產品開發(fā)與流程管理論文(2)
產品開發(fā)與流程管理論文篇二
房地產開發(fā)流程管理
摘要:在經濟迅猛發(fā)展的當今社會，各行各業(yè)都在以自己獨有的方式加快發(fā)展的腳步，房地產行業(yè)也不例外，它與國民經濟息息相關，是改善生活、拉動經濟進步、改善投資環(huán)境的重要一環(huán)，它是一個具有綜合性的行業(yè)，為維護社會的穩(wěn)定也做出了一定的貢獻，作為國民經濟中各行業(yè)相互集中、聯(lián)系的重要樞紐,現如今的房地產行業(yè)已經成為我國國民經濟的支柱產業(yè)。本文主要研究了房地產開發(fā)的流程管理，對開發(fā)的階段進行了劃分，并提出管理的措施，和開發(fā)的運行流程。
關鍵詞:房地產,開發(fā)項目, 開發(fā)運作流程
中圖分類號： F293.33文獻標識碼： A
房地產業(yè)在我國如火如荼的發(fā)展來源于方方面面，在房地產行業(yè)中開發(fā)時行業(yè)發(fā)展的原動力。房地產業(yè)的健康發(fā)展事關國民經濟全局的發(fā)展,不僅能改善投資環(huán)境,改善居民的生活條件,還能拉動建筑、建材、化工、家電等眾多相關產業(yè)的發(fā)展,同時維護社會的穩(wěn)定,是一個具有高度綜合性和關聯(lián)性的行業(yè),是國民經濟中各行業(yè)相互集中、相互聯(lián)系的重要樞紐氣已成為我國國民經濟的支柱.產業(yè)。
一、房地產開發(fā)階段劃分
對于項目生命周期階段劃分的論述,將房地產開發(fā)項目劃分為四個階段,即前期策劃和決策階段、設計和計劃階段、施工階段、租售和物業(yè)階段。
(1) 前期策劃和決策階段
這一階段的工作內容包括兩部分:一個是投資機會的研究,另一個是項目立項。在項目開始階段,開發(fā)商往往要對擬建項目,包括擬建項目地塊的信息進行廣泛的市場研究,包括對項目所在地政策環(huán)境、宏觀經濟環(huán)境、自然環(huán)境、市場環(huán)境等方面進行研究分析,確定項目開發(fā)或建設的目標。在市場研究報告的基礎上,開發(fā)商要根據擬建項目的規(guī)模進行投資估算及價格趨勢預測,分析項目的投資可行性:同時要對項目的工程方案和技術標準規(guī)范進行論證,分析項目的技術可行性。
(2) 計劃與設計階段
計劃與設計階段的主要工作是對項目進行規(guī)劃、設計、造價預算、計劃安排。規(guī)劃設計任務一般由設計單位來完成,并由建設單位的規(guī)劃部門進行控制和決策。幵發(fā)商向設計單位提供規(guī)劃設計任務書,提煉出設計要點,并與設計單位深入溝通,明確設計意圖,確定規(guī)劃設計重點。規(guī)劃設計一般分為三個階段:方案設計、技術設計和施工圖設計。
(3)施工階段
房地產開發(fā)項目施工階段工程量大、涉及面廣、影響因素多,該階段評價項目成功標準主要圍繞“鐵三角”(成本、工期、質量)標準展開,除此之外,還有合同管理和安全性相關的標準。
(4)租售和物業(yè)階段
在房地產開發(fā)項目施工階段后期,項目就進入了租售階段。租售階段是房地產開發(fā)企業(yè)收回投資并賺取利潤的重要環(huán)節(jié)。租售階段房地產開發(fā)項目的成功標準主要圍繞項目是否使房地產開發(fā)企業(yè)獲利這一角度展開。
二、房地產開發(fā)管控策略
2.1 明確企業(yè)部門職能,建立有效的組織結構
組織結構設計是企業(yè)以實現發(fā)展戰(zhàn)略為目的所進行的一項企業(yè)管理基礎性的工作,對于整個企業(yè)的管理具有重要作用。在房地產開發(fā)企業(yè)中,組織結構設計是將構成組織的各個要素進行排列組合,以明確企業(yè)的管理層次,理清企業(yè)各部門各崗位的職責以及相互合作的關系,促進企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現。
2.2 加強企業(yè)流程管理,重視企業(yè)流程再造
房地產開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢,要不斷適應外在環(huán)境的變化,全面了解客戶的需求,并且最大限度的滿足客戶的需要,這就需要企業(yè)不斷改革和創(chuàng)新,將以職能為核心的企業(yè),改造成為以流程為核心的企業(yè),實現企業(yè)管理和業(yè)務流程的再造。企業(yè)流程再造對于擴大企業(yè)規(guī)模,提升企業(yè)品牌價值具有指導作用。
2.3 以績效管理、目標管理為基礎為流程管理提供保障
1)績效管理、目標管理及流程管理之間的關系
績效管理、目標管理及流程管理之間有著很多聯(lián)系,它們之間互相作用、互相影響。績效管理首先需要確定目標,而目標又通過流程來實現。流程管理同樣需要確定流程的目標,而目標的實現程度又反映了流程本身的績效。因此績效管理、目標管理及流程管理實際上是相輔相成的?？冃Ч芾硎橇鞒坦芾淼幕颈Ｕ?流程管理是績效管理的基礎。可以說,如果績效管理不跟流程運作緊密結合起來,如果不將流程清晰地與崗位的關系相對應,不將流程的目標準確地分解到相關崗位,那么,績效管理將會失去它的真正意義,流程管理也會由于沒有評價監(jiān)控系統(tǒng)而被束之高閣、無人關注,公司目標的實現將大打折扣,直接影響公司目標的實現,影響公司健康和可持續(xù)發(fā)展。
2)績效管理的意義
通過基于戰(zhàn)略的績效管理體系,可以衡量流程的效率,同時也為流程的有效運作、有效執(zhí)行提供了基本保障,進而確保企業(yè)的績效水平,使企業(yè)獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢,保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現。崗位責任體系是實現公司發(fā)展戰(zhàn)略及部門目標的基礎管理保障,其指導思想就是以引導并推動崗位工作沿公司戰(zhàn)略軌道前進為出發(fā)點,激勵崗位工作,體現崗位價值,促進崗位工作效率,提高工作效果。崗位績效考核就是保障崗位取得良好的績效,保障流程的有效執(zhí)行,通過理順流程來分清流程節(jié)點,確定工作流程流經部門具體崗位,并由具體崗位來實現各流程節(jié)點的工作;通過界定流程節(jié)點來明確工作內容。
3)實施績效管理時,應與流程管理有效的緊密結合起來
績效管理過程中很重的一項工作是要確定績效管理的目標,對企業(yè)確定。企業(yè)的目標,對部門確定部門的目標,對流程要確定流程的目標,對員工要確定員工的目標,如何確定這些目標,以及如何將組織的目標有效地分解到各流程、部門及員工,以及如何確定目標的層次是績效管理中最關鍵的過程。
三、房地產開發(fā)運作流程
為規(guī)范公司房地產開發(fā)活動,完善和落實公司房地產開發(fā)矩陣式管理運作模式,制定了公司房地產開發(fā)業(yè)務流程管理辦法。本辦法適用于公司房地產項目的開發(fā)過程。整個房地產項目的開發(fā)管理,按照由四個中心與項目部共同參與的矩陣式管理流程來運作。投資策劃中心負責項目的可行性研究、制定《項目整體計劃》、負責項目前期策劃、方案設計、經濟技術初評、經濟技術評估,參與初步設計和施工圖設計評審,對《項目贏利及成本目標》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目贏利成本分析報告》。
工程管理中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,經濟技術初評、經濟技術評估,負責內部組織的大額工程及采購項目招標,負責大額工程及采購項目的標底編制,對工程現場巡查,對《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》、項目建設中重大設計變更進行審核,提交《項目工程報告》。房產營銷中心參與項目可行性研究、前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責制定《營銷推廣方案的細化和調整》,對項目定價、營銷費用、銷售實施方案等進行審核,了解銷售動態(tài),提交《項目營銷報告》。
客戶服務中心參與前期策劃報告和方案設計、初步設計、施工圖設計的評審,負責物業(yè)管理公司的招投標,審核合同文本,對入伙和客戶服務工作進行指導,了解客戶投訴處理情況,提交《客戶滿意度調查報告》。項目部參與項目前期策劃、方案設計,負責項目在當地開工建設所需的各項法律手續(xù),負責編制《項目建設工程實施計劃書》,負責初步設計、施工圖設計、景觀設計,勘探測繪及監(jiān)理方的選擇和實施,負責擬定《項目贏利及成本目標》、《項目成本管理計劃》、《項目招標方案》,負責由政府組織的工程及采購項目招標、較小金額工程及采購項目招標、工程現場管理、工程結算、項目銷售、入伙、客戶服務等,提交《項目管理報告》。
結語
在我國,房地產業(yè)具有巨大的剛性需求,從總體上看,供需兩旺。但是房地產行業(yè)競爭激烈,同時面臨著投資大、周期長的風險,如何確保房地產開發(fā)項目的成功,不僅關系到房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展,同時直接影響到人民生活環(huán)境和生活水平,還關系到國家的工業(yè)化、城市化進程。
參考文獻
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