芻議物業(yè)管理收費模式管理相關(guān)大學生畢業(yè)論文
物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動;物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。以下是學習啦小編為大家精心準備的大學生管理畢業(yè)論文范文：芻議物業(yè)管理收費模式。內(nèi)容僅供參考，歡迎閱讀!
芻議物業(yè)管理收費模式全文如下：
摘 要：筆者主要介紹了我國物業(yè)管理的兩種收費模式包干制和酬金制;探討了這兩種收費模式在實踐中存在的一系列問題;并提出了完善物業(yè)管理收費方式的對策建議。
關(guān)鍵詞：包干制;酬金制;對策。
一、物業(yè)管理兩種收費模式。
2003 年 11 月，國家發(fā)改委和原建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中第九條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。”
首次在政府法規(guī)中明確了包干制和酬金制為我國物業(yè)服務(wù)收費的兩種基本模式。
二、兩種收費模式優(yōu)缺點。
1. 包干制模式的優(yōu)點。
一是包干制收費模式操作簡單，業(yè)主省事。包干制收費模式意味著業(yè)主只需根據(jù)物業(yè)管理委托合同向管理企業(yè)交納固定費用就可享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項服務(wù)，業(yè)主及業(yè)主委員會不再對物業(yè)管理企業(yè)的收支賬務(wù)進行審核，只對本體公共設(shè)施維修基金的使用進行審核，行使審批、監(jiān)督權(quán)，為業(yè)主節(jié)省了監(jiān)管成本。二是包干制強化了成本意識，有利于企業(yè)提高生存能力。在包干制下因物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理水平高低帶來的盈虧壓力由自身承擔，這就激勵物業(yè)管理企業(yè)在不降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，通過應(yīng)用先進的技術(shù)和引進科學的管理方法，降低成本，創(chuàng)造利潤，從而促進企業(yè)的進步和發(fā)展。三是包干制有利于提高員工素質(zhì)，促進物業(yè)品牌發(fā)展。在包干制下因其所收物業(yè)管理費的開支尤其是人工成本不必經(jīng)過業(yè)主的審核。因此，當物業(yè)企業(yè)通過加強內(nèi)部管理，降低其經(jīng)營成本后，可以在較高的企業(yè)利潤中分出一部分用來提高員工的待遇，留住和吸引更多的高素質(zhì)人才加盟物業(yè)企業(yè)，從而提高競爭力，促進物業(yè)公司樹立自己的品牌優(yōu)勢。
2. 包干制模式的缺點。
包干制最大的弊端是物業(yè)管理交易的不透明性，由于物業(yè)企業(yè)對收的物業(yè)管理費用可以自行支配，所以業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管性和靈活性受到限制。這樣容易造成雙方的矛盾。
同時，這種收費方式可能導致“獎懶罰勤”的現(xiàn)象，促使物業(yè)企業(yè)采用不正當手段壓縮費用和成本，影響實際服務(wù)質(zhì)量。
3. 酬金制模式的優(yōu)點。
一是酬金制體現(xiàn)業(yè)主自主管理，有利于維護業(yè)主權(quán)益;二是酬金制財務(wù)透明，有利于企業(yè)與業(yè)主雙方建立信任;三是酬金制有利于物業(yè)企業(yè)規(guī)避經(jīng)營風險。
4. 酬金制模式的缺點。
酬金制雖然維護了業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，但由于業(yè)主及業(yè)主委員會受時間、精力和專業(yè)知識的制約，很難對管理成本進行核準和審定，從而可能會造成某些物業(yè)公司管理責任感缺失，采用各種方法增加管理成本去提高酬金的收入。
三、兩種收費模式對比。
1. 兩種收費模式各有利弊。
從上述分析可以看出，包干制模式操作簡便易行，免除了業(yè)主及業(yè)主委員會對物業(yè)企業(yè)收支賬務(wù)進行審核的難題。
為業(yè)主節(jié)省了監(jiān)管成本，還有利于防止個別業(yè)主委員會負責人被收買而變成“維持會長”，與物管企業(yè)共同侵害所有業(yè)主的權(quán)益。但是在這種模式下，物業(yè)企業(yè)會為了利潤過多的追求多元化發(fā)展，在一定程度上制約著物業(yè)行業(yè)專業(yè)化的形成。而酬金制模式下，物業(yè)管理是完全市場化的運行，業(yè)主與物業(yè)雙方因物業(yè)財務(wù)透明化減少了更多矛盾;同時，物業(yè)管理經(jīng)營風險的降低有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制模式對業(yè)主的要求較高。因此，就目前我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。
2. 兩種制度的適用范圍。
包干制模式適合于市場化程度較低的地區(qū)和品牌優(yōu)勢較為突出的物業(yè)管理企業(yè);酬金制模式適合于處在幼稚期的企業(yè)或者業(yè)主結(jié)構(gòu)合理的項目。
四、完善物業(yè)管理收費模式的對策建議。
1. 完善與酬金制收費相配套的稅收政策。
雖然目前國內(nèi)有的地方能夠根據(jù)物業(yè)管理費用不同性質(zhì)區(qū)分稅收標準，但在實際操作過程中，大多數(shù)情況還是沒有對酬金制模式中的成本和酬金進行有效區(qū)分，于是物業(yè)企業(yè)所收費用全部按照收入上繳營業(yè)稅，增加了物業(yè)管理成本。
2. 加強業(yè)主對酬金制模式的了解。
在實際操作中由于業(yè)主對酬金制沒有深入的理解和研究，從而不能準確把握監(jiān)管深度，例如有的業(yè)主強調(diào)成本透明，甚至會直接過問每一個員工的實際收入。由于人事費用支付存在滯后期，如果一味用預(yù)算逐一核對員工收入，必然存在差異，而業(yè)主過于深入地插手具體事項，必然導致物業(yè)服務(wù)公司無法進行正常的管理。
3. 建立靈活多樣的獎勵機制。
在酬金制下，當物業(yè)企業(yè)保證了管理服務(wù)標準的前提下，使管理費出現(xiàn)結(jié)余的情況時，可以由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商制定獎勵措施，具體可以結(jié)余提成、提高酬金率或在合同中約定等多種方式進行，以鼓勵管理者為結(jié)余所做的有效勞動;同時，獎勵管理者在管理服務(wù)活動中不斷開源節(jié)流，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。
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