房地產(chǎn)投資論文
房地產(chǎn)投資論文
隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展,并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。下面是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的房地產(chǎn)投資論文，供大家參考。
房地產(chǎn)投資論文范文一：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目探析
摘要：作為國(guó)家的剛需消費(fèi)項(xiàng)目，房地產(chǎn)各方面的政策都得到國(guó)家的高度重視，百姓的廣泛關(guān)注，如何對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)問(wèn)題使得深入探討。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資項(xiàng)目;經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
本文對(duì)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中出現(xiàn)的過(guò)于主觀、缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估、缺乏市場(chǎng)分析、忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素及經(jīng)費(fèi)不足等一些問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施和建議作為參考。
一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的問(wèn)題
(一)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有主觀性在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商將之前失敗的項(xiàng)目歸咎于不可控外界因素，在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，帶著主觀上的假設(shè)，忽略人為的負(fù)面因素進(jìn)行可行性方案的實(shí)施，有些施工項(xiàng)目沒(méi)有做好相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和周密的分析工作就開(kāi)展建設(shè)，導(dǎo)致不可逆轉(zhuǎn)的決策失誤在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，浪費(fèi)了人力、物力、財(cái)力及土地資源。
(二)缺乏專業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)評(píng)估經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中最重要的是數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估工作，要求使用科學(xué)的評(píng)估方法，可信度較高且客觀的評(píng)估觀點(diǎn)，同時(shí)評(píng)估人員必須是專業(yè)人士，例如經(jīng)過(guò)一段時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研的經(jīng)濟(jì)專家、有過(guò)投資預(yù)算的工程師或財(cái)務(wù)人員，實(shí)行過(guò)市場(chǎng)推廣的營(yíng)銷專家。但是在當(dāng)今的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中卻不是以上那些人在主持開(kāi)展，評(píng)價(jià)人員不具備高度的責(zé)任心，在專業(yè)技能上顯得不夠?qū)I(yè)，缺乏學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)的能力。甚至以沒(méi)有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、資本運(yùn)作等專業(yè)配備的方案執(zhí)行項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目資金的運(yùn)作造成一定風(fēng)險(xiǎn)[1]。
(三)缺乏市場(chǎng)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，要通過(guò)大量的實(shí)際調(diào)研分析數(shù)據(jù)，有些開(kāi)發(fā)商只是將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)理解為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，忽略了要以市場(chǎng)為前提進(jìn)行調(diào)研的重要，要在項(xiàng)目實(shí)施前對(duì)市場(chǎng)的狀況有一定的了解，包括交通環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及人文環(huán)境，還有商業(yè)環(huán)境與發(fā)展前景等市場(chǎng)環(huán)境的問(wèn)題進(jìn)行分析。
(四)忽視分析房地產(chǎn)項(xiàng)目中的不確定因素大多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商都將眼光瞄準(zhǔn)投資回報(bào)率和盈利能力，在其進(jìn)行細(xì)致的分析，而在項(xiàng)目中的不確定因素卻沒(méi)有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中導(dǎo)致項(xiàng)目被擱淺的情況頻頻發(fā)生，增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。
(五)經(jīng)費(fèi)不足我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)于依靠經(jīng)驗(yàn)主義，在決策中植入大量的主觀意識(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的認(rèn)識(shí)不夠充分，在實(shí)際項(xiàng)目的開(kāi)展中時(shí)常由于經(jīng)費(fèi)不足而不得不縮減財(cái)力，在一定層度上抑制了評(píng)價(jià)方案的科學(xué)性與高效性。
二、對(duì)策與建議
(一)改變觀念，增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與實(shí)行中是一項(xiàng)十分重要的決策報(bào)告。要在意識(shí)形態(tài)上充分的承認(rèn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要，如果想在評(píng)估報(bào)告中獲得公正、科學(xué)、客觀的數(shù)據(jù)支持項(xiàng)目的進(jìn)行就必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重視，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是管理人員都要制定切實(shí)可行的方案，落實(shí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作進(jìn)程。同時(shí)，還要投入一定的資金保證經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的正常運(yùn)行[2]。
(二)完善評(píng)價(jià)體系使評(píng)價(jià)體系走向規(guī)范化，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作出規(guī)范，合理利用財(cái)務(wù)手段分析評(píng)價(jià)指標(biāo)，在財(cái)務(wù)的盈利能力、資產(chǎn)狀況及收支水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目中進(jìn)行明確清晰，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目的可行性進(jìn)行完善其評(píng)價(jià)體系，使用綜合的評(píng)價(jià)方法將運(yùn)營(yíng)角度建立在區(qū)域的發(fā)展上，對(duì)成本有效評(píng)估，通過(guò)合理控制成本，使區(qū)域效應(yīng)最大化，以經(jīng)濟(jì)角度衡量項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn)，使得到完善的評(píng)價(jià)體系使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)更具有合理有效性。
(三)規(guī)范經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)市場(chǎng)國(guó)家對(duì)建設(shè)部門要加強(qiáng)管理與引導(dǎo)，通過(guò)可行性的研究工作實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)專業(yè)市場(chǎng)的培育，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，還可以號(hào)召各大高校與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行聯(lián)合發(fā)展，可以利用高校特有的資源，例如經(jīng)濟(jì)學(xué)專家，營(yíng)銷學(xué)專家以及高校中大量的工程師，這些專業(yè)人才都可以為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作作出相關(guān)指導(dǎo)，國(guó)家可以充分挖掘這種合作模式，使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)得到應(yīng)有的客觀準(zhǔn)確性[3]。(四)提高從業(yè)人員素質(zhì)適應(yīng)時(shí)代的高速發(fā)展，從業(yè)人員必須與時(shí)俱進(jìn)，在不斷的學(xué)習(xí)與進(jìn)步中對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)作出一份貢獻(xiàn)，通過(guò)提高自身的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)使經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果更加準(zhǔn)確、更加高效，從業(yè)人員要時(shí)刻擁有使命感，要時(shí)刻重視責(zé)任感適應(yīng)變化迅速的形勢(shì)。
(五)市場(chǎng)調(diào)查的作用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是重要的投資依據(jù)，所以這就對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有了更高的要求，必須進(jìn)行科學(xué)的分析、在系統(tǒng)的論證過(guò)后才能作出項(xiàng)目的決策依據(jù)，在科學(xué)分析之前要經(jīng)過(guò)實(shí)踐，要進(jìn)行大量的調(diào)查通過(guò)走訪的形式，通過(guò)實(shí)踐獲得可靠的第一手?jǐn)?shù)據(jù)，利用準(zhǔn)確的信息進(jìn)行周密的分析，再加之對(duì)分析后的真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理才可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有較高的準(zhǔn)確性，才能從根源上對(duì)投資項(xiàng)目的擬建有實(shí)現(xiàn)力指導(dǎo)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(六)加大再評(píng)估力度要將經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)評(píng)估相結(jié)合，通過(guò)專家對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)實(shí)行驗(yàn)證，將專業(yè)的技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估意見(jiàn)共同權(quán)衡，要對(duì)專家的評(píng)論總結(jié)不斷反思，除去過(guò)程中各種不合理的因素，增強(qiáng)決策的科學(xué)性。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作，對(duì)提高其經(jīng)濟(jì)效益有著重要作用。不僅是決策依據(jù)，也是政府部門對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行審批的依據(jù)，同時(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的貸款審批工作也起到支持作用，在國(guó)家的建設(shè)中有著舉足輕重的地位。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)投資論文范文二：房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)性研討
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的反作用
房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)其影響勢(shì)必存在。一方面房地產(chǎn)投資對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和發(fā)展都起著非常重要的作用;另一方面整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和發(fā)展又會(huì)反過(guò)來(lái)制約房地產(chǎn)投資的水平和規(guī)模。確切的說(shuō)，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和發(fā)展與房地產(chǎn)投資的規(guī)模和大小有著千絲萬(wàn)縷且相輔相成的內(nèi)在聯(lián)系，在某些條件下，二者可以互相促進(jìn)共同發(fā)展;在另外的條件下，其中一方的發(fā)展情況則會(huì)嚴(yán)重制約另一方的發(fā)展。這樣來(lái)看，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)投資的作用就主要表現(xiàn)為帶動(dòng)與制約。除了以上兩種情況外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還可以通過(guò)下面的方式作用于房地產(chǎn)投資。經(jīng)濟(jì)一旦增長(zhǎng)勢(shì)必能夠積累房地產(chǎn)投資所需的資金，而因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的對(duì)象價(jià)值巨大，往往就需要大額的資金投入才行，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠增加整個(gè)國(guó)民收入，同時(shí)也會(huì)增加總投資的規(guī)模，從而為房地產(chǎn)投資提供相應(yīng)的資金支持。此外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)人們的收入水平也會(huì)增加，導(dǎo)致消費(fèi)水平也隨之增加，這樣就從整體上帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的發(fā)展。
房地產(chǎn)投資的投入產(chǎn)出分析
投入是指各部門提供服務(wù)或生產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)需投入的原材料;產(chǎn)出是指各行業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù)的總量以及該產(chǎn)品或服務(wù)的分配去向。投入產(chǎn)出模型與投入產(chǎn)出表共同構(gòu)成了投入產(chǎn)出分析法。投入產(chǎn)出表也稱產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)表或部門聯(lián)系平衡表，它能夠把整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)部分中不同的部門，不同部門間的不同產(chǎn)品的相互依存關(guān)系表明出來(lái)，能夠用分配去向和投入來(lái)源這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)編制一張矩陣式流量平衡表。通過(guò)觀察整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，我們可以看出如果從生產(chǎn)和使用的雙重角度來(lái)研究整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行將會(huì)十分清晰，得出的規(guī)律也更有效?！吨袊?guó)2010年投入產(chǎn)出表》是本文的數(shù)據(jù)來(lái)源，該表依據(jù)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》將整個(gè)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)劃分為132個(gè)部門，本文比較分析的數(shù)據(jù)來(lái)源之一是該表中42個(gè)部門的投入產(chǎn)出表。
(一)直接消耗系數(shù)
直接消耗系數(shù)(又稱為投入系數(shù))，表示為aij(i,j=1,2,….n)，它指生產(chǎn)過(guò)程中第i部門的產(chǎn)品被第j部門的單位總產(chǎn)出所直接消耗的數(shù)量，它不僅反映了兩部門依賴關(guān)系的基礎(chǔ)參數(shù)并且可以反映任意兩部門之間的直接依賴關(guān)系。aij數(shù)值的大小可以反映出i,j兩部門在技術(shù)聯(lián)系的強(qiáng)弱程度。當(dāng)aij較大時(shí)，表現(xiàn)為i,j兩部門的技術(shù)聯(lián)系相對(duì)緊密;反之就相對(duì)疏遠(yuǎn)。很顯然直接消耗系數(shù)是投入產(chǎn)出模型的關(guān)鍵系數(shù)也是建立模型的最基本、最重要的系數(shù)。假如在房地產(chǎn)業(yè)中的直接消耗系數(shù)較大也就表明它們之間具有明顯的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)有相對(duì)較大的直接需求。通過(guò)對(duì)10年投入產(chǎn)出表中42個(gè)部門的直接消耗系數(shù)表進(jìn)行量化處理，我們可以得到在這42個(gè)部門當(dāng)中，直接與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的行業(yè)一共有36個(gè)，而在上述關(guān)聯(lián)行業(yè)中，近有10多個(gè)行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系體現(xiàn)為后向關(guān)聯(lián)密切(表1)，其中金屬產(chǎn)品制造業(yè)、建筑業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的直接消耗產(chǎn)業(yè)，這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)與其關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)依存度非常大;此外，由于房地產(chǎn)業(yè)自身的性質(zhì)需要大量融資額度，所以金融服務(wù)業(yè)的景氣與否必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的興衰產(chǎn)生直接影響作用，于此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)也會(huì)帶來(lái)顯著作用，所以兩者的關(guān)系十分密切。
(二)完全消耗系數(shù)
1.完全消耗系數(shù)bij
完全消耗系數(shù)bij指當(dāng)?shù)趈部門每生產(chǎn)出一個(gè)單位產(chǎn)品對(duì)第i部門直接或間接投入的服務(wù)和產(chǎn)品加總求和，故第j部門對(duì)第i部門的依存關(guān)系可被bij較為整體的反映出來(lái)。由此可見(jiàn)完全消耗系數(shù)更能深刻地將一個(gè)部門的生產(chǎn)和其他部門發(fā)生的經(jīng)濟(jì)數(shù)量關(guān)系刻畫出來(lái)，故在投入產(chǎn)出分析中完全消耗系數(shù)發(fā)揮著重要作用。
2.完全消耗系數(shù)矩陣β
完全消耗系數(shù)矩陣β的第i(i=1,2,…,m)行的含義為第i部門向各列部門提供一個(gè)單位產(chǎn)品時(shí)的完全投入量;或假設(shè)各列部門均提供一個(gè)單位產(chǎn)品時(shí)需要對(duì)第i部門服務(wù)與產(chǎn)品的完全消耗量。完全消耗系數(shù)矩陣的第j(j=1,2,…,n)列，表示第j部門提供一個(gè)單位產(chǎn)品時(shí)對(duì)各行部門的完全消耗量。通過(guò)直接消耗系數(shù)矩陣A得到完全消耗系數(shù)矩陣β的公式為:β=(I-A)-1-I③用完全消耗系數(shù)分析產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)程，結(jié)果可以更為全面，所以運(yùn)用的價(jià)值較大。針對(duì)與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的42個(gè)產(chǎn)業(yè)，在使用直接消耗系數(shù)矩A的基礎(chǔ)上通過(guò)運(yùn)用公式③結(jié)合10年投入產(chǎn)出表的數(shù)據(jù)就可以得到完全消耗系數(shù)。由表2得到的完全消耗系數(shù)可以看到，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)最為明顯的行業(yè)是機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、建筑材料、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、建筑業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)這幾大行業(yè)，累計(jì)完全消耗系數(shù)為1.6712即每1億元在房地產(chǎn)業(yè)中的投資可引起相關(guān)部門產(chǎn)出1.6712億元。其中我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)與金屬產(chǎn)品制造業(yè)的關(guān)聯(lián)度最高：對(duì)金屬產(chǎn)品制造業(yè)的帶動(dòng)產(chǎn)出為0.3508億元。建筑材料制造業(yè)與建筑業(yè)是緊隨其后，表明這兩個(gè)行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度較高。由此可以得出結(jié)論，國(guó)家政府部門在制定房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)多部門的關(guān)聯(lián)程度是必須要考慮的因素之一，這樣才能確保房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)二者都能保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
結(jié)論
由上面的投入產(chǎn)出表我們可以看出，金融保險(xiǎn)業(yè)是環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)中與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系最為密切的產(chǎn)業(yè)，它們不管是后向關(guān)聯(lián)度還是前向關(guān)聯(lián)度都比較大，該數(shù)據(jù)表明兩個(gè)產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是一種“唇齒相依”的高關(guān)聯(lián)度行業(yè)，相互間的影響作用極大。從某種程度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的強(qiáng)有力支持，反過(guò)來(lái)說(shuō)，金融業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展也同樣需要房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相配合相協(xié)調(diào)。兩個(gè)行業(yè)應(yīng)該是互為動(dòng)力，互為支持的。同時(shí)，我們可以看到，房地產(chǎn)的大力發(fā)展對(duì)于發(fā)展其他商業(yè)經(jīng)濟(jì)也有顯著作用，進(jìn)而可以推動(dòng)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。我國(guó)由于推行改革開(kāi)放實(shí)現(xiàn)了近30年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，目前已由過(guò)去的“短缺經(jīng)濟(jì)”發(fā)展成為“過(guò)剩經(jīng)濟(jì)”，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性地位已經(jīng)十分凸顯，同時(shí)它的變動(dòng)也會(huì)影響其他相傳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以其重要的作用不可抹殺更不能抵消，即使目前存在個(gè)別問(wèn)題，也不能為此就對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取過(guò)激政策，迫使房?jī)r(jià)下行。因此，從總體上來(lái)看，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)決不能采取簡(jiǎn)單的“壓制”或“一刀切”的策略，而應(yīng)該是循序漸進(jìn)，有理有據(jù)的改善，爭(zhēng)取把負(fù)面的影響降到最低。
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