物業(yè)管理論文開題報告
我國物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生近三十年時間,物業(yè)管理行業(yè)仍然被稱為“朝陽行業(yè)”,未來的發(fā)展有著遠(yuǎn)大的前景。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的物業(yè)管理論文，供大家參考。
物業(yè)管理論文范文一：智慧社區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展思考
摘要：面對智能社區(qū)、智慧社區(qū)的蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理服務(wù)已難以滿足居民便捷、安全、多樣化的需求。新形勢下的物業(yè)管理系統(tǒng)必須要具備高度的集成性、交互性及動態(tài)性，物業(yè)服務(wù)具有多樣性，并以物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)等高新技術(shù)為支撐。在智慧社區(qū)理念引領(lǐng)下創(chuàng)新發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)模式，要因企制宜、形式多樣;以品牌企業(yè)為依托，實現(xiàn)連鎖加盟;依靠智慧社區(qū)平臺，讓物業(yè)管理更具個性。
關(guān)鍵詞：智慧社區(qū);物業(yè)管理;創(chuàng)新發(fā)展
隨著智能社區(qū)的不斷發(fā)展建設(shè)，特別是物聯(lián)網(wǎng)的興起，智慧城市、智慧社區(qū)建設(shè)方興未艾。2010年我國開始實施建設(shè)智慧社區(qū)的計劃，2014年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部擬定了《智慧社區(qū)建設(shè)指南》，旨在大力倡導(dǎo)發(fā)展智慧社區(qū)。“十三五”規(guī)劃中，我國已有不少城市將智慧社區(qū)建設(shè)納入到城市信息化進(jìn)程中，諸如北上廣等一線城市都將建設(shè)智慧社區(qū)作為智慧城市的重要組成部分。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，全國已經(jīng)建成的智慧社區(qū)有300余個，納入智慧社區(qū)規(guī)劃的約有1000個。開啟智慧社區(qū)建設(shè)，是居民對優(yōu)美人居環(huán)境和智能物業(yè)管理的殷切期盼。本文通過分析智能化物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和特點，借鑒優(yōu)秀智慧社區(qū)實施的成功經(jīng)驗，為今后智慧小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新發(fā)展提供參考。
一、智慧社區(qū)與物業(yè)管理概述
(一)智慧社區(qū)的內(nèi)涵
目前有關(guān)智慧社區(qū)的定義表述注重技術(shù)層面上的偏多，完整的定義還較為少見。我國學(xué)者關(guān)于智慧社區(qū)的涵義主要從信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、綜合服務(wù)方面來闡述。蔡艷認(rèn)為智慧社區(qū)是基于信息通信和射頻識別技術(shù)而提供便捷高效的管理服務(wù)。張彭則在此基礎(chǔ)上提出物聯(lián)網(wǎng)智能管控不僅是信息技術(shù)的服務(wù)，而且還是注重精細(xì)化管理的人性化服務(wù)。學(xué)界各方觀點總的認(rèn)為，智慧社區(qū)的目的是為社區(qū)的居民提供便捷安全、舒適的生活，先決條件是新一代信息技術(shù)類似云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)物聯(lián)網(wǎng)的集成運用，基于信息化、智能化的專業(yè)社會管理和服務(wù)的社區(qū)形態(tài)。智慧社區(qū)作為最基本的單元和模塊，可以被認(rèn)作智慧城市發(fā)展的一個縮影。與普通社區(qū)相比，智慧社區(qū)在以下三個方面得以改進(jìn)：一是智慧社區(qū)集智能樓宇、智能家居、路網(wǎng)監(jiān)控、智能醫(yī)院與數(shù)字生活于一體;二是智慧社區(qū)將周邊的商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等納入到綜合信息平臺;三是智慧社區(qū)將物業(yè)常規(guī)服務(wù)項目與智能化系統(tǒng)有機(jī)地結(jié)合在一起，包括門禁和監(jiān)控系統(tǒng)、智能消費、遠(yuǎn)程抄表、自動噴淋等。
(二)物業(yè)管理的發(fā)展
20世紀(jì)80年代，城市居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)主要是基于房屋本身與社區(qū)配套設(shè)備的日常管理、維護(hù)以及簡單的社區(qū)環(huán)境的整治、處理，其服務(wù)項目、范圍、立意都非常有限。20世紀(jì)90年代，物業(yè)服務(wù)的范圍不再局限于房屋的管理修繕、環(huán)境的維護(hù)治理，而是擴(kuò)展到小區(qū)治安、監(jiān)控、車輛管理等增值服務(wù)，這促使物業(yè)管理開始向物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變。本世紀(jì)初，物業(yè)管理服務(wù)被看成朝陽行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的一路高歌猛進(jìn)帶動了物業(yè)管理服務(wù)的迅速發(fā)展，并成為與房地產(chǎn)配套的核心服務(wù)。[1]大量的物業(yè)公司參與其中，憑借電子信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，智能化、自動化、專業(yè)化、規(guī)范化、實時化及個性化的物業(yè)管理服務(wù)正得到城市居民的極力推崇和支持。具體而言，主要涉及小區(qū)設(shè)備監(jiān)控管理、經(jīng)常性服務(wù)管理(如：電梯、車庫、門禁、物業(yè)信息服務(wù)等)、各類房屋租賃銷售、環(huán)境綠化管理及水電氣財務(wù)管理等基本服務(wù)內(nèi)容。智能小區(qū)的出現(xiàn)則在一定程度上加快了物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展進(jìn)度，使得物業(yè)管理服務(wù)不僅要提供規(guī)范、有序、高效、高質(zhì)的管理服務(wù)，而且也要為用戶提供準(zhǔn)確便捷、安全豐富的人性化服務(wù)。
二、智慧社區(qū)形勢下物業(yè)管理的特點
智慧社區(qū)建設(shè)給傳統(tǒng)物業(yè)帶來了積極影響。一是有效降低了物業(yè)管理成本。智慧社區(qū)所采用的現(xiàn)代化技術(shù)和設(shè)備，不僅降低了因物業(yè)人手不夠的管理疏忽的風(fēng)險，而且一次性投入長期受益，有效降低了運作成本。如物業(yè)秩序管理中，依托“社區(qū)區(qū)域安監(jiān)系統(tǒng)”，包括巡更、門禁和紅外線設(shè)防、突發(fā)事件自動報警等自動識別系統(tǒng)，有效減少安防崗位配置，降低工資成本開支，提高秩序維護(hù)的有效性和安全性。二是有效提高業(yè)主對物業(yè)企業(yè)滿意度。“智慧社區(qū)”在滿足業(yè)主多方面需求條件下，融合線上線下交易、家政服務(wù)、娛樂休閑和智能家居等功能平臺，真正實現(xiàn)業(yè)主通過智能終端設(shè)備實現(xiàn)獲取信息、家政預(yù)約等一系列特約服務(wù)。三是有利于整合住宅小區(qū)資源。智慧社區(qū)具有明顯的功能集成性，智慧物業(yè)管理通過整合小區(qū)周邊商業(yè)資源主動為業(yè)主提供衣、食、住、行、游、娛、購相關(guān)生活資訊，營造社區(qū)生活方式，引導(dǎo)消費。商業(yè)和物業(yè)高效結(jié)合，不僅讓業(yè)主充分享受便捷的額外的增值服務(wù)，而且實現(xiàn)社區(qū)商圈范圍內(nèi)的資源互補和信息共享。[2]面對智能社區(qū)、智慧社區(qū)的蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理服務(wù)已時過境遷，無法滿足居民便捷、安全、多樣化的需求。因此智能物業(yè)管理應(yīng)運而生，迎合了居民和時代的需要。結(jié)合前文闡述的智慧小區(qū)的特點，筆者認(rèn)為，新形勢下的物業(yè)管理特點在于：首先系統(tǒng)要具備高度的集成性、交互性及動態(tài)性，從而實現(xiàn)社區(qū)管理、運作的智能化;其次服務(wù)的多樣性也是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的協(xié)同化管理的重要表現(xiàn);最后高新技術(shù)特別是物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)等高新信息技術(shù)必將是智慧家居、智慧物業(yè)的核心技術(shù)，智能數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)一體化成為物業(yè)服務(wù)管理的時代特征。
三、物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展的新思路
(一)××智慧小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新案例
某市的某智慧社區(qū)作為最早試點的智慧社區(qū)項目，率先推行智能物業(yè)管理，如今被作為智慧小區(qū)的榜樣來推廣學(xué)習(xí)。我們可以通過了解其物業(yè)管理集成系統(tǒng)平臺來全方位認(rèn)識該智慧小區(qū)的獨特之處和成功之處。從該智慧小區(qū)的系統(tǒng)平臺構(gòu)成來看，整個平臺融合了政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等基礎(chǔ)功能，將建設(shè)、公安、房管、計生、就業(yè)、社區(qū)警務(wù)、調(diào)解矯正、流動人口、家政、養(yǎng)老、購物等不同類型的基礎(chǔ)服務(wù)通過信息綜合平臺來準(zhǔn)確、有效地實現(xiàn)。這不僅體現(xiàn)了延伸服務(wù)功能和智能化管理，而且將居民的衣、食、住、行、康、樂、養(yǎng)等需求問題都很好地解決和處理，充分提高了居民的幸福指數(shù)及便捷安全的體驗滿意度。這和傳統(tǒng)的政府服務(wù)自成一體的物業(yè)管理有明顯的區(qū)別和較大的改進(jìn)。一直以來，政府街道直接管轄社區(qū)，政府提供的各種基本服務(wù)是單向的，社區(qū)群眾辦事的唯一途徑就是到社區(qū)委員會辦理。智慧社區(qū)則徹底改變了這種思路，在專業(yè)物業(yè)公司的運作管理下，政府提供各種服務(wù)業(yè)主基本都能及時知曉和積極配合參與，更具人性化，且服務(wù)效率大大提高。
(二)智慧社區(qū)建設(shè)背景下物業(yè)管理創(chuàng)新舉措
一是因企制宜，形式多樣。物業(yè)管理一定要因企制宜地參與智慧社區(qū)建設(shè)。根據(jù)物業(yè)企業(yè)自身的條件決定參與形式，小型物業(yè)企業(yè)以線下基礎(chǔ)服務(wù)為主，依托一些互聯(lián)網(wǎng)在線平臺，如58同城、趕集網(wǎng)等，開展一些力所能及的增值便民服務(wù)項目。[3]而一些有一定規(guī)模和資金實力的大型物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，應(yīng)積極參與智慧社區(qū)的建設(shè)。如深圳彩生活物業(yè)企業(yè)旗下管理600多個住宅項目，面積達(dá)7000多萬平方米，與光大銀行合作推出“彩生活e卡通”，依托物業(yè)租賃平臺為1萬多戶業(yè)主提供物業(yè)租賃服務(wù);整合業(yè)主資源，搭建社區(qū)物業(yè)服務(wù)平臺，吸引商家加盟，從而避免企業(yè)投入資金過大的風(fēng)險。二是以品牌企業(yè)為依托，實現(xiàn)連鎖加盟。通過以沿海一線城市為試點，依托行業(yè)龍頭物業(yè)企業(yè)，形成品牌物業(yè)企業(yè)聯(lián)盟，優(yōu)化整合電商服務(wù)平臺，吸引鼓勵中小物業(yè)企業(yè)連鎖加盟，從而降低建設(shè)智慧社區(qū)的成本，逐步推進(jìn)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和創(chuàng)新經(jīng)營服務(wù)的融合，實現(xiàn)品牌連鎖經(jīng)營。三是依靠智慧社區(qū)平臺，讓物業(yè)管理更具個性。隨著云計算和物聯(lián)網(wǎng)等新型互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展，未來物業(yè)行業(yè)融合線上和線下交易功能，在發(fā)展中不斷創(chuàng)新。物業(yè)企業(yè)要瞄準(zhǔn)現(xiàn)代化物業(yè)服務(wù)的市場機(jī)遇，實現(xiàn)物業(yè)管理升級?？梢酝ㄟ^對家庭用戶的數(shù)據(jù)采集，通過互聯(lián)網(wǎng)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，打造智慧云服務(wù)平臺，建成一個智慧社區(qū)，并結(jié)合智慧社區(qū)中各自特有的習(xí)俗、天氣、地理、生活水平、教育等，研發(fā)適用于不同領(lǐng)域的數(shù)據(jù)模型，使看似尋常的物業(yè)管理智能化、精細(xì)化、個性化，進(jìn)而實現(xiàn)物管行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級及盈利模式創(chuàng)新。[4]
四、結(jié)語
建設(shè)智慧小區(qū)是當(dāng)下自動化、智能化、信息化、個性化小區(qū)的發(fā)展趨勢，迎接智慧社區(qū)必然帶來城市物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級。隨著時間的推移，會有更多的城市將融入到智慧城市建設(shè)中來，智慧社區(qū)必將成為智慧城市最耀眼的明珠。不過智慧社區(qū)的建設(shè)依然任重道遠(yuǎn)，現(xiàn)在的探索還僅僅是起步，此外智慧社區(qū)的核心技術(shù)物聯(lián)網(wǎng)的成熟運用也需要一定時間和硬件基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)：
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物業(yè)管理論文范文二：我國公租房物業(yè)管理的困境及對策
摘要：
公租房物業(yè)管理中“搭便車”問題突出，嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運行。以重慶市為例，在分析公租房物業(yè)服務(wù)屬性及特點的基礎(chǔ)上，依據(jù)集體行動理論剖析公租房物業(yè)管理中存在的三種矛盾，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理模式和物業(yè)公司選聘方式、優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費收費方式、強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任、加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管等對策，以期為我國公租房物業(yè)管理走出困境提供參考。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;公租房;特征;困境;對策
1引言
住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權(quán)利[1]。各國都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國提出的在“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性住房的推動下，全國各地掀起保障房建設(shè)“狂潮”，其中建設(shè)比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，是我國規(guī)劃建設(shè)公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計開工建設(shè)4475萬平方米公租房[2]，其土地供應(yīng)模式、融資模式、運營機(jī)制的“重慶樣式”在全國傳送。但“住進(jìn)去”只是公租房制度的開始，根據(jù)國際經(jīng)驗，保障性住房后期的管理、維護(hù)和運行費用大約是建設(shè)時期的兩倍左右。隨著我國公租房的大規(guī)模建成、配租，其運營管理將面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，必須重視對保障性住房后期的管理。物業(yè)管理是持續(xù)時間最長、關(guān)乎公租房居民生活品質(zhì)和物業(yè)價值的重要環(huán)節(jié)。但是我國物業(yè)管理仍是一個新興行業(yè)，整體發(fā)展還不成熟，公租房的物業(yè)管理比一般商品住宅小區(qū)更復(fù)雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個首批公租房小區(qū)發(fā)放并回收的179份問卷調(diào)查顯示，雖然兩小區(qū)的物業(yè)管理公司均是物業(yè)管理一級資質(zhì)公司，但90%的租戶對物業(yè)管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3];重慶民安華福公租房小區(qū)也曾發(fā)生部分租住戶因停車收費和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年破”的臟、亂、差局面，成為考驗公租房制度可持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)。但是，目前我國對公租房的研究主要集中在建設(shè)階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準(zhǔn)入與退出管理等[4-11]，公租房物業(yè)管理卻較少涉及，導(dǎo)致實踐中公租房物業(yè)管理模式不清，“搭便車”現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙其持續(xù)運行。為此，本文在分析公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點的基礎(chǔ)上，透視其物業(yè)管理面臨的困境，提出提升對策。
2公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點分析
2.1公租房物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性
物業(yè)服務(wù)是通過對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理活動，服務(wù)于廣大業(yè)主和物業(yè)使用人。優(yōu)美的環(huán)境、運行良好的設(shè)施設(shè)備、良好的秩序使得每個業(yè)主及物業(yè)使用人都能受益，物業(yè)公司無法將那些不繳費的業(yè)主排除在服務(wù)范圍之外，某業(yè)主的消費也不會減少其他業(yè)主的消費質(zhì)量和消費數(shù)量。物業(yè)服務(wù)的這種非排他性、非競爭性特點，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時，勢必出現(xiàn)奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現(xiàn)他們共同的或集團(tuán)的利益”。物業(yè)管理中的“搭便車”、收費難問題一直困擾我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)，而且按照奧爾森集體行動理論，規(guī)模越大的物業(yè)管理區(qū)域越容易出現(xiàn)搭便車現(xiàn)象。
2.2公租房物業(yè)服務(wù)的特點
2.2.1產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展，但仍以政府為主公租房產(chǎn)權(quán)主要由政府或公共機(jī)構(gòu)所有。但隨著公租房建設(shè)資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會資本參與公租房開發(fā)、建設(shè)和運營，產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展。重慶規(guī)定“住戶租住了5年或10年，可以根據(jù)公租房管理制度購買公租房的不完全產(chǎn)權(quán)”，這樣又形成了購買人與政府共同產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)形式越復(fù)雜越容易產(chǎn)生物業(yè)糾紛，解決糾紛的難度也越大。
2.2.2公租房小區(qū)規(guī)模大，住員情況復(fù)雜重慶公租房供給采取集中規(guī)劃、集中建設(shè)和超大規(guī)模的新區(qū)模式，并且以小戶型為主。僅主城區(qū)的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個公租房小區(qū)，總建筑面積811萬平方米、13.33萬套，小區(qū)物業(yè)規(guī)模超大，戶數(shù)多、入住人口多。按照規(guī)定，其保障對象有收入限制：申請人為個人的，每月收入不超過2000元;申請家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對象還包括新畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動性大、收入不穩(wěn)定，退租、轉(zhuǎn)租的可能性大，運營管理困難。
2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場消費意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區(qū)聚居，情況往往較復(fù)雜，人文行為習(xí)慣和素質(zhì)參差不齊。以調(diào)研中民心佳園警務(wù)室提供的數(shù)據(jù)為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續(xù)入住，入住人口超過4.5萬，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業(yè)服務(wù)的針對性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗過專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，對市場化物業(yè)服務(wù)的需求較弱，往往不愿意繳納物業(yè)管理費，也不能較好地配合物業(yè)管理工作。而一些物業(yè)公司在公租房物業(yè)管理投標(biāo)時，未能認(rèn)真分析公租房物業(yè)的特點，提出與低廉收費不匹配的服務(wù)承諾，比如，“維修部門24小時待命，隨時提供服務(wù)”、“提供免費上門疏通水管、廁所等修理服務(wù)”、“免費訂機(jī)票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”等，受資金來源的限制，勢必成為虛無的承諾，為日后物業(yè)糾紛埋下伏筆。
2.2.4公租房物業(yè)日常維修頻率高由于很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過渡性住房，他們不關(guān)心或甚少關(guān)心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對物業(yè)的愛惜不夠，使得公租房物業(yè)設(shè)施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設(shè)質(zhì)量低下，日后維修頻率高，增加維護(hù)成本。2.2.5公租房建設(shè)遺留問題多工程建設(shè)具有一次性、建設(shè)周期長、隱蔽工程多、參與主體多等特征，再加上公租房建設(shè)規(guī)模大、委托代理鏈長、利潤低，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，一些建設(shè)遺留問題在入住環(huán)節(jié)凸顯，影響住戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，引發(fā)物業(yè)糾紛。
3公租房物業(yè)管理面臨的困境分析
通過文獻(xiàn)研究、專家咨詢、座談、問卷調(diào)查、個案調(diào)查等調(diào)查方法，對重慶公租房物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入研究，目前公租房物業(yè)管理主要面臨以下困境。
3.1公租房物業(yè)管理模式市場化與公共物品屬性的矛盾
社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式是城市發(fā)展的必然趨勢[12]。目前，我國公租房小區(qū)物業(yè)管理基本實行委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的模式。但是，市場化的收費原則往往使得公租房物業(yè)管理費與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)為1.03元/月•平方米，與當(dāng)時周邊商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費基本齊平。而在入住群體收入較低、物業(yè)服務(wù)消費需求不強(qiáng)、福利觀念等影響下，市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費困難，很容易陷入“收費難—降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)—收費更難”的惡性循環(huán)，最終可能導(dǎo)致市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不退出公租房物業(yè)市場，損害公租房物業(yè)價值及各方利益。
3.2公租房物業(yè)管理責(zé)任重大與職責(zé)不清的矛盾
公租房項目是民生工程，物業(yè)管理不僅肩負(fù)著一般的環(huán)境保潔、秩序維護(hù)、公共部位公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等責(zé)任外，還需要利用其“地利、人和”的優(yōu)勢，協(xié)助政府做好公租房的運營管理、社區(qū)管理等工作，代收租金，監(jiān)督住戶轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換、破壞或者擅自裝修、閑置公租房等行為，以及承擔(dān)社會治安綜合治理、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)指導(dǎo)、心理輔導(dǎo)等公共服務(wù)工作。我國雖然已出臺了《公共租賃住房管理辦法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，重慶也發(fā)布了《重慶市公共租賃住房管理實施細(xì)則》等相關(guān)法規(guī)、文件。但是，對物業(yè)管理的規(guī)定不詳，政府、物業(yè)公司和居委會在物業(yè)管理中的角色定位不清晰，對專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘解聘、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、收費水平與收費方式、違約責(zé)任等具體規(guī)定不明確。由于對物業(yè)管理的角色和職責(zé)不清，部分住戶認(rèn)為物業(yè)企業(yè)無所不管、無所不能，遇到問題就找物業(yè)公司，服務(wù)要求超出了物業(yè)管理的合理范圍，并往往以服務(wù)不到位為由拒交物管費，為物業(yè)管理糾紛埋下隱患。
3.3公租房物業(yè)服務(wù)成本高與物業(yè)服務(wù)收費低的矛盾
物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)。公租房小區(qū)入住人口更多、管理更復(fù)雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動力成本的上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本大幅提升。但是，公租房是社會保障用房，政府在核定其物業(yè)管理費時很難隨成本上升提高收費標(biāo)準(zhǔn)。加之目前對空置公租房的物業(yè)管理費問題還沒有明確規(guī)定，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費率低。較低的物業(yè)服務(wù)收費與較高的服務(wù)成本之間形成了難以調(diào)和的矛盾，長此以往，“臟亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區(qū)的代名詞，引發(fā)公租房物業(yè)“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物業(yè)管理水平的對策
4.1實行運營和社區(qū)管理融合的物業(yè)管理模式
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住戶接觸更密切，更能及時掌握和監(jiān)督住戶的行為，有效地實現(xiàn)公租房的部分運營管理。因此，應(yīng)該發(fā)揮物業(yè)管理的橋梁作用，實施公租房物業(yè)管理與運營管理、社區(qū)管理融合的管理模式。為此，政府應(yīng)通過購買社會服務(wù)，將租金收取、違規(guī)使用公租房行為監(jiān)督等運營管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
4.2采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)
公租房物業(yè)管理市場化模式已形成共識。公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房的業(yè)主應(yīng)該采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，減少自己組建物管公司帶來的諸如人員聘用、增加經(jīng)費開支、經(jīng)營風(fēng)險等一系列問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)時，應(yīng)根據(jù)擬接管的公租房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測算每項物業(yè)服務(wù)成本，并進(jìn)行投標(biāo)報價。但是，在選聘接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，必須注重物業(yè)服務(wù)方案的針對性和可操作性，不能好高騖遠(yuǎn)，提出一些不切實際、不符合公租房住戶群體特征的招標(biāo)要求和投標(biāo)服務(wù)承諾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)等必須明確列明在物業(yè)服務(wù)委托合同中，并與投標(biāo)承諾一致。
4.3優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑
保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動，降低住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度[13]。為了解決市場化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現(xiàn)有物業(yè)管理費全部來源于物業(yè)承租人的方式，而采用市場化的物業(yè)管理經(jīng)營方式和收費標(biāo)準(zhǔn)，為公租房物業(yè)管理提供財政支持。這也得到了眾多學(xué)者的認(rèn)同[14-16]。為了保證公租房物業(yè)保值增值，加強(qiáng)物業(yè)管理，其所需費用可以按照公租房管理機(jī)構(gòu)和承租人各出資一部分(比如重慶公租房租金是市場租金的60%，物業(yè)管理費也參照此比例向租戶收取)，這樣可以實現(xiàn)政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，又能使國家資產(chǎn)保值增值。同時，承租人繳納較少的物業(yè)管理費就能得到舒適的生活環(huán)境，避免出現(xiàn)惡性循環(huán)帶來的不良后果。
4.4優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費收費方式
目前，公租房物業(yè)管理費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向住戶提供了物業(yè)服務(wù)之后自行向住戶收取。這種收費方式很容易出現(xiàn)住戶“搭便車”行為。《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”可見，公租房管理機(jī)構(gòu)作為公租房所有權(quán)人，在租戶不繳納物業(yè)管理費時，有連帶交納義務(wù)。因此，為了保證公租房物業(yè)管理工作的良性循環(huán)，物業(yè)管理費的收取應(yīng)該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，專款專用、獨立核算。同時，簽署公租房租賃合同時，就在合同中明確約定公租房租金、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、繳費方式、違約責(zé)任等，并將物業(yè)服務(wù)合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業(yè)服務(wù)企業(yè)與自己的權(quán)利義務(wù)。
4.5強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任
公租房物業(yè)管理雖然按照市場化模式經(jīng)營，但是鑒于公租房小區(qū)的特殊性，需要接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)注重社會效益，真正承擔(dān)起企業(yè)的社會責(zé)任。特別是在發(fā)展殘疾人事業(yè)、解決城市下崗失業(yè)人員就業(yè)、幫扶困難家庭等方面，可以對有相應(yīng)勞動能力的殘疾人、下崗失業(yè)人員、特殊困難家庭等進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而聘請其作為員工。這樣既可以解決他們的就業(yè)問題，減輕社會負(fù)擔(dān)，又可以直接影響到相鄰業(yè)主和住戶對物業(yè)管理工作的理解和支持。
4.6加強(qiáng)公租房物業(yè)監(jiān)管
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與國家資產(chǎn)價值、住戶權(quán)益密切相關(guān)。按照市場化模式經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和住戶的行為都必須得到監(jiān)督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機(jī)構(gòu)代表組成的公租房小區(qū)監(jiān)督委員會，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)及住戶的行為，出現(xiàn)違反合同約定的行為時，及時向公租房管理機(jī)構(gòu)、街道、派出所等相關(guān)單位匯報。同時，每年至少進(jìn)行一次住戶滿意度調(diào)查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，確保物業(yè)服務(wù)費正確使用。
5結(jié)語
公租房運營管理更考驗公租房制度的可持續(xù)性，物業(yè)管理作為運營管理的重要一環(huán)，社會各界必須群策群力解決公租房物業(yè)管理面臨的困境。采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公租房物業(yè)管理，可以減少政府管理機(jī)構(gòu)組建物管公司帶來的一系列問題;通過政府購買服務(wù)，實行公租房物業(yè)管理與運營管理、社區(qū)管理融合的管理模式;改變收費方式，提高收費率;強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任，建立公租房物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，實現(xiàn)公租房物業(yè)的保值增值，推動公租房制度的進(jìn)一步發(fā)展。
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