淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢論文
物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢論文，希望能對大家有所幫助，歡迎閱讀!
淺析我國c的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢論文：
《試談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢》
摘要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為基礎(chǔ)的物業(yè)管理，蓬勃發(fā)展起來，并逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業(yè)。分析我國目前的物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對于完善我國的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現(xiàn)實意義。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;現(xiàn)狀;對策;發(fā)展趨勢。
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運作的運行機制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)?；l(fā)展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對策進(jìn)行分析。
一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。
物業(yè)管理是一個充滿生機和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點開始到現(xiàn)在已經(jīng)有20多年的歷史。在這20多年的時間里，物業(yè)管理這個行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到社會的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強，中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合國際慣例，又適合中國國情和社會特點的物業(yè)管理模式，同時我國物業(yè)管理仍存在許多問題。
(一)物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全。
物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，我國相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個具有強制性、權(quán)威性更強的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個很重要問題。
(二)物業(yè)管理市場競爭機制尚未形成。
物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。
(三)物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。
物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規(guī)范。國家計委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規(guī)定。但是各地物價主管部門沒有嚴(yán)格實施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費，亂收費。
(四)物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。
我國沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運作也比較正常;而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
(五)物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才。
目前，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
二、我國物業(yè)管理發(fā)展的若干對策。
1、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。
2、政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場化進(jìn)度，嚴(yán)格實施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵硖岣咝袠I(yè)的整體水平。
3、著重加強邊遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識，提高社會各界對物業(yè)管理的認(rèn)識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對物業(yè)管理的認(rèn)識，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。
4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專業(yè)性強，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動脈血，要適應(yīng)市場的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實可行的培訓(xùn)計劃，堅持理論和實踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場的需求。
三、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。
針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。
(一)物業(yè)管理的社會化。
物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強的部分服務(wù)項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創(chuàng)造更多的財富。
(二)物業(yè)管理的專業(yè)化。
物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。
(三)物業(yè)管理的智能化與信息化。
物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實現(xiàn)了規(guī)?；?、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。
總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會對物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。
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物業(yè)管理論文篇1
《物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款的控制與管理》
所謂的應(yīng)收賬款主要是指企業(yè)對外出售產(chǎn)品、材料以及提供服務(wù)等應(yīng)該向購買單位收取的款項。這一款項是企業(yè)非常重要的流動資產(chǎn)，能否做好對應(yīng)收賬款的控制和管理工作直接影響企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。如果應(yīng)收賬款控制和管理不到位，則有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，使企業(yè)難以繼續(xù)經(jīng)營，嚴(yán)重的話還會使企業(yè)破產(chǎn)倒閉。物業(yè)管理公司在應(yīng)收賬款控制和管理方面既有和一般企業(yè)相同的特點，同時也具有自己的特性。物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款對象主要分為地產(chǎn)開發(fā)商與分散的業(yè)主兩種，尤其是后者應(yīng)收賬款的控制和管理存在一定的難度。在這種情況下，如何做好對應(yīng)收賬款的控制和管理工作，提高應(yīng)收賬款的回收率，已經(jīng)成為物業(yè)管理公司面臨的重要問題。鑒于此，本文筆者將著重解決這一問題。
一、應(yīng)收賬款控制和管理的成本分析
隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，賒銷和賒購已經(jīng)成為一種重要的交易方式。物業(yè)管理公司因為賒銷的對象為眾多分散的業(yè)主而產(chǎn)生應(yīng)收賬款，之所以這樣做主要是為了擴(kuò)大銷售，增強公司的競爭力，進(jìn)而獲取更大的利益。由此可知，應(yīng)收賬款是公司的一項重要的投資行為，而投資一定會產(chǎn)生成本，在對應(yīng)收賬款控制和管理之前一定要全面了解應(yīng)收賬款成本的構(gòu)成[1]。
應(yīng)收賬款成本主要由三個部分構(gòu)成，即管理成本、資金占用成本以及發(fā)生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由于應(yīng)收賬款管理而消耗的公司開支，主要包括對業(yè)主資信狀況調(diào)查產(chǎn)生的費用、管理人員費用、記錄以及監(jiān)督等費用。資金占用成本主要是指公司將資金放在應(yīng)收賬款上而導(dǎo)致公司失去的機會成本。壞賬成本主要是指應(yīng)收賬款無法回收給公司帶來的損失。正確分析應(yīng)收賬款成本的構(gòu)成，可以幫助公司正確權(quán)衡這種政策實施增加的盈利以及成本之間的關(guān)系。只有在盈利大于成本時才能實行賒銷制度，而當(dāng)賬款賒銷制度有良好經(jīng)濟(jì)效益時，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷量，提高企業(yè)的盈利水平[2]。
二、對應(yīng)收賬款控制和管理的策略分析
(一)真實全面的收集關(guān)于業(yè)主的資料，對業(yè)主的信用進(jìn)行評估，做好業(yè)主信用管理
對于企業(yè)來說，賒銷存在一定的風(fēng)險性，為了將這種風(fēng)險最小化，關(guān)鍵就是要做好對業(yè)主的信用管理，只為信用狀況良好的業(yè)主提供賒銷服務(wù)。首先，加強建立健全信息管理制度，做好對業(yè)主的信息管理。物業(yè)管理公司在辦理業(yè)主的入伙手續(xù)時一定要將業(yè)主的詳細(xì)信息填寫清楚，并核實業(yè)主信息的真實性。同時，物業(yè)管理公司還需要定期對業(yè)主的資料進(jìn)行更新，以便在發(fā)生相關(guān)事件時可以及時和業(yè)主取得聯(lián)系。其次，需要對業(yè)主的經(jīng)濟(jì)能力以及信用進(jìn)行評估，不斷優(yōu)化業(yè)主資料，建立業(yè)主信用檔案，對于信用較差的業(yè)主需要采取一定的措施保證公司的利益[3]。
(二)采用科學(xué)的信用政策
物業(yè)管理公司采取的信用政策直接影響應(yīng)收賬款回收質(zhì)量的好壞，因此物業(yè)管理公司需要根據(jù)實際的情況制定科學(xué)的信用政策。信用政策主要包括三個方面的政策，即現(xiàn)金折扣政策、信用期間政策以及信用標(biāo)準(zhǔn)政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業(yè)主從享受服務(wù)到付款的時間，信用時間過短或者過長都會對公司不利，時間過短不能吸引業(yè)主，而時間過長會導(dǎo)致公司產(chǎn)生的費用增多，甚至有可能會大于收益。物業(yè)管理公司在和業(yè)主簽訂付款合同時就需要明確信用期限，不同的業(yè)主可以有不同的信用期限，可以根據(jù)業(yè)主的意愿以及信用情況進(jìn)行調(diào)整。
一年收費一次可以減少業(yè)主繳費的次數(shù)，給業(yè)主帶來方便，減少物業(yè)管理公司收費的工作量。但是如果業(yè)主不能按時繳費，則會對企業(yè)造成嚴(yán)重不利的影響，使企業(yè)面臨較大的財務(wù)風(fēng)險，同時也會增加業(yè)主一次性繳費的資金壓力。本文筆者建議物業(yè)管理公司每個月收費一次，這樣可以大大降低壞賬風(fēng)險。這種繳費方式雖然增加了業(yè)主繳費的次數(shù)，但是由于銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術(shù)的發(fā)展，很大程度上降低了對業(yè)主造成的麻煩，因此每個月繳費一次切實可行[4]。
(三)建立完善的應(yīng)收賬款控制和管理機制
應(yīng)收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現(xiàn)金流量，進(jìn)而影響公司的運營。因此，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)人員需要提高對應(yīng)收賬款控制和管理問題的重視程度，明確各個相關(guān)部門責(zé)任、義務(wù)和權(quán)利，重點提高對財務(wù)部門的要求，要求財務(wù)部門定期對每筆應(yīng)收賬款的賬齡以及增減變動情況進(jìn)行核算，分析每筆應(yīng)收賬款形成的原因以及準(zhǔn)時回收的概率，并整理成系統(tǒng)的報告，反饋給公司的領(lǐng)導(dǎo)以及其他各個相關(guān)的部門。同時，物業(yè)管理公司還需要根據(jù)實際的情況制定科學(xué)合理的應(yīng)收賬款控制和管理規(guī)章制度，將應(yīng)收賬款回收的情況和相關(guān)部門以及員工個人的績效薪資相掛鉤。另外，還需要加強對應(yīng)收賬款余額的控制，將其控制在物業(yè)服務(wù)總收入的2%-10%之間。為了提高應(yīng)收賬款的回收率，還需要將具體的回收責(zé)任分配到具體的項目負(fù)責(zé)人和相關(guān)工作人員身上，在年終需要對項目負(fù)責(zé)人以及員工個人的工作績效進(jìn)行評價。對于工作不到位的人員需要調(diào)整崗位，優(yōu)化工作隊伍，提高應(yīng)收賬款的回收率[5]。
三、提高應(yīng)收賬款回收率，防范和降低壞賬發(fā)生的策略分析
(一)加強對應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理
由于物業(yè)管理公司面對的是廣大的業(yè)主，收費工作比較繁重，并且應(yīng)收賬款的時間長短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現(xiàn)實中，費用拖欠時間越長，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強對應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理，盡量縮短業(yè)主逾期的時間，降低壞賬的發(fā)生率。 (二)調(diào)整應(yīng)收賬款回收的政策
科學(xué)的收款政策是提高應(yīng)收賬款回收率的重要保障
。因此，物業(yè)管理公司需要根據(jù)不同的業(yè)主制定不同的收款政策。對于逾期為繳費的業(yè)主需要在合適的時間催款。對于逾期較長時間的業(yè)主，業(yè)務(wù)人員上門催款時改善可以給予業(yè)務(wù)人員一定的折扣，以便更好的和業(yè)主進(jìn)行協(xié)商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。
(三)對收賬策略進(jìn)行調(diào)整
對于拖欠時間不同和信用品質(zhì)不同的客戶需要采用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進(jìn)的，首先是通過信函、電話聯(lián)系等方式，然后是上門面談、協(xié)商，最后是仲裁和訴諸法律。對于超時較短的業(yè)主，不要進(jìn)行過多的打擾，以免引起業(yè)主反感，對于時間比較長的業(yè)主也需要用婉轉(zhuǎn)的態(tài)度通知，在通知無效時可以上門面談甚至訴諸法律[6]。對于通過法律途徑催收的，一定要保存好相關(guān)證據(jù)，以便獲得最有利于企業(yè)的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規(guī)定的2年訴訟時效。
(四)建立應(yīng)收賬款壞賬制度
在商業(yè)信用行為當(dāng)中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業(yè)管理公司需要盡量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹(jǐn)慎性原則，提前對壞賬發(fā)生情況進(jìn)行評估，建立健全壞賬準(zhǔn)備制度。其次，需要根據(jù)業(yè)主的財務(wù)狀況評估壞賬的風(fēng)險，然后選擇最恰當(dāng)?shù)臅嬚撸鶕?jù)現(xiàn)行的準(zhǔn)則，采用備抵法對壞賬進(jìn)行有效的處理，盡量減少公司的損傷。最后，公司還需要真實的反映管理費用收支狀況，維護(hù)公司以及廣大業(yè)主的利益。
四、結(jié)語
綜上所述，對于物業(yè)管理公司來說，做好應(yīng)收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利于降低財務(wù)管理的風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理的水平和經(jīng)濟(jì)效益。因此，物業(yè)管理公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員應(yīng)該進(jìn)一步提高對應(yīng)收賬款管理和控制的重視程度，優(yōu)化財務(wù)管理的政策，改變收賬的方法，做好對業(yè)主的信用管理，并加強對應(yīng)收賬款回收情況的監(jiān)督和管理。只有這樣才能做好應(yīng)收賬款的控制和管理工作，將企業(yè)存在的應(yīng)收賬款風(fēng)險降到最低，提高物業(yè)管理公司經(jīng)營發(fā)展的質(zhì)量。
物業(yè)管理論文篇2
《物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理存在問題及對策》
物業(yè)管理伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，已經(jīng)逐步成為一個主要的行業(yè)，經(jīng)管在中國出現(xiàn)只有僅僅30多年，但是已經(jīng)呈現(xiàn)出了技術(shù)含量越來越高、設(shè)備更新和發(fā)展速度越來越快的發(fā)展趨勢。當(dāng)前，在物業(yè)管理中，現(xiàn)代化物業(yè)設(shè)備對物業(yè)企業(yè)的作用日益突出，物業(yè)企業(yè)對其依賴和需求日益增長，而對與物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理工作則是實現(xiàn)物業(yè)良好管理的基礎(chǔ)。
一、當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理存在的問題
現(xiàn)階段，我國的物業(yè)企業(yè)設(shè)別管理存在的問題主要包括以下幾方面：
第一，缺乏專業(yè)人員、技術(shù)力量薄弱。對人才培養(yǎng)和引進(jìn)的不中和缺乏穩(wěn)定充足的專業(yè)技術(shù)人員隊伍，對物業(yè)設(shè)備管理造成了巨大的阻礙。當(dāng)前，物業(yè)設(shè)別的日益技術(shù)化、現(xiàn)代化，這就要求物業(yè)設(shè)備管理人員必須充分掌握物業(yè)設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)、技術(shù)性能、用途、維護(hù)方法以及故障排除等一個或者多個方面的知識。換言之，實施現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備管理的人員，必須是擁有豐富的物業(yè)設(shè)別管護(hù)經(jīng)驗、較高水平的專業(yè)技術(shù)，特別是“一專多能”的高素質(zhì)人才。但是，在目前，除了極少數(shù)幾個規(guī)模較大的的知名物業(yè)企業(yè)之外，其他大部分物業(yè)企業(yè)的設(shè)備管理人員都無法符合這樣的要求。
第二，缺乏足夠資金。實施物業(yè)管理的資金使用的目的是：取之于民、用之于民，、收支平衡、略有節(jié)余。但是對于大部分物業(yè)企業(yè)而言，卻面臨收費困難、經(jīng)費開支緊張的問題。由于社會公眾沒能夠充分理解和支持物業(yè)管理，加之政府的稅務(wù)部門仍然是對物業(yè)管理企業(yè)依照建筑行業(yè)的稅收標(biāo)準(zhǔn)征收房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅及車船使用稅及“兩金”等多種因素，導(dǎo)致了大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)自建立以來就一直處于虧損狀態(tài)，沒有能力維修、改造物業(yè)設(shè)備，造成水電等故障多發(fā)，從而導(dǎo)致居民滿意度下降，管理費的收繳更加困難，陷入了一種惡性循環(huán)。同時，由于物業(yè)設(shè)備的管護(hù)并不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，屬于投入行為，因而一些物業(yè)企業(yè)往往錯誤認(rèn)為將資金投入設(shè)備的管理不劃算、虧了，這是是造成物業(yè)設(shè)備無法得到及時維修管理而積勞成疾、帶病運行。
第三，管理成本高。隨著社會發(fā)展與科技進(jìn)步，越來越多的建筑將以大型、高層與智能建筑為主，建筑設(shè)備工程技術(shù)更是向自動化的建筑設(shè)備和計算機智能控制一體技術(shù)方向發(fā)展。當(dāng)前，建筑工程基本建設(shè)投資中建筑設(shè)備工程所占的比重增長迅速，一些大型高層建筑中，設(shè)備工程占工程總投資比例甚至占到40-50%，比如廣州的標(biāo)志建筑中信廣場，總投資近60億，各種設(shè)備的投資就將近20億。而至于住宅的物業(yè)設(shè)備，其投入雖然比寫字樓少，但也不能被忽視。而和建筑本身相比較，物業(yè)設(shè)備的使用年限要短的多，并且隨著使用年限增加，必然產(chǎn)生有形損耗;此外，由于新技術(shù)、新設(shè)備的出現(xiàn)，也會引起物業(yè)設(shè)備在使用價值等的無形損耗。這些有形和無形損耗，都會引起房屋設(shè)備維修更新間隔期的縮短，從而使設(shè)備管理成本增加。加之新型設(shè)備的投資也較大，維修更新這種設(shè)備的成本就更高。
二、完善物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理的對策建議
首先，物業(yè)企業(yè)對員工進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，努力提高員工的綜合素質(zhì)，通過員工綜合素質(zhì)的提高，實現(xiàn)企業(yè)效益的有效增長。企業(yè)對員工進(jìn)行對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)水平以及應(yīng)對突發(fā)事件的能力。通過對企業(yè)員工的物業(yè)設(shè)備管理的標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)，使企業(yè)員工重視設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化操作及保養(yǎng)，保障物業(yè)設(shè)備的安全運行，同時，通過學(xué)習(xí)加深員工對設(shè)備的了解，加強企業(yè)內(nèi)部員工的溝通，調(diào)動員工的思維，通過不斷的學(xué)習(xí)優(yōu)化高管的管理方案，提高企業(yè)的設(shè)備管理水平。
其次，政府部門要完善行業(yè)行規(guī)，并及時制定相關(guān)的補貼政策支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，為物業(yè)的規(guī)范化發(fā)展創(chuàng)造有利的宏觀環(huán)境。物業(yè)企業(yè)應(yīng)從業(yè)主處收取的物業(yè)管理費中提取相應(yīng)的經(jīng)費，形成基礎(chǔ)設(shè)備公共維修基礎(chǔ)或基礎(chǔ)設(shè)施專用維護(hù)經(jīng)費，確保小區(qū)的物業(yè)設(shè)備能及時得到維護(hù)。
最后，要形成委托加監(jiān)管考核的設(shè)備管理模式。通過對當(dāng)前物業(yè)設(shè)備管理的模式的分析來看，當(dāng)前如果要求物業(yè)企業(yè)對所管理小區(qū)的相關(guān)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)或保養(yǎng)，這無論從經(jīng)濟(jì)技術(shù)層面上來分析都是不可行的，因此，筆者認(rèn)為可以采用以下方式進(jìn)行改革：首先，對小區(qū)的物業(yè)設(shè)備進(jìn)行重新分析，將企業(yè)設(shè)備分為自行管理設(shè)備，一類為委托管理設(shè)備。對于一些綜合性要求不強的設(shè)備可由本企業(yè)的技術(shù)員自行進(jìn)行維護(hù)，對一些綜合性、技術(shù)性較強的設(shè)備可委托有專業(yè)資質(zhì)的第三方進(jìn)行必須的管理維護(hù)。
隨著技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)設(shè)備也逐漸呈現(xiàn)出了智能化、復(fù)雜化。這就要求物業(yè)企業(yè)要不斷的優(yōu)化企業(yè)的設(shè)備管理水平，加大對本企業(yè)員工的培訓(xùn)，同時，吸收外部優(yōu)秀人才，使企業(yè)在激勵的競爭環(huán)境中，化挑戰(zhàn)為機遇，使企業(yè)得到穩(wěn)步發(fā)展。
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