房地產(chǎn)投資與分析范文論文

　　隨著國民經(jīng)濟的快速增長，我國房地產(chǎn)投資近年來迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)，在投資業(yè)方面起著舉足輕重的作用。下文是學習啦小編為大家整理的關于房地產(chǎn)投資論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　房地產(chǎn)投資論文范文篇1

　　淺析房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

　　論文摘要：房地產(chǎn)一直是當前中國熱門的話題，作為開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項目的管理水平，降低工程造價，是其研究的熱點。文章闡述了當前房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀，針對相關問題，探討了項目管理優(yōu)化措施。

　　論文關鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 工程項目 管理

　　0 引言

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。

　　1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述

　　當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

　　1.1 項目風險管理薄弱

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環(huán)境變化后，影響相關投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環(huán)境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。

　　1.2 項目成本管理問題

　　無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

　　2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施

　　2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理

　　風險防范是指利用一定的技術管理方法來規(guī)避相關風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規(guī)避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關的賠償?shù)取?/p>

　　2.2 全面完善項目成本管理

　　項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內(nèi)容?？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后

　　是加強施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進行嚴格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監(jiān)管，使建設單位能如期完成施工相關內(nèi)容，若有拖延進度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關處罰。

　　2.3 項目質量管理

　　房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質量產(chǎn)生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型?？梢?，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

　　參考文獻：

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　　趙智興.房地產(chǎn)開發(fā)中的項目管理[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2009，(22):52-54.

　　房地產(chǎn)投資論文范文篇2

　　淺談房地產(chǎn)投資風險

　　摘要：隨著國民經(jīng)濟的快速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的投資風險也在日益增大，而要避免房地產(chǎn)投資風險，必須對房地產(chǎn)投資過程中可能出現(xiàn)的種種風險和不確定性因素做出分析。本文介紹房地產(chǎn)投資中常采用的分析方法，并按照房地產(chǎn)周期進行風險因素的識別。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)投資;分析方法;風險識別

　　房地產(chǎn)投資風險，是指由于各種難以預測的因素的影響，使得房地產(chǎn)投資行為主體的期望目標與實際狀況之間發(fā)生差異，給投資者帶來經(jīng)濟損失的可能性。

　　一、房地產(chǎn)投資風險主要分析方法

　　目前，常用的風險分析方法主要有專家調(diào)查法、故障樹分析法(FTA法)、幕景分析法、篩選監(jiān)測診斷法、影響圖分析法等。

　　(一)專家調(diào)查法。

　　專家調(diào)查法主要包括專家個人判斷、頭腦風暴法和德爾菲法等10余種方法，其中，頭腦風暴法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。

　　1、頭腦風暴法。

　　頭腦風暴法是以一個5~10人的專家小組以會議的方式進行，參加會議的人可以暢所欲言，鼓勵不受任何約束發(fā)表不同意見。通過專家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專家們產(chǎn)生“思維共振”，以達到互相補充并產(chǎn)生“組合效應”，獲取更多的未來信息，使預測和識別的結果更準確。

　　頭腦風暴法可以在很短的時間內(nèi)得出風險管理需要的結論，在項目管理實施的過程中，也可以經(jīng)常采用這種方法，對以后實施階段可能出現(xiàn)的風險進行預見性的分析。該方法是建筑企業(yè)進行工程項目風險管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。如果問題牽涉面太廣，包含因素過多，就要先進行分解，然后再分步進行討論。

　　2、德爾菲法。

　　德爾菲法是由美國著名咨詢機構蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經(jīng)過多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點表現(xiàn)在：能夠讓專家自由地發(fā)表個人觀點，能夠使分析人員與專家意見相互反饋。在進行專家調(diào)查過程中，可以采用數(shù)理統(tǒng)計的方法對專家的意見進行處理，使定性分析與定量分析有機地結合起來。一般經(jīng)過兩至三輪問卷調(diào)查，即可使專家的意見逐步取得一致，從而得到比較符合實際的結論判斷。

　　該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優(yōu)點是在缺乏足夠統(tǒng)計數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以進行定量的估計，缺點主要是表現(xiàn)在易受心理因素的影響，主觀性強。

　　(二)故障樹分析法。

　　故障樹法也叫風險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產(chǎn)生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而準確地找到對企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風險因子。

　　該方法經(jīng)常用于技術性強、較為復雜、直接經(jīng)驗較少項目的風險識別，其優(yōu)點是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)外所有失效機理，比較形象化，直觀性較強。不足之處是適用于大系統(tǒng)時，容易產(chǎn)生遺漏和錯誤。

　　(三)幕景分析法。

　　幕景分析法是一種能夠分析引起風險的關鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的各種因素發(fā)生某種變化時，整個項目情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態(tài)的描述，一類是發(fā)展過程的描述，即未來若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細描繪出不同情況下可能發(fā)生的時間和風險。當各種目標相互沖突排斥時，幕景分析就顯得特別有用。

　　(四)篩選-監(jiān)測-診斷技術。

　　近年來，國內(nèi)外學術界都較重視“災變”新理論，高德曼提出的“篩選-監(jiān)測-診斷技術”是比較實用的。篩選是依據(jù)某種程序將潛在危險的影響因素進行分類選擇的風險辨識過程;監(jiān)測是對某種險情及其后果進行監(jiān)測、記錄和分析顯示過程;而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。篩選、監(jiān)測和診斷是緊密相連的，由于客觀事物的復雜性和可變性，往往一次“篩選-監(jiān)測-診斷”過程不能徹底解決問題，在診斷之后還有可能產(chǎn)生新的風險因素，因此需要重新進行這一過程。篩選-監(jiān)測-診斷技術應用中，花費的時間和精力非常多，由于過程很復雜，所以技術應用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能勝。

　　總之，對于不同的風險識別方法，使用時應針對實際問題的不同特點結合不同風險識別方法的優(yōu)缺點而進行選擇，這些風險識別方法實際上是有關知識、推斷和搜索理論應用于風險因素的分析研究。

　　二、房地產(chǎn)投資主要風險因素

　　房地產(chǎn)投資的風險因素有多種分類方法，按風險的性質可分為：系統(tǒng)風險(市場體制性風險)和非系統(tǒng)分析(項目差異性風險);按投資周期可分為：投資決策階段風險、土地獲取階段風險、項目建設階段風險和經(jīng)營管理階段風;按風險的來源可分為：社會風險、經(jīng)濟風險、技術風險、自然風險、經(jīng)營風險。本文對房地產(chǎn)投資的風險因素按照壽命周期的方式進行分類分析。

　　(一)投資決策階段風險。

　　在整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，投資決策階段最為關鍵，這個階段的風險主要來源于外部。如政策風險、經(jīng)濟體制風險、城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險等方面。

　　1、政策風險。

　　政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制以及新稅務政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構成風險。在未實現(xiàn)完全市場經(jīng)濟的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的風險尤為重要，特別是在我國，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的力度非常大。因此，房地產(chǎn)商都非常關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此引發(fā)的風險。

　　2、經(jīng)濟體制風險。

　　一個國家的經(jīng)濟體制決定著經(jīng)濟的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟的結構比例以及經(jīng)濟運行機制。如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位降低，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場的活動將會減少;另一種情況是經(jīng)濟體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構發(fā)生改變，或者說是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產(chǎn)市場在整個房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會給有些房地產(chǎn)市場帶來生機，則對另一些房地產(chǎn)市場帶來損失。比如，一些城市工業(yè)結構的轉型，導致對廠房需求下降，而對寫字樓需求增加。

　　3、城市規(guī)劃風險。

　　城市規(guī)劃風險是指由于城市規(guī)劃的變動對已經(jīng)建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產(chǎn)商品的價值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營者帶來經(jīng)濟上的損失的風險。

　　4、區(qū)域發(fā)展風險。

　　區(qū)域發(fā)展風險是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其他房地產(chǎn)商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。

　　(二)土地獲取階段風險。

　　房地產(chǎn)發(fā)展的最關鍵的環(huán)節(jié)就是獲得土地，在此階段，會涉及到征地拆遷和安置補償費等社會問題，風險較大。主要風險來源有土地產(chǎn)權不清風險、土地使用制度變化風險、征地開發(fā)風險等。 土地產(chǎn)權不清風險。土地產(chǎn)權不清風險是由于土地的產(chǎn)權不清楚給房地產(chǎn)投資者帶來損失的風險。土地產(chǎn)權不清，不僅給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來很多手續(xù)上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔敗訴后的經(jīng)濟風險，如我國經(jīng)常出現(xiàn)的越權批地和非法出讓土地等現(xiàn)象。

　　2、土地使用制度變化風險。

　　土地使用制度變化風險一方面體現(xiàn)在變革使房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本增加，如使用年限、補償和收費的規(guī)定等;另一方面體現(xiàn)在政府改變使用土地的一些具體技術政策方面所帶來的房地產(chǎn)投資風險。

　　3、征地開發(fā)風險。

　　征地開發(fā)風險是指由于征地拆遷所帶來的風險，一方面我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差;另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。

　　(三)項目建設階段風險。

　　項目建設階段的主要目標是保證項目的成本、進度和質量目標的完成，這個階段的風險因素較多，主要可以分為：開發(fā)費用變化風險、工程變更風險，項目質量風險和施工安全風險等方面。

　　1、開發(fā)費用變化風險。

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%~100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計，都會導致生產(chǎn)成本的增加，在建設期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術標準，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。

　　2、工程變更風險。

　　工程一旦發(fā)生變更，工期就很可能會被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來的風險。

　　3、項目質量風險。

　　質量是建筑項目的生命，開發(fā)項目質量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)等方面。如果由于承包商施工技術水平落后、偷工減料，造成建筑結構存有安全隱患，質量不佳，就會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽和發(fā)展，有時甚至會產(chǎn)生法律糾紛，導致企業(yè)形象一落千丈，無法繼續(xù)發(fā)展。

　　4、施工安全風險。

　　施工安全風險是指施工過程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人員傷亡、機械設備損壞等損失。這類事故一旦發(fā)生，便會發(fā)生事故處理費和各種補償費，同時影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開發(fā)成本的增加，而且也會轉移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營者的損失。

　　(四)經(jīng)營管理階段的風險。

　　房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻又非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤;相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展。這個階段的主要風險來源有：物業(yè)管理風險和營銷風險。

　　對房地產(chǎn)投資風險進行識別分析是控制房地產(chǎn)風險的前提，在此基礎上進行有效的風險防范，才能保證房地產(chǎn)投資的順利進行，獲得利潤。

　　參考文獻：

　　[1]許曉音。房地產(chǎn)投資風險與防范對策研究。商業(yè)研究，2002.5.

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