民法畢業(yè)論文
民法畢業(yè)論文
民法作為與社會生活聯(lián)系最為密切的法律部門,民法不僅僅是一部法律,更是一種文化現(xiàn)象。下文是學習啦小編為大家搜集整理的關于民法畢業(yè)論文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!
民法畢業(yè)論文篇1
淺議物業(yè)管理的立法完善
〔摘 要〕 物業(yè)管理與百姓的生活息息相關，隨著房地產(chǎn)的升溫，物業(yè)管理中的糾紛也日益增多。然而我國目前尚無一部專門的物業(yè)管理法律，應加強理論研究工作，出臺專門的《物業(yè)管理法》，并建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)，以解決物業(yè)管理實務中的問題。
〔關鍵詞〕 物業(yè)管理; 業(yè)主自治; 物業(yè)管理法。
物業(yè)管理起源于 19 世紀 60 年代的英國。經(jīng)過一個多世紀，物業(yè)管理才于 20 世紀 80 年代從香港引入內(nèi)地。[1]1981 年 3 月 10 日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌宣告成立，標志著我國大陸物業(yè)管理的誕生。
雖然物業(yè)管理在我國興起的時間不長，但其與百姓生活息息相關。物業(yè)管理對于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進住宅建設，起到了積極而重要的作用。[2]但是，由于物業(yè)服務的發(fā)展速度明顯跟不上房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，及人們對法律維權意識的不斷增強，物業(yè)管理中的糾紛也越來越多。
一、物業(yè)管理法律體系。
目前，我國尚未制定專門調(diào)整物業(yè)管理活動的法律，而是散見于各部門法或以行政法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)章的形式出現(xiàn)。[3]。
1. 憲法。憲法中關于住宅、城市管理、經(jīng)濟管理、公民權利等方面的規(guī)定及原則，在物業(yè)管理法體系中具有最高層次的法律效力。
2. 全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律。我國多部法律中直接或間接涉及到物業(yè)管理相關法律制度。私法方面，如： 《物權法》、《民法通則》、《合同法》等; 公法方面，如： 《城市房地產(chǎn)管理法》、《環(huán)境保護法》、《消防法》等。
3. 國務院根據(jù)憲法和法律制定和發(fā)布的規(guī)范性行政法規(guī)和文件。如 1983 年國務院頒布的《城市私有房屋管理規(guī)定》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理條例》等。2003 年 6 月國務院頒布，2007 年修訂的《物業(yè)管理條例》，標志著我國物業(yè)服務立法進一步完善。
4. 國務院各相關行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及會頒布的物業(yè)服務的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國務院的行政部門中以建設部的規(guī)章居多。例如 1990 年《城市危險房屋管理規(guī)定》、1990 年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、2004 年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。
5. 最高人民法院關于物業(yè)服務法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
二、物業(yè)管理實務中主要涉及的法規(guī)及問題。
( 一) 物業(yè)管理招投標。
通過物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理市場發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。2003 年建設部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規(guī)定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業(yè)服務企業(yè)以及哪些不宜進行招投標進行規(guī)定?！段飿I(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
目前物業(yè)管理的招投標法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監(jiān)督。
( 二) 物業(yè)管理服務。
建設部發(fā)布了《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務水平。但對于物業(yè)管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規(guī)定存在沖突?！段飿I(yè)管理條例》第三章從大體上規(guī)定了招投標的方式、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業(yè)服務企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規(guī)定，對前期物業(yè)的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權益的現(xiàn)象。
由于物業(yè)管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務合同。為規(guī)范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局 1997 年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同( 示范文本) 》。
《物業(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務合同性質(zhì)沒有明確界定。
我國《合同法》分則規(guī)定了 15 種典型合同，而今對物業(yè)服務合同的性質(zhì)存在不同認識，導致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。[4]。
( 三) 物業(yè)裝飾裝修管理。
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中： 《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設部 2002 年發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。
( 四) 業(yè)主自治。
《物權法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機構(gòu)提供了依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍?！段飿I(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會進行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，建設部制定了《業(yè)主臨時公約( 示范文本) 》，供建設單位制定《業(yè)主臨時公約》參考使用。
國內(nèi)現(xiàn)行法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業(yè)管理服務合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權益就有可能受損。
( 五) 物業(yè)使用與維護。
《物權法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權分為： 專有權、共有權和共同管理的權利?！段飿I(yè)管理條例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護的內(nèi)容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、《開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護提供了法律依據(jù)。
當前法規(guī)未對物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養(yǎng)護責任未細化，使物業(yè)公司維修責任被強制擴大。
( 六) 物業(yè)服務收費。
涉及物業(yè)服務收費的相關法規(guī)有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務收費的相關法律。我國物業(yè)管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在指導價范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監(jiān)管責任不明等問題。
三、物業(yè)管理的立法完善。
在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規(guī)以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理條例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學認識和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。[5]。
( 一) 加強理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性。
我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實踐。必須加強物業(yè)管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的問題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業(yè)管理的相關法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎。
( 二) 出臺物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》。
出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規(guī)定的配套和細化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎并吸收近年來物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶( 業(yè)主和使用人) 的權利和義務; 業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會的職責、召集和決議方式，業(yè)主委員會的權利和義務; 規(guī)定物業(yè)服務合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監(jiān)督和管理; 規(guī)定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。
( 三) 做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作。
不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間( 即上下位法之間) 應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如： 《物業(yè)管理條例》中關于從事物業(yè)管理活動的主體的規(guī)定與《物權法》中的相關規(guī)定不一致，要予以修改; 為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調(diào)，較高層次的法規(guī)應對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題上進行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細則的自主性; 各級部門應及時修改和完善相關法律法規(guī)，以適應物業(yè)管理發(fā)展的需要。
( 四) 加強物業(yè)基礎保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)。
完善物業(yè)管理的司法保障制度，明確業(yè)主個人、業(yè)主集團、業(yè)主委員會等訴訟主體地位，對訴訟程序進行規(guī)范，并對監(jiān)管、物業(yè)驗收和保修等方面做出細致規(guī)定，保障物業(yè)質(zhì)量及配套機制的完善，為我國物業(yè)管理的長遠和高效發(fā)展提供保障。同時，建立專門處理系統(tǒng)，以解決物業(yè)管理糾紛為專職，不僅能提供相關法律咨詢，同時也有利于及時、高效地處理物業(yè)管理糾紛。
參考文獻：
[1]蔡 華。 物業(yè)管理法律理論與實務[M]。 北京： 人民法院出版社，2000.
[2]國中河。 物業(yè)管理問答與相關法規(guī)[M]。 北京： 中國建筑工業(yè)出版社，2003.
[3]林德欽。 物業(yè)管理法規(guī)[M]。 武漢： 武漢理工大學出版社，2010.
[4]朱德華。 論我國物業(yè)管理制度的立法完善[D]。 廈門： 廈門大學，2008.
[5]楊繼慧，王利群。 我國物業(yè)管理立法相關問題研究[J]。沈陽工程學院學報( 社會科學版) ，2008( 3)
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