小產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)濟(jì)法的論文

　　經(jīng)濟(jì)法是國(guó)家及政府經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)部門和經(jīng)濟(jì)組織的領(lǐng)導(dǎo)者運(yùn)用法律手段管理和協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、維護(hù)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的重要保障。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家搜集整理的小產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)濟(jì)法的論文的內(nèi)容，歡迎大家閱讀參考!

　　小產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)濟(jì)法的論文篇1

　　淺談小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律障礙及對(duì)策

　　摘 要：產(chǎn)權(quán)或者權(quán)利是不存在大中小的，而只有有無的問題。 嚴(yán)格來說，無論是從法律角度看，還是從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，小產(chǎn)權(quán)房都不是一個(gè)概念范疇，而只能作為一種社會(huì)現(xiàn)象而已。 傳統(tǒng)意義上所講的小產(chǎn)權(quán)房，乃是泛指產(chǎn)權(quán)不全或者產(chǎn)權(quán)受到限制的住房，如經(jīng)濟(jì)適用房、集資與合作建房以及廉租房，均因其產(chǎn)權(quán)的不完整而被稱作小產(chǎn)權(quán)房。 本文主要探討小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的法律障礙及對(duì)策。

　　關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;流轉(zhuǎn);法律障礙;對(duì)策。

　　有專家指出，目前，市場(chǎng)上大部分的“大產(chǎn)權(quán)”住房，深究起來，實(shí)際上是違法的，并且由于它的存在，導(dǎo)致社會(huì)經(jīng)濟(jì)積聚了大量的隱患。這是因?yàn)橥瑯邮寝r(nóng)村的集體土地，為什么只有被地方政府征用后再賣給開發(fā)商是合法的， 而農(nóng)民集體在自己的土地上蓋好房子然后拿去賣卻變成了非法的呢?《憲法》總綱中第 10 條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要， 可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 ”企業(yè)和開發(fā)商從這些設(shè)施中獲取了大量利潤(rùn)，而這些并非用于“公共利益”的“大產(chǎn)權(quán)”竟然始終被認(rèn)為是合法的。[1]相比之下，偏偏只有農(nóng)民集體自己建造的小產(chǎn)權(quán)住房被認(rèn)為是非法的，這肯定是不公平的。

　　1. 小產(chǎn)權(quán)房的概念和特點(diǎn)。

　　現(xiàn)在熱論中的小產(chǎn)權(quán)房，另有其特定含義。 目前，社會(huì)上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房有不同的解釋。 最通常的說法是按房屋權(quán)屬證明的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分， 即由國(guó)家統(tǒng)一制作發(fā)放房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”房(一般意義上的商品房);國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證、 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)私自制作發(fā)放的“房屋所有權(quán)證”甚至“榮譽(yù)村民證書 ”的 ，則被稱作 “小產(chǎn)權(quán) ”

　　房，也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房或“村產(chǎn)權(quán)”房。二者根本的區(qū)別源于房屋建在不同形態(tài)的土地之上且經(jīng)過不同的程序建成， 在依法出讓的國(guó)有土地上依法定程序施工建設(shè)而成的房屋可以取得國(guó)家統(tǒng)一發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證， 而在農(nóng)村集體所有的土地上未依照法定程序建設(shè)而成的房屋則被稱為“小產(chǎn)權(quán)”房。

　　小產(chǎn)權(quán)房一般具有四個(gè)特點(diǎn)：一是在位置上，小產(chǎn)權(quán)房一般位于城鄉(xiāng)結(jié)合部或“城中村”內(nèi)，尤其是在房?jī)r(jià)較高的大中城市最為常見， 如北京的昌平、 通州等郊區(qū)存在大量這類住宅;二是在房屋產(chǎn)權(quán)上，小產(chǎn)權(quán)房一般只有土地使用權(quán)證，而無房屋所有權(quán)證;三是在流通上，由于缺少房屋產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)入到房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易;四是在價(jià)格上，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格與同一區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格相比要低很多， 從而吸引了大量購(gòu)買人群。

　　2. “大產(chǎn)權(quán)”房流轉(zhuǎn)制度及其缺陷。

　　2.1 大產(chǎn)權(quán)房制度。

　　中國(guó)農(nóng)村土地歸集體所有， 如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給建設(shè)開發(fā)單位。 建設(shè)開發(fā)單位向國(guó)家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購(gòu)房人，然后國(guó)家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認(rèn)購(gòu)房人對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)。[2]具體而言，合法的商品房需五證俱全，即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃使用證、開工證、銷售許可證。如果五證齊備(缺一不可)，房子才有產(chǎn)權(quán)。 而根據(jù)法律規(guī)定，即便是五證俱全的商品房，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的也是區(qū)、縣級(jí)政府，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府根本無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　2.2 大產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度的法律反思和缺陷。

　　實(shí)上， 大產(chǎn)權(quán)住房的存在缺乏明確的憲法和法律的依據(jù)，這種所謂的“大產(chǎn)權(quán)”體制對(duì)于中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定也存在一定的影響。

　　首先，房?jī)r(jià)居高不下。 當(dāng)所有的土地被國(guó)家征用后，土地市場(chǎng)就成了政府是唯一土地供應(yīng)者的單寡頭市場(chǎng)。 政府通過低價(jià)從農(nóng)民手里得到土地后，經(jīng)過拍賣拍出高價(jià)甚至天價(jià)，加上收取了相應(yīng)的配套費(fèi)用以及開發(fā)商的暴利環(huán)節(jié)， 這些高昂的費(fèi)用都被計(jì)入房?jī)r(jià)，最終由買房人來承擔(dān)了。

　　其次，政府從土地低買高賣中獲得的收益，大部分沒有進(jìn)入預(yù)算管理，相當(dāng)多的部分并沒有用在該用的地方。

　　第三，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)比例失調(diào)。 追根溯源，“大產(chǎn)權(quán)”體制也是目前中國(guó)大企業(yè)投資過多和消費(fèi)疲軟的原因。 土地都被大型企業(yè)拿著，而對(duì)于農(nóng)民來講，在自己剩余不多的土地上辦企業(yè)又被嚴(yán)格限制。 在這種情況下，像煉油廠、鋼廠之類的資本密集型企業(yè)很容易發(fā)展起來，而勞動(dòng)密集型的企業(yè)越來越少。以中小型企業(yè)為主的勞動(dòng)密集型企業(yè)是解決就業(yè)的主力， 而能解決就業(yè)問題的企業(yè)相對(duì)處于弱勢(shì)。 因此，失業(yè)率就會(huì)升高，這也直接導(dǎo)致消費(fèi)的不足。

　　在中國(guó)，農(nóng)民是創(chuàng)業(yè)和辦中小企業(yè)的主體，但是，一是土地征用補(bǔ)償太少， 缺少投資來源; 二是集體土地不能抵押融資;三是集體土地只有被征用為國(guó)有土地才能辦工廠，這種體制嚴(yán)重地抑制了農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)。 政府的投資不能解決更多的就業(yè)， 就業(yè)不足則消費(fèi)不足而農(nóng)民在土地上得到的補(bǔ)助又相對(duì)不足， 農(nóng)民靠土地的財(cái)政性收入進(jìn)行消費(fèi)受到補(bǔ)償極低的約束，這也是目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資消費(fèi)比例失調(diào)的根本原因所在。

　　第四，社會(huì)矛盾難以化解。 一些地方政府對(duì)農(nóng)民征地，造成大量無地、無業(yè)、無保的農(nóng)民出現(xiàn)。按照中央政府的要求，征地補(bǔ)償必須及時(shí)全額支付給農(nóng)民， 并為失地農(nóng)民建立社會(huì)保3. 小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)法律障礙產(chǎn)生的原因近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升、社會(huì)保障住房明顯不足、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)以及土地制度存在缺陷等原因，成為小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生和不斷擴(kuò)大的原因。

　　3.1 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生和發(fā)展的直接原因。

　　3.1.1 房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升、社會(huì)保障住房明顯不足。

　　近年來，全國(guó)各地房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，大多數(shù)中低收入家庭無力購(gòu)買商品房。 同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房又明顯供應(yīng)不足。 房地產(chǎn)價(jià)格主要是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，房?jī)r(jià)上漲的主要因素是需求強(qiáng)勁。 一方面，土地資源為稀缺資源，供應(yīng)量有限，城市化進(jìn)程又使城市人口急劇增加，人地矛盾日益尖銳突出。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的收入持續(xù)增加，住房有效需求急劇膨脹，再加上投機(jī)性和投資性住房需求的推波助瀾，造成城市住房總需求過旺。 另外，適應(yīng)上述住房總需求增加的適住房供應(yīng)相對(duì)不足和結(jié)構(gòu)不合理。 在巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下或在地方黨政干部片面政績(jī)觀的支持下，一些房地產(chǎn)企業(yè)無視中低收入群體的住房需求，大量建設(shè)高檔公寓或非理性投資建設(shè)豪華商廈、寫字樓或別墅。 高價(jià)房屋占房屋供給結(jié)構(gòu)比重加大，導(dǎo)致商品房綜合均價(jià)過高。[3].

　　3.1.2 經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)。

　　農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，不惜違法利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。合法的房地產(chǎn)開發(fā)須使用國(guó)有建設(shè)用地，開發(fā)商應(yīng)取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，須依法支付包括征地費(fèi)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用費(fèi)、拆遷費(fèi)、補(bǔ)償安置費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、政府土地收益等在內(nèi)的高額土地出讓金，還有土地增值稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、印花稅等各種稅收，這些稅費(fèi)依法應(yīng)當(dāng)屬于房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本。 但使用集體用地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商只需與農(nóng)村集體直接商定使用其土地的一攬子成本費(fèi)用，即以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的土地成本，獲得集體土地的開發(fā)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。 土地取得的成本很低，房屋建設(shè)因缺少監(jiān)管成本也很低，高利潤(rùn)的吸引使得開發(fā)商覺得值得冒險(xiǎn)。

　　3.2 小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象產(chǎn)生與發(fā)展的制度成因。

　　如果以是否有國(guó)家房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房產(chǎn)證作為評(píng)判是否有房產(chǎn)權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，那么可以說，自新中國(guó)成立以來農(nóng)村集體成員所擁有的房屋都是小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)槲覈?guó)一直以來的政策或法律將農(nóng)民自建的房屋排除在國(guó)家房地產(chǎn)部門的規(guī)范之外。 即使在今天，頒發(fā)給農(nóng)民的大多數(shù)仍然僅是宅基地證而不是房產(chǎn)證。 在這一時(shí)期，農(nóng)村房屋的買賣，雖然多數(shù)情況下局限于村集體成員之間，但也有個(gè)別城里人到農(nóng)村去買房子居住。 根據(jù)我國(guó)相關(guān)土地的法律規(guī)定，農(nóng)民可以在符合法定條件下申請(qǐng)宅基地，自建住房;農(nóng)民自建的住房可以出租，也可以出售，但法律僅允許出售給集體內(nèi)部的成員。 這一規(guī)定實(shí)際上無意中就為農(nóng)民尋求經(jīng)濟(jì)利益設(shè)置了較大的想象空間， 使得農(nóng)村房屋的買賣一開始就伴隨有偏離法律規(guī)定的現(xiàn)象，但執(zhí)法者卻面臨著無法執(zhí)法的問題，因?yàn)檗r(nóng)民可以尋找種種借口或解釋來掩蓋真實(shí)的買賣行為，如實(shí)際上是“買賣”行為，卻解釋為“租賃”行為等，對(duì)此，土地執(zhí)法部門也只能望而卻步，無奈地任其發(fā)展。

　　4. 小產(chǎn)權(quán)房問題的法律解決路徑。

　　目前，對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”，社會(huì)上的主流聲音不外乎有兩種：一種是對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的清查，堅(jiān)決取締;一種則對(duì)其懷有復(fù)雜的感情，愛恨交織，很難用支持或反對(duì)來形容。 這兩種聲音可以說不相上下，因而，“小產(chǎn)權(quán)”事件如何善后，就成了各方普遍關(guān)注的事情。

　　4.1 要充分考慮小產(chǎn)權(quán)房大受歡迎的復(fù)雜成因。

　　小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因，應(yīng)當(dāng)說不能簡(jiǎn)單地歸責(zé)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層的逐利行為，它能長(zhǎng)期存在而且占有一定份額，說明其與農(nóng)民利益密切相關(guān)，是我國(guó)當(dāng)前特定國(guó)情下的特定產(chǎn)物。 小產(chǎn)權(quán)房的鶴立雞群，從某種意義上說，倒體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)資源配置的自我調(diào)適功能———當(dāng)城市公共住宅無法滿足民眾需要時(shí)，市場(chǎng)注意力自然會(huì)流向既無費(fèi)也無稅的集體土地;鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補(bǔ)貼財(cái)政，也需要城市購(gòu)買力來填補(bǔ)農(nóng)村的“消費(fèi)空當(dāng)”。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然可能造成小產(chǎn)權(quán)房買與賣的———不謀而合。 在我國(guó)城鄉(xiāng)差距還將長(zhǎng)期存在、城市房?jī)r(jià)和居民收入的差距不合理的現(xiàn)實(shí)情況下小產(chǎn)權(quán)房有產(chǎn)生的強(qiáng)烈沖動(dòng)。

　　4.2 不能忽視購(gòu)房人利益的保護(hù)購(gòu)房。

　　購(gòu)房往往是人生的重要投資，為了購(gòu)置房產(chǎn)購(gòu)房人往往是舉全家之力集全家之財(cái)，而且購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的市民很多是無力購(gòu)買商品房的社會(huì)弱勢(shì)群體，政府整治小產(chǎn)權(quán)房如果讓購(gòu)房人承擔(dān)所有的違法成本很可能使他們?cè)敬嗳醯慕?jīng)濟(jì)地位更加雪上加霜，對(duì)他們也明顯不公。 固然，購(gòu)房人購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”有風(fēng)險(xiǎn)白擔(dān)的成分在里面，但“小產(chǎn)權(quán)房”之所以風(fēng)行，也有商品房?jī)r(jià)格太高、住房保障體系不完善、政府監(jiān)管缺位和開發(fā)商違規(guī)開發(fā)銷售甚至官商勾結(jié)等復(fù)雜原因。 即使買房人退房拿錢，但這些錢現(xiàn)在已無法在同一地段買到同樣面積、戶型的商品房了，而且很多情況下開發(fā)商都已經(jīng)人間蒸發(fā)根本找不到責(zé)任的承擔(dān)主體。

　　4.3 維護(hù)法律的權(quán)威法治社會(huì)的兩個(gè)基本要求。

　　一是有制定的良好的法律，二是已經(jīng)制定的法律獲得普遍的服從具有最高的權(quán)威。 黨和國(guó)家已經(jīng)把依法治國(guó)寫進(jìn)了憲法使之成為黨治理國(guó)家的基本方略。 目前正是全力推進(jìn)法治建設(shè)、培養(yǎng)法治文化、提高法治意識(shí)的關(guān)鍵時(shí)期。 我國(guó)當(dāng)前的《土地管理法》等法律既然明確規(guī)定在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是違法行為，在法律沒有修改之前我們就必須堅(jiān)決地貫徹執(zhí)行，否則法律的尊嚴(yán)何在?法律的權(quán)威何在?我們絕對(duì)不能讓社會(huì)形成一種違法不用承擔(dān)責(zé)任的預(yù)期。 一些專家認(rèn)為可以把小產(chǎn)權(quán)房合法化的做法是要不得的，對(duì)我們正在進(jìn)行的法治建設(shè)是一種嘲諷和打擊。 基于以上幾點(diǎn)考慮，我們認(rèn)為對(duì)我國(guó)目前存在的小產(chǎn)權(quán)房可以采取以下的處置措施：

　　(1)依法嚴(yán)肅處理相關(guān)的開發(fā)商 、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織 ，嚴(yán)格追究背后隱藏的官商勾結(jié)、瀆職等腐敗行為;(2)堅(jiān)決執(zhí)行嚴(yán)格保護(hù)耕地的基本國(guó)策，對(duì)于占用耕地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的要嚴(yán)厲懲處，可以考慮毀掉已經(jīng)建好的房產(chǎn)，復(fù)墾為耕地，復(fù)墾費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān);(3)對(duì)于沒有占用耕地且符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和年度用地計(jì)劃的項(xiàng)目可以通過土地征收的方式補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)使之合法化;(4)逐步完善我國(guó)的土地管理法律法規(guī)，可以有條件地允許農(nóng)村土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　參考文獻(xiàn)：

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