城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀研究與對策思考論文
城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀研究與對策思考論文
物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備,市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護,修繕活動;廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程,和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。以下是學(xué)習(xí)啦小編為大家精心準(zhǔn)備的:城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀研究與對策思考相關(guān)論文。內(nèi)容僅供參考,歡迎閱讀!
城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀研究與對策思考全文如下:
摘 要:物業(yè)管理在我國已有30余年的發(fā)展歷史,但在理論與踐行方面,城市居民區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著很多問題。本文對這些問題進行了細(xì)致的剖析,并針對問題探討了應(yīng)對策略。
關(guān)鍵詞:城市居民區(qū);物業(yè)管理;現(xiàn)狀研究;對策思考。
物業(yè)管理在當(dāng)代中國是一門系統(tǒng)學(xué)科,在管理學(xué)中占據(jù)著一定的地位。但區(qū)別于人力資源管理,物業(yè)管理僅是對“物”的管理,其中包括辦公樓、商業(yè)樓、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店和廠房倉庫等等。本文所探討的內(nèi)容主要是針對城市居民小區(qū)的物業(yè)管理,因其在“物”的基礎(chǔ)上又融合了“人性化”管理概念,因此,在物業(yè)管理所涵蓋的范圍中對城市小區(qū)的物業(yè)管理最為復(fù)雜。物業(yè)管理在我國已有30余年的發(fā)展歷史,但在理論與踐行方面,城市居民區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著很多的問題。本文對這些問題進行了細(xì)致的剖析,并針對問題探討了應(yīng)對策略。
一、城市居民區(qū)物業(yè)管理的主要內(nèi)容概述。
在工作實踐中,城市小區(qū)物業(yè)管理所涵蓋的內(nèi)容主要包括:①對建筑主體及業(yè)主裝修的監(jiān)管。建筑物是城市小區(qū)物業(yè)管理的重點對象,從建筑物投入使用到超出使用年限的時段內(nèi),物業(yè)管理始終是緊密跟隨的。其中,物業(yè)管理首先包括對建筑物自然或人為損壞的管理,以及建筑物超出使用年限兩項內(nèi)容。其次,對業(yè)主裝修行為進行監(jiān)管,如督促業(yè)主在裝修時不要破壞建筑主體,以及對業(yè)主裝修行為進行全面監(jiān)督,等等。②對小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)備、設(shè)施的管理。城市小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備主要是指電、水、氣的供給設(shè)備,在對城市小區(qū)的物業(yè)管理中,管理企業(yè)要加強對各類設(shè)備的監(jiān)管,確保設(shè)備正常運作;此外,城市小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施主要包括娛樂設(shè)施、運動設(shè)施、通信設(shè)施等,對設(shè)施的管理與對建筑物的管理內(nèi)涵基本一致,即避免設(shè)施受到自然或人為損壞,保障各種設(shè)施的正常使用。③環(huán)境衛(wèi)生管理。維持城市小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生,處理建筑垃圾、生活垃圾并保障居民的居住環(huán)境衛(wèi)生。④綠化管理。維系城市小區(qū)的自然環(huán)境,對各類綠化植物進行監(jiān)管。⑤配合公安機關(guān)或消防部門做好城市小區(qū)的安全防護工作。⑥維護小區(qū)內(nèi)車輛運行秩序,并保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。⑦開展一系列公共代辦性質(zhì)的服務(wù),如水費、電費、氣費的繳納等等。⑧對物業(yè)檔案資料的管理。
二、當(dāng)前城市居民區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀剖析。
1、缺乏有效的管理機制。
當(dāng)前,我國大多數(shù)物業(yè)管理機構(gòu)都是由私人承辦的,其在內(nèi)部控制方面缺乏有效的管理機制,具體表現(xiàn)為:第一,管理人員在工作中表現(xiàn)出了較大的隨意性;第二,在以盈利為目的的管理理念下,亂收費現(xiàn)象嚴(yán)重;第三,管理工作不到位,管理人員紀(jì)律松散,缺乏服務(wù)意識;第四,管理力度缺失,有些城市小區(qū)垃圾成山,綠化植物無限蔓延,導(dǎo)致居民生活受到了嚴(yán)重影響;第五,管理人員素質(zhì)低下。
2、人性化管理內(nèi)涵缺失。
城市小區(qū)物業(yè)管理雖然是針對“物”的管理,但這些物質(zhì)與小區(qū)業(yè)主的生活存在著極大的關(guān)聯(lián)。因此,針對城市居民小區(qū)的物業(yè)管理應(yīng)體現(xiàn)人性化原則。然而,當(dāng)前許多物業(yè)管理企業(yè)的人性化管理內(nèi)涵缺失,管理工作機械化,教條化,僅注重“我應(yīng)當(dāng)這么做”,而不注重“居民希望怎么做”。在這樣的管理模式下,企業(yè)與小區(qū)居民之間或多或少都存在著一些矛盾。居民不滿意,而物業(yè)管理機構(gòu)也難以獲得居民的擁護,從而為自身的健康發(fā)展制造了障礙。
3、對建筑主體和業(yè)主裝修的監(jiān)管不到位。
隨著近年來我國城市化建設(shè)步伐的加快,人民生活水平和居住條件的不斷提高,大量新型城市住宅建筑紛紛涌現(xiàn)。然而由于物業(yè)管理部門缺乏相應(yīng)的監(jiān)管力度,新城區(qū)物業(yè)往往存在著許多的問題。首先,是一些基礎(chǔ)設(shè)施管理的歸屬問題,如新居紗窗破損應(yīng)當(dāng)找誰維修?對此業(yè)主往往較為迷茫;其次,一些地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)建成并投入使用后將物業(yè)管理職能全部交付給物業(yè),而物業(yè)一旦與業(yè)主產(chǎn)生矛盾,水、電、氣等基礎(chǔ)能源往往難以保障;再次,一些業(yè)主在裝修過程中不顧及建筑主體,肆意破壞承重墻或一些重要公共基礎(chǔ)設(shè)施,而物業(yè)管理部門對此的監(jiān)管力度不足,從而造成一些潛在的安全隱患。
三、提升城市居民區(qū)物業(yè)管理的對策探討。
要提升物業(yè)管理質(zhì)量,全面促進城市居民區(qū)物業(yè)管理工作,不能僅依賴物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)。還需要房產(chǎn)行政管理部門的充分介入,督促并加強對物業(yè)公司的監(jiān)管力度。在此基礎(chǔ)上,提升城市居民區(qū)物業(yè)管理的有效對策應(yīng)圍繞以下幾個方面制訂。
1、明確管理主體,強化管理權(quán)責(zé)。
房地產(chǎn)行政管理部門要充分運用自己的引導(dǎo)職能,在正確認(rèn)識城市居民區(qū)物業(yè)管理重要性的基礎(chǔ)上明確管理的主體,并強化管理權(quán)責(zé)。對此,筆者結(jié)合自身的認(rèn)識提出了四種方案:
其一,采用統(tǒng)一經(jīng)營管理模式,如房地產(chǎn)行政管理部門引導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)商統(tǒng)一管理小區(qū)物業(yè),將物業(yè)公司與地產(chǎn)開發(fā)商融為一個整體,避免其他企業(yè)參與,使城市小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化,權(quán)責(zé)明晰化。
其二,采用管養(yǎng)分離的管理模式。該模式的主旨是為構(gòu)建金字塔式的現(xiàn)代管理體系,從而實現(xiàn)科學(xué)管理、科學(xué)養(yǎng)護的基本目的。如將物業(yè)管理工作劃分為管理和養(yǎng)護的兩個部分,再由物業(yè)管理公司將養(yǎng)護作業(yè)承包給專業(yè)企業(yè)來負(fù)責(zé),從而形成一體化的物業(yè)管理模式。
其三,采用雙軌制管理模式。在物業(yè)管理過程中地產(chǎn)開發(fā)商的作用不容忽視,基于此,可運用地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遙控管理與物業(yè)公司一線管理并存的方式,實現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)、利益共享,從而提升管理的效應(yīng)。
其四,采用市場化管理模式。房地產(chǎn)行政管理部門(如房管局)可出臺一些引導(dǎo)政策,鼓勵城市居民成立業(yè)主委員會,使其充分介入到物業(yè)管理中來,鼓勵業(yè)主委員會與物業(yè)管理之間進行競爭,規(guī)范管理市場,實現(xiàn)專業(yè)運營,從而形成市場化的管理模式。
2、明確管理內(nèi)容,建立管理標(biāo)準(zhǔn)。
在上述基礎(chǔ)上進一步提升物業(yè)管理的效用,物業(yè)管理企業(yè)需在上級領(lǐng)導(dǎo)部門的導(dǎo)向下結(jié)合實際情況,明確管理的內(nèi)容,建立管理的標(biāo)準(zhǔn)。首先,物業(yè)管理企業(yè)管理層應(yīng)結(jié)合國家相關(guān)政策實施規(guī)范化管理;其次,物業(yè)管理企業(yè)需制定物業(yè)管理的評價標(biāo)準(zhǔn),要結(jié)合實際對管理目標(biāo)、管理內(nèi)容與管理標(biāo)準(zhǔn)提出明確要求,從而為物業(yè)管理質(zhì)量的提升提供理論依據(jù)。
3、建立統(tǒng)一物業(yè)管理制度。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)全面加強自身建設(shè),建立統(tǒng)一的物業(yè)管理制度,對工作人員的行為規(guī)范進行約束。同時,加強績效管理,將實際工作與工作人員的薪資福利掛鉤,激發(fā)職工的工作熱情,全面提升物業(yè)管理質(zhì)量。此外,在制度建設(shè)中物業(yè)管理企業(yè)還需體現(xiàn)與教育培訓(xùn)有關(guān)的內(nèi)容,從根本上改變物業(yè)管理滯后的現(xiàn)狀,全面提升職工的道德品質(zhì)和專業(yè)素質(zhì),從而為構(gòu)建高效的物業(yè)管理模式奠定基礎(chǔ)。
4、構(gòu)建人性化管理模式。
對于物業(yè)管理企業(yè)而言,什么是人性化管理模式?筆者認(rèn)為,是基于業(yè)主需求為基準(zhǔn)所開展的物業(yè)管理工作。
在實踐中,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)全面分析業(yè)主心理,把握業(yè)主需求,與業(yè)主建立和諧的合作關(guān)系。要讓業(yè)主認(rèn)識物業(yè)管理的存在宗旨,認(rèn)識物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)理念,要將業(yè)主需求作為自身需求來滿足,或協(xié)助業(yè)主達成目標(biāo)。此外,物業(yè)管理企業(yè)還需全力開展對自身工作的宣傳,對于公共意識缺失,肆意破壞公共基礎(chǔ)設(shè)施和建筑主體的業(yè)主,要讓業(yè)主認(rèn)識到自己的工作是以法律為依據(jù)的,自身的職能是維護公共利益,同時通過說服教育加強對業(yè)主裝修的監(jiān)管力度,從而打造人性化管理模式,構(gòu)建起完善的物業(yè)管理體系。
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