營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題法律研究論文
營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題法律研究論文
養(yǎng)老地產(chǎn)以中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓居多，經(jīng)營方式上沒有限制。土地性質(zhì)是國有出讓土地。但在用地性質(zhì)上出現(xiàn)了混亂?，F(xiàn)有大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的用地性質(zhì)有商業(yè)用地、住宅用地和綜合用地三大類。由于用地性質(zhì)的不同，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營出現(xiàn)了諸多問題。以下是今天學(xué)習(xí)啦小編就為大家精心準備的：營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題法律研究相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考閱讀：
營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題法律研究全文如下：
摘 要：通過介紹不同類型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式和經(jīng)營模式，對于營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)和種類分別進行重點闡釋，并結(jié)合國內(nèi)現(xiàn)有的已開發(fā)成型的項目案例對養(yǎng)老地產(chǎn)的用地問題加以法律分析，最終得出三個營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地低風(fēng)險發(fā)展方向。
關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 國有出讓土地 劃撥土地 集體建設(shè)用地。
養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老的社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)主題相結(jié)合的商品，一般也稱作老年住宅，它是老年化商品經(jīng)濟時代的產(chǎn)物。隨著社會老年人口的增多和經(jīng)濟水平的發(fā)展，使得養(yǎng)老地產(chǎn)這種獨特的房地產(chǎn)產(chǎn)品日益成為人們關(guān)注的焦點?，F(xiàn)階段中國房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司等民營資本大量注入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)建設(shè)，而其中對于企業(yè)前期資金投入影響最為重大的、決定養(yǎng)老地產(chǎn)項目商業(yè)模式和融資前景的因素就是養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)。
一、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式。
(一)公營非營利性養(yǎng)老機構(gòu)。
公建公營養(yǎng)老院規(guī)模相對較小，基本在 2 萬平方米以下，絕大多數(shù)位于城市中心區(qū)，依托成熟地段的商業(yè)、醫(yī)療配套，以小規(guī)模開發(fā)及政府適當財政補助。
(二)公建民營非營利性養(yǎng)老機構(gòu)。
公建民營養(yǎng)老院規(guī)模也控制在 2 萬平方米以下，絕大多數(shù)位于市中心，一般沒有自身的大型配套，依賴市中心的商業(yè)及醫(yī)療設(shè)施。主要表現(xiàn)為承租政府的樓宇物業(yè)，經(jīng)營養(yǎng)老機構(gòu)。
(三)民建民營非營利性養(yǎng)老機構(gòu)。
民建民營的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)主要分為兩類：家庭式養(yǎng)老機構(gòu)和老年公寓式養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
(四)民建民營營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
民建民營的營利性養(yǎng)老地產(chǎn)也分為兩大類：單一養(yǎng)老主題的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目和結(jié)合住宅等開發(fā)的組團式養(yǎng)老地產(chǎn)項目。
二、養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。
(一)銷售模式。
擁有產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利模式接近普通住宅開發(fā)，以銷售收入為主要資金回籠渠道。
(二)租賃模式。
1.銷售長期使用權(quán)模式。
在項目存在不能進行產(chǎn)權(quán)銷售的實際條件下，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。
2.會員制模式。
根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習(xí)慣和置業(yè)慣性，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎(chǔ)上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓。
3.押金模式。
繳納一定金額的押金后，每月支付一定比例的護理費用。押金分月償還或到期償還。這類盈利模式與租賃經(jīng)營類似，但押金的設(shè)置在項目運營前期形成了大額資金的流入，有利于緩解租賃經(jīng)營的高昂開發(fā)成本和財務(wù)成本。
4.設(shè)施使用費模式。
在不涉及產(chǎn)權(quán)的情況下，繳納一定金額的設(shè)施使用費獲得入住資格，金額不高，對消費者會產(chǎn)生心理障礙，也無法緩解資金壓力，因此這種形式目前逐漸被會員制所替代。
三、養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)法律分析。
(一)非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)——劃撥土地或者集體建設(shè)用地。
運用前三類開發(fā)方式開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，屬于以政府為主要推動力量完成的公益性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)，在用地性質(zhì)上一般采用劃撥土地或者集體建設(shè)用地。雖然老年住區(qū)的建筑用途是住宅類別，但非營利性的老年住區(qū)從性質(zhì)上具有福利性和公益性，應(yīng)當屬于“公共管理與公共服務(wù)用地”中的“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”。
(二)營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)——出讓土地、劃撥土地或者集體建設(shè)用地。
營利性養(yǎng)老地產(chǎn)主要指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方式的第四種，由大型地產(chǎn)公司、保險公司等民間資本為主導(dǎo)開發(fā)的以盈利為根本目的的養(yǎng)老機構(gòu)。
根據(jù)公益性所占比例的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)也存在差異。
1.完全市場行為。
此類型養(yǎng)老地產(chǎn)以中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓居多，經(jīng)營方式上沒有限制。土地性質(zhì)是國有出讓土地。但在用地性質(zhì)上出現(xiàn)了混亂?，F(xiàn)有大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的用地性質(zhì)有商業(yè)用地、住宅用地和綜合用地三大類。由于用地性質(zhì)的不同，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營出現(xiàn)了諸多問題：
(1)住宅性質(zhì)的用地問題：以北京太陽城為例，在其開發(fā)過程中，資金的融資難度是制約其快速盈利的主要障礙，政府認為其是住宅開發(fā)項目，沒有任何政策扶持;銀行認為其是養(yǎng)老項目，沒有成熟的項目運營現(xiàn)金流，無法測算收益，存在風(fēng)險，無法對其提供貸款。導(dǎo)致太陽城只能通過自有資金，分組團開發(fā)，10 年時間才達成盈利。
(2)商業(yè)和綜合用地性質(zhì)的用地問題：商業(yè)用地和綜合用地的使用年限分別為 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物權(quán)法》第 149 條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。所以可見對于商業(yè)用地和綜合類用地使用年限屆滿后的自動續(xù)期問題法律規(guī)定模糊。另外一個不利因素是商業(yè)用地和綜合類用地的日常生活成本很高，水電費等均按照工商業(yè)計價，變相抬高了老年人的生活成本。
2.準市場的行為。
此類型可類比公租房，具有一定的公益性，如果單純采用國有土地出讓的方式獲得土地勢必會抬高養(yǎng)老地產(chǎn)的價格，使得公益性無法得到保障。針對此類養(yǎng)老地產(chǎn)，可以采用協(xié)議出讓、劃撥土地和使用集體建設(shè)用地等多種方式。在經(jīng)營模式上，由于不具有完全產(chǎn)權(quán)，只能以出租的方式獲得收益。
(1)協(xié)議出讓方式。土地價格相對低廉，但這類土地開發(fā)的項目絕大多數(shù)無完整物業(yè)產(chǎn)權(quán)，因此物業(yè)不能對外出售，只能依靠收取會費、銷售長期租賃權(quán)等形式獲得項目收入，存在資金回收政策風(fēng)險大、市場接受程度低等情況。
上海親和源在開發(fā)初始得到了上海南匯區(qū)政府提供的 50 年產(chǎn)權(quán)的公建配套用地，土地獲得方式是協(xié)議出讓，用地性質(zhì)是工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán) 50 年?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(2003)第十六條規(guī)定以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，以變更時的土地市場價格補交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
上海親和源為了規(guī)避因拿地方式導(dǎo)致的對于房產(chǎn)銷售的限制而采取了本文在經(jīng)營模式中論述的會員制模式。但由于產(chǎn)權(quán)歸親和源開發(fā)商所有，所以當開發(fā)商資不抵債時，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第 66條關(guān)于“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”的規(guī)定，銀行有權(quán)根據(jù)已辦理登記的不動產(chǎn)抵押權(quán)拍賣親和源的土地和建筑設(shè)施。所以，上海親和源的會員制模式實質(zhì)上是一種單方面出售房屋使用權(quán)的行為，具有相當?shù)姆娠L(fēng)險。
(2)劃撥用地方式。此類型土地的獲得方式為設(shè)置為非營利性養(yǎng)老機構(gòu)后取得社會福利用地。劃撥用地沒有土地成本，但政府對其局限非常大，包括在產(chǎn)品設(shè)計和項目運營方式。且項目無法進行商業(yè)化操作，外部資金無法進入，內(nèi)部資金無法退出。
杭州金色年華老年公寓項目是民營公助的典型代表。先期只支付了政府拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，后期為了銷售物業(yè)長期租賃權(quán)，向政府補交土地出讓金，但也只獲得大產(chǎn)權(quán)證，無法進行銷售。這是因為國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定，用于房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，如需改變劃撥土地的用途，必須由政府依法收購或者收回土地使用權(quán)后采用招標拍賣掛牌的方式供應(yīng)和確定開發(fā)單位。
(3)集體建設(shè)用地。在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
頤福居·尊長園地塊原為集體建設(shè)用地，被廣州頤德投資管理有限公司租賃改造為養(yǎng)老地產(chǎn)項目。由于一般入住者沒有產(chǎn)權(quán)，所以其購買的只是使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
四、基于法律角度的養(yǎng)老地產(chǎn)用地低風(fēng)險發(fā)展方向。
(一)政府推出的養(yǎng)老地產(chǎn)專用地。
2013 年 2 月，一宗規(guī)劃性質(zhì)為 R2 二類居住用地、C53 休療養(yǎng)用地的經(jīng)營性地塊成交。該地塊是首宗規(guī)劃為居住、休療養(yǎng)性質(zhì)的地塊，它以招標形式出讓，略低于同期該區(qū)域成交的另一宗居住旅游用地。
2013 年 4 月初，北京(樓盤)市國土局公布了 2013 年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計劃指標，今年的養(yǎng)老設(shè)施用地為 100 公頃。除北京制定的首份養(yǎng)老地產(chǎn)用地計劃外，其他城市如上海(樓盤)、深圳(樓盤)、廣州(樓盤)、成都等地也提出預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計劃。
以上信息均說明政府在加快養(yǎng)老地產(chǎn)的用地規(guī)劃進程，而營利性養(yǎng)老地產(chǎn)的用地風(fēng)險最低最有保障的就是獲得政府推出的養(yǎng)老地產(chǎn)專用地。
(二)原有住宅改造。
在上文的分析中可得出通過劃撥、協(xié)議方式獲得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，無法完成市場化操作。所以在土地獲取途徑上，走市場化渠道是更為明智的選擇。但完全的市場化道路必將導(dǎo)致開發(fā)成本大幅增高，壓縮了利潤空間，所以可以選擇借鑒國外的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式——對現(xiàn)有的樓房進行改造，使之適合老年人的居住，用最小的成本獲得開發(fā)養(yǎng)老住宅的功能和效用。
(三)尋找合適的商業(yè)用地，售后回租。
這一用地開發(fā)模式是借鑒酒店式公寓的經(jīng)營管理模式。由于完全的市場化道路導(dǎo)致開發(fā)成本大幅過高，增加了營利性老年地產(chǎn)的投資風(fēng)險，而老人多超過 60 周歲，無法進行銀行貸款，所以筆者建議采用售后回租的方式進行前期投資風(fēng)險規(guī)避。商業(yè)用地不會受到當下限購政策的影響，不會因為房屋所有權(quán)和使用權(quán)分離而導(dǎo)致所有者無房可住。而所謂的合適的商業(yè)用地是指要考慮到老年人對于醫(yī)療、環(huán)境、交通等特殊需要，這是有別于一般酒店式公寓的地方。
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