［摘 要］ 近兩年，中國的樓市一直處在政府的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，但價格卻沒有明顯的回落，各大城市房價依然一路高走，宏觀調(diào)控要何時奏效？對宏觀調(diào)控的政策和措施本身進行反思尤為重要。

　?。坳P(guān)鍵詞］ 宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)調(diào)控政策；政策的可行性論證
　　　
　　一、問題的提出
　　
　　2006年初以來，中國的樓市再掀調(diào)控之風，但從全國來看，房地產(chǎn)市場的活躍度雖有下降，價格卻沒有明顯的回落趨勢。7月份，國家統(tǒng)計局公布了兩組數(shù)據(jù)：今年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7 694.59億元，同比增長24.2%；70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6個百分點，漲幅回落3.3個百分點。雖然上半年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯低于31.1%的同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅，但房地產(chǎn)開發(fā)投資依然繼續(xù)保持著增長的態(tài)勢；雖然商品房價格的漲幅總體趨緩，但部分城市房價依然在漲，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，環(huán)比上漲0.7%，同比和環(huán)比漲幅均與上月持平。部分城市房價上漲仍然較快，8個城市新建商品住房價格同比漲幅超過10%，19個城市月環(huán)比漲幅超過1%，廣州等城市被國家發(fā)改委列為房價漲幅較大的七個城市之一。從國務院九部委聯(lián)合發(fā)布“國十五條”至今，已經(jīng)有將近兩個月的時間了，宏觀調(diào)控也進行了將近兩年，各地房地產(chǎn)市場的價格走勢已經(jīng)成為判斷這一輪宏觀調(diào)控成效的關(guān)鍵因素。但從目前地方和國家發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，各大城市新建商品房和二手房價格依然一路走高。在宏觀調(diào)控進行了兩年后，房價仍不斷上漲？我們不得不對調(diào)控的政策和措施本身進行反思，有一些問題值得我們深入思考。筆者主要針對房地產(chǎn)經(jīng)濟政策實施的可行性分析及評價問題，結(jié)合現(xiàn)行政策進行一些初步的探討。
　　任何一個單位或個人，面對一個項目，無論大小，均離不開大量的市場調(diào)研和實證分析論證、實施中的實時監(jiān)控和事后的評價。如果將房地產(chǎn)經(jīng)濟政策作為一個項目來考慮，作為政策的制定者，面對比單個項目更重要更宏觀更復雜的市場，則更需要進行系統(tǒng)和準確的實證性分析、可行性論證及政策效果的分析和評估。這中間需要精確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)的支撐，定量化的分析手段和測算工具，相關(guān)專家及智囊團的科學分析論證。只有這樣才可能使宏觀調(diào)控政策更為科學合理，以適時適度地發(fā)揮調(diào)控經(jīng)濟的作用。
　　
　　二、房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標與效應
　　
　?。ㄒ唬┕┣缶猓悍康禺a(chǎn)調(diào)控的目標
　　政府調(diào)控的目標到底是什么？是降低房價還是控制房價的上漲速度；是抑制需求還是擴大供給、改善供給結(jié)構(gòu)；還是在不均衡的市場均衡中發(fā)現(xiàn)深層次的問題，建立健全城市住房供給體制。
　　無論在發(fā)達國家或地區(qū)還是發(fā)展中國家或地區(qū)，對住房市場進行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。而住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的晴雨表。在正常情況下，房地產(chǎn)價格取決于供求，如果供求不均衡，則市場價格機制會自行調(diào)節(jié)供求。由于一般商品有較強的流動性和較短的生產(chǎn)周期，能夠根據(jù)價格信號迅速做出反應，自動調(diào)節(jié)供需狀況。而住房市場由于承載其土地位置的固定性和住房生產(chǎn)周期較長等特質(zhì)，對價格信號的反映相對比較遲緩，自我調(diào)節(jié)能力本身也就比較薄弱。房價的不斷上漲，應是市場供求不均衡的必然表現(xiàn)。從近幾年影響中國房地產(chǎn)市場價格的內(nèi)部因素即供求方面進行分析，不難看出，房地產(chǎn)商提供的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于高檔化造成了近兩年房地產(chǎn)價格統(tǒng)計指數(shù)的不斷上漲，從地價、建材到各項開發(fā)成本的不斷走高也造成了房價的不斷提高；需求市場上的投機風氣盛行，外資的涌入，經(jīng)濟的迅速發(fā)展致使資金市場的流動性增強，投資渠道不暢均是導致供求失衡的直接內(nèi)部因素。另外，一些外部因素也加劇了供求的失衡，比如城市建設(shè)用地供給的有限性是房價上漲的重要前提，政府對土地市場的壟斷和對土地收益的追逐及依賴，信息的不對稱，相關(guān)利益集團的博弈等等原因。市場機制并非萬能機制，市場機制在某些時候可能會失靈，這就給政府的宏觀調(diào)控提供了理論上的支持。
　　當政府對住房市場進行政策調(diào)控時，如果調(diào)控目標不明確或不一致，則調(diào)控的效果將可能大打折扣。綜上分析，政府調(diào)控決定了現(xiàn)有房價變動的供求關(guān)系。宏觀調(diào)控是政府對經(jīng)濟總量即總供給與總需求的調(diào)整和控制，通過深入分析造成總供求失衡的原因，進而從深層次上通過總量控制穩(wěn)定整個社會經(jīng)濟周期中的房價上下波動。
　　
　?。ǘ┱{(diào)控目標：需求差異與調(diào)控政策
　　這里筆者僅結(jié)合房地產(chǎn)市場的需求與宏觀調(diào)控政策間的關(guān)系進行有關(guān)分析。不同類型和層次的房地產(chǎn)需求，對調(diào)控政策的反應程度是不同的，調(diào)控效應及結(jié)果也因需求而異。所以應針對房地產(chǎn)市場的需求差異，制定相應的調(diào)控政策，把握好調(diào)控力度。
　　如果按照需求動機進行市場分割，則市場需求與調(diào)控政策的關(guān)系可進行如下分析。
　　1. 源于自身住房的消費需求。以廣州為例，從1997~2002年，居民私房擁有率平均每年大約以5%速度穩(wěn)步提高，購房者中自主性買家占比例很高，這種剛性需求很難被打壓。有關(guān)調(diào)控政策在短期內(nèi)會延緩這一部分需求，形成短期的觀望和對未來的價格預期，但從長期來分析，則影響不大。
　　2. 源于個人及企業(yè)的長期投資需求。土地資源的稀缺導致房地產(chǎn)價值在不斷平穩(wěn)增值，投資房地產(chǎn)確實是不錯的長期投資選擇。此外投資房地產(chǎn)還可以以小搏大，個人和企業(yè)可以充分利用財務杠桿及區(qū)域利率差異，在較為寬松的貸款環(huán)境和條件下進行操作。這部分投資與一個國家的、區(qū)域及地區(qū)的發(fā)展、地區(qū)區(qū)域條件、對未來價格的預期、銀行房產(chǎn)貸款政策的寬松與否等因素密切相關(guān)，因為相當一部分資金源于借貸，因而特別對于金融政策的變化比較敏感。
　　3. 個人及企業(yè)的短期投機需求。當市場價格有強勁的上升趨勢、心理預期未來市場價格將繼續(xù)上升的時候，在市場的示范效應下，個人及企業(yè)都有強烈的投機沖動，這部分需求屬于短期炒作。房地產(chǎn)的投資與投機兩種需求有可能在一定的市場環(huán)境下互相轉(zhuǎn)換，短期內(nèi)在一定的市場環(huán)境下很難作出明確的區(qū)分。在中國，由于投資渠道的狹窄，住宅的投資（含投機）需求在中國房價走向中占的比重已經(jīng)越來越大。一份統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2004年北京的商品住宅投資性購房比例為17%，在全部投資性購房中近三成短期轉(zhuǎn)手，逾兩成投入租賃市場，近五成空置等待升值。2005年初，一份詳細的某樓盤訪談式調(diào)查結(jié)果顯示，17%用于包括出租在內(nèi)的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價差的投資)。2006年初，深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結(jié)果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數(shù)占新房銷售總套數(shù)16.07%。這類住宅的市場需求對房屋價格，銀行金融及稅收政策的投資收益非常敏感。在現(xiàn)有的住房供應體系中，其行為對房屋的市場價格和租金價格會產(chǎn)生較大的影響。
　　此外，房地產(chǎn)需求尚有長期需求和短期需求之分，本地需求與外地、國內(nèi)國外需求，國內(nèi)各個不同地區(qū)需求之差異等等。特別是地區(qū)需求差異，由于各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展定位及國家在國際社會中的影響，房價存在相當大的差別。宏觀調(diào)控政策要充分發(fā)揮作用，必須對房地產(chǎn)市場進行分割，掌握各分割市場的需求特點并長期跟蹤調(diào)研，進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，掌握其對政策的反應程度，準確測算政策的效應值，并在此基礎(chǔ)上，制定相應的調(diào)控政策。
　　
　　三、關(guān)于調(diào)控政策的特點與效應
　　 　政府的宏觀調(diào)控是對市場失靈問題的補充和輔助，宏觀經(jīng)濟政策有各自的優(yōu)勢和特點，把握它們，就可以使其充分發(fā)揮作用。
　　
　　（一）關(guān)于宏觀調(diào)控效果的滯延性與兩面性
　　由于政策作用時滯的存在，一般情況下，宏觀調(diào)控效果的全面反映，必然要在調(diào)控手段實施后的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現(xiàn)，財政政策時滯相對于貨幣政策要長一些。由于滯延的客觀存在，往往導致調(diào)控措施在經(jīng)濟形勢已發(fā)生變化甚至轉(zhuǎn)折、在不需要的情況下才發(fā)生最猛烈的作用。同時，經(jīng)濟政策是一把雙刃劍，應用起來應該慎而又慎。正因為如此，調(diào)控政策的出臺需要特別強調(diào)“適時適度”，出臺調(diào)控措施要多，調(diào)整差別幅度要小，調(diào)整間隔時間要短。
　　貨幣金融政策相對靈活，可以針對經(jīng)濟形勢的變化適時調(diào)控，所以也是各國常用的經(jīng)濟調(diào)控政策。但金融政策何時產(chǎn)生效果不確定，多數(shù)歷時1年~2年時間才能顯現(xiàn)效果，效果能有多大也很難確定。在美國，有學者認為自20世紀80年代以來，由金融自由化引發(fā)的政策或環(huán)境變動對貨幣政策的影響無疑是巨大的，大范圍的金融自由化，使得較自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序在市場上占統(tǒng)治地位，利率與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系被明顯弱化了。緊縮的貨幣政策需要通過對貸款定價、交易費用和對房地產(chǎn)價格等的一系列復雜影響，傳導過程變得較長。中國也有學者著文指出，加入WTO之后中國金融業(yè)的新開放及其所推動的國內(nèi)金融深化,已經(jīng)使貨幣政策調(diào)控作用的接受主體發(fā)生了很大的變化,這種變化改變了以往單純的金融調(diào)控格局和順暢的調(diào)控作用機制,從而使現(xiàn)行金融宏觀調(diào)控方式的調(diào)控能力減弱。據(jù)有關(guān)計算，在中國儲蓄利率水平需要上調(diào)2%，貸款利率水平需要上調(diào)3%，利率水平才會回到中性水平，只有到這一步，央行每加一次息才會在經(jīng)濟活動中得到反映，所以中國的貨幣金融政策的實施效果歷時較長，也更難確定和把握。一般情況下，各國政府在面臨房價上漲時都比較謹慎，多采取比較緩慢的、逐漸遞進的及比較精準的漸進方法。
　　
　?。ǘ╆P(guān)于宏觀調(diào)控政策的相互協(xié)調(diào)與配合
　　針對市場失靈的宏觀調(diào)控政策有很多種，包括我們常提及的財政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產(chǎn)業(yè)政策，以及各政策內(nèi)部的細化政策等等，各政策出自不同的政府部門，其著眼點、側(cè)重點和考慮問題的角度必然有差異，政府各決策主體出臺的政策必須互相配合，IS-LM理論就詳細闡述了各經(jīng)濟政策互相配合的必要性。目前調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟政策眾多，政策之間的協(xié)調(diào)和配合必然決定和影響執(zhí)行結(jié)果。

如房地產(chǎn)調(diào)控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒有出現(xiàn)大動作的前提條件下，如果連續(xù)加息，則不僅使國際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國際資金進入中國，導致流動性更加過剩。而如果不加息，則無法抑制投資過熱和房價猛漲的局面，進而引發(fā)通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間尋找一個平衡點。再如關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的有關(guān)政策出臺后，未來必然會有相關(guān)更細的政策出臺，可能會從交易環(huán)節(jié)、外資退出限制、稅費等方面逐步完善對外資購房的管理。最終出臺的執(zhí)行細則還需要更深層的銀行、外匯、稅務等領(lǐng)域的專業(yè)知識，政策制定者必須全面協(xié)調(diào)，使各政策間相互配合，才能保證政策的作用的充分發(fā)揮。
　　
　　四、關(guān)于分析的手段和方法
　　
　　目前的政策較多的是以有關(guān)部門為主的定性分析，缺乏較詳細的深入的數(shù)據(jù)的分析測算作支撐及定量的政策可行性研究分析和全面論證，對執(zhí)行的結(jié)果如何也缺乏實證分析。
　　
　?。ㄒ唬┠壳暗恼{(diào)控政策具有點狀與短期性的特點，缺乏系統(tǒng)性的分析
　　1. 我們來分析一下近期出臺的涉及商品房二手交易的稅費政策問題。應該說，健全和完善的房地產(chǎn)稅收制度可以在經(jīng)濟波動初期充分發(fā)揮財政政策的自動穩(wěn)定機制，在經(jīng)濟出現(xiàn)大幅波動時在行業(yè)上有區(qū)別地出臺相應的政策，是可以對經(jīng)濟的影響進行平衡的。國外經(jīng)驗表明：一個結(jié)構(gòu)完備、運行良好的房地產(chǎn)市場離不開一個能同市場經(jīng)濟相吻合，并將國家的宏觀經(jīng)濟政策及其意圖滲透于市場的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。其有效運行，不僅可以增加財政收入，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過對房地產(chǎn)市場的干預，調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟運行及收入分配。當房價快速上漲是由于投機熾熱造成時，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收政策，其效果是明顯的。但實際上，2005年國家出臺的一系列房產(chǎn)新政，已在一定程度上抑制了投機，當政府再次面對房價的非理性上漲時，對以往政策的實施結(jié)果就需要進行驗證和數(shù)據(jù)分析，對執(zhí)行政策后的市場需求進行詳細的測算。如果房價上漲的原因主要是需求增加，盡管很大程度上是“提前透支”的需求，再增加交易環(huán)節(jié)的稅收對抑制住房需求未必很有用，容易轉(zhuǎn)化為交易的成本，進一步推升房價。由于只考慮到對賣方市場的限制，希望通過調(diào)整二手房交易營業(yè)稅來限制購房者的投機行為，卻忽略了買房市場的購買力，制約了二手房的合理流動，從而可能加劇市場房價的上漲。
　　2. 調(diào)控涉及到的有關(guān)土地政策所引起的一系列連鎖反應是我們必須全面考慮的。從土地供應方面來看，土地供應結(jié)構(gòu)和土地儲備結(jié)構(gòu)都會發(fā)生變化，這不是一個簡單的住房供應結(jié)構(gòu)的改變，而是市場運行規(guī)則的重大改變。因為要供應更多的中低價位房和經(jīng)濟適用房必然要求提供更多的低價土地。這樣，要么降低城區(qū)土地的價格，但城市土地價格是城市綜合價值的體現(xiàn)，降低地價不是明智的決策，也不是對社會資源的有效利用和合理配置；要么增加郊區(qū)土地供應量，如果沒有足夠的郊區(qū)土地儲備，就必須大量征用集體土地，但這與政府實行最嚴格的土地管理政策又是矛盾的。土地作為一種非常重要的生產(chǎn)要素，在中國相對稀缺，在城市地區(qū)尤甚，其使用效率和價值通過市場機制能夠體現(xiàn)的更充分。大量供應中低價位的經(jīng)濟適用房是一種行政干預配置資源的行為，也會降低資源配置效率。此類商品房供應過多等于放低了購房門檻，如果不考慮購買力的動態(tài)性，而以當前的購買力為基準放低消費市場的進入門檻，會進一步放大社會購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。同時,如果大量供應郊區(qū)土地，勢必加快城市郊區(qū)化進程，全國許多城市的城市規(guī)劃和城市發(fā)展的重點都必須調(diào)整。
　　
　?。ǘ┮恍┱{(diào)控政策的出臺，缺乏科學系統(tǒng)的測算，對政策的結(jié)果效用基本上沒有量化的分析或目標指向
　　負責市場調(diào)控的主體—政府及其有關(guān)部門，面對市場失靈的復雜市場，應該把調(diào)控政策作為一個大的項目，針對經(jīng)濟政策的特點，從統(tǒng)計調(diào)查搜集數(shù)據(jù)、建立模型進行分析，到市場分割、確定政策的執(zhí)行目標、執(zhí)行環(huán)境、執(zhí)行主體、執(zhí)行機制及政策傳導機制、可操作性，執(zhí)行效應，反饋評價及至調(diào)控可能涉及到的各個層面的反應及其測算等等方面，進行詳細的定性和量化實證分析，通過實驗室實驗、小范圍區(qū)域的操作對政策的出臺、運用及實施中可能出現(xiàn)的問題進行全面的分析和可行性論證。這其中，數(shù)據(jù)的分析是進行政策是否可行論證的重要依據(jù)。但目前房地產(chǎn)領(lǐng)域各種房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的來源和統(tǒng)計口徑不統(tǒng)一、信息不完整及對外不完全公開給研究帶來了一定的混亂。進行房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計及其分析，需要花大時間，投入巨額資金，還需各個政府部門全力配合，才可能有令人信服的數(shù)據(jù)分析和正確的政策出臺。因此，要提高政府決策的科學性、合理性和行政行為的正當性，證據(jù)的收集、整理、分析和公布是非常關(guān)鍵的。
　　比如關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的有關(guān)政策。政策的出臺是否有事實依據(jù)并經(jīng)過了充分的推理和論證。對政策的效力非常重要。政府的決策應該首先是慎重的，要在充分之調(diào)查研究基礎(chǔ)上，政府再行公布決策并實施。而從目前各個部門公布的數(shù)據(jù)和信息來看，恐拍還很難清晰判斷出外國投資者到底對房價高漲要承擔多大的責任，同時即便是僅僅針對房地產(chǎn)這一領(lǐng)域，如果處理手段不當，也會給國際社會形成不遵守WTO市場開放承諾的負面印象。對于貨幣政策的研究我們也僅僅停留在分析政策對房地產(chǎn)市場的宏觀層面影響，比較籠統(tǒng)，沒有相關(guān)的數(shù)量實證研究，也沒有對中央銀行貨幣政策在各市場主體、各地區(qū)、各利益集團、各傳導機制的有效性變化的相關(guān)量化及實證性研究。如對于增加購房首付后，會對哪些分類市場需求有影響，會使購買力下降多少個百分點、樓價下降幾個百分點的政策效用與預期；假定實施此項政策，到底提高首付到多少最合理則沒有相關(guān)的模型和系統(tǒng)的分析；此政策的作用效應到底在哪些方面，對相關(guān)各方的影響如何，有多大，有什么負面影響，又如何化解，亦缺乏詳細的分析和論證。
　五、相關(guān)方的利益博弈與協(xié)調(diào)
　　
　　從博弈論的角度看，在房地產(chǎn)市場上，中央政府、制定政策的各個部門、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行、住房消費者有不同的利益需求，也渴望達到某種程度的多方共贏，但如果僅以消費者希望的房價作為簡單評估標準的話，共贏的可能性就不大。平衡各方輿論，卻不可能平衡各方利益。而平衡輿論回避利益沖突的結(jié)果，是未來的房價還會繼續(xù)上升。從歷次調(diào)控的結(jié)果看，房價往往沒有明顯下降，房屋成交量卻明顯萎縮。顯然，立足于消費者一方，單純的壓制房價，并不符合各方參與者的根本利益。
　　調(diào)控政策執(zhí)行力大打折扣，問題出在利益博弈上。地方政府基于自身利益而與中央政府利益不協(xié)調(diào)一致，政府各部門基于自身的利益目標不同而動作不協(xié)調(diào)，銀行基于利潤而樂于提供低風險的抵押貸款，房產(chǎn)商融資渠道的多元化，購房者的動機各異。在市場經(jīng)濟中，各方面的博弈是自然、正當和合法的。但如果在政策制定時，充分考慮到各方的利益和可能的博弈結(jié)果，也就是一個政策的出臺要建立在利益主體充分博弈的基礎(chǔ)上，就能最大程度地減少政策實施的阻力，因為政策本身已經(jīng)包含了相關(guān)利益主體的利益訴求。所以在制定政策時，把利益博弈前移，即把基于利益和矛盾的博弈前移到政策制訂中，各相關(guān)利益主體在政策出臺前進行充分的博弈，制定事關(guān)多方利益主體的公共政策時，應以“抵制者假設(shè)”為邏輯起點：即假設(shè)各方都會抵制政策，要通過利益博弈才能使他們認同并服從政策，而不能以“服從者假設(shè)”為起點，即假設(shè)各方都會服從上級安排。只有使各項政策有機地協(xié)調(diào)與配合，避免沖突與矛盾，只有博弈前移，利益各方形成共識后再出臺政策，政策執(zhí)行起來才會沒有阻力。
　　綜上所述，從中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展至今，針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策就從未停止過，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作為國家宏觀調(diào)控政策的重要組成部分，要使其更為有效地發(fā)揮作用，在政策的制定過程中，就必須進行政策的可行性分析和效果的綜合評價和論證，從而使其更為科學合理。
　　
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