淺談我國房地產(chǎn)項目融資論文
在我國，房地產(chǎn)融資方式渠道狹窄，存在一定的困難。下面是學(xué)習(xí)啦小編帶來的關(guān)于我國房地產(chǎn)融資論文的內(nèi)容，歡迎閱讀參考!
我國房地產(chǎn)融資論文篇1：《我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析》
摘 要 我國房地產(chǎn)資金來源主要依賴銀行信貸，另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。近些年，國家金融宏觀調(diào)控，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供應(yīng)緊張。在這樣的背景下，我國房產(chǎn)企業(yè)融資趨向多元化發(fā)展。建立起一個多層次的房地產(chǎn)融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產(chǎn)融資的主要問題。
關(guān)鍵詞 融資渠道;銀行信貸;房地產(chǎn)信托;股權(quán)融資;債券融資
近年來中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，已然成為我國國民經(jīng)濟中的支柱性行業(yè)。為拉動中國經(jīng)濟貢獻了不少GDP。過去幾年，房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占中國固定資產(chǎn)投資的20%以上，并貢獻10%的就業(yè)。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源還是以銀行信貸為主的單一融資格局，而另外融資渠道房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股權(quán)融資等，由于各種各樣的限制，融資規(guī)模仍然有限。這種情形造成我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)存在極大風險。如何突破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，盡快建立健全多渠道的房地產(chǎn)融資體系，是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要問題。本文主要對當前房地產(chǎn)融資渠道進行分析。
一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀
1.銀行貸款
目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金(主要是定金及預(yù)付款)二個方面。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。根據(jù)央行和銀監(jiān)會對全國除西藏以外的30個省(市)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險，進而影響國家的金融安全。為此，政府開始頻頻出招調(diào)控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息以及連續(xù)十次上調(diào)存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產(chǎn)市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小的影響。房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨前所未有的挑戰(zhàn)。面對資金瓶頸，開發(fā)商有待拓寬融資渠道。
2.房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托一般是指以房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人(投資者)簽訂信托投資合同，委托人(投資者)將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資，或進行房地產(chǎn)抵押貸款或購買房地產(chǎn)抵押貸款證券，或進行相關(guān)的房地產(chǎn)投資活動。
緊縮性的宏觀政策使對銀行信貸依賴性極強的房地產(chǎn)開發(fā)商的資金非常緊張，這使房地產(chǎn)企業(yè)對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得以發(fā)展。全國各信托投資公司陸續(xù)推出了自己的信托產(chǎn)品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)模式―信托貸款、財產(chǎn)權(quán)信托、信托股權(quán)融資等?，F(xiàn)階段我國信托產(chǎn)品主要有兩種模式：①是股權(quán)融資。②模式是債權(quán)融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，補上資金缺口，這種操作方式類似商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)。而政策規(guī)定銀行不能這樣做。
2004年共發(fā)行了98支房地產(chǎn)集合資金(含財產(chǎn))信托投資計劃(以下簡稱房地產(chǎn)信托)，實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產(chǎn)信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。
不過，目前信托產(chǎn)品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產(chǎn)信托的發(fā)展。但從長遠來看信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道，是對房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發(fā)展成為中國房地產(chǎn)企業(yè)的主流融資模式。
3.上市融資
上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規(guī)定使很多企業(yè)達不到上市要求。我國房地產(chǎn)企業(yè)由于傳統(tǒng)的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。因此，通過直接上市的企業(yè)數(shù)量很少。
更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇間接上市――買殼上市。買殼上市需要大量現(xiàn)金，買殼上市的目的是通過增發(fā)、配股再融資籌集資金，但前提是企業(yè)必須有很好的項目和資產(chǎn)進行置換。而擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些都是中小企業(yè)很難具備的。因此我國房地產(chǎn)企業(yè)走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中的比重較小。2004年底，籌資總額占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內(nèi)股市高奏凱歌，房產(chǎn)企業(yè)融資額可能突破千億。但隨著股市行情的逆轉(zhuǎn)，這種局面也只是曇花一現(xiàn)。我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)多達4萬余家，而我國境內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司只有90家(根據(jù)2005年數(shù)據(jù)，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市)。
4.海外房產(chǎn)基金
據(jù)初步統(tǒng)計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡政府投資公司、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金也都進入中國房地產(chǎn)市場。這些海外基金一般會挑選國內(nèi)有實力的大企業(yè)強強聯(lián)合，合作開發(fā)。截至2006年1-11月份累計統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源總量中外資增速明顯，利用外資總額313.6億元，同比增長21.6%。應(yīng)該說海外房產(chǎn)基金的進入可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于融資方式的多樣化。
但目前我國相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國的投資還存在著一些障礙。
另外海外資金在政策上得不到支持，中國并不缺資金只是缺少金融工具。為了防止海外資金的過多涌入，2006年和2007年間國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》、《關(guān)于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》，《關(guān)十進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中國的運作困難重重。
5.債券融資
房地產(chǎn)證券是房地產(chǎn)利用資本市場直接融資的重要工具，也是房地產(chǎn)資金籌集的一條重要渠道。房地產(chǎn)債券較一般債券收益相對較高;與股票相比，又可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，又具有一定的流動性，因此，在國外成熟的證券市場，企業(yè)債券成為企業(yè)外部融資的優(yōu)先考慮的方式，債券融資額往往是股票融資額的3到10倍。而我國的房地產(chǎn)債券發(fā)展還處于初級階段，債券融資額總量方面，遠遠不及股票融資額。目前，我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模很小，債券流通市場不健全，債券發(fā)行程序不規(guī)范，債券評級的準確性、可信性還有問題。這些都影響了企業(yè)通過債券融資的規(guī)模。07年中國證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》標志著我國公司債券發(fā)行工作的正式啟動，發(fā)行條件較原來寬松很多?！对圏c辦法》施行之后，房地產(chǎn)證券融資的比重有望增加。
二、發(fā)展我國房地產(chǎn)融資渠道的對策和建議
1.建立多層次房地產(chǎn)融資體系
當前我國房地產(chǎn)融資的主要問題是建立一個穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿足不同層次企業(yè)多樣化需求。長期以來我國房地產(chǎn)融資市場參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專業(yè)信貸機構(gòu)，目前唯一的住房儲蓄銀行是天津市中德儲蓄銀行。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對我國房地產(chǎn)融資貢獻有限。股權(quán)融資門檻相對較高，中小企業(yè)很難達到要求通過上市融資。近年來在國家對金融的宏觀調(diào)控下，銀行縮緊信貸，房地產(chǎn)企業(yè)深感資金壓力。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴。
2.加緊開發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品
房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，我國的房地產(chǎn)金融建設(shè)剛開始起步。世界流行的五大金融產(chǎn)品中，我國獨缺房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。國內(nèi)銀行還沒有專業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開發(fā)貸款。我們國家的房地產(chǎn)信托實際上和銀行貸款基本上是一樣，只不過銀行是吸收存款來的，地產(chǎn)開發(fā)資金是通過批發(fā)的，本質(zhì)還是銀行的貸款。2008年開始銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)，取而代之的是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)投資機構(gòu)、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，包括地產(chǎn)信托和地產(chǎn)的信托基金。房地產(chǎn)自身的金融建設(shè)必然會成長起來。
3.完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)
國家、地方和部門頒布了一系列法律、法規(guī)。但是體系不全，規(guī)定不具體。從整體上看，嚴重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資多元化的過程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒有相應(yīng)的制度進行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。必須要建立和完善相關(guān)的法律體系，對新型融資工具的組織形式、資產(chǎn)組合、流通轉(zhuǎn)讓、收益來源和分配等，作出嚴格規(guī)范。才能使我國的房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
總之在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資迫切需要擺脫依懶銀行信貸的單一局面，走多元化發(fā)展路線。但面臨現(xiàn)實的困難，房地產(chǎn)金融市場中融資中介機構(gòu)不健全，金融產(chǎn)品和融資方式太匱乏，法律法規(guī)不完善。這就需要一方面國家在加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控和管理的同時，進一步完善法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式。一方面房地產(chǎn)企業(yè)自身積極拓寬融資渠道，避免單純依靠銀行資金，根據(jù)企業(yè)特點，采用多種融資途徑方法。
參考文獻
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我國房地產(chǎn)融資論文篇2：《淺析我國房地產(chǎn)新型融資模式》
【摘要】房地產(chǎn)市場是指從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。它的資金運作體十分密集，對于每個房地產(chǎn)市場而言，投資規(guī)模和本身的價值都很大，并且作為一種投資項目，其投資周期長。目前，在我國的房地產(chǎn)市場中存在著許多問題，本文就對其中的某些進行分析探討，借鑒國外在該市場中的成功案例，結(jié)合我國的國情，提出了初步的解決方案，以此來完善與推動我國在 房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】融資模式 房地產(chǎn)證券化 房地產(chǎn)市場
一、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在問題
改革開放以來，我國房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)歷了從零開始到現(xiàn)在的龍頭行業(yè)之一，其發(fā)展速度有目共睹。尤其在這幾年，經(jīng)濟始終保持著8%左右的增長，如：2007年，房地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)達到了2.9萬億，而09年房地產(chǎn)的銷售總額將達5.7萬億至6萬億，然而2009年全國社會消費品零售總額卻達12萬億元，房地產(chǎn)行業(yè)占到了居民近半數(shù)的花銷，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國家財政收入的重要產(chǎn)業(yè)。
在我國的發(fā)地產(chǎn)發(fā)展歷程中，其主要的資金來源是三個方面：第一，建筑企業(yè)所墊的資金;第二，銀行貸款所得;第三，預(yù)售房款所得。從實際的角度出發(fā)，最重要的就是第二部分的資金所得。即：購房者主要通過銀行按揭貸款來購房。比如說，以首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有約70%來自銀行貸款;“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在5%以上。由此可見，這樣的籌集方式下必將導(dǎo)致我國經(jīng)濟，尤其在金融方面出現(xiàn)信貸緊縮的現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行的資金難以維持我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
目前，我國出現(xiàn)了少量非銀行間接融資模式。例如：上市融資，信托項目融資，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金，非上市股權(quán)融資等。
二、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及問題的分析
(一)我國房地產(chǎn)融資方式單一，效果不明顯
我國房地產(chǎn)的融資方式主要通過銀行貸款的融資渠道，融資方式極其單一，效果不明顯?！‰S著金融市場的不斷發(fā)展，融資工具亟需創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道在不斷拓寬，以適應(yīng)我國的房地產(chǎn)融資體制的改變。
(二)融資風險大
我國現(xiàn)行的融資模式以銀行為主導(dǎo)，這使得我國房地產(chǎn)市場風險很大。當前房地產(chǎn)金融面臨六大風險：過熱的市場風險;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債的財務(wù)風險;“假按揭”凸顯道德風險;銀行貸款有著操作風險;土地開發(fā)貸款的信用風險;法律風險。銀行未建立完善的房地產(chǎn)貸款風險管理體系，缺乏全面對房地產(chǎn)市場進行動態(tài)監(jiān)測和全面系統(tǒng)的分析研究，大部分銀行對房地產(chǎn)貸款進行科學(xué)的風險評估、風險識別和判斷不能做出正確的判斷。
(三)我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)不健全、不完善
我國在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)能不健全，不完善，操作起來十分復(fù)雜，步驟繁瑣，在該領(lǐng)域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國的相關(guān)法律在房地產(chǎn)投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創(chuàng)新方面無法可依的局面，導(dǎo)致我國在房地產(chǎn)市場方面無法開展更大更多的渠道。
三、我國房地產(chǎn)資本市場新型融資方式探索
(一)拓寬融資渠道
1.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。上市融資包括直接上市融資和間接上市融資兩種方式。我國房地產(chǎn)屬于間接上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)間接上市，即買殼上市。民營企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的很大構(gòu)成部分。對于這些民營企業(yè)來說，規(guī)模小、融資渠道單一是其致命的缺點，也是其達不到直接上市的原因，所以它們一般采取“曲線上市”。
2.房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。與國外成熟的經(jīng)驗相比，我國的資本市場結(jié)構(gòu)發(fā)展不協(xié)調(diào)，股票債券的發(fā)行比例嚴重失調(diào)。為了拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，應(yīng)該鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券。具體建議如下：第一，準確認識房地產(chǎn)債券;第二，采取新的措施方法，將我國房地產(chǎn)的債券上市，使其公平化，市場化，使我國房地產(chǎn)領(lǐng)域走上標準化;第三，健全與完善房地產(chǎn)債券信用評級體系;第四，發(fā)展房地產(chǎn)債券二級市場。不斷創(chuàng)新推出新的房地產(chǎn)債券種類，來吸引投資者的興趣，并且在柜臺交易市商制度方面要加大力度，保證房地產(chǎn)債券的生命力與其活力。
3.房地產(chǎn)投資信托基金。明確的定義為為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。其本質(zhì)是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。其功能主要表現(xiàn)在兩個方面。一方面?zhèn)姆康禺a(chǎn)資產(chǎn)，能得到其發(fā)展所需要的資金，降低融資成本，擴大其投資規(guī)模，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，信托業(yè)發(fā)展為產(chǎn)品創(chuàng)新提供了必需的投資環(huán)境。我國通過信托業(yè)已經(jīng)基本定位，逐步完善的法律框架確立了信托業(yè)的地位，為信托業(yè)步入正軌提供了制度保障。
4.房地產(chǎn)的證券化。房地產(chǎn)證券化是指把對房地產(chǎn)的直接投資及信貸等通過一定的金融機構(gòu)轉(zhuǎn)化為證券資本。根據(jù)目前形勢來看，證券化可以以住房抵押貸款為出發(fā)點，因為住房抵押貸款資產(chǎn)是目前最有安全保障的資產(chǎn)之一。具體措施如下：一是規(guī)范和發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和信用評級制度。制定必要的優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管體系，建立規(guī)范、安全的市場體系與交易規(guī)則;二是健全與完善房地產(chǎn)證券化有關(guān)的法規(guī)體系和稅收會計制度;三是積極發(fā)展房地產(chǎn)金融為二級市場。采取規(guī)范房地產(chǎn)融資措施，使其合理運作和發(fā)展房地產(chǎn)信托保險，降低房地產(chǎn)開發(fā)資金過度依賴銀行貸款的程度，減少銀行不良資產(chǎn)。
(二)建立完善的風險防范體制
1.建立以政府擔保與商業(yè)性保險相結(jié)合的住房金融保險體系。例如：為他們提高抵押貸款、加長償還期限等，可以確保這些購房群體可以得到全部的抵押貸款，從而達到保障他們權(quán)利的目的。
2.建立住房信貸貼息政策。政府采用住房信貸貼息政策，可以通過此籌集大量的資金，同時還可以增加房屋的銷售量，在這條供應(yīng)鏈上靈活應(yīng)用，最終達到增加財政收入的目的。
3.建立合理的住房金融資金籌集機制。具體可以采取以下方法：一是建立合理的住宅儲蓄信貸制度;二是繼續(xù)健全和完善住房公積金制度，提高公積金運行質(zhì)量;三是發(fā)展住房抵押貸款二級市場，將個人住房抵押貸款出售或者證券化。
4.建立完善的個人信用制度。建立完善的個人信用制度，主要從樹立個人信用觀念、完善個人信用評價體系兩個方面去做。當然，關(guān)于我國信用制裁制度等相關(guān)的法律制度也要加以完善。是我國在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域有一個良性運作的體系，操作快捷方便，及時有效的提供相關(guān)信息，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。
(三)加強法律法規(guī)體系建設(shè)
要加強法律法規(guī)體系建設(shè)，加大法律實施力度，規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。主要從以下兩個方面出發(fā)：一方面，股權(quán)分置改革，《證券法》和 《公司法》修訂使我國資本市場面臨新機遇。兩法的修訂在內(nèi)容上對公司形式、投融資行為、出資方式、證券交易的方式與范圍、信息披露透明度等條文進行了全面修訂，為房地產(chǎn)市場融資創(chuàng)新預(yù)留了新的鏖戰(zhàn)空間。另一方面，對于在保險資金直接進入市場方面，也要出臺相關(guān)的辦法或法律法規(guī)，不斷壯大該行業(yè)投資者的投資力量。
參考文獻
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我國房地產(chǎn)融資論文篇3：《我國房地產(chǎn)行業(yè)融資問題》
摘要：隨著我國改革開放的發(fā)展，經(jīng)濟體系改革也在不斷地深入，在土地有償使用和住房制度改革等因素的影響下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。融資幾乎貫穿了房地產(chǎn)行業(yè)的整個發(fā)展過程，目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)在融資方面存在諸多問題，其已經(jīng)嚴重影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，成為了當前亟待解決的問題。本文的研究意義在于通過對房地產(chǎn)行業(yè)融資相關(guān)理論的研究，對我國當前房地產(chǎn)行業(yè)融資的問題進行分析，在結(jié)合我國實際國情的基礎(chǔ)之上，對我國未來房地產(chǎn)行業(yè)的融資發(fā)展探索新的出路，期待能夠通過本文的研究為我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資問題方面提供一個新的思路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);融資模式;融資策略
房地產(chǎn)屬于資金需求較大的一個行業(yè)，巨大的資金需求單單依靠自身所擁有的資金是遠遠不夠的，所以，融資就成為了決定房地產(chǎn)能夠穩(wěn)定快速發(fā)展的重要因素。因此，對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資問題的研究，對于保障我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展與我國經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展是有著重要意義的。
一、房地產(chǎn)融資概述
1998年我國的金融行業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持開始向投資與銷售兩方面轉(zhuǎn)變，在1998年，我國房地產(chǎn)的開發(fā)貸款余額數(shù)達到2028.92億元，而在2003年我國在房地產(chǎn)的開發(fā)貸款余額數(shù)則達到了6657.35億元，房地產(chǎn)的開發(fā)貸款方面的增長速度是要比同期的房地產(chǎn)全部金融機構(gòu)貸款的增長速度高出較多的。在2004年我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金籌資總額達到了17168.8億元，這也表現(xiàn)出了我國的房地產(chǎn)融資有了較大的進步，在這個時期我國的房地產(chǎn)融資主要來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主所籌措的資金、銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款、預(yù)售定金、預(yù)售所收取的資金。我國的房地產(chǎn)行業(yè)在2007年其進行融資的手段不斷增加，銀行借貸、證券市場融資和其他一些融資方式都成為了房地產(chǎn)行業(yè)進行融資的手段。2008年，由美國次貸危機引起的全球性的金融危機，對國內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的影響，房地產(chǎn)投資增速從這時開始筑底。從房地產(chǎn)行業(yè)融資方面來看，政府部門及銀行出臺的一系列相關(guān)控制政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生了巨大的沖擊，大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)投資上因為籌集不到銀行資金，而使得大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過地下錢莊或高利貸暫時緩解財務(wù)危機，但許多中小房地產(chǎn)企業(yè)都因為高額的負債而不得已選擇破產(chǎn)。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀
(一)我國房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)融資策略指的是房地產(chǎn)企業(yè)采用一定的方法和步驟，在某一段時間之內(nèi)為了能夠?qū)崿F(xiàn)融資所指定的一系列計劃。權(quán)益資本與分債務(wù)資本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)的兩個部分，債務(wù)資本是指房地產(chǎn)企業(yè)因為自身經(jīng)營過程之中向銀行和某些金融機構(gòu)進行貸款所產(chǎn)生的債務(wù)關(guān)系從而形成的一種資本;權(quán)益資本是指房地產(chǎn)企業(yè)所有者在對企業(yè)進行投資或者是企業(yè)在自身的經(jīng)營過程之中因利潤分配而產(chǎn)生的積累。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型的行業(yè)，需要投入大量資金，一般的房地產(chǎn)項目，少則需要投資數(shù)千萬，多則就要投資幾億甚至數(shù)十億。房地產(chǎn)的項目通常從規(guī)劃，征地拆遷、建設(shè)直到銷售，其周期短則需要3年，長則需要5到8年，投資之后要進行資金回收的周期是很長的，而在這個期間是沒有收入的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)是否擁有雄厚的資金作為后盾，資本的結(jié)構(gòu)是否合理，融資渠道是否完善的，這些都是是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目能否正常平穩(wěn)運行的決定性因素。
一直以來我國的房地產(chǎn)企業(yè)其資產(chǎn)的負債率都較高。在我國大型的房地產(chǎn)上市企業(yè)其資產(chǎn)負債率是比同行的其他企業(yè)低出較多的，相反中小型的房地產(chǎn)企業(yè)其資產(chǎn)負債率則是同行企業(yè)高多較多了。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)其所負債大部分都屬于短期負債，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)的償還債務(wù)的能力較弱，其存在著較大的財務(wù)風險。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)其資本結(jié)構(gòu)特征主要有兩點：其一，房地產(chǎn)企業(yè)自身所擁有的資金較少，房地產(chǎn)企業(yè)的資本總額當中權(quán)益資本所占有的比例過小，對于風險的抵抗能力較差。其二，房地產(chǎn)企業(yè)通常其自身的負債比例比較高，在房地產(chǎn)企業(yè)的資本總額當中長期負債所所占有的比例比較小，在融資方面短期的銀行借款所占比重較大，企業(yè)的負債結(jié)構(gòu)不合理。
(二)我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的現(xiàn)狀
融資策略限定了融資方式的種類和使用方式，融資方式在融資策略的實施過程中體現(xiàn)出自身的價值。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式一般有以下幾種：
1.信貸
在當前的各類融資產(chǎn)品當中，銀行融資所具備的低成本和其成熟性是其他融資方式所不具備的，這也導(dǎo)致了在之前的時期之內(nèi)，銀行信貸對于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展起到了決定性的作用。另一方面，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展銀行對于風險管理機制不斷完善，這使得房地產(chǎn)進行銀行融資的門檻不斷增加。目前銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款推出了信貸營銷方針，因此，房地產(chǎn)企業(yè)若是要得到銀行貸款就一定要在加強企業(yè)自身的管理，使得企業(yè)的資金鏈能夠良性發(fā)展。
2.信托
2004年之后我國的房地產(chǎn)行業(yè)信托市場得到了快速的發(fā)展。2006年1月到3月之間，我國的房地產(chǎn)信托市場共推出23個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，其所設(shè)計的資金達到了31.67億元，而且信托資金投向幾乎囊括了房地產(chǎn)所設(shè)計的每個領(lǐng)域與環(huán)節(jié)，在其運用的方式方面也是各種各樣。當前我國房地產(chǎn)信托市場的繁榮真是因為房地產(chǎn)信托融資所促成的。
3.上市
上市作為一種重要的融資手段和方式不但能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，分散金融風險，同時也能夠為房地產(chǎn)企業(yè)贏得良好的品牌效應(yīng)。上市能夠提升企業(yè)的競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的規(guī)模擴大。當前我國的房地產(chǎn)企業(yè)其上市所面臨的障礙主要在以下四個方面，第一，房地產(chǎn)企業(yè)通常有著較強的地域性，股民對于房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的環(huán)境不甚了解;第二，房地產(chǎn)具有較長的開發(fā)周期，因此，企業(yè)的投資回收周期過長;第三，房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式不夠透明，第四，對于房地產(chǎn)泡沫的危害認識不夠。 4.聯(lián)合開發(fā)
聯(lián)合開發(fā)指的是房地產(chǎn)開發(fā)商和一家或者幾家具備實力的企業(yè)，共同合作進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。當前我國的大部分中型房地產(chǎn)企業(yè)都會采取這種融資方式，其一方面能夠讓企業(yè)的資金充裕，另一方面還能夠分散與轉(zhuǎn)移融資的負擔。當前我國一些資金較為充足的企業(yè)都會以合作或者是股權(quán)投資的方式進入到房地產(chǎn)市場當中。對于這種融資方式而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強其和其他企業(yè)的經(jīng)濟合作，通過支付利率或者是其他方式獲取其他企業(yè)投資，這是房地產(chǎn)企業(yè)的一種比較良性的融資方式。對于中型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其和大企業(yè)進行聯(lián)合開發(fā)，既可以實現(xiàn)企業(yè)的融資，又可以憑借大企業(yè)的信譽實現(xiàn)房地產(chǎn)的良好銷售。
三、對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的建議
(一)對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資策略的建議
1.初創(chuàng)期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
對于創(chuàng)業(yè)初期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其應(yīng)該盡可能的采取權(quán)益資金，而盡量少的采用債務(wù)資金，對其最為重要的融資內(nèi)容就是吸引風險投資者。在創(chuàng)業(yè)初期的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨著較大的風險，大多數(shù)的風險投資者是不會進行投資的。特別是風險投資者通常是不會對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營進行干預(yù)的，因此他們會特別注重房地產(chǎn)企業(yè)是否有著長遠的發(fā)展規(guī)劃和具備長遠發(fā)展的能力。
2.成長期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
對于成長期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在資質(zhì)上已經(jīng)達到了一定的高度，在土地的儲備上面有了較高的能力，企業(yè)通常也有了一定的社會知名度和信譽，企業(yè)和銀行之間的關(guān)系有了長足的進步。這個時期的房地產(chǎn)企業(yè)需要更多的利用資本市場的機會，通過各種手段進行上市融資;而在這個時期的房地產(chǎn)企業(yè)因為有了大量的房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金進入，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得了和國際性投資機構(gòu)合作的可能性;若是有機會企業(yè)則可以發(fā)行債券，采用債券融資的方式。
3.成熟期企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略
對于成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在這個時期，房地產(chǎn)企業(yè)能夠快速的采用負債融資和公司較低的利潤留存尋求融資。在成長期企業(yè)是完全采用權(quán)益資本融資，而在成熟期企業(yè)則可以采用一些債務(wù)融資的方式，這樣能夠為企業(yè)帶來較大的價值。房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資方式之一就是債權(quán)融資，債權(quán)是一個房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)非常重要的組成內(nèi)容，成熟期的房地產(chǎn)企業(yè)有著良好的社會知名度和信譽度，這些都是企業(yè)獲取銀行信貸的保證。
(二)對我國房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的建議
1.改善自身融資條件
房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善企業(yè)的經(jīng)營管理，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，不斷加強對投資者的吸引力;同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該誠實守信，不斷提升企業(yè)自身的資信度，用企業(yè)良好的信用和真實信息去獲得融資一方的信任與支持。
2.消除股權(quán)融資的壁壘
房地產(chǎn)企業(yè)若是資金不夠充裕，就需要放棄保守觀念，消除企業(yè)股權(quán)融資的壁壘，擴大企業(yè)股權(quán)對外融資。其一，當前銀行信貸政策要求房地產(chǎn)企業(yè)要達到35%以上自由資金;其二，雖然債權(quán)融資能夠保障企業(yè)的控制權(quán)，然而債券融資在某些時候會因為房地產(chǎn)企業(yè)自身所限制而不可以保障企業(yè)能夠獲得所需要的足夠資金，同時債券融資對于企業(yè)而言成本過高，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說并非會適合其在任何情形下都采用這種方式進行融資，若是對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有利的話，讓出一部分的企業(yè)的控制權(quán)也是可以的，股權(quán)的轉(zhuǎn)讓是一種能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的途徑，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金越來越多。股權(quán)融資的途徑隨著金融產(chǎn)品的不斷豐富，其選擇余地也越來越大，除了傳統(tǒng)的聯(lián)合開發(fā)、股票上市等方式外，新近興起的房地產(chǎn)投資信托、風險投資等方式也可供選擇。
3.采用多元融資方式
目前房地產(chǎn)行業(yè)越來越受到政府的重視，政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷增多，這導(dǎo)致了當前房地產(chǎn)企業(yè)要進行融資的門檻不斷增高，所以，在這種情況之下 ，房地產(chǎn)企業(yè)在融資的方式上面應(yīng)該多元化，多元化的融資方式才可以保障企業(yè)在當前的政策大環(huán)境下能夠得到更好的發(fā)展。多元化的融資方式能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實際情況，采取最為適合自身的融資方式以達到最佳的融資效果。
4.做好融資規(guī)劃，最大限度降低融資成本
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資始終是其發(fā)展過程當中非常重要的一個環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者一定要重視企業(yè)的融資問題，做好房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)劃，把融資規(guī)劃納入到房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略當中。這樣能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)更好的把握機會進行融資，對融資的風險更好的控制，選擇一種最為適合企業(yè)的融資方式，最大限度地降低企業(yè)的融資成本。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資和項目的開發(fā)進度是緊密聯(lián)系的，在工程項目的投資決策分析階段，需要配套的編制項目的現(xiàn)金流量進行預(yù)測，以統(tǒng)籌資金的盈虧，做好相應(yīng)的融資方案，才能夠避免當資金富裕時還負債，增加利息費用的負擔，以及不因資金的緊缺而倉促融資，產(chǎn)生額外的融資費用。房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營過程當中資金流量巨大，企業(yè)若能夠?qū)θ谌胭Y金和支出資金的配比做好規(guī)劃，就能夠為企業(yè)省下較多的融資成本，這對于房地產(chǎn)企業(yè)是有著良好效益的。
結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對國家經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的促進作用，當前房地產(chǎn)業(yè)已成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其對于我國經(jīng)濟持續(xù)健康快速發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。在新的環(huán)境之下，我國房地產(chǎn)業(yè)要有著持續(xù)的良性發(fā)展就首先要解決的就是房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題，從改善自身融資條件、消除股權(quán)融資的壁壘、采用多元融資方式、做好融資規(guī)劃，最大限度降低融資成本和聘用專業(yè)融資顧問幾個方面入手，這樣才能夠保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
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