不涉及被拆遷戶的其他債權債務，不是處理爛尾項目的重點，宜由當事人自行通過訴訟或者其他途徑解決。
(三)創(chuàng)新制度，為解決房地產爛尾項目提供合法并且更有力、有效的手段支持。
如前所述，在目前的制度框架內，處理市場原因造成的房地產爛尾項目，幾乎沒有出路。為了解決長期困擾當地社會與經濟發(fā)展的房地產爛尾項目，一些地方克服了種種困難，在行政機關和司法機關的密切協(xié)作下，出臺了一些處理房地產爛尾項目的特殊政策，實踐證明行之有效。但是，長遠來看，有市場就有市場風險，即使建立了充分的預防機制，也難以完全避免房地產爛尾項目的產生。因此，創(chuàng)新制度，為處理房地產爛尾項目提供法律保障，才更具根本性和長遠性。
1.設立拆遷補償安置本金優(yōu)先受償的法律制度。被拆遷戶用安身立命之所與拆遷人交換得一紙拆遷補償安置協(xié)議后，依照現行法律，物權就轉化為債權，而且是普通債權，沒有優(yōu)先受償性。為此，可以采取兩種辦法解決：
第一，通過司法解釋，確立拆遷補償安置本金在法院執(zhí)行分配順序上，優(yōu)先于其他債權受償;
第二，基于物權優(yōu)先于債權的民法原則，在物權法上創(chuàng)設一種擬制所有權，規(guī)定：“房屋被拆除，所有權人在獲得全部補償安置之前，房屋所有權視為未消滅。”這樣，通過訴訟，在法院進行執(zhí)行分配時，被拆遷戶的拆遷補償安置本金就可以順理成章地優(yōu)先于一切債權受償。
2.建立針對弱勢群體的成本低廉的訴訟制度。在民事訴訟法上，把房地產爛尾項目的被拆遷戶納入弱勢群體的范疇，針對弱勢群體訴訟作出制度安排，主要是緩交訴訟費、訴訟保全費和執(zhí)行費，免交財產保全擔保金等;并且規(guī)定，對于經當地政府確認的房地產爛尾項目，財產保全的范圍可以是整個項目。
鑒于很多被拆遷戶對開發(fā)商心存僥幸，從而存在消極行使訴權的情況，可以在將來引入公益訴訟制度的時候，考慮把針對房地產爛尾項目提起的關于拆遷補償安置本金的訴訟，納入公益訴訟中來。
3.實行墊付制度和追償制度。處理房地產爛尾項目，一個根本宗旨在于使被拆遷戶得到妥善安置，或者使其拆遷補償安置本金得到償付。這是一條底線，否則不能說處理結果是成功的。為此，實行墊付制度和追償制度十分必要。例如，遵循司法途徑處理房地產爛尾項目，被拆遷戶的拆遷補償安置本金只能得到部分償付時，通過制度設置對不足部分給予墊付，由墊付主體向開發(fā)商追償。要明確墊付和追償的主體及其責任。對于政府部門之外的其他墊付主體，政府可以考慮以其他適當的形式給予一定的補償。
(四)有必要嚴格追究違反房地產市場監(jiān)管規(guī)定，造成房地產項目爛尾的開發(fā)商的法律責任，包括刑事責任。房地產爛尾項目給廣大被拆遷人(包括公房所有權人)造成了巨大經濟損失，對當地社會與經濟發(fā)展危害甚重。一些房地產項目之所以爛尾，完全是由于開發(fā)商的不誠信行為比如商業(yè)欺詐造成的，但是現實中卻鮮有不良開發(fā)商因此遭受法律的懲處。為了整肅房地產市場秩序，以儆效尤，必須追究這類開發(fā)商的法律責任，包括刑事責任。通過完善相關立法包括刑事法律制度,加強執(zhí)法，可以做到這一點。例如，對違反房地產市場監(jiān)管規(guī)定，導致房地產項目爛尾，給國家、被拆遷戶造成重大經濟損失的，追究有關房地產公司法定代表人和相關責任人的經濟責任或者行政責任;對違反房地產市場監(jiān)管規(guī)定，以抽資、轉移監(jiān)控款、攜款潛逃等惡意行為導致房地產項目爛尾，給國家、被拆遷戶造成特別重大經濟損失的，除追究上述個人經濟責任或者行政責任外，還應追究有關房地產公司及其法定代表人、其他相關責任人的刑事責任。
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