次新房市場(chǎng)問題研究

以下是由學(xué)習(xí)啦網(wǎng)小編收集整理的論文，為您提供參考。

　　摘要：當(dāng)前存量二手房交易在住房市場(chǎng)中所占的比例逐步增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前整體存量房交易中次新房的比例為近40%。但是現(xiàn)在的住房交易市場(chǎng)存在許多問題，影響了交易市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。文章將從次新房概念入手，提出次新房市場(chǎng)存在的問題，并分析解決問題的措施，希望能給購房者一些啟示。

　　關(guān)鍵詞：次新房;信息不對(duì)稱;房地產(chǎn)中介

　　一、次新房的概念及房源

　　所謂次新房，就是較新的二手房或空置房，一般指竣工后房齡在5年之內(nèi)，甚至仍然是毛坯的房屋。二手次新房交房后根本就沒有入住過，跟新房沒有多大的區(qū)別。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平達(dá)到一定階段后，住宅將由外延式拓展逐步讓位于內(nèi)涵式的更新、改造。由于人均擁有住宅面積飽和，增量房(新建商品房)減少，所以一手房銷售下降，交易將集中至存量房(二手房)市場(chǎng)。介于新房和二手房之間的次新房市場(chǎng)正在悄然崛起，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的一個(gè)新熱點(diǎn)。

　　次新房房源，一是個(gè)人購房者轉(zhuǎn)手交易，包括購房者最初購買時(shí)考慮不周，入住后感覺并不適合自己居住，便轉(zhuǎn)手出售，重新選購;或是一些人因經(jīng)濟(jì)狀況改變變賣房產(chǎn)，由于薪金的變動(dòng)，還貸壓力太大，收入與支出嚴(yán)重失衡，只好出售入住不久的房子。又或是購房者生活、工作發(fā)生重大變動(dòng)只能將購買不長(zhǎng)時(shí)間的房屋轉(zhuǎn)手賣掉。二是投資者回報(bào)收益不理想，便以售代租。由于近幾年物業(yè)回報(bào)率逐漸縮水，已從20世紀(jì)90年代20%—30%的高回報(bào)率降至現(xiàn)在的5%—8%左右，造成一些投資者出售購買不久的房屋，或是投機(jī)獲利出局。某些次新房的業(yè)主是在項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購階段或期房的早期階段購買的房產(chǎn)，由于當(dāng)時(shí)購買的價(jià)格很低，即便現(xiàn)在以二手房的價(jià)格出售，也能獲取可觀的理想收益。這部分業(yè)主希望獲利出局，也使得部分次新房流入市場(chǎng)。三是一部分尾房、債權(quán)房等空置房，包括開發(fā)商用于抵債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的房屋。

　　二、次新房交易市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問題

　　雖然次新房在存量房市場(chǎng)中占有很大的比重，而且次新房交易今后在住房市場(chǎng)中所占的比重將逐步增加，但現(xiàn)在住房市場(chǎng)交易中存在著諸多問題阻礙了次新房市場(chǎng)的發(fā)展，主要有以下幾點(diǎn)：

　　(一)交易信息不對(duì)稱

　　信息不對(duì)稱理論是指：某些參與人擁有而另一些參與人不擁有或較少擁有的信息。在一個(gè)市場(chǎng)中，特別是在那些不太可能達(dá)到交分競(jìng)爭(zhēng)和完全均衡的“有缺陷”投資性市場(chǎng)中，交易過程和交易成本通常對(duì)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生重大的影響，有時(shí)候這種影響甚至是決定性的。過去的三五年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)已深刻地講清了這個(gè)道理。由于市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)快速上漲，就有相當(dāng)多的機(jī)構(gòu)和利益主體利用市場(chǎng)的信息不對(duì)稱和一般購房者對(duì)房地產(chǎn)交易規(guī)則的不熟悉，賺取了大量的“中間利潤”。而這也是造成房地產(chǎn)價(jià)格迅速攀升的重要因素。而且，一旦人們對(duì)未來的看漲預(yù)期形成一致的看法，這種信息不對(duì)稱的“利用價(jià)值”就會(huì)更大。其實(shí)，反過來也一樣，一旦市場(chǎng)處于熊市，這種信息不對(duì)稱也是有可能被人輕易利用以牟取暴利的。

　　目前我國次新房信息的提供主要是二手房的賣方通過委托中介機(jī)構(gòu)或一些地方性的房地產(chǎn)網(wǎng)、地方性的期刊、雜志等提供的，但賣方從自身利益出發(fā)，往往對(duì)次新房的一些不利于自己的實(shí)際情況進(jìn)行隱瞞，并不能做到真實(shí)、客觀的提供次新房的相關(guān)信息。而次新房的信息獲取又受到信息提供方式的限制，使得獲取信息的難度較大，獲取信息的真實(shí)性不高。如果買方想更多的了解所購次新房的產(chǎn)權(quán)、建筑年限、建筑面積以及質(zhì)量、物業(yè)管理等問題就只能通過賣方。由于買方與賣方存在著對(duì)立的利益沖突，所以買方要想從賣方那里獲取合面、詳實(shí)的交易房屋的情況幾乎是不可能的。這使交易雙方在交易過程中不能夠?qū)ΨQ獲取信息，就有可能導(dǎo)致交易后出現(xiàn)許多問題，影響次新房的正式常交易。

　　為此，對(duì)于住房基本信息登記治理和對(duì)它的有效利用就顯得十分重要。利用基本信息的前提是，必須整理好包括現(xiàn)有住房存量以及目前正在迅速增加的新建商品房等在內(nèi)的住房資產(chǎn)信息，并建立起有效利用的制度。而到目前為止，我國沒有任何一個(gè)城市建立起一套完整與住房信息相關(guān)的制度，更不用說對(duì)它的實(shí)施和應(yīng)用了。作為住房的基本信息，必須整理諸如建筑年數(shù)、地段、面積大小等基本的物業(yè)資料;建筑物的結(jié)構(gòu)、施工方法、公用設(shè)施等住宅性能的相關(guān)信息;維護(hù)、維修、管理現(xiàn)有存量房的更新信息等相關(guān)內(nèi)容。這樣的信息整理和應(yīng)用由民間企業(yè)來操作并確保利潤是很困難的。而且，在擁有大量以往經(jīng)濟(jì)計(jì)劃年代所遺留下來的舊公房等住房存量的中國，建立一個(gè)為促使這些社會(huì)資本有效利用、維護(hù)更新的組織框架需要一定財(cái)政負(fù)擔(dān)。政府出面建立這樣的信息中心才是解決住宅市場(chǎng)信息問題的根本途徑。

　　(二)中介買房的弊端

　　買新房的對(duì)方是開發(fā)商。這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)較從前更規(guī)范了，盡管購房者相對(duì)開發(fā)商，可以說現(xiàn)階段仍處于弱勢(shì)地位，但無論買期房，還是買現(xiàn)房，也不管開發(fā)商是國有企業(yè)，或是民營企業(yè)，一般來說，購房者將首付或全額資金付給開發(fā)商，相對(duì)還是安全的。畢竟交易的一方是個(gè)人，一方是經(jīng)濟(jì)組織，不管如何，即便發(fā)生意外，應(yīng)該說個(gè)人還是能夠得到政府和法律的幫助。

　　次新房個(gè)人之間的交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。買賣雙方都是個(gè)人，各自的誠信狀況較難掌握，只能通過資信高的房產(chǎn)中介，獲得保障。即便如此，在這輪房產(chǎn)大“牛”市過后，個(gè)人之間買賣房產(chǎn)引發(fā)的官司，比個(gè)人與開發(fā)商之間的糾紛要多。這些個(gè)人買賣產(chǎn)生的官司要么是賣方收了錢，房?jī)r(jià)又上漲了，不愿再賣，要么是買方付了定金，房?jī)r(jià)變化了賣方不愿再交易下去。還有的下家為了貪圖收費(fèi)便宜，委托資質(zhì)差的小房產(chǎn)中介，結(jié)果上家卷走了下家的錢。從這個(gè)角度看，買次新房最大的風(fēng)險(xiǎn)恐怕就在于此。所以消費(fèi)者通過中介購房已經(jīng)成為一種有效并且常見的選擇，資質(zhì)好的中介不僅能提供充足的房源信息及良好的服務(wù)，還能為客戶辦復(fù)雜的各種手續(xù)，節(jié)約寶貴的時(shí)間。但是，中介市場(chǎng)良莠不齊，一些“居心不良”的中介商想盡各種方法欺騙買賣雙方，讓很多消費(fèi)者望而卻步。

　　我國中介行業(yè)比國外的起步晚，到目前還沒有形成自己的行業(yè)規(guī)范，行業(yè)內(nèi)各中介機(jī)構(gòu)之間基本沒有信息的提供與交流，行業(yè)外也沒有中介機(jī)構(gòu)的情況及信息的流通。了解各地進(jìn)入行業(yè)的中介企業(yè)的資質(zhì)、資金、信用等級(jí)等的相關(guān)信息的難度是相當(dāng)大的。各中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息的提供，就只能依靠中介機(jī)構(gòu)自己了。由于房屋交均攤的委托方與中介機(jī)構(gòu)的利益沖突，房屋交易的委托方向要獲得委托中介機(jī)構(gòu)的詳實(shí)情況幾乎不可能。中介機(jī)構(gòu)的詐騙屢屢得手的主要原因，是交易委托方無法準(zhǔn)確獲取到行業(yè)內(nèi)部各中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息，導(dǎo)致一些不合法中介處于有利位置，交易委托方非常被動(dòng)。一旦對(duì)委托機(jī)構(gòu)選擇不當(dāng)就會(huì)導(dǎo)致交易委托后出現(xiàn)許多問題，影響二手房的正常交易。

　　我國目前的中介監(jiān)管辦法簡(jiǎn)單粗放，已經(jīng)不適應(yīng)復(fù)雜多變的市場(chǎng)情況。雖然，各地房管局對(duì)中介資質(zhì)進(jìn)行年檢即政府主管部門在每年年初會(huì)進(jìn)行一次大規(guī)模的清理整頓。但整頓過后對(duì)于中介公司的日常經(jīng)營就沒有更多監(jiān)管措施，導(dǎo)致不良中介有機(jī)可乘。政府部門應(yīng)該對(duì)房屋中介公司的監(jiān)管不應(yīng)只在該中介公司即將進(jìn)入經(jīng)紀(jì)行業(yè)之前進(jìn)行審核審查，而要做到實(shí)時(shí)監(jiān)控，即時(shí)管理。一是有違規(guī)苗頭、集中投拆、消費(fèi)者舉報(bào)就要及時(shí)調(diào)查，有問題要重罰。

　　(三)國家的宏觀政策影響

　　政府適時(shí)、適度地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行打壓，抵制過度投機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)買賣交易市場(chǎng)有所影響。新政的出臺(tái)對(duì)投機(jī)炒房者尤其是短期投資者起到了一定的抑制作用。投資者以較低的價(jià)格購入期房，行情走高后再以高價(jià)在二手房交易市場(chǎng)拋售，新政的目的之一就是要打擊投機(jī)炒房者。但是在賣方市場(chǎng)下，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)楦鞣N稅收的增加而降低，反而會(huì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。賣方需要承擔(dān)的稅收部會(huì)自然轉(zhuǎn)嫁給買方，從而導(dǎo)致部分區(qū)域和樓盤價(jià)格繼續(xù)上漲。所以新政的出臺(tái)，對(duì)于目前過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了調(diào)節(jié)作用，同時(shí)也給目前正處在發(fā)展期的二手房市場(chǎng)，尤其是次新房這樣的“涉稅房”增加了新的變數(shù)，接二連三的調(diào)控政策令次新房供應(yīng)集中的地區(qū)成交量銳減。新政出臺(tái)后主要有以下稅種影響了次新房的交易。

　　1、建設(shè)部等九部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，九部門調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。從2006年6月1日起，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征營業(yè)稅;個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征秘，防止漏征和隨意減免。調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅之后，對(duì)購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，政策整體對(duì)房地產(chǎn)市的調(diào)控出發(fā)點(diǎn)在于抑制房產(chǎn)交易中的投機(jī)和非理性因素，同時(shí)在手段上也通過對(duì)交易結(jié)構(gòu)的調(diào)整來引導(dǎo)市場(chǎng)。然而，在某種意義上，具體細(xì)則方面卻可能對(duì)二手市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生副作用。由于目前整體存量房交易中，次新房的比例占近40%，這些房源是未來二手房市場(chǎng)的主力軍。由于5年限制政策的出臺(tái)，對(duì)于買房者來說又增加了一層考慮，對(duì)于賣房者進(jìn)入二手房市場(chǎng)的門檻也提高了，所以對(duì)于一個(gè)急需培育和刺激的二手房市場(chǎng)將是一個(gè)抑制。

　　2、國家稅務(wù)總局公布的《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》。通知規(guī)定，從2006年8月1日起，全面對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%的個(gè)人所得稅，并將其與營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等征收一并辦理。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。核定征稅是按照納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例，來核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例將根據(jù)納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例，來核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例將根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。北京市各地區(qū)具體的比例，目前正由各區(qū)縣分頭研究制定，不日便會(huì)公告。按照目前的計(jì)劃，北京市的比例將可能在1%—3%的幅度內(nèi)就低制定。文件對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。因此個(gè)稅征收對(duì)于公房和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)不會(huì)造成明顯影響。因?yàn)楣亢涂缮鲜薪灰椎慕?jīng)濟(jì)適用房的購房時(shí)間大都在5年以上，根據(jù)相關(guān)優(yōu)惠政策可免征營業(yè)稅。受影響最大的是二手商品房，特別是購房時(shí)間不滿5年的次新房。這類房源大多處于個(gè)人所得稅的征收范圍，房產(chǎn)交易雙方的交易愿意因此受影響。

　　3、2006年11月10日，北京市稅務(wù)部門下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》。對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅的相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，并要求從12月1日起實(shí)施。北京率先試點(diǎn)，全國其他城市隨后跟隨進(jìn)的可能性不小。如果在二手房交易環(huán)節(jié)征收土地增值稅，那么和二手房個(gè)稅一樣，土地增值稅征收前會(huì)出現(xiàn)一波過戶高潮，正式開征后售房人可能把這一成本加入房?jī)r(jià)，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格再次攀升。土地增值稅一出，加上營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅，對(duì)二手房交易雙方來說壓力不小。今年二手房市場(chǎng)連連遭遇打擊，市場(chǎng)比較低迷，強(qiáng)征土地增值稅對(duì)成交無疑是雪上加霜。

　　三、結(jié)論

　　從中長(zhǎng)期視點(diǎn)看，維護(hù)和更新正在形成的、較為優(yōu)質(zhì)住房的存量，促進(jìn)二手房的流通工作十分重要。形成完善的二手住房的存量，促進(jìn)二手房的流通工作也十分重要。形成完善的二手住房市場(chǎng)來活躍住房市場(chǎng)，需要消除由于信息不對(duì)稱影響二手房交易市場(chǎng)的效率，同時(shí)也需要國家政策的大力扶持。次新房也會(huì)隨著二手房市場(chǎng)的健全而發(fā)展。