房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文范文
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文范文
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)的過(guò)程控制與項(xiàng)目總體目標(biāo)的達(dá)成需要系統(tǒng)、全面的策劃與研究,項(xiàng)目執(zhí)行前的策劃對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的成敗至關(guān)重要。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文，供大家參考。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文范文一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本管理工作中存在的問(wèn)題
(一)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)初期的成本管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)和控制
通常情況，在項(xiàng)目的初期階段主要產(chǎn)生的成本投入主要包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目的勘測(cè)設(shè)計(jì)。一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要考慮的是結(jié)構(gòu)的安全問(wèn)題，對(duì)于工程成本的控制概念不強(qiáng)，所以難免導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不經(jīng)濟(jì)，而增加了項(xiàng)目開發(fā)成本。另一方面，初期的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目勘測(cè)設(shè)計(jì)將直接影響著項(xiàng)目開發(fā)后期的工程成本投入的多少，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)初期的成本管理工作重視程度是很有必要的。
(二)項(xiàng)目組織管理渙散，成本管理很難有效實(shí)施
就目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力有限，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目組織管理能力都不足，因此很難在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中對(duì)于工程成本做到有效控制。另一方面，在實(shí)際的工程施工中，房地產(chǎn)企業(yè)為了減少工程成本的投入，都會(huì)采取責(zé)任分包的方法。由于不同建設(shè)單位有著不同的管理水平和不同的施工效率，在工程進(jìn)度上難免會(huì)出現(xiàn)不同步的情況，而且都有著自己的如意算盤，因此很難協(xié)調(diào)彼此之間的工作，這同樣也給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制帶來(lái)了很大的難度。
(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全壽命周期成本管理缺乏
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)周期長(zhǎng)、投入大、風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，而且成本的投入貫徹周期內(nèi)的每個(gè)階段，所涉及的成本項(xiàng)目種類繁雜。因此，很難做到對(duì)于工程成本的全面有效控制。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理所追求的目標(biāo)就是工程質(zhì)量和工程成本，但是往往房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中很難做到二者均衡，很多時(shí)候都是顧此失彼，因?yàn)檫@需要很高的管理水平和需要豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理完善對(duì)策研究
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，近幾年我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的也是如火如荼，這樣的結(jié)果卻是導(dǎo)致了我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，惹得人民百姓怨聲載道。政府為了抑制房?jī)r(jià)的上漲，緩解百姓住房的問(wèn)題，采取了一些嚴(yán)厲的措施，因此房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)是十分嚴(yán)峻的。房地產(chǎn)企業(yè)想要在如此復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中得以生存和發(fā)展，就必須提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，控制企業(yè)項(xiàng)目成本，完善企業(yè)工程項(xiàng)目的成本管理控制體系。
(一)項(xiàng)目規(guī)劃階段成本管理完善措施
每個(gè)商品都有著自身的消費(fèi)人群，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)也是這樣。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，企業(yè)首先要知道開發(fā)項(xiàng)目是建寫字樓，還是住宅樓，或是商業(yè)中心，高檔還是低檔的，什么風(fēng)格、消費(fèi)人群等等。換句話說(shuō)就是，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃階段要給項(xiàng)目一個(gè)具體的定位，這樣可以避免盲目的資金投入，減少項(xiàng)目成本，提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益。
(二)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管理完善措施
房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段主要是房地產(chǎn)企業(yè)在得到土地后，對(duì)所需要建設(shè)的土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，直到工程項(xiàng)目開始建設(shè)之前的這一段時(shí)間。盡管，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段只是占整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目周期的中很少的一部分，但是它關(guān)乎整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)的巨大部分成本投入，因此房地產(chǎn)企業(yè)要提高對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的重視程度。具體在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目成本的管理完善措施，可以參考以下幾點(diǎn)：1.一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)和招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，不要弄虛作假;不要因?yàn)樗饺岁P(guān)系而影響到招標(biāo)。并要對(duì)參與投標(biāo)的單位進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查，看是否有違規(guī)操作等不良記錄;2.強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的控制成本意識(shí)，在保證結(jié)構(gòu)安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項(xiàng)目成本;3.在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段控制成本并不是一味的去降低成本，而不考慮結(jié)構(gòu)建筑物是否安全的問(wèn)題，這樣很容易在項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)意外的情況。因此，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一定要遵守相關(guān)的行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，有助于更加合理化控制項(xiàng)目成本，這樣既能保證建筑物的結(jié)構(gòu)安全，又能降低開發(fā)項(xiàng)目的成本。
(三)在項(xiàng)目施工階段的成本控制
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目施工階段永遠(yuǎn)都是項(xiàng)目成本投入最多的環(huán)節(jié)。因此，做好項(xiàng)目施工階段的成本控制工作對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目流程的成本控制是舉足輕重的。具體到該如何做好項(xiàng)目施工階段的成本控制，可以參照以下幾點(diǎn)：1.在實(shí)際的項(xiàng)目施工過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要和項(xiàng)目施工承包商簽訂明確的委托合同，防止項(xiàng)目施工過(guò)程中施工方漫天報(bào)價(jià)、推卸責(zé)任，造成企業(yè)不必要的損失，而增加了項(xiàng)目成本;2.項(xiàng)目施工技術(shù)選擇一定要求合理，避免出現(xiàn)材料過(guò)剩和多次返工的情況，造成材料浪費(fèi);3.加強(qiáng)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的安全工作，一方面防止工程材料被盜，而造成損失;另一方面，可以減少工程事故發(fā)生的可能性。因?yàn)椋坏┌l(fā)生工程事故，項(xiàng)目就可能面臨停工或是項(xiàng)目流產(chǎn)的情況，這樣只會(huì)無(wú)限的增加工程成本。
(四)竣工驗(yàn)收階段的成本控制
項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段是整個(gè)項(xiàng)目的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，一定嚴(yán)格的按照國(guó)家相關(guān)的工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以減少后期維修的成本。另一方面，要認(rèn)真仔細(xì)的核算整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)支出，確保每項(xiàng)支出都有根有據(jù)，避免出現(xiàn)資金去向不明的情況，這樣有助于減少項(xiàng)目成本投入，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也提高企業(yè)在如此競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下的競(jìng)爭(zhēng)力。
三、結(jié)語(yǔ)
從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段來(lái)看，不同階段的項(xiàng)目成本管理控制的效果都不一樣。其中，項(xiàng)目初期的規(guī)劃設(shè)計(jì)的項(xiàng)目成本管理控制的效果是最顯著的，而項(xiàng)目建設(shè)施工階段的項(xiàng)目成本管理控制是最關(guān)鍵的。但是，對(duì)于任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，想要在如此復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下得以生存和發(fā)展，就必須重視項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制工作，這對(duì)于降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)自身實(shí)力是十分重要的。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理論文范文二：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理
一、建筑工程管理中存在的問(wèn)題
建筑工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時(shí)效性、可操作性，在工程的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著管理上的問(wèn)題。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段準(zhǔn)備不充分，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價(jià)值，缺乏對(duì)工程前期的準(zhǔn)備和了解。施工單位倉(cāng)促進(jìn)場(chǎng)施工，施工過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯(cuò)圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問(wèn)題，施工過(guò)程中忽視施工工藝和工程實(shí)體質(zhì)量的管理。為了早拿到預(yù)售證，前期通過(guò)趕工達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)。后期為了按期交樓又要趕工，導(dǎo)致過(guò)度壓縮工期卻降低了工程質(zhì)量。同時(shí)監(jiān)理單位疏于施工過(guò)程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問(wèn)題無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產(chǎn)工程施工后期多個(gè)施工隊(duì)伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調(diào)不及時(shí)、缺乏相互配合，極易造成相互影響進(jìn)度、產(chǎn)品相互破壞現(xiàn)象，嚴(yán)重影響工程的順利進(jìn)行，甚至造成工程成本的增加。
二、完善建筑工程管理系統(tǒng)
科學(xué)合理的工程管理制度是一個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目管理部門及機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和實(shí)效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個(gè)方面作簡(jiǎn)單探討。
三、全方位建筑工程管理的五個(gè)方面
1.完善規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)了解國(guó)家規(guī)劃部門相關(guān)政策法規(guī)，尋找政策保護(hù)。尤其是在當(dāng)前形勢(shì)下，國(guó)家目前對(duì)于保障房配置率及限購(gòu)規(guī)定的新規(guī)頻頻發(fā)布。同時(shí)，開發(fā)部門在負(fù)責(zé)考察、論證項(xiàng)目及拿地的過(guò)程中要全面了解項(xiàng)目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國(guó)家及地方相關(guān)部門批準(zhǔn)才能開展后續(xù)工作的，所以在項(xiàng)目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進(jìn)地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結(jié)合市場(chǎng)行情，要充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購(gòu)買力等因素，尋找更具商業(yè)價(jià)值的地理位置作為開發(fā)地點(diǎn)。同時(shí)要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合項(xiàng)目所在地的風(fēng)土人情，摸清預(yù)期數(shù)消費(fèi)者的需求，這些都要進(jìn)行合理的前期策劃。
2.加強(qiáng)建筑工程招標(biāo)管理工作
招標(biāo)工作對(duì)于工程的質(zhì)量以及建設(shè)單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標(biāo)法過(guò)于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標(biāo)與個(gè)別分析招標(biāo)法相結(jié)合。在充分考慮競(jìng)標(biāo)價(jià)格的同時(shí)，要對(duì)投標(biāo)單位的各方面進(jìn)行評(píng)估。如競(jìng)標(biāo)單位的資質(zhì)、技術(shù)水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽(yù)、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過(guò)長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系等。通過(guò)全方位的評(píng)估，選擇最優(yōu)的施工單位。認(rèn)真詳細(xì)編制招標(biāo)文件，做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作。競(jìng)標(biāo)結(jié)束后，雙方要簽訂詳細(xì)的工程建設(shè)合同，一切的建筑生產(chǎn)活動(dòng)都要按合同的要求展開。此外，在項(xiàng)目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理效果。
3.建筑工程項(xiàng)目管理中的成本控制
建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點(diǎn)內(nèi)容之一。目標(biāo)成本是進(jìn)行成本控制管理的參照標(biāo)準(zhǔn)，因此需要制定合理可行的成本控制目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理的過(guò)程，成本控制的各個(gè)階段對(duì)各類成本的管理重點(diǎn)、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的。因此，需要從全過(guò)程對(duì)項(xiàng)目各類成本進(jìn)行有效管理。在投資決策階段對(duì)土地獲取、項(xiàng)目定位等幾個(gè)重要決策環(huán)節(jié)，做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析，使之達(dá)到行之有效。在項(xiàng)目立項(xiàng)上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場(chǎng)信息，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可預(yù)見(jiàn)性和可控性。在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵，要做好設(shè)計(jì)概算。設(shè)計(jì)過(guò)程中嚴(yán)格控制材料消耗量指標(biāo)，比如進(jìn)行鋼筋測(cè)算。在保證結(jié)構(gòu)安全的情況下，嚴(yán)格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預(yù)決算部門應(yīng)積極做好成本預(yù)算工作，做到心中有數(shù)，預(yù)算金額是控制和審核工程進(jìn)度款的重要把門關(guān)。當(dāng)施工過(guò)程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更等變化時(shí)，工程概預(yù)算也需及時(shí)調(diào)整。進(jìn)度過(guò)正中，要嚴(yán)把進(jìn)度款審批關(guān)，絕對(duì)杜絕進(jìn)度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY(jié)算階段，甲方應(yīng)要認(rèn)真核對(duì)工程各項(xiàng)內(nèi)容是否符合合同條件要求達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算資料是否齊全。尤其是涉及到設(shè)計(jì)變更和索賠的內(nèi)容，要嚴(yán)格把關(guān)，因?yàn)榭⒐そY(jié)算是甲方最后一次占據(jù)主動(dòng)地位。做到竣工結(jié)算，能夠真實(shí)反映實(shí)際的工程造價(jià)。另外，再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，施工過(guò)程中要嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)合同外簽證工程量。同時(shí)及時(shí)收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。
4.建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系
安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強(qiáng)管理力度，實(shí)現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項(xiàng)目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對(duì)安全和質(zhì)量有效控制。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進(jìn)度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實(shí)處。
5.建立有效的考核機(jī)制
作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過(guò)程工作中引入績(jī)效考核機(jī)制，提前制定計(jì)劃目標(biāo)，通過(guò)科學(xué)明確的獎(jiǎng)懲制度來(lái)提高員工工作的積極性、將管理工作落到實(shí)處，責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，從而保證建筑工程各項(xiàng)工作順利高效開展。
四、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實(shí)中依然有很多問(wèn)題存在。這些問(wèn)題歸根結(jié)底還是工程管理不到位，需要我們?cè)陂_發(fā)和建設(shè)過(guò)程中不斷改進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強(qiáng)建筑工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。
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