關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文

　　小區(qū)物業(yè)管理作為一種服務(wù)行業(yè),與人們的生活息息相關(guān),是人們生活質(zhì)量的最基本需求。下面是小編精心推薦的關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文，希望你能有所感觸!

　　關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理論文篇一

　　小區(qū)物業(yè)管理步履維艱

　　摘要：

　　隨著勞動用工結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，“招工難”形勢越來越復(fù)雜，多個省份因此提高了最低工資標準，但是針對勞動密集型的物業(yè)行業(yè)來說，卻使運營成本大大支出。作為同時又是微利行業(yè)的物業(yè)行業(yè)如何在勞動力成本不斷提升的大背景下，化解因成本提升造成經(jīng)營難以維繼的狀況，本文剖析了當前物業(yè)行業(yè)面臨的困境，并從財稅政策、物業(yè)費調(diào)整機制、涉案處理、政府作為、信用管理等方面提出建議與措施。

　　關(guān)鍵詞：小區(qū) 物業(yè)管理 步履維艱 影響與對策

　　形勢與背景

　　2011年3月1日起，廈門市在職職工最低工資標準由每人每月900元上調(diào)至1100元。今年以來，全國多個城市上調(diào)最低工資標準，這對提高基層務(wù)工人員的收入水平，減少收入差距有著積極的正面意義。然而，對于物業(yè)管理這樣的勞動密集型企業(yè)，尤其是對小區(qū)型物業(yè)服務(wù)項目，成本的上升將使項目的運作雪上加霜，也將使以小區(qū)型物業(yè)服務(wù)項目為主的物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以維繼，面臨諸多問題與困境。

　　問題與困境

　　一、人工成本的大幅提升造成項目運營成本提高，企業(yè)利潤低下。

　　來自廈門市物業(yè)管理協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，至2011年上半年，廈門市有30多個小區(qū)的物業(yè)準備撤出，部分已經(jīng)在撤出。撤出的理由是入不敷出。 據(jù)統(tǒng)計，目前廈門的物業(yè)企業(yè)40%存在虧損，虧損的最主要的原因來自人工成本的大幅提升。對于物業(yè)企業(yè)而言，人工成本一般應(yīng)控制在企業(yè)成本的70%以內(nèi)，對于小區(qū)型的物業(yè)服務(wù)項目所配備的安保、綠化、保潔和工程服務(wù)人員會比大廈型項目有一定不同，但總體會比大廈型項目人工成本支出更高。最低工資標準上調(diào)200元后，相應(yīng)的社會保險、加班工資等也隨之上漲，加之企業(yè)管理費用計提增加等，保安人員年均增加支出近3500元。以廈門市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，目前廈門市物管行業(yè)從業(yè)人員35856人，最低工資標準上調(diào)后，單以人均200元的增幅計算，全年全行業(yè)要增加工資支付成本8605萬元。而去年全行業(yè)利潤總額僅5171.62萬元，把利潤吃光了還不夠。

　　目前不少新小區(qū)的物管公司，很多是開發(fā)商直接成立的物業(yè)公司，開發(fā)商為了品牌，對物業(yè)公司給予支持和補貼，這類物管公司的抵抗力較強。對于商業(yè)類、非住宅類物業(yè)來說，在合同中可以與甲方自行商談物業(yè)管理費的價格，可以用提高物業(yè)管理費的做法，來對沖成本風(fēng)險。而對于住宅物業(yè)，加上物價的居高不下，維修養(yǎng)護的支出逐年增加，企業(yè)的利潤將會明顯下降，部分企業(yè)無利甚至虧損，使住宅物業(yè)管理站在受沖擊行業(yè)的最前列。

　　二、物業(yè)管理費收費不足或被惡意欠費，造成小區(qū)物業(yè)入不敷出

　　一方面是成本大幅提高，另一方面是收入無法提高，造成小區(qū)物業(yè)入不敷出。面對最低工資標準的上調(diào)，有自主定價權(quán)的商家，可以把上漲的費用轉(zhuǎn)嫁到商品上。但沒有自主定價權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)，卻難以快速有效地通過合理提高物業(yè)管理費來抵消人工成本。

　　物業(yè)收費標準難以提高。在廈門，物業(yè)管理費10年不變的項目占40%左右。2008年，《廈門市住宅物業(yè)服務(wù)等級標準及收費指導(dǎo)價》出臺，相關(guān)收費標準延續(xù)至今。廈門市物業(yè)管理協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從2000年到2010年，10年間，廈門物業(yè)管理費的漲幅僅為20%。而勞動保障部門公布的最低工資標準10年漲幅為144%，社會平均工資漲幅則達138.6%。物業(yè)費的漲幅遠低于最低工資標準、社平工資及員工工資的漲幅。

　　在物業(yè)服務(wù)行業(yè)，業(yè)內(nèi)人士都清楚，提高物業(yè)管理費難上加難。按照2011年6月1日起生效的《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》第十五條規(guī)定，“召開業(yè)主大會會議，與會業(yè)主人數(shù)應(yīng)當超過全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)，且與會業(yè)主所持有的投票權(quán)應(yīng)當超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，業(yè)主大會會議方為有效”。因此，物業(yè)企業(yè)要提高物業(yè)管理費，必須通過小區(qū)總戶數(shù)和專有部分面積總數(shù)50%以上的業(yè)主同意才能漲價。由于小區(qū)業(yè)主有的是投資客，有的參與性不強等，要有一定比例業(yè)主參與決議都非常難，要雙50%以上通過更是難上加難。筆者所在的地豐置業(yè)公司所屬人居樂業(yè)物業(yè)接管的嶺兜小區(qū)，是集政府危改安置、廉租、保障房、人才引進于一體的綜合性小區(qū)。由于小區(qū)住戶的特殊性，自99年接管以來，物價翻了多少倍，但物業(yè)管理費單價一直是0.40 元，雖然今年上漲了0.10元，那也是費了九牛二虎之力，花費了公司整整一年多的時間和大量的人力。

　　合理提高物管費如此之難，一方面在于政府指導(dǎo)價的市場認同度，業(yè)主百姓對于“價質(zhì)相符”的理解，另一方面部分小區(qū)業(yè)委會不能很好地行使業(yè)委會職權(quán)，甚至想通過牽制物業(yè)公司來謀一已私利。實際上，業(yè)委會并不是一味限制對物業(yè)公司漲價的申請就是對業(yè)主權(quán)益的保護，而是要對物業(yè)費收支的合理分析判斷，物業(yè)公司有無規(guī)范履行合同約定，要以物業(yè)公司承擔物業(yè)管理與服務(wù)工作的品質(zhì)標準作為評判物業(yè)收費標準是否合理的依據(jù)，促進物業(yè)公司與業(yè)主的雙贏。

　　物業(yè)收費率無法達到預(yù)期目標。物業(yè)收費率也直接影響物業(yè)收入水平。對于新開發(fā)的物業(yè)小區(qū)，收費率面臨投資客多、入住率不高的困擾，對于其他小區(qū)，由于設(shè)施設(shè)備問題影響業(yè)主滿意率、業(yè)主層次、自動繳費意識等使得小區(qū)型物業(yè)的繳費率的理想目標只能設(shè)定在95%，基本沒有達到100%，一般情況下能有90%就可以算是比較不錯的了。特別是一些老舊小區(qū)和政策性安置小區(qū)，收費長年維持不高，面對成本的大幅上漲，必然存在“欠費—撤管”的惡性循環(huán)，為此小區(qū)受到的聲譽、基礎(chǔ)性的傷害一樣無法彌補。

　　物業(yè)公司額外代公共事業(yè)單位被欠費。實際上，不只小區(qū)物業(yè)收費提高難上加難，目前部分公共事業(yè)單位改革后，要求物業(yè)公司先行代業(yè)主墊付公共照明和公共用水費用支出，造成物業(yè)公司被拖欠代墊水電費用，物業(yè)公司不堪重負。筆者所屬的人居樂業(yè)公司管理的集美古龍明珠項目，供水和供電部門要求物業(yè)公司對樓宇的樓梯公共照明用電、小區(qū)的綠化用水等項目(單獨計表)先行買電、買水，才給予通電通水。公共事業(yè)單位為保證小區(qū)用戶水電費的收繳，采取由物業(yè)公司先行買水買電買氣，然后再由物業(yè)公司向小區(qū)住戶收回的做法，實際上置物業(yè)公司于十分不利的境地，而物業(yè)公司對于公用事業(yè)單位而言完全沒有話語權(quán)。公用事業(yè)單位在開發(fā)建設(shè)時期要求開發(fā)商簽訂此類不合理的條款，而開發(fā)商為保證工程進度不得已簽訂后而實際在小區(qū)入住后轉(zhuǎn)由物業(yè)公司承擔。這種代付代收方式，實際上是保證了公用事業(yè)部門的自身利益，而對于物業(yè)公司既沒有任何利益可言，又要付出額外的工作量，還因為業(yè)主拒繳物業(yè)費的同時連帶不繳公攤水電費，造成物業(yè)公司代墊費用無法收回，雪上加霜。

　　三、以壓縮開支為應(yīng)變，甚至不惜侵犯業(yè)主權(quán)益，造成業(yè)主投訴率高，對物業(yè)滿意度下降引發(fā)糾紛，形成惡性循環(huán)。

　　此次最低工資標準上調(diào)，由于企業(yè)成本的高居不下，造成物業(yè)企業(yè)不得不采取各種措施降低運營成本。通常的情況是，取得全部小區(qū)停車費歸物業(yè)所有而不加以區(qū)分停車管理費和場租費;全額占有或不按規(guī)定分成小區(qū)電梯轎廂廣告、電信、移動設(shè)施使用以及小區(qū)內(nèi)臨時擺攤設(shè)點等經(jīng)營收入;把應(yīng)為物業(yè)支出的項目納入小區(qū)公維金支出;此外為控制企業(yè)管理成本支出，提高安保人員年齡，很多小區(qū)雇傭的都是臨近退休的人員，不為或僅為部分員工繳納社會保險或者不按標準為員工繳納社會保險等等。此外，由于一些住宅小區(qū)本身硬件不足，后期管理只注重做好保安、保潔、綠化等表面工作，無力承擔對設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護的投入，失去物業(yè)管理核心價值，造成管理難度。隨著《物權(quán)法》的出臺，業(yè)主維權(quán)意識日益提高，引發(fā)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)矛盾和糾紛，小區(qū)投訴率居高不下，從而走進物業(yè)管理費收繳下降的惡性循環(huán)。

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