有關(guān)物業(yè)管理論文范文
物業(yè)管理與人民生活息息相關(guān),在近年來社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益日益顯著,有著良好的發(fā)展前景。下面是學習啦小編為大家整理的有關(guān)物業(yè)管理論文，供大家參考。
有關(guān)物業(yè)管理論文范文一：物業(yè)管理責任保險分析
摘要：近年來隨著物業(yè)使用者通過法律武器對自身權(quán)益維護的意識不斷提高和物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，物業(yè)使用者與物業(yè)管理公司間的矛盾不斷增加，法律糾紛也接連不斷，而且索賠金額也有不斷增加的態(tài)勢。物業(yè)管理公司面臨著怎樣將風險轉(zhuǎn)嫁出去的巨大難題。本文為提高物業(yè)管理公司微利經(jīng)營的抗風險能力，從多方面對物業(yè)管理風險責任進行了探討。
物業(yè)管理作為一種新型的三位一體管理模式，是融服務、管理和經(jīng)營的專業(yè)化管理模式，它非常適用于住房制度改革和城市房地產(chǎn)的綜合開發(fā)。在城市管理體制改革中物業(yè)管理模式已成為一種主流模式得到廣泛應用。然而物業(yè)管理公司難以避免由于工作過失或疏忽導致物業(yè)使用者的財產(chǎn)和人身安全受到損害，而受害者通過法律可以提出索賠。針對各種商業(yè)保險品種和物業(yè)管理及服務的不斷增多，并在經(jīng)營管理中被各物業(yè)公司積極引入的狀況，要提高日常服務中出現(xiàn)的突發(fā)的、無法控制的、不可預見的或其它因素導致的人、物事故賠償風險的抵御能力。面對客觀存在的風險，必須對危險進行認識、估計和分析，進行必要的管理，實施有效手段對危險進行消滅、減少或者轉(zhuǎn)嫁。
1目前我國物業(yè)管理責任保險的狀況
目前在保險市場上物業(yè)管理責任險還沒有形成規(guī)模，處于比較尷尬的狀況，而且難以建立新的保險業(yè)務增長點。對于投保人來講，不是不滿意理賠服務，就是覺得錢浪費了，以致不斷出現(xiàn)相關(guān)的保險糾紛。投保人不買賬，保險公司也不買賬。
1.1物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范
在現(xiàn)階段我國物業(yè)責任保險市場缺乏有效的需求，中國人民保險公司在2000年9月最早推出該險種，然而第一單直到2001年底才在深圳簽訂。“大數(shù)法則”是該保險經(jīng)營的根本，為了對其風險進行分散需要承保足夠的風險單位。因投保單位不多，保險公司難以分散其風險，還可能出現(xiàn)“逆選擇”的風險，迫不得已干脆拒絕承保少量的投保人或者定出比較高水平的費率，導致惡性循環(huán)。保險公司的積極性由于其賠付率高、保費收入有限，其經(jīng)營狀況受到極大影響。我國的市場經(jīng)濟競爭以及物業(yè)管理行業(yè)特點是這種現(xiàn)狀產(chǎn)生的根本因素。物業(yè)管理公司還存在效益差、管理水平低的問題。大部分小區(qū)物業(yè)管理公司維持困難，管理費從來就沒有收齊過，買保險更無從談起了。
1.2缺乏完善的法律制度
物業(yè)管理責任保險是在進行專業(yè)服務的過程中，“依法”承擔由于其過失導致第三者或者服務的消費者在人身或財產(chǎn)上受到傷害或損失的經(jīng)濟賠償責任。所以，保險責任判定的重點就是是否有法可依，這也是成立該保險合同的根本所在。我國消費者權(quán)益的保護，通過《物業(yè)管理責任條例》得到了充分的詮釋。但是對于物業(yè)管理公司來講，缺乏詳細的規(guī)定認定其應承擔的經(jīng)濟賠償責任，另外在其具體執(zhí)法過程中可追循的案例缺乏，沒有具體的法規(guī)，導致判定物業(yè)管理公司在什么條件下應當承擔的經(jīng)濟賠償責任以及賠償?shù)念~度是個非常大的問題。
1.3產(chǎn)品開發(fā)中保險公司存在很多不足
物業(yè)管理責任保險存在狹窄的保險責任范圍。目前保險公司的物業(yè)責任保險的前提條件是物業(yè)管理公司出現(xiàn)過失和疏忽行為才承擔責任，除此以外保險公司就能夠免除責任。顯然這在當下是難以通過充足的保障推動物業(yè)管理公司發(fā)展。保險公司與物業(yè)管理公司間存在兩項重大分歧：首先是投保范圍，其次是保單額度。對于物業(yè)管理公司來講，大一些的投保范圍是其追求的目標。然而越大的投保范圍，就會讓保險公司承擔越大的風險。而對于保險公司來講，越大越好的保單額才越有利潤。風險不可控是保險公司憂慮的重點。對于投保的每筆物業(yè)管理責任險，責任認定是其關(guān)鍵，也就是保險合同中的除外責任(不需要保險公司賠付)和保險責任的確定。保險公司與物業(yè)管理公司對其投保細節(jié)都要進行詳細討論，意見形成一致后，再由中保財產(chǎn)出計劃書，然后雙方對其價格再進行協(xié)商。這項保險業(yè)務的推廣因其問題具有較大的復雜性使其無法形成量化保險標準受到極大影響。
2如何開展物業(yè)管理責任保險
2.1組織行業(yè)對物業(yè)管理責任險實施統(tǒng)保，將保險制度強制引入
為了對消費者的權(quán)益進行保護，發(fā)達國家將很多職業(yè)責任保險劃為法定強制保險，人員執(zhí)業(yè)或?qū)I(yè)服務機構(gòu)建立的必要條件就是投保職業(yè)責任保險。投保物業(yè)管理責任險在很多地方已經(jīng)非常普遍了，這一險種在香港投保的費用占有相當大的比例，相當于整個物業(yè)管理費的20%至30%。因我國的物業(yè)發(fā)展還處在初級發(fā)展階段，因此可由行業(yè)主管部門與保險公司先進行行業(yè)統(tǒng)保協(xié)議簽署。
2.2提高保險產(chǎn)品開發(fā)水平，加速物業(yè)管理責任險新產(chǎn)品的開發(fā)
保險公司在提供行業(yè)性統(tǒng)保產(chǎn)品的過程中，應以行業(yè)特征為依據(jù)，進一步完善與補充現(xiàn)有的責任保險產(chǎn)品，物業(yè)管理公司應以自身不同的需要為根據(jù)選擇附加投保，這樣既能夠保證保險公司在有限制地保險責任擴大的同時又能夠較為充足的保障物業(yè)管理公司。針對資金不足的大部分物業(yè)管理公司可以以“加強風險管理，投?；撅L險”為方針，對風險控制成本加以降低。保險事業(yè)要發(fā)展，必須與經(jīng)濟、法律及社會共同進步，蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，帶給物業(yè)管理以巨大的發(fā)展空間，保險公司必須對物業(yè)管理行業(yè)進行不斷熟悉、深入研究，積極開展市場調(diào)查，制定合理的保險費用體系，充分研發(fā)新的產(chǎn)品適應物業(yè)管理不同層面的需要。進一步擴大物業(yè)保險的覆蓋面，使保險經(jīng)濟作用得到最大程度的發(fā)揮。
參考文獻：
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有關(guān)物業(yè)管理論文范文二：物業(yè)管理成本管理控制分析
摘要：近年來，我國經(jīng)濟繁榮發(fā)展，促進城市化進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃興起，城市里興建了大量的住宅小區(qū)及辦公等設施，潛在大量的物業(yè)管理服務需求，物業(yè)管理服務行業(yè)將迎來輝煌時期。近段時間內(nèi)部分國內(nèi)外大型物業(yè)管理服務公司的迅速崛起并占領(lǐng)國內(nèi)的物業(yè)管理市場，為客戶提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務。物業(yè)管理企業(yè)是一個以服務為中心的特殊行業(yè),從表面上看公司管理的是“物”,但是實質(zhì)工作管理的卻是“人”。物業(yè)管理具有管理項目分布分散、管理內(nèi)容復雜多樣、成本發(fā)生面廣且形成點多，以及監(jiān)控線長、進行24小時服務、監(jiān)管困難等特點。與此同時，物業(yè)管理服務公司在快速發(fā)展的同時管理服務成本也逐漸增加，甚至會發(fā)生入不敷出的情況，這已經(jīng)嚴重的威脅到企業(yè)的生存發(fā)展。如何進一步強化物業(yè)管理服務企業(yè)的成本管控過程，掌控物業(yè)管理服務企業(yè)的成本控制方法，把握收支平衡，實現(xiàn)盈利，必將對物業(yè)管理服務行業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。要做好物業(yè)公司的成本管控，需要從全流程進行控制，包含事前控制、事中控制和事后控制。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司;成本管理;成本控制
在物業(yè)管理公司在為客戶提供物業(yè)管理服務的過程中會發(fā)生人工、設備維修等各項成本支出，如果不能合理、全面的進行控制和管理，必將增加公司的物業(yè)管理成本，降低企業(yè)在行業(yè)中的競爭力。物業(yè)公司只有在激烈的競爭中選擇合理的方法對成本加強控制,完成控制目標,最終實現(xiàn)微薄的經(jīng)濟利益。下面本文將針對物業(yè)公司成本管控的事前控制，事中控制，事后控制等三個方面進行細致闡述。
一、事前成本的控制
事前成本控制在物業(yè)管理公司成本管控的整體工作中具有舉足輕重的作用，是物業(yè)管理公司成本管理的重要部分。首先，物業(yè)管理公司在進行經(jīng)營決策和成本決策中，需要參考事前項目費用指標，為成本管理工作提供明確的奮斗目標。具有事前成本控制標準后，后面的工作才會具有很強的針對性，從而減少盲目性，增強預見性。這樣物業(yè)管理公司在建立成本責任制后，可使成本控制的工作達到事半功倍的效果，從而有效做好物業(yè)公司的增收降耗工作。通常情況下物業(yè)管理公司在開展業(yè)務之前，為使成本費用開支與企業(yè)經(jīng)營管理目標相適應，相關(guān)管理人員需要先分析影響物業(yè)管理成本的各種因素，并在成本控制方面建立有效的年度財務預算、水電費的定額管理以及職工薪酬預算與績效考核管理相結(jié)合的管理控制等一系列內(nèi)部管理制度，保證在成本控制上取得較為卓越的成效。物業(yè)管理公司在完善管理制度的基礎上,為縮減不必要的成本支出，還要結(jié)合各部門功能的不同，對相關(guān)的成本支出項目進行摸底調(diào)查，掌握各種材料的實際消耗情況。物業(yè)公司先編制一個費用指南，再制定各個項目的費用指標，從整體上控制所有費用的支出，最后將先制定的各個大項目成本支出控制目標分解到各個責任部門。在月初，各站點上級管理部門負責人要根據(jù)本月的經(jīng)營情況會同費用的歸口管理部門，依據(jù)季度費用預算以及各月具體情況，對下屬站點確定不同的費用控制指標。同時將所有的成本和期間費用支出納入相關(guān)職能部門的職權(quán)范圍，并制定出一套適應公司管理實際情況的分級管理責任制度。物業(yè)公司在以利、權(quán)、責相互結(jié)合的原則建立分級責任制的時候，要給予下屬相關(guān)部門、單位一些經(jīng)濟權(quán)限和利益，這樣能夠促使其有能力做好本單位的責任成本工作，還能使其擁有一定的自主權(quán)，不會受到其他部門的控制和干涉，讓工作的開展更加符合實際，操作方法更具靈活性。物業(yè)公司還可以給予下屬項目單位壓縮流動資金定額的權(quán)限，使其有效減少利息的支出;給予下屬項目單位上交多余勞動力的權(quán)限，以有效減少本單位的薪資支出;給予下屬項目單位制定獎金分配標準的權(quán)利，以有效提高員工工作的積極性，也利于費用指標的完成,為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。最后，物業(yè)管理公司通過制定出相關(guān)的管理辦法，以激勵制度和獎罰制度作為輔助管理，把硬指標和硬任務都公開化，可以讓廣大的一線員工都參加到物業(yè)的成本管理中。通常情況下物業(yè)公司的下屬項目機構(gòu)都是綜合管理部門，公司的財務部門要對這些下屬項目機構(gòu)進行費用的監(jiān)督和審核，把綜合平衡工作做好。
二、事中的成本控制
事中成本控制是現(xiàn)代企業(yè)成本的核心，在企業(yè)成本控制系統(tǒng)中起著保證、促進、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等重要作用。事中成本控制是管理者在基礎管理制度之下對計劃的執(zhí)行過程進行監(jiān)督、檢查，發(fā)現(xiàn)偏差時及時采取糾偏措施的活動。事中成本控制是完成計劃任務和實現(xiàn)組織目標的有力保證，合理的控制方法是及時解決問題、提高組織效率的重要手段。事中成本控制是落實成本控制的具體關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在成本控制過程中，要履行有效的內(nèi)部管理制度，加強規(guī)范管理，通過企業(yè)內(nèi)部管理制度和規(guī)范的約束，提升企業(yè)工作效率，掌控物業(yè)管理企業(yè)的成本控制方法，執(zhí)行有效的控制措施，保障企業(yè)事中成本控制效果。
1.執(zhí)行部門管理責任措施。物業(yè)管理公司分級的責任制度就是要明確各歸口職能管理部門成本控制方面的權(quán)限與責任，充分調(diào)動員工積極性，把成本計劃中所規(guī)定的各個經(jīng)濟指標，都按照內(nèi)容和性質(zhì)進行分解，利用分級歸口的方式予以控制。此外，物業(yè)管理公司還要明確相關(guān)單位的責任，出現(xiàn)問題時能夠找到相應的責任人。做到上述這些方面，物業(yè)公司就能建立上下統(tǒng)一，眾橫交錯的成本控制體系，也就有利于企業(yè)的長久發(fā)展。物業(yè)管理公司在經(jīng)營過程中，每一步都需要進行成本控制，而且成本控制目標還需要層層落實，下面就以某物業(yè)公司某小區(qū)雙層機械車位成本控制為例進行分析(具體詳見表1)，希望有一定的參考價值。從上面的列表中可以看出，物業(yè)管理部門進行設備購置、使用之前，提前做好購置、維護管理計劃，例如列明設備購置、使用時點，具體的控制措施，同時把責任和任務都配給具體負責人，實行責任具體化，從而降低設備的購入、維保成本。
2.制定成本支出控制方法。
2.1加強材料費用控制。在材料費用的控制方面，物業(yè)公司主要需從以下兩方面進行控制：材料消耗量控制和材料價格控制。在材料消耗量的控制方面，要求物業(yè)公司在日常中必須嚴格控制材料的消耗量，避免濫用材料，材料的供應部門必須按照工作項目，專人負責材料的使用和領(lǐng)取。為此，物業(yè)公司內(nèi)部首先要制定出內(nèi)部的標準材料消耗限額，然后建立限額發(fā)放、使用制度，各站點按照不同限額，在規(guī)定期間內(nèi)領(lǐng)用材料，以此來降低限額消耗量，這樣能有效控制總支出。其次，物業(yè)公司要控制物業(yè)各個站點使用材料的總量，測定各種材料的使用定額，有效降低材料的總使用定額。為達到控制目標，相關(guān)定額制定人一定要到一線收集歷史資料，分析各站點材料使用情況的真實性，由此能夠更好的做出材料總量判斷，避免不必要的浪費，縮減材料使用總量定額。
2.2加強人工成本支出控制。物業(yè)企業(yè)在日常運營中會有很大的資金用在人工成本方面，如果在管理過程中很好的控制住人工成本，在一定程度上就能降低物業(yè)管理費的支出情況。物業(yè)公司想要控制人力資源成本，必須先了解各類工作人員的構(gòu)成明細，為較好控制公司的成本支出，必須保持服務品質(zhì)不變的前提下，根據(jù)小區(qū)面積、新舊程度以及入住率合理控制人員編制。通常情況下，物業(yè)管理服務企業(yè)的職能部門設置都較為精干，同時輔以信息化的管理方式來精簡公司部門。物業(yè)管理公司會依據(jù)所管理小區(qū)的實際情況、企業(yè)發(fā)展階段、部門性質(zhì)、業(yè)務特征、崗位分類、任職能力、工作繁簡度等方面進行綜合考量，用以下幾種方法減少人工成本。
(1)對于一些專業(yè)技術(shù)不強的崗位，將管理人員盡量壓縮，比如采取一人多崗的模式，有效減少人員的定編。
(2)通過加強技防改造和配備先進設備等措施來減少人工成本的投入。比如在沒有封閉的小區(qū)新建圍欄、在人流較大的出入口安裝攝像頭等科學技術(shù)管理替代人工管理，以有效降低秩序維護人員的數(shù)量。
(3)對專業(yè)性強的技術(shù)工作，物業(yè)管理企業(yè)應盡可能的通過委托外包服務來完成，比如如電梯年檢、空調(diào)的維護、鍋爐維修、外墻清洗等項目。為合理配備相應人員工作范圍、工作量和定編數(shù)量，完善組織形式，不同部門的管理者在年初一定要編制好人工成本的全年預算,合理降低人力成本，提高人均管理面積及效能。
2.3加強水電費支出控制。在水電費支出控制方面，各個部門要配合上級部門做好材料、能源計量表，對重點部位沒有安裝計量設備的必須及時安裝計量器，這樣對水電消耗才有客觀的評判。在用電量控制方面，物業(yè)公司如想讓所在轄區(qū)在保障照明不變的前提下調(diào)低用電定額，對于需要24小時開啟的燈具，可安裝具有節(jié)電器的日光燈,對于其他公共照明，則建議大量采用LED照明燈，節(jié)能效果非常明顯;另外，也可以通過升級技術(shù)，比如傳統(tǒng)的供水系統(tǒng)一般是先由市政自來水進入地下水箱間，然后變頻輸送到各家各戶，耗能較高。如果利用無負壓加壓泵技術(shù)對這些供水系統(tǒng)改造，能降低40～70%能耗。
2.4在控制其他直接成本費用方面，由于各項其他費用項目的性質(zhì)不同，處理的方法須也不同，物業(yè)公司需選定合理的控制方法，比如對已有定額的項目可按照定額進行監(jiān)督控制，對沒有定額的項目可按照預算進行控制。當物業(yè)公司在執(zhí)行節(jié)約各項成本的具體方法過程中，物業(yè)公司還必須要求所有員工嚴格履行崗位職責，如在工作中發(fā)現(xiàn)問題或想到有利于降低成本的舉措，要及時提出并告知上級領(lǐng)導，把企業(yè)當做自己的家一樣去經(jīng)營,最終實現(xiàn)合理控制成本的目的。
3.對事中成本支出進行全過程監(jiān)督管理。當物業(yè)管理公司確定節(jié)約成本的具體方法后，需要對成本支出的全過程進行監(jiān)督，避免出現(xiàn)違規(guī)違紀問題，確?？刂品椒鋵嵉挠行?。第一，要挑選業(yè)務骨干成立監(jiān)督管理部門，管理成員必須了解各個部門和各個崗位的實際情況，以及目前所存在的問題，清楚在以后的監(jiān)督管理中，掌握監(jiān)督管理的重點。第二，要建立完善的監(jiān)督管理機制，讓監(jiān)督機制具體化，責任個人化，對每名成員當月或本年度的具體工作都分配清楚，設定的崗位目標也要明確，同時事先明確沒有完成任務的懲罰方式，然后由部門負責人監(jiān)督執(zhí)行，提高大家工作的積極性。監(jiān)督管理部門要成為物業(yè)公司降低成本的先鋒，在保證本部門各項成本最低的情況下，對成本管理的各個環(huán)節(jié)都進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題立即上報直屬領(lǐng)導，必要時可將問題和責任人在公司公開，引以為戒，提高每名物業(yè)工作人員對成本管理的重視度。全過程監(jiān)督管理就是把各個環(huán)節(jié)的節(jié)約成本措施具體化，跟蹤落實化，避免出現(xiàn)上有政策下有對策的不利情況。
三、對事后成本的控制
在事后控制中，分析注意力通常集中于結(jié)果上。對執(zhí)行的結(jié)果進行成本考核和成本分析,找到實際業(yè)績與控制目標的差異，采取相應的措施防錯糾偏，是矯正后續(xù)活動的起點。
1.建立正式的成本報告控制系統(tǒng)。編制成本報告對物業(yè)公司的成本控制非常重要，在編制報告的內(nèi)容時，一定要和崗位責任制以及成本責任制進行掛鉤，管理人員可以對比控制標準和實際消耗量，對責任人以及責任單位的工作質(zhì)量進行檢查，從根源上分析問題的原因，這樣才能得到真實的數(shù)據(jù)，有利于以后的工作開展。
2.對成本差異情況進行調(diào)查分析處理。當設定成本控制目標后，相關(guān)的責任人看到其現(xiàn)狀和目標的差距，卻未能發(fā)現(xiàn)問題的根源，也沒有想到具體的解決辦法，責任人則應及時向上級管理部門匯報。上級管理部門要和下屬具體部門一同進行分析和探討，研究、確定解決問題的措施，以便在后續(xù)工作中實施、落實，在措施實施期間公司還需要安排專人予以監(jiān)督，保證解決措施的落實效果。除此之外，在解決措施實施后，物業(yè)公司最后還要分析公司所得到的經(jīng)濟效益，探討其是否達到有關(guān)的目標，并從中吸取教訓，為以后解決和控制該問題打下基礎。
3.考核獎懲機制.沒有規(guī)矩不成方圓，獎勵和懲罰機制是激勵員工工作的最好辦法。企業(yè)要把責任成本指標歸入到考核當中，不同部門有不同的需求，可結(jié)合需求的不同制定不同的激勵措施。在對一線普通員工進行激勵時，可以使用提高或降低工資待遇的辦法;對于中層領(lǐng)導而言，主要進行整體的業(yè)績考核，或者予以口頭批評，精神獎勵等，必要情況也要進行物質(zhì)獎勵;對于高級領(lǐng)導而言，主要的還是進行精神層面的鼓勵和批評。當獎勵懲罰機制和每一個員工的工作職責和工作任務相互掛鉤后，員工負責的工作若出現(xiàn)問題，會在第一時間反饋到本人及時處理。管理人員則需要做好績效記錄，在每個月結(jié)束后，各個部門領(lǐng)導要對所有員工進行考核，對出現(xiàn)問題的員工要進行適當?shù)呐u和懲罰，而工作表現(xiàn)優(yōu)異的員工要及時進行精神、物質(zhì)獎勵，從而提高員工的積極性，讓每個員工都有明確的工作目標和良好的工作狀態(tài)，為公司打造一個積極向上的團隊奠定基礎。
四、結(jié)語
物業(yè)管理公司的全面成本管理十分重要，在物業(yè)管理企業(yè)中，通過加強內(nèi)部管理制度與規(guī)范的建設，提升全面成本管理控制效果，從而促進企業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司成本控制主要分為事前成本管理、事中成本管理及事后管理管理，這三部分成本管理在企業(yè)成本控制中十分重要。物業(yè)公司通過全面成本管理，讓責任核算細致化，準確化和有效化，完善費用控制核算制度，可以確保各項費用支出的合理性、真實性，降低企業(yè)運營中的成本支出，從而提高物業(yè)管理企業(yè)的成本控制效率，為企業(yè)發(fā)展做出保障。
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