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淺談對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)控論文

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  目前伴隨著城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,做為房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈下游的物業(yè)管理也由此得到迅猛發(fā)展。但物業(yè)公司普遍經(jīng)營(yíng)情況不甚樂觀,管理水平也參差不齊,特別是內(nèi)控上存在較多問題。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的:淺談對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)控相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考,歡迎閱讀!

  淺談對(duì)物業(yè)管理公司內(nèi)控全文如下:

  摘要:自九十年代以來,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)獲得了前所未有的迅猛發(fā)展。在這一背景下,物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生。在其發(fā)展的近二十年時(shí)間里,物業(yè)管理公司處于逐漸完善之中。但是,就內(nèi)部控制而言,依舊存在諸多亟待解決和規(guī)范的問題?;诖?,本文立足于物業(yè)管理公司,以內(nèi)部控制為視角,進(jìn)行相關(guān)探討與研究,希望有助于我國(guó)物業(yè)管理公司的未來發(fā)展。

  關(guān)鍵詞:物業(yè)管理公司;內(nèi)部控制;研究;規(guī)范。

  一、引言。

  物業(yè)管理公司是我國(guó)社會(huì)發(fā)展中,尤其是房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展中不可或缺的一種新興行業(yè)。自上世紀(jì)90年代至今,物業(yè)管理公司在我國(guó)的發(fā)展已達(dá)20余載。但是在內(nèi)部管理與控制方面尚存在許多不甚完善之處,亟待規(guī)范。而加強(qiáng)內(nèi)部管控,有助于物業(yè)管理公司提高運(yùn)營(yíng)效率,同時(shí)在會(huì)計(jì)核算等財(cái)務(wù)管理方面也能更加安全與準(zhǔn)確。

  二、物業(yè)管理公司實(shí)施內(nèi)部控制的必要性分析。

  (一)有助于物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)檢查與財(cái)務(wù)內(nèi)控。

  實(shí)施內(nèi)部控制,有助于物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)檢查和財(cái)務(wù)內(nèi)控。主要體現(xiàn)在:作為財(cái)務(wù)監(jiān)督的主要方式,財(cái)務(wù)檢查通過利用良好內(nèi)控環(huán)境下的會(huì)計(jì)核算資料,檢查物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)收支與各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是否有效、合理合法。而在物業(yè)管理公司良好的內(nèi)控機(jī)制下,財(cái)務(wù)控制得以滲透到公司各個(gè)環(huán)節(jié)與部門,使之更全面。

  (二)有助于物業(yè)管理公司及時(shí)做出財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。

  面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與變化莫測(cè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,物業(yè)管理公司需在自身發(fā)展中及時(shí)做好預(yù)測(cè)與計(jì)劃,把握市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇,制定出可行的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。而良好的內(nèi)部控制能夠幫助物業(yè)管理公司及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境做出成本、利潤(rùn)預(yù)測(cè),以及對(duì)未來發(fā)展和資金運(yùn)用做出可行性預(yù)算,為經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據(jù)。

  (三)有助于物業(yè)管理公司進(jìn)行資金管理。

  資金管理不僅是財(cái)務(wù)管理的核心,還是企業(yè)有效運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。良好的內(nèi)部控制機(jī)制,有助于物業(yè)管理公司進(jìn)行資金管理。在內(nèi)控機(jī)制的作用下,物業(yè)管理公司得以充分考慮資金的余缺情況,充分利用閑置資金,或者根據(jù)銀行利率的變動(dòng)趨勢(shì)合理安排短、長(zhǎng)期借款的結(jié)構(gòu)比例。既能有效滿足物業(yè)管理公司的資金需求,又能降低資金使用成本。

  三、物業(yè)管理公司實(shí)施內(nèi)部控制的有效性分析。

  (一)在制度層面上物業(yè)管理公司內(nèi)控較為薄弱。

  目前,我國(guó)物業(yè)管理公司的內(nèi)控機(jī)制相對(duì)薄弱,在制度上尚不健全。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:第一,目前我國(guó)物業(yè)管理公司尚沒有較為全面完整的內(nèi)部控制規(guī)范,使物業(yè)管理公司在內(nèi)部管理上“各有家法”,無法實(shí)現(xiàn)縱向比較;第二,隨著市場(chǎng)環(huán)境的愈發(fā)健全,越來越多的物業(yè)管理公司開始逐漸重視內(nèi)部控制。

  但是,由于物業(yè)行業(yè)整個(gè)大環(huán)境內(nèi)控機(jī)制的匱乏,造成物業(yè)管理公司在內(nèi)部管理與控制,以及在財(cái)務(wù)管理中,都存在一定的不規(guī)范、待解決問題;第三,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,我國(guó)物業(yè)管理公司的組建方式并不統(tǒng)一,導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理方面,有些物業(yè)管理公司實(shí)行主辦單位的行業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度,而有些物業(yè)公司則是依據(jù)自身特點(diǎn)與經(jīng)營(yíng)需要,自行建立一系列會(huì)計(jì)核算科目以及財(cái)務(wù)管理和內(nèi)控制度。這種“多模式”化的內(nèi)部控制形式,并不利于物業(yè)管理公司的未來發(fā)展與管理。

  (二)物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制效率有待提高。

  目前,我國(guó)物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制依然停留在傳統(tǒng)手段,如人工操作。而隨著市場(chǎng)的發(fā)展,現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境日趨復(fù)雜,無論是其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容還是信息處理工作量都非常大。倘若對(duì)其內(nèi)部控制依舊采取傳統(tǒng)人工手段,不僅需要耗費(fèi)大量人力物力,工作效率也得不到提升。而且,內(nèi)部控制人員由于需要忙于核對(duì)、驗(yàn)證各種數(shù)據(jù),可能無暇根據(jù)行業(yè)環(huán)境和物業(yè)管理公司的發(fā)展需要及時(shí)作出預(yù)測(cè)和分析,從而影響了物業(yè)管理公司的未來發(fā)展。

  另外,長(zhǎng)期處于低效率,可能會(huì)造成物業(yè)管理公司的內(nèi)控機(jī)制“流于形式”。

  (三)物業(yè)管理公司管理者及相關(guān)人員對(duì)內(nèi)控重視不足。

  目前,我國(guó)物業(yè)管理公司的管理者及相關(guān)人員對(duì)內(nèi)部控制的重視程度有待提高。而且,由于內(nèi)控意識(shí)的匱乏,使物業(yè)管理公司的內(nèi)控人員普遍素質(zhì)較低,專業(yè)能力十分有限,甚至還存在在崗人員不具備崗位專業(yè)知識(shí)的情況。造成原因主要源于公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不足或者對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)存在誤區(qū)。有些管理者認(rèn)為內(nèi)部控制從屬于財(cái)務(wù)管理,操作人員也應(yīng)即為公司會(huì)計(jì)人員,根本不重視內(nèi)部控制專業(yè)隊(duì)伍的建設(shè)。還有些物業(yè)管理公司在內(nèi)控人員的安排上任人唯親,常常安排一些有關(guān)系但專業(yè)素質(zhì)不高的人員擔(dān)任公司內(nèi)部控制工作。而這些人員常常一味迎合領(lǐng)導(dǎo),使內(nèi)控機(jī)制形同虛設(shè)。其實(shí),公司管理者及相關(guān)操作者的態(tài)度往往決定著工作質(zhì)量的好壞。而這種漠視態(tài)度不僅不利于物業(yè)管理公司的內(nèi)部管理與控制,同時(shí)也不利于其未來發(fā)展與進(jìn)步。

  四、如何進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制。

  (一)通過預(yù)算控制于“事前”做好內(nèi)部控制。

  事前控制主要指“預(yù)算控制”,即物業(yè)管理公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí),要將實(shí)際情況與預(yù)算目標(biāo)相比較,倘若物業(yè)管理公司發(fā)生的業(yè)務(wù)事項(xiàng)與預(yù)算目標(biāo)不相符,則應(yīng)予以否決或者提請(qǐng)管理層進(jìn)行決策。此外,要根據(jù)崗位職責(zé)賦予每名員工的操作權(quán)限,以于業(yè)務(wù)發(fā)生前便能有效落實(shí)每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的人員責(zé)任。進(jìn)行事前控制,能有效提高物業(yè)管理公司內(nèi)部控制的客觀性,同時(shí)還能克服在控制過程中的“人情障礙”。

  (二)通過業(yè)務(wù)操作控制與會(huì)計(jì)內(nèi)部控制于“事中”做好內(nèi)部控制。

  事中控制顧名思義,是在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生過程中所進(jìn)行的管理工作。根據(jù)西蒙(1978年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主)的“有限理性”原則:倘若對(duì)過程進(jìn)行良好的控制與管理,那么必能得到理性的結(jié)果??梢娛轮锌刂频谋匾耘c重要性。事中控制主要通過以下兩種程序?qū)嵤┛刂?,即業(yè)務(wù)操作控制與會(huì)計(jì)內(nèi)部控制。詳見表1。

  (三)通過核對(duì)檢查相關(guān)事項(xiàng)對(duì)規(guī)范的完成情況于“事后”做好內(nèi)部控制。

  這種檢查核對(duì)主要體現(xiàn)在以下幾方面:首先,數(shù)據(jù)核對(duì)。將財(cái)務(wù)部門的數(shù)據(jù)記錄與業(yè)務(wù)部門的實(shí)際情況相核對(duì),通過數(shù)據(jù)檢查其是否相符,此為內(nèi)部數(shù)據(jù)核對(duì)。此外還可以利用外部數(shù)據(jù)核對(duì)。比如,利用銀行的電子對(duì)賬單,檢查物業(yè)管理公司實(shí)際收付的資金與銀行記錄是否相符。其次,風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。根據(jù)物業(yè)管理公司可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)類型(比如經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等),設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)模型,并注意搜集實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù),評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)對(duì)公司的“破壞”程度,生成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告。再者,檢查公司前期計(jì)劃的完成情況。物業(yè)管理公司可以定期將實(shí)際績(jī)效與前期設(shè)定目標(biāo)相比較,審核實(shí)際與計(jì)劃的“偏頗”程度,并設(shè)定未來發(fā)展或改進(jìn)方向。

  (四)建立健全物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制體系。

  建立健全物業(yè)管理公司內(nèi)部控制體系要做好以下幾點(diǎn):首先,建立內(nèi)部審計(jì)部門,開展定期不定期的內(nèi)部審計(jì)工作。通過公司內(nèi)審,及時(shí)找出管理中的工作漏洞和崗位漏洞,盡快籌劃解決方案,查漏補(bǔ)缺。同時(shí)建立內(nèi)控崗位責(zé)任制,明確各崗位的權(quán)力責(zé)任,對(duì)于內(nèi)控工作不力的部門和人員,內(nèi)審部門要嚴(yán)格披露。其次,建立內(nèi)部控制考評(píng)機(jī)制,對(duì)內(nèi)控工作進(jìn)行全程監(jiān)督,根據(jù)定期對(duì)內(nèi)控監(jiān)督審查的結(jié)果,進(jìn)行合理的獎(jiǎng)懲,提高各部門參與內(nèi)控管理的積極性。再者,對(duì)公司收費(fèi)業(yè)務(wù)合理規(guī)范,制定一系列收費(fèi)管理細(xì)則,要求物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則透明化。引用先進(jìn)的收費(fèi)軟件系統(tǒng)將計(jì)費(fèi)、收費(fèi)流程信息化,合理界定操作權(quán)限,核實(shí)收費(fèi)業(yè)務(wù)進(jìn)程,定期向業(yè)主公布。

  (五)進(jìn)行全面分析工作,防范公司潛在風(fēng)險(xiǎn)。

  物業(yè)公司通過收取物業(yè)管理費(fèi)獲得運(yùn)營(yíng)資金。這部分資金除滿足正常的運(yùn)營(yíng)管理以外,公司還會(huì)開展一部分投資活動(dòng)。投資必然存在風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司應(yīng)建立財(cái)務(wù)分析小組,對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)分析,將投資風(fēng)險(xiǎn)控制在公司可以承受的范圍之內(nèi)。同時(shí),財(cái)務(wù)分析小組應(yīng)隨時(shí)關(guān)注公司的資產(chǎn)負(fù)債水平,了解公司財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況,科學(xué)判斷公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度,保證運(yùn)營(yíng)資金的合理運(yùn)作,為公司高層的正確決策提供可靠依據(jù)。另外,分析小組應(yīng)與內(nèi)審部門相互合作,及時(shí)查補(bǔ)公司財(cái)務(wù)制度中的漏洞,防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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