物業(yè)管理畢業(yè)論文
物業(yè)管理與人民生活息息相關(guān),在近年來(lái)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理畢業(yè)論文，供大家參考。
物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一：物業(yè)管理業(yè)主自治存在的問(wèn)題及對(duì)策
摘要：物業(yè)管理自治是我國(guó)物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展方向，在我國(guó)由于物業(yè)管理體系的不規(guī)范和相關(guān)法律制度的不健全，政府和物業(yè)公司沒(méi)有及時(shí)履行其職責(zé)，以及廣大業(yè)主參與決策意識(shí)和維權(quán)途徑的缺失，導(dǎo)致業(yè)主自治制度在推行過(guò)程十分艱難。文章針對(duì)上述業(yè)主自治制度中的問(wèn)題，提出應(yīng)對(duì)的決策包括：健全法律制度，擴(kuò)充業(yè)主維權(quán)的渠道，重新構(gòu)建業(yè)主自治組織，明確政府和物業(yè)公司在自治過(guò)程中的責(zé)任與義務(wù)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主參與自主決策和維護(hù)合法權(quán)益的意識(shí)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主自治;業(yè)主維權(quán)
所謂業(yè)主自治，一般是指在相關(guān)法律法規(guī)的界定下，居住在一定范圍內(nèi)的廣大業(yè)主，依據(jù)本人對(duì)于私有房產(chǎn)的所有權(quán)以及自由、平等的規(guī)則建立的自我管理、自我約束此范圍內(nèi)的物業(yè)管理模式。業(yè)主一方面可以對(duì)自有財(cái)產(chǎn)獨(dú)立支配，一方面與業(yè)主管理團(tuán)體即業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)涉及到公共利益的部分進(jìn)行共同管理。
1業(yè)主自治實(shí)踐中的問(wèn)題
1.1法律不完善導(dǎo)致業(yè)主不能有效維權(quán)
現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的根本目的是“推行物管企業(yè)的專業(yè)管理制度”，并按照“業(yè)主自治”的核心所設(shè)計(jì)，忽略了“業(yè)主自治”是其實(shí)質(zhì)，導(dǎo)致業(yè)主自治制度出現(xiàn)了以下問(wèn)題：首先，至今沒(méi)有對(duì)業(yè)主自治基礎(chǔ)的建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行更高分量的法律界定與規(guī)范，產(chǎn)權(quán)界定的不清晰是業(yè)主自治成敗的關(guān)鍵因素，相關(guān)法律對(duì)于產(chǎn)權(quán)界定的缺失以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益手段導(dǎo)致業(yè)主在早期容易失去民主自治的意識(shí)。其次，在實(shí)際生活中，業(yè)主委員會(huì)更像是一個(gè)被引進(jìn)的單純的概念，其中所涉及的產(chǎn)生、權(quán)限、義務(wù)、運(yùn)作、法律責(zé)任等沒(méi)有作任何具體規(guī)范，導(dǎo)致“業(yè)主委員會(huì)”缺少資金、場(chǎng)所、專職人員，與“三無(wú)”機(jī)構(gòu)別無(wú)區(qū)別。只具有一個(gè)框架如何運(yùn)作又如何通過(guò)履行自身職責(zé)來(lái)保障業(yè)主的合法權(quán)益。我們看到的是廣大業(yè)主在對(duì)抗開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司時(shí)的弱小，沒(méi)有法律作為其堅(jiān)固的靠山，猶如一盤散沙。當(dāng)其受到侵害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)法發(fā)揮其功用維護(hù)業(yè)主權(quán)益。再次，相關(guān)法律法規(guī)不能保障業(yè)主的合法權(quán)益，不能為其提供法律救濟(jì)的渠道。由于物業(yè)管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，導(dǎo)致各地法院在審理有關(guān)物業(yè)管理民事法律糾紛時(shí)存在“無(wú)法可依”的現(xiàn)狀。由于沒(méi)有統(tǒng)一的法律規(guī)定，在審理相似的案件時(shí)，各地出現(xiàn)了審理結(jié)果不同的情況，不利于維護(hù)公民公平的權(quán)力。因此，加強(qiáng)立法是當(dāng)務(wù)之急。
1.2業(yè)委會(huì)未被法律授權(quán)，自治組織難以推行
目前，關(guān)于物業(yè)管理的糾紛與日俱增，而業(yè)主自治制度是緩解其矛盾的關(guān)鍵。具有法律意義的管理主體是自治活動(dòng)進(jìn)行下去的首要前提。目前我國(guó)法律沒(méi)有賦予業(yè)主委員會(huì)民事主體資格。業(yè)主委員會(huì)制度是物業(yè)管理體制的前提及重要組成部分，而其在法律中并沒(méi)有相應(yīng)的界定范圍。在合同簽訂中，沒(méi)有確立其定位。在各地的相關(guān)法律法規(guī)中提到業(yè)主委員會(huì)具有代替業(yè)主和物業(yè)公司簽訂合同的權(quán)力，此做法與物業(yè)管理理論中的代表理論相悖。物業(yè)管理理論中提到，代表機(jī)關(guān)以業(yè)主和物業(yè)公司的代表名義進(jìn)行一系列的行為，而不是以業(yè)主委員會(huì)的名義進(jìn)行活動(dòng)。因?yàn)榉蓻](méi)有界定業(yè)主委員會(huì)為獨(dú)立個(gè)體，所以在實(shí)際管理中業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有民事行為資格，故簽訂的合同也成為沒(méi)有任何法律效力的一紙空談。對(duì)物業(yè)管理中的合同合法性構(gòu)成了挑戰(zhàn)，同時(shí)也為今后諸多的民事糾紛埋下了隱患。
1.3業(yè)主自治中，管理主體角色定位不準(zhǔn)
業(yè)主對(duì)其所有的建筑物具有支配權(quán)及所有權(quán)，這種所有權(quán)具有排他性。站在物權(quán)的角度來(lái)看，物業(yè)管理制度維護(hù)了屬于業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)等，彰顯了物權(quán)的價(jià)值。對(duì)物業(yè)管理的必要性，以及用什么方法來(lái)進(jìn)行管理，管理的主體是誰(shuí)，完全取決于廣大業(yè)主。因此，廣大業(yè)主才是物業(yè)管理活動(dòng)的主體。物業(yè)公司在物業(yè)管理活動(dòng)扮演一個(gè)授權(quán)對(duì)象的角色，通過(guò)業(yè)主的委托，才能具有物業(yè)管理的權(quán)力。據(jù)此可以認(rèn)為物業(yè)管理公司屬于一個(gè)以服務(wù)為中心的個(gè)體，因此其首要的任務(wù)就是對(duì)廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，為其提供服務(wù)。然而，實(shí)際生活中，物業(yè)公司充當(dāng)著一個(gè)“管理者”的身份，凌駕于業(yè)主之上，沒(méi)有優(yōu)先考慮廣大業(yè)主的合法權(quán)益。濫用職權(quán)，不及時(shí)履行職責(zé)義務(wù)，極大地?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)于業(yè)主自治，其認(rèn)為會(huì)對(duì)廣大業(yè)主有消極的影響，認(rèn)為業(yè)主沒(méi)有進(jìn)行過(guò)專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，不具有管理能力。廣大業(yè)主和物業(yè)公司站在了對(duì)立面，自然糾紛也是家常便飯的事情。除了物業(yè)公司在物業(yè)管理活動(dòng)中的角色界定失誤外，另一個(gè)社區(qū)自治管理組織居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系不利于自治制度推行。居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)都是社區(qū)管理主體，但是其職責(zé)并不相同。居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)變?yōu)榱祟I(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，這使得業(yè)主委員會(huì)不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
1.4業(yè)主傳統(tǒng)思想嚴(yán)重，缺乏自治意識(shí)
廣大業(yè)主是業(yè)主自治活動(dòng)的主人，廣大業(yè)主缺少應(yīng)有的民主參與和維權(quán)意識(shí)是導(dǎo)致自治制度無(wú)法向前推行的重要因素。受歷史影響我國(guó)政府出資興建的企事業(yè)單位以及相關(guān)的國(guó)家政府單位福利式分房制度，形成一定的惰性，認(rèn)為只要有關(guān)于房地產(chǎn)的事情必須通過(guò)政府來(lái)解決。當(dāng)我們遠(yuǎn)離福利住房分配模式轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式時(shí)，居民原有的意識(shí)依舊會(huì)成為業(yè)主自治發(fā)展阻礙，其中包含著涉及居民利益的部分內(nèi)容，居民很少會(huì)去主動(dòng)參與民主自治過(guò)程中，沒(méi)有將自身的利益與業(yè)主自治結(jié)合，缺少主動(dòng)維護(hù)合法權(quán)益的意識(shí)。這樣的行為只會(huì)對(duì)業(yè)主自治制度發(fā)展起到消極影響。從目前各種問(wèn)題不難看出，我國(guó)城市物業(yè)管理業(yè)主自治制度還不夠成熟完善，業(yè)主自治制度與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比存在明顯地差距，如何能有效地解決上述問(wèn)題是當(dāng)前重要課題。
2應(yīng)對(duì)業(yè)主自治制度問(wèn)題的對(duì)策
2.1健全立法，擴(kuò)展維權(quán)的渠道
完善物業(yè)管理立法。我國(guó)物業(yè)管理處在相關(guān)法律制度不健全的狀態(tài)：一方面國(guó)家制定的相關(guān)法律制度不全面存在漏洞不能對(duì)實(shí)際管理中相關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)中的問(wèn)題進(jìn)行法律解釋;另一方面，各地出臺(tái)的規(guī)章制度與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》出現(xiàn)相悖的情況，這種情況會(huì)導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)法律法規(guī)來(lái)解決糾紛。因此統(tǒng)一立法是當(dāng)務(wù)之急。物業(yè)管理法律中對(duì)業(yè)主大會(huì)組建的各方面條件進(jìn)行了具體詳細(xì)的闡述，涵蓋其組建的準(zhǔn)備工作、工作流程、監(jiān)督機(jī)制、獎(jiǎng)勵(lì)等方面。這樣有利于對(duì)業(yè)主自治制度的推進(jìn)產(chǎn)生積極作用，符合其機(jī)制的原則，保障了業(yè)主的合法權(quán)益，為我國(guó)物業(yè)管理制度的發(fā)展奠定了良好的開(kāi)端。此外，需要由最高法院針對(duì)廣大業(yè)主在實(shí)際生活中遇到的物業(yè)糾紛進(jìn)行司法解釋以及司法救濟(jì)。
2.2完善健全業(yè)主自治組織制度
(1)保障業(yè)主委員會(huì)的法律權(quán)利。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)的界定很大程度上決定了其在法律中應(yīng)盡的義務(wù)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展有著非常重要的意義。在目前法律的界定中，業(yè)主委員會(huì)不具有法人團(tuán)體性質(zhì)，在相應(yīng)的范圍之內(nèi)具有民事行為責(zé)任和民事行為能力，可以通過(guò)民事訴訟來(lái)解決糾紛。業(yè)主大會(huì)通過(guò)選舉并經(jīng)過(guò)行政部門的批準(zhǔn)產(chǎn)生形成業(yè)主委員會(huì)，具有相應(yīng)的法律地位，有運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)行為的能力，屬于相關(guān)法律界定中的“其他組織”的范圍。業(yè)主委員會(huì)具有合法的權(quán)力，在法律糾紛中可以行使獨(dú)立的訴訟權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。(2)明確業(yè)主委員會(huì)委員的責(zé)、權(quán)、利。業(yè)主委員會(huì)在實(shí)際生活中并沒(méi)有履行相應(yīng)的職責(zé)，主要原因在于相關(guān)法律中沒(méi)有對(duì)其權(quán)、責(zé)、利進(jìn)行明確具體的解釋和規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該為廣大業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)被賦予的權(quán)力有：在物業(yè)管理事務(wù)中有參與活動(dòng)的權(quán)力，同時(shí)可以行使選舉權(quán)、表決權(quán)、被選舉權(quán)，參與整個(gè)管理過(guò)程的決策權(quán)，以及反饋中的評(píng)價(jià)權(quán)。在物業(yè)管理工作中，業(yè)主委員會(huì)委員付出了更多的時(shí)間和精力，因此會(huì)得到相應(yīng)適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)盡的義務(wù)有：做好分內(nèi)工作，如嚴(yán)禁利用職權(quán)進(jìn)行索賄受賄行為、嚴(yán)禁占有他人或公有財(cái)產(chǎn)與非法所得、挪用包括維修基金和管理費(fèi)用在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)、利用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)?；顒?dòng)、從事與職務(wù)無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)活動(dòng)等。為了提高業(yè)主自治制度中的嚴(yán)密性與規(guī)范性，明確界定業(yè)主的民事責(zé)任與刑事責(zé)任是重要的舉措。
2.3做好政府、物業(yè)公司角色定位
在業(yè)主自治制度中，弱化了政府的行政職能，中介組織承擔(dān)了政府與業(yè)主自治委員會(huì)之間的橋梁，政府利用中介組織對(duì)業(yè)主自治委員會(huì)進(jìn)行主導(dǎo)、引導(dǎo)、監(jiān)督以及扶助的活動(dòng)?？傮w來(lái)說(shuō)政府在業(yè)主自治中的應(yīng)盡的職責(zé)有：①制定規(guī)則。物業(yè)管理的復(fù)雜性在于需要將政府與業(yè)主自治結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮政府的主導(dǎo)地位。為了達(dá)到預(yù)期管理目標(biāo)，政府需要發(fā)揮其行政職能，在市場(chǎng)中利用宏觀調(diào)控的手段制定一套規(guī)則，用來(lái)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中的幾個(gè)主體，包括開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司，平衡幾個(gè)主體之間的關(guān)系。②住房商品化推行的時(shí)間較短造成業(yè)主沒(méi)有形成自治意識(shí)，業(yè)主自治組織難以實(shí)施工作是目前存在的問(wèn)題。對(duì)此，政府要通過(guò)組建業(yè)主委員會(huì)來(lái)達(dá)到形成自治機(jī)制的目標(biāo)。物業(yè)公司要了解自身角色定位，提升自身的服務(wù)意識(shí)。為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。強(qiáng)化市場(chǎng)意識(shí)，力爭(zhēng)擴(kuò)展自身的業(yè)務(wù)。樹(shù)立品牌意識(shí)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率形成上規(guī)模經(jīng)營(yíng)。最終在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中走出一條具有個(gè)體獨(dú)立色彩、獨(dú)立發(fā)展、獨(dú)立生存的道路。
2.4提高業(yè)主自治參與意識(shí)
通過(guò)各種宣傳普及的手段提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理體系的了解程度，幫助業(yè)主形成自主參與意識(shí)，幫助認(rèn)識(shí)業(yè)主個(gè)體承擔(dān)的責(zé)任、具有的權(quán)利、應(yīng)盡的義務(wù)。不斷地向業(yè)主傳輸自我維權(quán)的法律意識(shí)，司法訴訟是維權(quán)的最重要途徑，司法是正義作的最后一道保障線又是人民與政府之間的橋梁，需要拓寬業(yè)主參與法律救濟(jì)的渠道。伴隨著業(yè)主法律意識(shí)的提升，物業(yè)管理將逐步過(guò)渡到業(yè)主自治的新局面。
作者:旦增阿旺 單位:長(zhǎng)江師范學(xué)院
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物業(yè)管理畢業(yè)論文范文二：物業(yè)管理與高校保衛(wèi)工作的有機(jī)結(jié)合
摘要：高校保衛(wèi)工作肩負(fù)著維護(hù)校園穩(wěn)定，保障教學(xué)、科研等工作正常進(jìn)行的重要任務(wù)。隨著高校辦學(xué)規(guī)模的擴(kuò)大，學(xué)生人數(shù)的增多，樓宇數(shù)量也呈上升趨勢(shì)。然而，學(xué)校保衛(wèi)部門受保衛(wèi)人員少、設(shè)施未完善等因素限制，無(wú)法對(duì)全校進(jìn)行實(shí)時(shí)、全覆蓋的管理。因此，認(rèn)真探索和研究如何充分結(jié)合物業(yè)管理做好高校保衛(wèi)工作具有重大意義。
關(guān)鍵詞：管理區(qū)域;物業(yè)管理;安全保衛(wèi)
近年來(lái)，我國(guó)教育體制改革，高校擴(kuò)招，辦學(xué)規(guī)模擴(kuò)大，學(xué)生數(shù)量逐年增長(zhǎng)，辦學(xué)方式也由單一制辦學(xué)模式發(fā)展為多層次辦學(xué)。以筆者所在的中國(guó)藥科大學(xué)為例,在擴(kuò)招后,全日制在校生已發(fā)展到近1.5萬(wàn)人,有本?？粕?、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學(xué)生數(shù)量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學(xué)需求，因而很多高校開(kāi)展了大規(guī)模的校區(qū)建設(shè)，建筑物數(shù)量急劇增多。為了便于管理，大多高校對(duì)各樓宇配備了物業(yè)管理人員直接管理轄區(qū)內(nèi)的各方面工作，因此，物業(yè)管理工作的好壞直接關(guān)系到管理區(qū)域內(nèi)的安全，做好物業(yè)管理中的安全工作也是當(dāng)前形勢(shì)下安全保衛(wèi)工作的需要。
1校園物業(yè)管理在高校保衛(wèi)工作中的重要性及原因
從校園物業(yè)管理的內(nèi)容來(lái)看，安全保衛(wèi)是其中主要職能，從管理層級(jí)上說(shuō)，物業(yè)管理公司也需接受學(xué)校保衛(wèi)部門的監(jiān)督和管理，但物業(yè)管理公司只負(fù)責(zé)其管轄區(qū)域內(nèi)的安全，校保衛(wèi)部門負(fù)責(zé)全校安全保衛(wèi)工作。然而，在安全工作機(jī)制運(yùn)行方面，大多高校物業(yè)管理部門都過(guò)于依賴學(xué)校安保部門，缺乏安全責(zé)任意識(shí)，對(duì)安全問(wèn)題基本都是通知保衛(wèi)處，卻不采取應(yīng)急處理措施。例如，2010年國(guó)慶節(jié)假期間，江蘇某所大學(xué)發(fā)生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學(xué)生宿舍樓共竊取8臺(tái)筆記本電腦，臺(tái)式電腦主板和硬盤等配件以及若干現(xiàn)金，共計(jì)約8萬(wàn)元。放假期間，案犯前后三次來(lái)該校作案，作案時(shí)間長(zhǎng)達(dá)4天，期間未被宿管部門、保衛(wèi)處發(fā)覺(jué)。事后，公安部門經(jīng)與學(xué)校共同剖析，得出案件發(fā)生的主要原因之一為學(xué)校的安保工作機(jī)制運(yùn)行不流暢。案發(fā)當(dāng)時(shí)學(xué)生宿舍樓只有2名物業(yè)值班人員，并且值班人員未巡查區(qū)域內(nèi)各樓宇建筑，工作出現(xiàn)嚴(yán)重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環(huán)節(jié)，在其他高校也很多。那么如何解決這一問(wèn)題，也正是接下來(lái)本文所要探討的重點(diǎn)。
2物業(yè)管理在安全工作方面存在的不足
現(xiàn)如今，各大高校為了減輕負(fù)擔(dān)，將物業(yè)管理工作由傳統(tǒng)的校后勤部門統(tǒng)管轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)校后勤部門分管下的物業(yè)管理公司專業(yè)化承包管理。由于高校物業(yè)管理起步較晚，加上本身是由后勤轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的，管理制度、管理模式存在很多不足，也造成了諸多安全問(wèn)題。
2.1安全制度不夠健全
規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)管理轄區(qū)的管理制度。各高校的物業(yè)管理部門雖然也建立了諸如崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、行為規(guī)劃等相關(guān)制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格，且與安全相關(guān)的制度未明確、未上墻的現(xiàn)象普遍存在。由于制度不完善，物業(yè)管理人員在面對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的安全隱患及安全事件時(shí)往往以置之不理，以任其發(fā)展的態(tài)度對(duì)待，致使事件未得到及時(shí)處理，隱患未得到及時(shí)排除，造成嚴(yán)重?fù)p失。
2.2人員構(gòu)成復(fù)雜，專業(yè)化水平不高
物業(yè)管理公司承包管理模式下的物業(yè)管理人員多為勞務(wù)派遣，由于工資待遇低、工作性質(zhì)等因素，從事物業(yè)工作的人員構(gòu)成往往參差不齊、成分復(fù)雜，同時(shí)人員年紀(jì)較大、學(xué)歷層次較低，大多為退休人員再就業(yè)，雖然組成了物業(yè)管理的各個(gè)崗位，看似形成了專業(yè)化的隊(duì)伍，其實(shí)各個(gè)崗位的專業(yè)化水平亟待提高。
2.3部門分工不明確，交叉環(huán)節(jié)存在盲區(qū)
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全工作是后勤部門與保衛(wèi)部門管理工作上的交叉環(huán)節(jié)，同時(shí)也是工作漏洞之一。在高校，物業(yè)合同簽訂的雙方多為后勤部門與物業(yè)公司，原則上物業(yè)管理工作受后勤部門統(tǒng)管，同時(shí)在某些工作內(nèi)容方面學(xué)校有關(guān)部門也具備監(jiān)督管理權(quán)。例如：安全保衛(wèi)工作方面，保衛(wèi)處就應(yīng)該享有監(jiān)督權(quán);學(xué)生管理工作方面，學(xué)工處應(yīng)享有監(jiān)督權(quán)等等。然而，事實(shí)上，在大多數(shù)高校，物業(yè)管理公司的所有工作僅僅受后勤部門監(jiān)管，其他部門無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。這就形成了物業(yè)管理責(zé)任區(qū)域內(nèi)的安全工作由其本部門負(fù)責(zé)，即使在保衛(wèi)部門發(fā)現(xiàn)物業(yè)人員有脫崗、遲到早退現(xiàn)象的情況下，保衛(wèi)部門對(duì)物業(yè)管理人員的管理和考核無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)的局面，致使盜竊等案件頻發(fā)。
2.4員工技術(shù)有待提高
為滿足新形勢(shì)下安全保衛(wèi)工作要求，近幾年，高校技防水平不斷提高，技防設(shè)施不斷增加。為發(fā)揮各項(xiàng)技防設(shè)施的實(shí)時(shí)報(bào)警、實(shí)時(shí)監(jiān)控等作用，在建設(shè)技防工程時(shí)，有少數(shù)安全平臺(tái)系統(tǒng)安裝在各物管站點(diǎn)。然而，大多物業(yè)管理人員都無(wú)消防、安防特殊職業(yè)上崗證，對(duì)這些技防設(shè)施不熟悉，對(duì)平臺(tái)操作不熟練，甚至連平臺(tái)系統(tǒng)的“復(fù)位”、“輸入密碼”等較為簡(jiǎn)單的步驟也無(wú)法完成。設(shè)備一旦出現(xiàn)報(bào)警信息，往往不是第一時(shí)間去現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，而是通知校保衛(wèi)部門，從而錯(cuò)失了處理事件的最佳時(shí)間。因此，物業(yè)管理人員在掌握保潔、綠化、維修等技術(shù)的同時(shí)也需提高計(jì)算機(jī)應(yīng)用、安全技能等多方面的專業(yè)技術(shù)知識(shí)。
3解決目前物業(yè)管理中保衛(wèi)工作面臨問(wèn)題的對(duì)策
為營(yíng)造良好的校園環(huán)境，保障師生的人身財(cái)產(chǎn)安全，急需解決目前物業(yè)管理中保衛(wèi)工作面臨的問(wèn)題，主要應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)工作：
3.1建立并完善物業(yè)管理中的保衛(wèi)工作制度
高校安全保衛(wèi)工作是保證高校教學(xué)秩序正常進(jìn)行的首要前提，建立并完善物業(yè)管理中的保衛(wèi)工作新制度是進(jìn)一步做好高校安全保衛(wèi)工作的重要組成部分。首先，在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理公司和學(xué)校對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡的了解。之后，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)管轄區(qū)域的實(shí)際情況，對(duì)安全保衛(wèi)工作制定完善詳盡的規(guī)章制度，以此促進(jìn)管理過(guò)程中保衛(wèi)工作的科學(xué)化、規(guī)范化、制度化，同時(shí)通過(guò)制度，檢驗(yàn)工作中存在的問(wèn)題和漏洞，并做到及時(shí)修訂、完善，最后制定出最符合實(shí)際的規(guī)章制度。其次還要明確各區(qū)域安全責(zé)任人，實(shí)行責(zé)、權(quán)結(jié)合，層層落實(shí)，形成有效的部門管理體制。
3.2明確管理部門，層層落實(shí)責(zé)任
學(xué)校必須明確物業(yè)管理公司的直接管理部門，并依照“誰(shuí)管理，誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則，層層落實(shí)責(zé)任。一直以來(lái)，后勤部門大多為物業(yè)管理公司的直接分管部門，但有的高校簽訂物業(yè)合同的為招標(biāo)辦或基建等部門，在未明確物業(yè)直接管理部門的情況下，一旦發(fā)生事故后易產(chǎn)生推諉、踢皮球等現(xiàn)象，從而無(wú)法追究責(zé)任。所以，明確物業(yè)管理公司的直接管理部門顯得尤其重要。在明確分管物業(yè)具體部門的同時(shí)，保衛(wèi)部門應(yīng)與該直接分管物業(yè)的部門簽訂安全責(zé)任書(shū)，進(jìn)一步明確安全責(zé)任。分管物業(yè)具體部門再與物業(yè)管理公司簽訂安全責(zé)任書(shū)，物業(yè)管理公司再與各分站點(diǎn)簽訂，以此類推，層層落實(shí)，將安全工作細(xì)化到每個(gè)員工的崗位上。這樣若發(fā)生安全事故，是誰(shuí)的管理區(qū)域，誰(shuí)的工作內(nèi)容，誰(shuí)的責(zé)任，一目了然，更便于事故發(fā)生后的責(zé)任追究，同時(shí)也間接提高了學(xué)校有關(guān)部門、物業(yè)管理公司以及物業(yè)管理人員的安全責(zé)任意識(shí)，減少了保衛(wèi)部門的壓力，大大提升物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全。
3.3加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立專業(yè)化物業(yè)管理隊(duì)伍
首先，要把好合同關(guān)，學(xué)校在與物業(yè)管理公司簽訂合同時(shí)，應(yīng)將人員具備一定消防、安防專業(yè)技能納入在內(nèi)，甚至在某些特殊崗位必須要求具備專業(yè)證書(shū)，持證上崗。其次，要求物業(yè)管理公司定期開(kāi)展員工安全知識(shí)培訓(xùn)與實(shí)戰(zhàn)演練，同時(shí)也需加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，提高專業(yè)知識(shí)和技能水平。再者，組織物業(yè)管理人員認(rèn)真學(xué)習(xí)計(jì)算機(jī)等新技術(shù)，做到會(huì)使用安保器材，會(huì)操作安全平臺(tái)。最后，作為物業(yè)管理人員也應(yīng)維護(hù)好管轄區(qū)內(nèi)的各種安保設(shè)備，如滅火器、消防水帶、監(jiān)控設(shè)備等,定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、維修、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài)。
3.4加大監(jiān)督力度，建立獎(jiǎng)懲制度
安全保衛(wèi)工作做得好與否，很大層面上取決于監(jiān)督以及獎(jiǎng)懲的力度。首先，學(xué)校保衛(wèi)和分管物業(yè)工作等有關(guān)部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督力度，采取定期巡查與不定期抽查相結(jié)合的方式，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行有效監(jiān)督，主要包括：對(duì)各類值班臺(tái)賬的檢查，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)專業(yè)技術(shù)技能的操作考查，以及應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急能力考查等等，確保各類人員各司其職，擔(dān)起責(zé)任。其次，建立獎(jiǎng)懲制度，分管物業(yè)工作部門要求物業(yè)公司可按月、按季度、按年度組織“安全員工”評(píng)比，以現(xiàn)金、獎(jiǎng)品等方式獎(jiǎng)勵(lì)榮譽(yù)稱號(hào)獲得者，當(dāng)然，對(duì)于造成安全事故的人員，也可通過(guò)扣工資、通報(bào)批評(píng)等方式處罰。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的方式，逐步提高物業(yè)管理人員參與安全工作的積極性。針對(duì)物業(yè)管理公司，學(xué)校可以每年組織一次對(duì)物業(yè)管理公司的專項(xiàng)評(píng)比，評(píng)委由學(xué)校有關(guān)部門、學(xué)生、教師等組成，評(píng)比內(nèi)容為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的員工服務(wù)意識(shí)、安全保障能力等各項(xiàng)相關(guān)內(nèi)容，并根據(jù)評(píng)比結(jié)果，決定是否在與該物業(yè)公司續(xù)簽合同。
4結(jié)語(yǔ)
學(xué)校安全保衛(wèi)工作不僅僅是保衛(wèi)部門的工作，也是學(xué)校各部門、單位以及為學(xué)校提供服務(wù)的外界單位一項(xiàng)重要任務(wù)之一，同時(shí)也需廣大師生員工極力配合的，只有群策群力，群防群治，做到人人重視安全，人人關(guān)心安全，才能人人都安全。
作者:金鶴齡 夏錦鑒 單位:中國(guó)藥科大學(xué)保衛(wèi)處
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