“小產(chǎn)權(quán)房”依法處置論綱論文
“小產(chǎn)權(quán)房”依法處置論綱論文
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“以下是今天學(xué)習(xí)啦小編就為大家精心準(zhǔn)備的：“小產(chǎn)權(quán)房”依法處置論綱相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀：
“小產(chǎn)權(quán)房”依法處置論綱全文如下：
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律層面上的規(guī)范用語(yǔ)，而是一個(gè)民間俗稱，一般是指建造在農(nóng)民集體所有的土地之上、并不具有國(guó)家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證的商品房。隨著近年來(lái)我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的飆升，“小產(chǎn)權(quán)房”因其價(jià)格低廉而備受市場(chǎng)青睞。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售可以起到抑制商品房?jī)r(jià)格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認(rèn)，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)至少會(huì)產(chǎn)生以下負(fù)面影響：
一是侵占了農(nóng)地;二是減少了國(guó)家稅收;三是擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng);四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在弊大于利，處置現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已迫在眉睫。目前，面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷現(xiàn)象，政府相關(guān)部門(mén)一再“叫停”，法院在審理此類糾紛中也基本上確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，某些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”甚至已被強(qiáng)行拆除。在理論界，學(xué)者們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置問(wèn)題產(chǎn)生較大分歧。根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后之集體所有土地性質(zhì)的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”及其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設(shè)用地的用途不同，現(xiàn)行法律為之配置的法權(quán)類型也不相同，在其上建造“小產(chǎn)權(quán)房”的違法程度及社會(huì)不良后果也因而不同，因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地性質(zhì)來(lái)分類處置之。
一、耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全，我國(guó)現(xiàn)行法律不僅嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，而且規(guī)定了全球最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。2008年9月國(guó)家監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部及國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定，對(duì)一年度內(nèi)違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地總面積的比例達(dá)到15%以上的地區(qū)，可以啟動(dòng)司法程序追究當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任?？梢?jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”是嚴(yán)令禁止的。遺憾的是，現(xiàn)實(shí)中占用耕地建造“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)耕地保護(hù)制度，應(yīng)一律拆除這類“小產(chǎn)權(quán)房”。②也有學(xué)者認(rèn)為，雖然占用耕地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但對(duì)其處置應(yīng)視情況而定。一些建設(shè)規(guī)模較大、主要由中低收入人員購(gòu)買(mǎi)用于自住的“小產(chǎn)權(quán)房”，全部予以拆除的成本較高，對(duì)此可依據(jù)比例原則，在耕地保護(hù)區(qū)域可調(diào)整的情況下，通過(guò)政府征收集體土地的方式予以認(rèn)可。③。
對(duì)于第一種觀點(diǎn)，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對(duì)處于城市邊緣地帶、正在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”采取拆除的辦法，不僅可以維護(hù)法律的權(quán)威，而且可以確保耕地不會(huì)大面積減少。然而，我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題由來(lái)已久，不少占用耕地建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅已出售、入住，而且近年來(lái)城市化進(jìn)程的加快已使其處于國(guó)有土地(主要由農(nóng)村集體所有土地經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)化而來(lái))和集體建設(shè)用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對(duì)于此類“小產(chǎn)權(quán)房”，采取“一律拆除”的簡(jiǎn)單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農(nóng)地的非農(nóng)利用具有不可逆轉(zhuǎn)性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強(qiáng)烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅土地本身可能因無(wú)法恢復(fù)農(nóng)用或恢復(fù)成本過(guò)高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經(jīng)濟(jì)功能會(huì)因此衰退。
即使拆除“小產(chǎn)權(quán)房”后土地可以恢復(fù)農(nóng)用，周邊建筑的經(jīng)濟(jì)功能不會(huì)衰退，也會(huì)因該土地已處于合法建筑群(合法建筑不能拆除)的包圍中而無(wú)法實(shí)際用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產(chǎn)權(quán)房”的拆除可能會(huì)造成大批中低收入的小產(chǎn)權(quán)房主“無(wú)家可歸”，從而誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。第三，“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模拆除及隨之而來(lái)的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本，浪費(fèi)了大量建筑材料，而且會(huì)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染。
可見(jiàn)，主張一律拆除耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之建議并不具備實(shí)踐操作性。第二種觀點(diǎn)對(duì)將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認(rèn)為，對(duì)于耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”的處置應(yīng)視具體情況而定。對(duì)于處于城市邊緣地帶、尚在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”可以一律拆除，而對(duì)于建設(shè)在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以通過(guò)國(guó)家征收農(nóng)村集體土地的方式予以認(rèn)可，使其轉(zhuǎn)化成“大產(chǎn)權(quán)房”。
或許有學(xué)者認(rèn)為此種方案存在以下弊端：
第一，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”有違《憲法》和《物權(quán)法》確立的征收須為公共利益目的的原則④;
第二，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”使得“國(guó)家在決定是否征收土地問(wèn)題上陷于被動(dòng)，”小產(chǎn)權(quán)房“建造者有”先斬后奏“的行為傾向。⑤筆者認(rèn)為，第一種擔(dān)憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都規(guī)定土地征收應(yīng)基于公益之目的，但現(xiàn)行法律至今沒(méi)有明確界定”公共利益“的內(nèi)涵，因而從嚴(yán)格意義上講，”國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法“并不一定違反公益;從執(zhí)法層面上看，由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農(nóng)民住宅、建設(shè)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外，其他建設(shè)用地應(yīng)一律使用國(guó)有土地，所以土地征收的公益目的在實(shí)踐中其實(shí)很難得到實(shí)現(xiàn)，征收農(nóng)村集體土地建設(shè)商品房因而成了很多地方的通行做法。”
現(xiàn)實(shí)的做法只不過(guò)是在‘公共利益’的標(biāo)題下，允許為經(jīng)濟(jì)建設(shè)而征收征用土地，即從實(shí)踐上已對(duì)‘公共利益’有所突破。“⑥當(dāng)然不可否認(rèn)，通過(guò)國(guó)家征收農(nóng)村集體土地的方式認(rèn)可”小產(chǎn)權(quán)房“的辦法確實(shí)使國(guó)家在決定是否征收土地問(wèn)題上陷于被動(dòng)，學(xué)者們的第二種擔(dān)憂不無(wú)道理。
然而，對(duì)”小產(chǎn)權(quán)房“的處置是對(duì)土地利用違法行為的糾偏與修正，任何”事后性“的糾偏與修正都不可能不帶來(lái)一定程度的不良社會(huì)后果，從這個(gè)角度看，”國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法“是權(quán)衡利弊后的一種比較現(xiàn)實(shí)的選擇。
或許有人擔(dān)心，”國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法“會(huì)造成耕地乃至農(nóng)用地的銳減，以及建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)和年度計(jì)劃指標(biāo)的失控。筆者認(rèn)為，”國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法“確實(shí)可能產(chǎn)生此類弊端。不過(guò)，這種弊端完全可以通過(guò)以下措施得以消除：
第一，嚴(yán)格實(shí)施《土地管理法》第31條規(guī)定的”耕地占補(bǔ)平衡“制度，盡可能避免或消除因小產(chǎn)權(quán)房的”合法化“而致耕地減少的不良后果?？梢酝ㄟ^(guò)三種途徑實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度：
其一，在本區(qū)域范圍內(nèi)開(kāi)墾數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍?/p>
其二，實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，即通過(guò)農(nóng)民新居建設(shè)和集體建設(shè)用地整理復(fù)墾，將節(jié)省出來(lái)的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)有償轉(zhuǎn)移給”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“的地區(qū)。⑦其三，采取”地票“交易的做法，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移。⑧如此不僅可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，而且”捎帶地“實(shí)現(xiàn)了土地增值利益分享，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。第二，逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)，消除建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)超出之不良后果。
根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)對(duì)建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃管理。這種計(jì)劃管理主要是通過(guò)實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)的，原則上，一個(gè)地區(qū)實(shí)際新增建設(shè)用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內(nèi)不僅不能超過(guò)”規(guī)劃指標(biāo)“總量，而且在該年度內(nèi)必須符合年度計(jì)劃指標(biāo)。
據(jù)此，可以采取變通的做法，根據(jù)各省”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“的土地面積，1實(shí)現(xiàn)各省”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“的土地總面積與所削減的建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)總量的平衡，從而使得各省在一個(gè)或若干個(gè)規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總面積與”規(guī)劃指標(biāo)“總量相符。
為了不影響我國(guó)工業(yè)化和城市化的正常推進(jìn)，確保今后若干年內(nèi)其他建設(shè)項(xiàng)目用地不會(huì)因”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設(shè)用地指標(biāo)削減可能帶來(lái)的負(fù)面影響：
其一，實(shí)行”慢跑規(guī)則“，將逐年削減的新增建設(shè)用地指標(biāo)控制在適度范圍內(nèi)，盡量減少此種削減對(duì)其他建設(shè)項(xiàng)目用地的沖擊;
其二，鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有”此消彼長(zhǎng)“之特征，可以適當(dāng)提高城市土地的容積率，提高其開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，降低其他建設(shè)項(xiàng)目對(duì)土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。
為了不至于使”小產(chǎn)權(quán)房“的潛在購(gòu)買(mǎi)人、開(kāi)發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生”投機(jī)取巧“的心理預(yù)期，在將耕地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“”合法化“的過(guò)程中，還必須實(shí)施以下處罰性措施：第一，針對(duì)各方當(dāng)事人的獲利情況，分別對(duì)購(gòu)買(mǎi)人、開(kāi)發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購(gòu)買(mǎi)人的資金籌措能力存在差異，”對(duì)于購(gòu)房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補(bǔ)繳土地出讓金，如能一次性交清，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉(zhuǎn)“。⑨第二，對(duì)參與開(kāi)發(fā)”小產(chǎn)權(quán)房“的相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行行政處罰。第三，對(duì)在”小產(chǎn)權(quán)房“建設(shè)過(guò)程中存在違法行為的相關(guān)人員，嚴(yán)格追究其法律責(zé)任。
二、宅基地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“之處置
為了滿足農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權(quán)法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法對(duì)集體所有的土地享有宅基地使用權(quán)。根據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其權(quán)利人應(yīng)享有自由處分權(quán)。然而，土地權(quán)利具有社會(huì)性，土地資源不僅關(guān)涉?zhèn)€人利益，也關(guān)涉社會(huì)利益。為了調(diào)和涉及土地資源的私人權(quán)益與社會(huì)權(quán)益之沖突，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓而用于非農(nóng)建設(shè)。
至于”土地使用權(quán)“應(yīng)該涵括哪些土地權(quán)利，我國(guó)相關(guān)法律沒(méi)有進(jìn)一步明確，學(xué)術(shù)界對(duì)此多有爭(zhēng)議。隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，學(xué)界對(duì)此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。一般認(rèn)為，”土地使用權(quán)“是對(duì)一類權(quán)利的稱謂，是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、其他集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他具有債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)等一系列權(quán)利的總稱。⑩我國(guó)現(xiàn)行法律禁止將農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)化為商品房建設(shè)用地。
為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障功能，1993年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》、2004年10月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》均嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，從而將農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，屬于合法流轉(zhuǎn)，應(yīng)受法律保護(hù)。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，即屬于不受法律保護(hù)的”小產(chǎn)權(quán)房“。”
法律社會(huì)學(xué)視野下的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題研究“課題組于2010年9月至12月對(duì)廣東、湖北、江西、安徽四省進(jìn)行了為期四個(gè)多月的實(shí)地調(diào)研，調(diào)查表明，宅基地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“主要基于兩種情況形成：
一是農(nóng)戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成”零星“的”小產(chǎn)權(quán)房“;
二是集體經(jīng)濟(jì)組織或基層政府以”新農(nóng)村建設(shè)“為名進(jìn)行宅基地整理，將農(nóng)戶”集中上樓“后，在節(jié)約出來(lái)的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成”成片“的”小產(chǎn)權(quán)房“。這兩種”小產(chǎn)權(quán)房“的法權(quán)類型并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，但兩者產(chǎn)生的不良后果卻不盡相同，因而應(yīng)采取不同的處置辦法。由于農(nóng)戶零星出售的”小產(chǎn)權(quán)房“分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產(chǎn)資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購(gòu)買(mǎi)方的住房困難，對(duì)于當(dāng)事人均有益而無(wú)害，所以此類”小產(chǎn)權(quán)房“不易被行政部門(mén)發(fā)現(xiàn)，對(duì)其處置的執(zhí)法成本較高。”
‘沒(méi)有受害者’的‘非法’活動(dòng)很難監(jiān)管，要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本。“瑏瑡?筆者認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)戶建在自己宅基地之上的、零星出售的”小產(chǎn)權(quán)房“，若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，則公權(quán)力沒(méi)必要主動(dòng)去處置之，完全可以”不告不理“，留待城鄉(xiāng)一體化過(guò)程中一并處理。或許有人認(rèn)為這是理性的法律對(duì)非理性的”自生自發(fā)秩序“瑏瑢?的一種妥協(xié)，會(huì)減損法律的公信力。但是，”現(xiàn)實(shí)的法律秩序絕非簡(jiǎn)單的理性之物。
它是一種復(fù)雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體;盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯(cuò)的方式去滿足新需求的過(guò)程中卻幾乎以同樣的速度產(chǎn)生“瑏瑣?。即使以處罰嚴(yán)厲著稱的刑事法律對(duì)于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會(huì)危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮，也實(shí)行了當(dāng)事人”不告不理“的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領(lǐng)域當(dāng)然也應(yīng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)作出靈活應(yīng)對(duì)。[論文網(wǎng) LunWenData.Com]
或許有人擔(dān)心”不告不理“的處置辦法會(huì)誘發(fā)農(nóng)民實(shí)施無(wú)視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上”小產(chǎn)權(quán)房“的出現(xiàn)。這種后果確實(shí)可能產(chǎn)生，不過(guò)可以通過(guò)以下辦法最大程度地予以避免或消除：
第一，嚴(yán)格貫徹”一戶一宅“的農(nóng)地政策，控制農(nóng)戶宅基地的使用面積，盡量減小農(nóng)戶利用宅基地”大興土木“的可能性。
第二，嚴(yán)格實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，強(qiáng)化土地管理部門(mén)的管理職能，最大限度地壓縮農(nóng)戶可用于銷售的房屋范圍。如果買(mǎi)賣(mài)雙方因房屋漲價(jià)或拆遷補(bǔ)償發(fā)生糾紛而訴諸法律，法院可以根據(jù)相關(guān)法律，認(rèn)定”小產(chǎn)權(quán)房“買(mǎi)賣(mài)行為違犯強(qiáng)行法規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的締約過(guò)失責(zé)任的承擔(dān)，有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，應(yīng)由出售方承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，即出售方應(yīng)向購(gòu)買(mǎi)方賠償交易無(wú)效所造成的損失。筆者對(duì)此不予茍同。
實(shí)際上，在締結(jié)”小產(chǎn)權(quán)房“買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中，出售方與購(gòu)買(mǎi)方都是在知曉或應(yīng)當(dāng)知曉現(xiàn)行法律禁止”小產(chǎn)權(quán)房“買(mǎi)賣(mài)的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認(rèn)知上均存在過(guò)錯(cuò)，出賣(mài)方”受利益驅(qū)使，利用司法途徑確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，嚴(yán)重?fù)p害了公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基“瑏瑤?，因而其主觀過(guò)錯(cuò)更大。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人主張”小產(chǎn)權(quán)房“買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的案件，不妨借鑒合同法或侵權(quán)法中的”與有過(guò)失“原則進(jìn)行締約過(guò)失責(zé)任分配。
具體而言，出售方因”小產(chǎn)權(quán)房“漲價(jià)而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，其不僅要向購(gòu)買(mǎi)方返還售房時(shí)購(gòu)買(mǎi)方所支付的房屋價(jià)款，還要支付判決作出時(shí)房地產(chǎn)升值所帶來(lái)的房屋差價(jià);出售方因”小產(chǎn)權(quán)房“拆遷補(bǔ)償款較多而主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，其只能獲得購(gòu)房款、拆遷補(bǔ)償款與購(gòu)買(mǎi)方所支付的房?jī)r(jià)之間的差額。判決”小產(chǎn)權(quán)房“買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效且按照”與有過(guò)失“原則劃分民事責(zé)任，可以發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用，警示潛在的出售方與購(gòu)買(mǎi)方，從而收到遏制”小產(chǎn)權(quán)房“買(mǎi)賣(mài)的良好社會(huì)效果。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地的一種。實(shí)踐中宅基地與其他集體建設(shè)用地之間存在著相互轉(zhuǎn)化的可能性。當(dāng)其他集體建設(shè)用地被分配給農(nóng)戶建造房屋時(shí)即為宅基地，而當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時(shí)，宅基地就轉(zhuǎn)化成了其他集體建設(shè)用地。可見(jiàn)，集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后在節(jié)約出來(lái)的宅基地上建造的”小產(chǎn)權(quán)房“，應(yīng)該屬于其他集體建設(shè)用地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“，故而筆者將此類”小產(chǎn)權(quán)房“歸入其他集體建設(shè)用地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“，在下文一并討論其如何得到妥當(dāng)處置。
三、其他集體建設(shè)用地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“之處置
對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的”小產(chǎn)權(quán)房“，論文格式不少學(xué)者提出了應(yīng)該允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的處置方案，即實(shí)行國(guó)有土地和集體土地的平等保護(hù)，將國(guó)家土地征收嚴(yán)格限定在為”公共利益“之范疇內(nèi)，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡(jiǎn)潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，更重要的是，還可以使建設(shè)用地的供應(yīng)主體多元化，打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的局面。
該方案確實(shí)具有徹底解決”小產(chǎn)權(quán)房“交易違法問(wèn)題之效，但該方案面臨的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的地區(qū)，也還禁止將集體建設(shè)用地用于商品房建設(shè)，則集體建設(shè)用地使用權(quán)能否在全國(guó)范圍內(nèi)入市交易還有待詳細(xì)論證和實(shí)踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在總體思路上可行，也還需要相應(yīng)的配套制度改革。集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在短期內(nèi)尚無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而”小產(chǎn)權(quán)房“的處置卻”迫在眉睫“，因而寄希望于允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易來(lái)解決”小產(chǎn)權(quán)房“處置問(wèn)題實(shí)在是”遠(yuǎn)水解不了近渴“。
雖然其他集體建設(shè)用地之上的已出售、已入住的”小產(chǎn)權(quán)房“與已建成、尚未出售的”小產(chǎn)權(quán)房“在本質(zhì)上并無(wú)區(qū)別，但兩者的處理難度卻相差甚遠(yuǎn)，故而應(yīng)采取不同辦法分別處置。其他集體建設(shè)用地之上已建成、尚未出售的”小產(chǎn)權(quán)房“雖然并不符合國(guó)家法律規(guī)定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會(huì)資源和發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，對(duì)此，法律可以區(qū)別對(duì)待：若此類”小產(chǎn)權(quán)房“建設(shè)嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，或其質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置;
對(duì)于沒(méi)有嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質(zhì)量尚可的此類”小產(chǎn)權(quán)房“，國(guó)家可以通過(guò)征收農(nóng)村集體土地、回購(gòu)房屋的辦法，將其轉(zhuǎn)化成廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)然，如此處置可能會(huì)產(chǎn)生農(nóng)村與城市建設(shè)用地規(guī)模”此消彼長(zhǎng)“的弊端。不過(guò)如前所述，這種弊端可以通過(guò)逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)的辦法予以消除。”小產(chǎn)權(quán)房“的購(gòu)買(mǎi)者多數(shù)是中、低收入者，因而對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的已出售甚至已入住的”小產(chǎn)權(quán)房“不宜輕言拆除。此類”小產(chǎn)權(quán)房“也不宜”轉(zhuǎn)化“為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)椴簧儋?gòu)買(mǎi)者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的條件。從物權(quán)法的角度來(lái)看，”小產(chǎn)權(quán)房“的物權(quán)并不屬于購(gòu)買(mǎi)者。
在債權(quán)法上，”小產(chǎn)權(quán)房“買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。據(jù)此，可將此類”小產(chǎn)權(quán)房“確認(rèn)為農(nóng)村集體所有的租賃性經(jīng)營(yíng)房屋，由村民在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，將房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)化為租賃合同，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將該房屋出租給購(gòu)買(mǎi)人。如此處置既維護(hù)了法律的權(quán)威，又維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，還使集體經(jīng)濟(jì)獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)中，已通過(guò)出臺(tái)地方性法規(guī)，確認(rèn)了在其他集體建設(shè)用地上建設(shè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的租賃性經(jīng)營(yíng)房屋的合法性。可見(jiàn)，如此處置在實(shí)踐上具有可行性。
四、結(jié)語(yǔ)
任何問(wèn)題都是在一定的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中生成的，也都是在一定的社會(huì)背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會(huì)問(wèn)題通常不能脫離其所處的社會(huì)環(huán)境而孤立地得到解決，必須考慮問(wèn)題生成的歷史背景及其現(xiàn)實(shí)制約條件，在此基礎(chǔ)上尋求破解之道?，伂愋‘a(chǎn)權(quán)房的處置也不能脫離對(duì)具體社會(huì)環(huán)境的考量而”自?shī)首詷?lè)“地去追求法律實(shí)施的”純粹性“，應(yīng)當(dāng)對(duì)法律實(shí)施、資源綜合利用、社會(huì)穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進(jìn)行全面考量和權(quán)衡。”
小產(chǎn)權(quán)房“的處置不必非在標(biāo)的物是否合法、買(mǎi)賣(mài)合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問(wèn)題上繞圈子，還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對(duì)”小產(chǎn)權(quán)房“采取其他變通性處置方案，如可以根據(jù)”小產(chǎn)權(quán)房“背后土地性質(zhì)的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過(guò)國(guó)家征收土地的辦法予以”合法化“，或暫時(shí)”不告不理“，一旦起了糾紛，則確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并按照”與有過(guò)失“原則分配締約過(guò)失責(zé)任。當(dāng)然，”小產(chǎn)權(quán)房“問(wèn)題的解決，不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當(dāng)?shù)靥幹矛F(xiàn)有”小產(chǎn)權(quán)房“，而且需要完善相關(guān)法律制度，徹底杜絕”小產(chǎn)權(quán)房“現(xiàn)象的產(chǎn)生。
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