日本住宅文化論文
日本住宅文化論文
日本的住宅有著獨特的風格,不僅呈現出了日本的歷史、日本人的審美觀更是日本文化中不可缺少的一部分。下文是學習啦小編為大家整理的關于日本住宅文化論文的范文，歡迎大家閱讀參考!
日本住宅文化論文篇1
淺析日本公營住宅制度及啟示
摘 要：日本實行六十余年的公營住宅政策經歷了三大發(fā)展階段，其在保障對象界定、租金界定、財政補貼、需求調研及管理機構改革等方面積累了大量的經驗?，F階段的中國公共租賃住房發(fā)展存在保障水平低、供需矛盾大、地方政府積極性不足、建設標準不統一、法律法規(guī)不健全等問題，應借鑒日本經驗，在管理機構設置、房型數?；?、融資渠道擴大化、法律法規(guī)完善化等方面進一步制定與執(zhí)行更為有效合理的公共租賃房政策。
關鍵詞：日本公營住宅;公共租賃房;啟示
1 引言
公共租賃房在我國的發(fā)展不過五年時間，但在許多發(fā)達國家已有幾十年甚至上百年的歷史，經過持續(xù)的探索、反思和轉型，這些國家的公租房政策已經比較完善。許多中國學者總結境外發(fā)達國家或地區(qū)發(fā)展公租房的經驗，對我國公租房建設提供建議。
盧為民和姚文江在2011年比較和借鑒德國、英國、新加坡、美國、日本的公租房租金定價機制，從定價基準、補貼力度、保障形式和配套政策等方面總結了國內外公共租賃住房租金定價的經驗，并就制度設計、操作流程、管理體制、價格機制、法律法規(guī)以及金融制度等方面提出了相關配套措施。
劉友平、陳險峰、虞曉芬等在2012年比較和借鑒美國、英國、德國和日本等國家的公租房運行機制，提出不斷調整保障政策以適應不同發(fā)展階段要求、采取可行的計算方法界定公共租賃房的保障對象、建立嚴格的收入審查制度和完善的退出機制、促進開發(fā)商興建、降低房租、空間建設分散化等建議。
本文將在介紹、分析、借鑒日本公營住宅政策的基礎上，結合我國國情，為我國公共租賃房建設問題提出針對性建議。
2 日本“公營住宅”運行及實施簡介
2.1 二戰(zhàn)后至工業(yè)化初期
二戰(zhàn)時期，日本民眾住房遭到嚴重毀壞，民眾亟需大量安置性住房。戰(zhàn)后，日本政府在戰(zhàn)災嚴重地區(qū)建造了大量簡易住宅，即公營住宅前身，供居民越冬，暫時緩解了當時住宅供應的緊張狀況。
1951年6月，日本確立了為低收入人群提供公營房的永久性法案《公營住宅法》，迄今歷經22次修訂，并逐步逐步完善。該法明確指出公營住宅是政府在居住生活領域保障公民基本生存權利的手段。在法律的規(guī)定指導下，日本在此階段建設了大量公營住宅，極大緩解了低收入群體的住宅問題。
2.2 工業(yè)化高速發(fā)展期
自上個世紀60年代中葉開始，日本的住宅建設基本完成了解決住宅不足問題、從量的確保轉向質的提高以及重視市場和存量房優(yōu)化利用等三大任務。
此階段日本經濟進入高速發(fā)展時期，都市人口集中，住宅不足問題出現了新的變化：都市地區(qū)低收入人群對住宅需求仍然較高、民眾對房屋居住水平的需求進一步提高。因此，日本政府于1966年制定了《住宅建設計劃法》，依據此制度制定了《住宅建設五年計劃》，具體提出了五年內新建住宅的總量和改善居住質量的指標。此后，住宅建設五年計劃一直作為日本住宅供應的指導性標準和各階段的階段性目標。
2.3 后工業(yè)化時期
此階段日本房價隨著經濟飛速發(fā)展快速增長，在20世紀80年代后期，日本房價更是達到歷史頂峰，普通民眾的購買力明顯不足，供需矛盾凸顯，民眾對公營住宅需求進一步增加。
1996年，日本對《公營住宅法》進行了修改，提出了擴大公營住宅房源的新思路：采取由地方公共團體建設公營住宅、地方公共團體收購民間住宅和由地方公共團體租用民間住宅等途徑，加速發(fā)展公營住宅以解決低收入無房戶的住房問題。經過幾十年的公營住宅制度的不斷實踐和發(fā)展完善，日本逐漸形成了符合其基本國情、重視中低收入家庭的住房改善及住房保障制度和完善的住房發(fā)展規(guī)劃。
當前，公營住宅的具體操作方式主要有以下幾點：
2.3.1 清晰的保障對象界定和租金確定方式
日本公營住宅入住資格隨著社會整體收入水平的提高及人口高齡化的發(fā)展而改變，家庭收入位于后25%以內的家庭具有申請公營住宅的資格。公營住宅的房租根據房型、地段、環(huán)境和申報收入不同而有所差異，優(yōu)化了房屋的供給結構。
房租由以下公式決定：房租=房租基準價×房租調整系數。其中，房租調整系數=城市區(qū)位系數×房屋面積系數×房屋使用年限系數×居住方便性系數;房租基準價根據家庭收入狀況確定。明晰的房租計算公式強化公營住房運作的透明度和公平性，提高房屋與保障對象的匹配效率。
2.3.2 多方位的中央財政補貼
中央政府對地方提供資金補貼，一種是對建設或收購費用的補貼，一種是對房租差額的補貼，從而以較低的租金向本地區(qū)低收入居民出租，此種考慮需求方和供給方的補貼方式不僅平衡了公營住房市場雙方主體地位，且考慮到保障對象的特殊性，克服了僅對建設方實施補貼的欠靈活性，使得補貼調節(jié)更為靈活精準。截至1995年底，政府建設的公營住宅約占住宅總量的6%左右，緩解了低收入家庭住房緊張的狀況。
2.3.3 充分的事先需求調查
在翻修或改建老朽化的公營住宅時，日本各地政府充分考慮到各地區(qū)居民的不同需求，包括各地區(qū)人口老齡化程度、青壯年比例、收入水平及消費偏好等，在規(guī)劃階段采取事先進行需求調查，或邀請居民積極參與的方式加以解決。充分的需求調查使得民眾對建成后的公營住宅滿意度較高，較好地達到政策目的。
2.3.4 與時俱進，改革住宅管理機構
日本住宅管理機構主要為都市再生機構和住宅金融支援機構。都市再生機構根據日本《獨立行政法人通則法》及《獨立行政法人都市再生機構法》于2004年7月設立，其資本額為一兆六億日元，其中中央政府出資9984 億日元，地方政府出資20億日元，其性質是獨立行政法人，服務內容開始向改造舊城區(qū)轉變，新區(qū)開發(fā)則向民營化方向轉變;住宅金融支援機構主要通過證券化將長期固定利率住宅貸款的風險轉移到資本市場，使得私人金融機構能夠提供穩(wěn)定的長期固定利率住宅貸款，為公營住宅建設提供穩(wěn)定的資金供給。 3 日本“公營住宅”對我國的啟示及其他政策性建議
中國正處于房地產工業(yè)化、產業(yè)化進程中，類似于日本公營住宅發(fā)展的第一階段，在這一階段，社會要求提供大量同戶型、同面積的住宅。立足于我國現階段基本國情，結合上述我國公共租賃住房現狀及存在的問題，以及日本“公營住宅”運營與改革的案例，筆者得出以下啟示及政策性建議。
3.1 確立清晰科學的保障對象篩選方法和租金確立方法
目前，我國許多地區(qū)已經根據各自經濟發(fā)展情況與居民收入情況確立了保障對象篩選方法，但是主要以收入總量作為判斷依據，缺乏對消費結構的分析，且公共租賃房申請標準線調整更新不夠及時，導致實際篩選出的保障對象符合度不高。另外，房屋租金的確定方法也較為粗糙，無法反映所住居民收入、周邊環(huán)境及房屋折舊老化等各類因素的影響，影響了公平性。
因此，我國可以借鑒日本經驗，在保障對象篩選和租金確立兩方面確立更為細致、靈活的標準和方法，如加入消費結構因素評價、建立租金計算公式等，保證公共租賃房本身所強調的公平性的實現。
3.2 中央政府加大對地方政府的投資，并鼓勵獨立行政法人團體通過擴大業(yè)務范圍提高盈利水平，減少對政府財政撥款的依賴
目前，我國地方政府對于建設公共租賃房的積極性不高，原因主要在于財政壓力負擔較重，具體有以下幾點：
第一，低收入人群的住房支付能力較差，可能影響公共租賃房租金的按時收取，使當地政府面臨較大的財政壓力。
第二，地方政府財政負擔加大，缺乏經濟激勵。資金是公共租賃住房建設與發(fā)展的保證，一方面公共租賃住房房源籌集需要大量資金，另一方面，建成后的住房也需要大量的運營維護費用。因此，融資機制是影響公共租賃住房持久性與穩(wěn)定性的關鍵因素。
目前，單一的融資渠道成為公共租賃住房亟待解決的瓶頸。首先，目前我國公共租賃房建設的一般模式是由政府劃撥土地，國企開發(fā)建設，建設資金大部分來源于財政撥款，作為公共租賃住房的投資主體的地方政府面臨重重壓力。其次，由于公共租賃住房所需貸款時間較長，使得金融機構不愿參與公共租賃住房的建設和運營，沒有較強的意愿給運營主體發(fā)放中長期貸款，市場化的融資機制未能充分建立起來，社會資金不能很好地介入到公共租賃住房的建設和運營領域，進一步加大了政府的財政壓力。
第三，地方政府不具有公共租賃房供給決定權，只是被動執(zhí)行中央政府分配的供給數量、供給方式、供給程序，積極性難以被調動。
因此，我國可以借鑒日本經驗，在中央增加財政撥款的同時，也要求獨立行政法人在公共租賃住房的建設運營中擴大業(yè)務，提高盈利水平，不再過多依賴向政府的借款和政府補貼，形成良好的資金運轉能力，適度減輕政府財政壓力，加大對政府的激勵，從而提高地方政府建設公共租賃住房的積極性和主動性。
3.3 進一步完善與公共租賃住房相關的法律法規(guī)體系，完善體住房保障體系
我國公共租賃住房體系仍然處于初步階段，雖然國務院發(fā)布了多條加快公共租賃住房建設的指導意見，但是不夠細化，如租賃房建設標準問題缺乏細致的規(guī)定等。加之地方政府準備倉促、缺乏經驗和激勵，租賃標準差異較大，缺乏統一約束性，不利于公共租賃房標準化、數?；M而影響公共租賃住房建設步伐的加快。
我國已頒布的公共租賃房政策配合性不夠，存在制度沖突，為此可以通過相關法律法規(guī)的建設和修訂加以結局。而健全相關法律法規(guī)需要較長時間，適宜將其作為完善整體住房保障體系長期戰(zhàn)略進行政策設計。
3.4 在公共租賃住房大規(guī)模建設初期著重進行標準化設計，并及時更新、提供機能豐富的生活空間
中國目前的房地產發(fā)展情況類似于日本公營住宅的第一階段，對公共租賃房數量有著巨大需求。“十二五”階段，農村向城鎮(zhèn)人口年均轉移量大約在1200萬到1300萬人之間，高校畢業(yè)生數量也迅猛增加，從2006年的413萬增加到2014年的727萬?？傮w而言，在現階段，我國公共租賃住房還存在供不應求的局面，各地公共租賃住房輪候期較長，難以滿足低收入人群的住房需求。
由于立法不完善、政府管理缺位等原因，我國公共租賃房面積較小、質量較差，多為老舊房屋，且未能考慮到不同年齡段保障人群的需求，如中青年租房者有對育兒機構設施的需求，而老年租房者對養(yǎng)老設施需求較大等，影響公共廉租房理論優(yōu)勢的發(fā)揮，不利于切實改善民眾的住房條件。
此時應將工作重點轉移至住宅及部品的標準設計上。在設計方面，制定標準化的設計詳圖，提高現場的施工管理及施工精度，通過部品、構建的工業(yè)化生產和穩(wěn)定可靠的性能，降低住宅價格和成本。
在公共租賃住房居住環(huán)境方面，政府應與獨立行政法人團體合作，不斷加強住宅出租與相關設施維護與管理業(yè)務，同時進行住宅內外部空間與設施的更新改善，并對綜合住宅區(qū)進行重編和改建，增建社會福利設施與住宅。
3.5 在公共租賃住宅建設管理機構設置方面，實行獨立行政法人制度
目前，中國政府擔負建設滿足城市低收入人群住房需求的公共租賃房主要任務，由于機構龐大冗雜、專業(yè)程度不夠高，導致建設效率低下，因此，我國在進行公共租賃住宅建設過程中，可以借鑒日本獨立行政法人制度，設置介于政府部門和私人企業(yè)性質之間的公共住宅管理和建設的機構組織，提供高質量服務和高通明度的組織運營，不僅可以達到公益性目的，還可以提高辦事效率和質量。
4 結語
中國公共租賃房問題一直是城鎮(zhèn)化進程中亟待解決的問題，而借鑒他國成功經驗可以讓中國的建設少走彎路。但是，中國由于人口眾多，國情復雜，還需要摸索出更多的針對性方法，使得公共租賃住房的建設能夠穩(wěn)妥推行，改善低收入群體居住條件，讓城鎮(zhèn)化的成果惠及各方。
參考文獻
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日本住宅文化論文篇2
淺探日本老年住宅市場及啟示
【摘要】 日本的老年住宅市場已經發(fā)展相對成熟，其發(fā)展經驗也值得中國學習借鑒。本文主要闡述了日本老年住宅的發(fā)展模式、發(fā)展經驗和日本政府關于老年住宅的政策，對我國總結、借鑒日本老年住宅市場的發(fā)展經驗具有重大意義。
【關鍵詞】 老年住宅 住宅市場 發(fā)展模式
在應對人口老齡化與構建和諧社會的進程中，解決老年人的住房問題是重要一環(huán)，其中開發(fā)老年住宅市場、建設老年住宅公寓是保證老年人住宅起居舒適安全的主要內容之一。日本是較早進入老齡化社會的國家之一，日本老年住宅市場發(fā)展相對成熟，研究日本的老年住宅對中國具有較強的指導意義和借鑒意義。
一、日本老年住宅模式
日本的養(yǎng)老模式更注重孝敬老人，提倡老年人和家人居住在一起，更具家庭化傾向。日本的老年住宅實行市場化與社會化相結合的運作模式，打造具有針對性的老年住宅產品，基本能夠服務于不同需求和不同收入水平的老人。日本老年住宅模式大致可以分為以下幾種類型。
1、“兩代居”住宅模式
“兩代居”模式的住宅是為適應現代人的居住需求，在保留傳統家庭模式的基礎上而建設的相距不遠、老少同住的新型住宅體系，這是一種專為年齡較高、體弱多病的老人設置的新型居住模式。其大致包括四種類型：同居寄宿型、同居分住型、鄰居合住型、完全鄰居型，可適用于不同年齡階層和不同健康狀況的老年家庭使用。同居寄宿型住宅是指戶門、廚房及起居室完全相同，老人的居室僅配備廁所或簡易的烹飪設備;同居分住型是指居住同一戶門，但廚房、浴室、廁所及起居室各自分開;鄰居合住型是指浴室、廁所及廚房分開使用，但同住一個起居室;完全鄰居型是指戶門、浴室、廁所及廚房全部分開，各自配套使用，但起居室相通。隨著家庭獨立性的逐步增強，上述四種類型的“兩代居”模式的獨立性按順序增加，如此可適合于不同的老年家庭使用，當前這種“兩代居”住宅模式已經成為日本老年住宅的一大特色。
2、“長壽型”住宅模式
長壽型住宅也稱通用式住宅，由于人對自己居住過的地方往往懷有很深刻的情感，不愿意經常搬家，因此一種從出生到死亡都可以使用的“長壽型住宅”應運而生，如今這種老年住宅在日本也很普遍。由于此類老年住宅的設計和建造要滿足人一生中各個階段的要求，尤其要考慮老年人的需要，因此要盡量方便老年人自己照顧自己，在細節(jié)的設計上關照老人，比如拓寬過道、增加扶手等。
3、老年公寓
老年公寓也稱作老人之家，分為公立、低費和完全自費三種形式，主要由身體健康的老人居住，老年人可根據自身經濟條件選擇不同形式的公寓。日本的住宅部門負責老年公寓的建立，公立老年公寓主要是指養(yǎng)護老人之家和特別養(yǎng)護老人之家兩種，低費的老年公寓就稱為老人之家，完全自費的老年公寓稱為收費老人之家。日本的建設省和厚生省為了給日常生活可以自理的老年人提供合適的租賃式公寓，曾聯合提出過“銀發(fā)住宅建設計劃”。
4、機構養(yǎng)老模式
日本的機構養(yǎng)老模式主要包括養(yǎng)老院和護理院。居住在養(yǎng)老院或護理院的多數是身體虛弱或需要看護的老人。建立養(yǎng)老院、護理院的職責主要由國家福利部門負責，包括建立“收費養(yǎng)老院”、“低費養(yǎng)老院”、“護理院”、“特別護理院”等。
二、日本老年住宅市場發(fā)展的啟示
日本的老年服務產業(yè)起步較早，在發(fā)展老年住宅的過程中，先后制定并頒布了一系列的住房政策和法律法規(guī)，實現了政府資金與政策的良好配合。解決老年住宅需要有步驟、有計劃的進行，從設施服務、社會保障、居住環(huán)境等各個方面推進老年住宅發(fā)展，完善相關配套設施，積極吸收他國優(yōu)秀的發(fā)展經驗，對老年住宅進行新建、改造、擴建，建設一個具有中國特色的、完整的老年住宅體系。
1、完善服務理念
隨著城市的發(fā)展、老年人的住房需求不斷增加，為老年人服務的領域不斷增多，考慮到老年人的身體狀況，不斷完善服務人員的服務理念顯得尤為重要。1974年，日本厚生省公布了“收費養(yǎng)老院設置運營指導方針”，針對養(yǎng)老機構的設施、服務標準、服務人員的配置等都做了較全面的規(guī)定。政府通過制定《護理保險制度》為癡呆和癱瘓的老人提供特殊的護理服務，保障患病公民能夠得到全面、合理的照顧。
未來中國的老年產業(yè)服務人員要根據不同的服務對象采取不同的服務方式。除了提供日常的生活服務，還要為老年人創(chuàng)造更加豐富多彩的服務項目，包括保健、護理、娛樂、提供法律服務等，還要在高校設立老年護理等專業(yè)，擴大服務人員隊伍，為老年人提供更多類別、更多層次的服務產品。
2、完善配套服務設施
日本的老年住宅多，建設的密度大，社區(qū)的配套服務設施具有小規(guī)模多功能的特點，日本政府也大力提倡在社區(qū)中建設服務設施。日本老年住宅的配套設施就比較齊全，服務也比較周到，日本相對成熟的老年住宅市場就是以完善的社區(qū)服務體系為其支持條件的。日本頒布的《老人保健法》就是為了更好地尊重老人，全面推廣老人的保健設施，確保老年人參與社會的機會。
中國人口眾多，但各地區(qū)風俗習慣差異較大，配套的服務設施不能一概而論，要根據各自的風土人情而有所差別。要完善相關的配套服務設施，增設適合老年居住的服務項目，以靈活多變的方式為老人提供服務。加快實施“推動和扶持老年人家庭無障礙設施的改造，加快推進坡道、電梯等與老年人日常生活密切相關的公共設施改造”。
3、健全住房保障制度
日本政府在日本老年的住宅發(fā)展過程中扮演著非常重要的角色，日本老年住宅供給模式的多樣性與政府頒布的健全的福利保障政策是密不可分的。日本的老年政策是根據老年人各種需求和老齡產業(yè)的發(fā)展特點，分階段出臺，建立的一套完整、健全的養(yǎng)老制度和住房保障制度，能夠有效地解決現實問題?！秶衲杲鸱ā?、《老人保健法》和《老人福利法》作為日本老人社會福利保障體系的法律支撐，對日本老年住宅市場的發(fā)展起著舉足輕重的作用?！秶衲杲鸱ā窂娭埔?0―60歲的國民加入國民體系。日本政府還在財政上對老年住宅的建設給予大力支持，對有居住需要的老人實行個人支付與社會保障相結合的政策，盡量滿足不同需求、不同收入水平老年人的住房要求。 國家政府應該健全、完善老年人的住房保障制度，擬定不同的保障方式，確保貧困老人也能住得起老年住宅。還要積極探索新的保障方式，實行專業(yè)化管理和貼心化服務，投資興建需求較大的低檔住宅。扶持涉及老年住宅產業(yè)的相關金融措施以及銀行貸款，積極引導老年住宅產業(yè)的發(fā)展。
4、建設不同類型的老年住宅
日本老年的住宅條件是在良好的社會保障體系基礎上，實現多樣化的老年居住模式。但目前中國的社會保障體制還不夠完善，老年住宅種類較少，發(fā)展模式較單一，沒能廣泛照顧到不同的年齡階層。受老年人住宅習慣、養(yǎng)老思維的限制，在中國老年住宅還未能被完全接受。而經濟因素也是制約條件之一，一些開發(fā)較好的老年住宅，對客戶的定位相對較高，僅為經濟條件優(yōu)越的老年群體服務，具有一定的局限性。因此我們既要建設適合低收入老人養(yǎng)老的老年住宅，又要針對高端客戶群需求。對已經建成的部分老年住宅進行改造，在檔次和形式上體現不同的層次和各具特色，滿足不同需求和不同經濟水平老人的住房需求。
5、提高住宅產品質量
老年住宅既要在建筑的設計上滿足老年人的需要，還要注重產品質量的提高。在日本，無論是老年住宅本身還是為老年人提供的公共設施，技術化程度和電器化水平都很高，比如老年人活動中心、老年人保健中心等，都能夠保證老年人在日常生活中自己照顧自己，這也是當前日本老年住宅最大的特點。1995年日本出臺的《對應長壽社會的住宅設計方針》對住宅內各部分各細節(jié)的設計都進行了嚴格規(guī)定，以更好地滿足老年人的行動需要，確保其行動安全。1997年日本制定了針對老年住宅的建設和改造增加貸款的政策，對老年人的住宅進行翻修和改建，確保其住宅安全。
日本還創(chuàng)立了優(yōu)良住宅部品認定制度，針對住宅產品的安全性、耐久性、價格及供應等條件，由日本住宅優(yōu)良部品認定中心根據特定的方法和程序，采用先進的檢測儀器和設備進行綜合審查。每個受檢產品包括住宅的材料，都要在模擬的惡劣條件下，經受嚴格的測試。因此，我們在老年住宅的建設過程中，也要注重提高住宅的產品質量，從住宅產品的外觀到內部的各個細節(jié)，都要保證老年住宅的安全性和舒適性。
6、實現投資多元化
隨著日本老年公寓供不應求狀況的出現，僅依靠政府投資建設已經不能滿足日益龐大的養(yǎng)老需求。為鼓勵個人和公司出資建造老年住宅，日本出臺了《面對高齡者優(yōu)良住宅租賃制度》的政策，鼓勵個人和企業(yè)投資建設老年住宅并給予一定補貼，此舉極大的促進了地區(qū)性小規(guī)模養(yǎng)老住宅的發(fā)展。
因此老年住宅的建設不光需要政府的投入，也需要企業(yè)的資金支持。要大力吸引和倡導更多的社會團體、非營利性機構以及營利性公司積極參與老年住宅的建設，制定運營補貼、減免稅收，以增加融資渠道，拓寬融資面，更好地發(fā)展老年住宅及其相關產業(yè)。
7、扶持老年住宅及其相關產業(yè)的發(fā)展
20世紀80年代后，隨著老年人口規(guī)模的不斷增加，老年人的住房需求、購買力都隨之逐步提升，日本除了關注老年住宅市場的發(fā)展，也開始關注相關老年產業(yè)的發(fā)展，并制定了“老齡商務倫理綱領”，成立了“銀色標志認證委員會”，協會由消費者、產商代表及學者等代表組成，對符合認證條件的社會養(yǎng)老機構、老齡產品、老齡服務等進行認證并將結果公布于眾。
目前我國的老年住宅產業(yè)發(fā)展相對緩慢，許多開發(fā)商商對于進入老年住宅產業(yè)仍然有所顧慮。政府要繼續(xù)大力扶持老年住宅產業(yè)，制定我國老年住宅產業(yè)的長期發(fā)展目標，完善相關的法律政策，對老年住宅產業(yè)進行監(jiān)管，保障老年人的住房消費，合理規(guī)劃利用土地，推行各種稅收、補貼等優(yōu)惠政策，并與市場、社會分擔責任，實行市場化運作。
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