淺談物業(yè)管理論文
物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托,對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理,對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的淺談物業(yè)管理論文，供大家參考。
淺談物業(yè)管理論文范文一：城市社區(qū)物業(yè)管理問題及對策
摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)實力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進(jìn)我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達(dá)國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上，而自身實際管理經(jīng)驗的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認(rèn)識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費理念相對落后，仍處于計劃經(jīng)濟(jì)時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價交換”的消費理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識，自律性差，一味追求“低價格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因
2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高，使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長，業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機(jī)制不夠完善
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機(jī)制的不完善，嚴(yán)重影響了市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟(jì)的競爭機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范，管理水平低下。基于物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實需求
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會，各家自掃門前雪，對與自身利益無關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會無法正常召開，業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應(yīng)該是由業(yè)主大會公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對策
3.1健全相關(guān)法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據(jù)各地方實際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如：收費原則、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問題都要有詳細(xì)的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因為物業(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時刻把自己定位為一個服務(wù)者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個良好的服務(wù)平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規(guī)章制度
首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負(fù)責(zé)同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售過程時，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展
首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
作者:談麗艷 單位:長江師范學(xué)院
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淺談物業(yè)管理論文范文二：保障性住房后期物業(yè)管理問題及對策
摘要：住房保障是重要的民生問題，近年來，保障性住房建設(shè)日益規(guī)?；窃趪艺叨戎匾?，大量的保障性住房投入使用后，后期物業(yè)管理過程卻面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理部門與住戶間的矛盾橫生，十分不利于保障性住房的良性運行。有針對性地根據(jù)部門主管、物業(yè)管理和住戶三大主體探究保障性住房后期物業(yè)管理中的問題并提出相應(yīng)的破解策略，對保障性住房后期管理的“綠色”發(fā)展具有十分積極的意義。
關(guān)鍵詞：保障性住房;后期物業(yè)管理;河南安陽市
一、研究背景及意義
大規(guī)模實施保障性安居工程是黨中央、國務(wù)院的一項重大決策。為加快發(fā)展保障性住房建設(shè)，快速解決城鎮(zhèn)低收入家庭、外來務(wù)工人員以及新就業(yè)群體的住房困難問題，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚戶區(qū)居民的居住條件,實現(xiàn)住有所居目標(biāo),推進(jìn)河南城鎮(zhèn)化快速健康發(fā)展，自從2011年以來，河南省多次出臺了關(guān)于保障性住房的政策建議和意見：2011年12月21日《河南省人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的若干意見》，提出要進(jìn)一步規(guī)范廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方式、審核機(jī)制、售后管理,建立可持續(xù)發(fā)展的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度。2012年河南省政府出臺《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房入住管理的指導(dǎo)意見》頒布，要求逐步降低保障性住房準(zhǔn)入門檻，同時將新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員納入公租房保障范圍。2013年河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》提出要加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)，切實落實保障性住房配建政策，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造。2015年《關(guān)于加強(qiáng)公共租賃住房管理的若干意見》中提出實行配售的措施，這些都是保障性住房建設(shè)和管理過程中不可缺少的制度保障。由于政府的積極作為，河南省的保障性住房已經(jīng)形成了以廉租房和公租房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限及定向安置房等為補充的多元化體系。保障性住房的后期運營管理主要包括：準(zhǔn)入退出、租金收繳、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)、配套設(shè)施經(jīng)營等方面?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2011〕45號)規(guī)定，“保障性住房小區(qū)可以實行住戶自我管理、自我服務(wù)，也可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)”，對保障性住房后期物業(yè)管理提出了指導(dǎo)性意見。本文基于對安陽市的保障性住房后期物業(yè)管理的實證研究，對保障房后期物業(yè)管理過程中的問題做出較為詳盡透徹的分析，從而有針對性地提出解決策略，這將促進(jìn)安陽市保障房后期物業(yè)管理的進(jìn)一步完善;而且，通過改善住房條件和環(huán)境，切實解決目前居住在保障房內(nèi)群體的后顧之憂，也有利于提高中低收入群體的幸福指數(shù);同時增加普通群眾對后期物業(yè)管理工作的配合和支持，對有效降低后期管理過程中的阻力，促進(jìn)保障房后期物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展具有積極的推動作用。
二、問題解讀
(一)從部門主管方面發(fā)現(xiàn)的問題
對于保障性住房部門主管，主要是以訪談的形式進(jìn)行，談及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相關(guān)配套措施，對于后期管理這部分，將會繼續(xù)沿用政府委托物業(yè)進(jìn)行管理的形式開展，但其中也暴露許多問題，主要有以下三個問題。第一，政府的資金壓力過大。保障性住房資金來源主要是財政資金、房租以及配套設(shè)施經(jīng)營收益。隨著房屋規(guī)模擴(kuò)大，包括行政人員、管理人員等費用開支擴(kuò)大，而政府僅向民眾收取金額很少的房租及物業(yè)費，隨著時間的推移資金的壓力就越大;第二，有些官員怕?lián)?zé)任擱置手中的房源，使保障房不能發(fā)揮它應(yīng)有的功效;第三，居民的資產(chǎn)審核困難及退出意識淡薄。由于我國尚未建立起與市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的金融信用體制和居民個人收入申報制度，個人收入和金融資產(chǎn)不公開透明，缺乏有效的收入監(jiān)控手段和相關(guān)的調(diào)查統(tǒng)計手段。當(dāng)資產(chǎn)審核時出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致有些保障房內(nèi)居住的是有房有車以及將房屋租售的業(yè)主，違背了設(shè)立保障房的初衷。此外，保障房退出機(jī)制中的獎懲措施力度不明顯，關(guān)于退出概念模糊，缺乏激勵機(jī)制，導(dǎo)致住戶一旦居住在保障房內(nèi)就不想退出，居民自愿退出的動力嚴(yán)重不足。
(二)從物業(yè)方面顯示的問題
問卷上涉及物業(yè)的問題主要包括是否有物業(yè)進(jìn)行管理、物業(yè)人員的從業(yè)素質(zhì)如何、是否對物業(yè)管理情況滿意及主要提供的服務(wù)這四題。在安陽市三個不同檔次小區(qū)中收回的220份有效問卷中得知，156份(70.91%)小區(qū)沒有專門的物業(yè)公司進(jìn)行管理，64份(29.09%)設(shè)置物業(yè)管理的小區(qū)中有127份(40.2%)問卷結(jié)果表示從業(yè)人員素質(zhì)一般，有84份(38.18%)表示對物業(yè)的管理滿意度是一般，主要提供的服務(wù)有設(shè)置門崗、打掃衛(wèi)生、公共設(shè)施維護(hù)和園藝綠化管理。調(diào)查的結(jié)果說明了四個問題：第一，物業(yè)提供的服務(wù)范圍太狹窄，僅限于簡單的日常服務(wù)，并且住戶反映小區(qū)安全管理不到位，多發(fā)生電瓶車失竊案件，門衛(wèi)進(jìn)出沒有嚴(yán)格把關(guān)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)人員混雜，居民的日常安全得不到保障。第二，物業(yè)的小區(qū)綠化沒有規(guī)劃到位，并且出現(xiàn)轎車亂停亂放影響交通的現(xiàn)象。第三，物業(yè)工作效率較低，出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題如房頂漏水、管子陰水、沒暖氣等問題沒有及時得到回復(fù)。第四，缺乏針對性的物業(yè)，應(yīng)根據(jù)保障房業(yè)主不同需要，不同消費水平制定切合實際的服務(wù)業(yè)務(wù)，做到服務(wù)細(xì)致化。而與物業(yè)管理人員的交談中發(fā)現(xiàn)有些小區(qū)居民沒有及時繳納物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)工作不能如期及時開展，管道使用期為2年，屋面等使用期為5年，到達(dá)一定期限后的維修費、人工費等也是一筆不小的開支。而業(yè)主認(rèn)為物業(yè)為了節(jié)省開支減少成本而降低服務(wù)質(zhì)量，拒交物業(yè)費。解決兩者直接的矛盾是目前物業(yè)工作的重點，既要保證服務(wù)質(zhì)量又要建立合理機(jī)制鼓勵民眾積極主動繳納物業(yè)費。社區(qū)有開展志愿服務(wù)站、節(jié)日文藝匯演以及讀書平臺等工作，但大多數(shù)居民并沒有很好地參與其中，缺少主人翁意識，并沒有意識到自己也是小區(qū)中一員，不能積極主動的參與社區(qū)文化建設(shè)。
(三)從住戶滿意度方面反映的問題
問卷主要從住房概況、物業(yè)管理、配套設(shè)施、社區(qū)建設(shè)以及相關(guān)政策和退出機(jī)制六個方面分析不同住房情況的住戶對于保障性住房后期管理中不足及態(tài)度觀點。在220份有效問卷中70份為廉租房住戶，147份為經(jīng)濟(jì)適用房住戶，3份為公租房住戶。主要反映的有以下五個問題：第一，保障性住房所在小區(qū)普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活動場地，社區(qū)醫(yī)療不健全，社區(qū)超市物價偏貴等問題。第二，在鄰里關(guān)系這方面，27.5%的居民選擇一般，表示需要加強(qiáng)鄰里交流和社區(qū)文化建設(shè)以及培養(yǎng)社區(qū)居民的團(tuán)結(jié)友愛、鄰里互助意識。當(dāng)談及志愿服務(wù)不少居民表示沒有參加過社區(qū)的志愿活動，如果有條件將非常樂意參與其中，尤其是“以工代費”愿意參加社區(qū)勞動來抵消物業(yè)費。第三，在后期管理模式這題28.5%的居民選擇了希望住戶和物業(yè)自行結(jié)合管理，20.9%選擇政府及相關(guān)部門主導(dǎo)，說明住戶參與管理的意愿還是很強(qiáng)的，只是缺少一個平臺。此外，目前沒有物業(yè)管理的保障房小區(qū)居民表示，之前在小區(qū)內(nèi)有物業(yè)進(jìn)行管理，但由于第四，36.4%的住戶表示對保障房相關(guān)政策不太了解，并且50.6%表示不了解投訴舉報方式也從來沒有舉報過，少數(shù)住戶表示舉報過但并未得到回復(fù)，物業(yè)退出管理。這表明政府及社區(qū)的監(jiān)督機(jī)制不夠完善，沒有一個公開透明的渠道，真正的讓民眾表達(dá)心聲，讓權(quán)力行使在陽光下。第五，多數(shù)居民在退出機(jī)制這一部分表現(xiàn)出強(qiáng)烈的意愿即不會退出保障房，說明政府在這方面的引導(dǎo)不夠，沒有讓民眾建立一個正確的就業(yè)觀，通過自己的努力提早退出保障房。
三、破解策略
(一)部門主管方面
對于部門主管方面的問題，首先應(yīng)采取措施“開源節(jié)流”，對廉租房和公租房的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，降低政府財政資金的壓力，一方面，通過適當(dāng)?shù)奶荻仍谝欢ǚ秶鷥?nèi)提高租金以及配套設(shè)施的承包費用，增加保障房管理的資金來源;另一方面，可在社區(qū)居委會組織下由承租人參與物業(yè)管理、自我服務(wù)，精簡物業(yè)管理人員的規(guī)模，實行競爭性激勵機(jī)制，提高辦事效率;其次，對于住建廳的相關(guān)工作人員加強(qiáng)監(jiān)督，同時健全公示制度，最大限度地避免保障房資源的浪費，使其發(fā)揮應(yīng)有的效用，切實保障住房困難戶解決住房問題;最后，對于住戶資產(chǎn)審核困難以及退出意愿淡薄的問題，應(yīng)該成立政府部門人員和物業(yè)管理人員相結(jié)合的工作小組，確定明確指標(biāo)，定期入戶核查，而且要加大宣傳力度，使住戶對退出機(jī)制加強(qiáng)理解，嚴(yán)格按照資產(chǎn)審核標(biāo)準(zhǔn)和退出稽核標(biāo)準(zhǔn)對不愿主動退出但是不符合保障房入住資格的人員實行強(qiáng)制性退出，同時，建立周轉(zhuǎn)房或周轉(zhuǎn)金制度，在執(zhí)行強(qiáng)制退出時，提供其他租金較低的公租房給住戶或為其提供周轉(zhuǎn)金，助其在社會上租房。
(二)物業(yè)管理方面
物業(yè)管理公司在對保障房小區(qū)進(jìn)行管理時，應(yīng)該提供全方位的服務(wù)，尤其是安保措施，要切實維護(hù)住戶的人身和財產(chǎn)安全;同時，“就近原則”接納本小區(qū)內(nèi)部人員(承租人)參與民主管理，平時注重對工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高辦事人員的素質(zhì)，提高辦事效率;對住戶反應(yīng)的問題要有專門工作人員整理記錄并及時予以解決，要使小區(qū)住戶對物業(yè)管理加強(qiáng)民主監(jiān)督，健全小區(qū)住戶的申訴渠道。另外，物業(yè)費要按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取，建立合理機(jī)制鼓勵民眾積極主動繳納物業(yè)費，并結(jié)合住戶的住房狀況分層分階段收取，不能任意更改收費標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)住戶與物業(yè)管理部門的溝通與協(xié)商，使管理信息公開化，緩解兩大主體間的矛盾。此外，物業(yè)管理人員要鼓勵小區(qū)住戶積極主動的參與社區(qū)文化建設(shè)，使其增強(qiáng)主人翁意識。
(三)住戶方面
首先，住戶是保障性住房管理的關(guān)鍵元素，保障房后期物業(yè)管理的發(fā)展需要住戶積極支持配合管理工作的開展，民主參與管理，積極建言獻(xiàn)策，增強(qiáng)自身的主人翁意識。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)住戶愿意以“以工代費”形式參與社區(qū)管理抵消物業(yè)費，所以開展社區(qū)內(nèi)部相互幫扶，不僅可以增進(jìn)鄰里間的關(guān)系，而且還可以減輕物業(yè)管理的工作壓力，對于社區(qū)和諧建設(shè)也大有裨益。不僅如此，對于流動性強(qiáng)，勞動強(qiáng)度不大，不需要固定人員的工作崗位，可以吸納大學(xué)生志愿者或者社工人員參與其中，有效整合可以利用的人力資源，在保障性住房后期管理過程中是一項積極而有意義的嘗試。關(guān)于退出機(jī)制，要加強(qiáng)住戶對保障性住房退出機(jī)制相關(guān)政策的了解，自愿選擇有利的主動退出策略，促進(jìn)保障性住房退出機(jī)制合理公平實施。
作者:王凈凈 郭曉晴 單位:河南師范大學(xué)
參考文獻(xiàn)：
郭林,張學(xué)峰.租賃型保障性住房后期運營管理的現(xiàn)存問題與破解之道———基于河北省的經(jīng)驗分析[J].蘇州大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版),2014(05).
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