房地產(chǎn)成本管理論文(2)
房地產(chǎn)成本管理論文篇二
淺談房地產(chǎn)成本管理
摘要：長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)因為行業(yè)的高利潤，一般都不是十分關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢下，由于政府行為日益規(guī)范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，成本管理，工程成本，改進方法
中圖分類號： F293.33 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)各種制度逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭力也在制度規(guī)范化過程中增強。成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標(biāo)，各個房地產(chǎn)企業(yè)只有把成本管理放在中心位置，才能增強企業(yè)的綜合競爭力。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識淡化、成本管理薄弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴(yán)重，成本水平居高不下，嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。
房地產(chǎn)公司成本控制基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務(wù)費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達70%-80%，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小。因此，工程成本控制毫無疑問是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵之一，而且是動態(tài)博弈的控制。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)如何控制成本相關(guān)問題進行分析，僅從工程成本方面進行探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé) ：
1、根據(jù)單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、市場情況，確定項目開發(fā)計劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，履行立項審批程序。
2、進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目目標(biāo)成本(含各分項費用明細)，分解成本費用控制指標(biāo)，落實降低成本技術(shù)組織措施。
3、遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本實行項目經(jīng)理負責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)。
4、正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。
5、組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準(zhǔn)確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。
6、熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見性，努力尋求降低成本費用的途徑。
7、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)等。
二、工程成本管理普遍存在的問題：從總體上說，目前我國造價管理模式是工程建設(shè)全過程的管理，但在實際操作中又存在著一些問題。主要有以下幾點：
1、我國現(xiàn)階段的工程造價管理以辦理工程結(jié)算價為目的，只注重在施工過程中的造價控制，忽視工程開工前投資決策階段對造價的控制。
2、工程造價管理以被動的按照設(shè)計圖紙編制概預(yù)算和計算工程造價為主，忽視了在設(shè)計階段用工程造價管理影響設(shè)計，優(yōu)化設(shè)計有效的控制造價。
3、工程造價管理的各階段相互脫節(jié)。投資估算、設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、合同價、結(jié)算價、決算價，這六個階段的造價分別由建設(shè)單位及其主管單位、設(shè)計單位、施工企業(yè)各自管理，沒有建立前者控制后者，后者影響前者的有效的工程造價管理體系。
4、我國目前的工程造價管理資料收集整理制度不完善。
5、 在市場經(jīng)濟中，由于市場機制的作用和多方面的影響，工程造價的運動變化更快、更復(fù)雜。
6、成本管理意識上的誤區(qū)，沒有真正實現(xiàn)“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理。
7、成本管理方式比較落后，忽視成本目標(biāo)，強調(diào)經(jīng)驗數(shù)據(jù)造成決策不當(dāng)。
8、目前的房地產(chǎn)公司難以在短時間內(nèi)借助于工程量清單和消耗量定額，編制適合本公司的企業(yè)定額充分的指導(dǎo)、監(jiān)督和評價。
三、成本管理的改進方法：
正確工程項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個施工周期，從施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保質(zhì)期結(jié)束。在整個過程中分階段進行目標(biāo)成本、實際成本的實際對比，對各階段目標(biāo)成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標(biāo)成本之下。1.控制采購成本利用科學(xué)的決策分析方法，合理決定經(jīng)濟訂貨量或經(jīng)濟批量、決定采購項目、選擇供應(yīng)單位、決定采購時間;進一步推進集中采購制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務(wù)的統(tǒng)一采購平臺，實現(xiàn)價格、供應(yīng)商等資源共享;推進直供制，逐步取消中間供應(yīng)商;建立采購責(zé)任制，強化采購人員、審價人員的責(zé)任意識;整頓輔料、零星物資采購價格，采購價格要在前一次采購銷售價格的基礎(chǔ)上逐步下降;探索建立采購獎罰制度，獎罰要與領(lǐng)導(dǎo)、個人掛鉤;加強技術(shù)攻關(guān)力量，降低采購成本。2.編制目標(biāo)責(zé)任成本和目標(biāo)責(zé)任預(yù)算。工程中標(biāo)后開工之前，造價編制與管理人員應(yīng)指導(dǎo)項目部確定工程的目標(biāo)責(zé)任成本，項目部應(yīng)根據(jù)目標(biāo)責(zé)任成本編制控制計劃。根據(jù)本工程的合同承諾、工程所處環(huán)境、人材機的配備及市場趨勢分別控制定出材料費、機械費、人工費及數(shù)量比較大的材料單價控制表，并制定出各分部分項工程的責(zé)任預(yù)算。項目部以各分部分項工程的實物量為基礎(chǔ)，按照部門、施工隊和班組的分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責(zé)任成本，為以后的成本控制作好準(zhǔn)備。項目經(jīng)理對各工長簽訂以考核工期、質(zhì)量、安全、成本為主要指標(biāo)的分項工程承包合同，各工長將承包指標(biāo)以施工任務(wù)書形式落實到施工隊組，各施工隊組以定額為依據(jù)，對施工小組逐日下達施工任務(wù)。3.最高決策層從思想層面上充分認(rèn)知決策成本，決策的成本，直接影響著執(zhí)行的成本。在條件允許的情況下，適當(dāng)增加決策成本、增大決策過程多環(huán)節(jié)的投入，謹(jǐn)慎決策，將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析，同時自覺運用管理科學(xué)中一切科學(xué)的決策方法，可以更加科學(xué)合理地決策。4.加強質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。質(zhì)量成本是指項目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費用，以及未達到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生一切損失費用之和。質(zhì)量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程質(zhì)量越高，故障成本就越低。5.堅持現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞浪費漏洞?，F(xiàn)場平面布置管理和現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。6.正確處理安全、質(zhì)量、進度、成本的關(guān)系，四者是相輔相成的。戰(zhàn)略成本管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財務(wù)成本管理目標(biāo)。成本信息是財務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，主要把成本納入企業(yè)財務(wù)成本管理整體框架中，才能形成財務(wù)成本管理要素的全面性。房地產(chǎn)企業(yè)只有從成本結(jié)構(gòu)出發(fā)，對企業(yè)成本進行全面的控制、改善、了解，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈才能貫穿企業(yè)財務(wù)成本管理的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、財務(wù)成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競爭環(huán)境出發(fā)，通過對競爭對手的價值鏈進行整合分析，才能形成必要的財務(wù)成本管理信息，為制定合理的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理是一項系統(tǒng)的工程，只有從根本上完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理策略和體系，才能合理控制企業(yè)項目實施成本，為企業(yè)提高經(jīng)濟效益創(chuàng)造良好的條件 參考文獻：
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