公共政策

　　從1998年以來，我國基本建立了以住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度為主要內(nèi)容的城鎮(zhèn)住房保障體系。經(jīng)濟(jì)適用房是一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。它的作用在于保護(hù)中低收入者的住房權(quán)力，是一項(xiàng)帶有福利性色彩的民生項(xiàng)目。對于實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，抑制房價(jià)起到了巨大作用。

　　一、 經(jīng)濟(jì)適用房所存在的問題

　　經(jīng)濟(jì)適用房雖然起到了巨大的成效，但是它與商品房巨大的價(jià)格差，驚人的利潤使得相當(dāng)多的一部分人鋌而走險(xiǎn)運(yùn)用各種方法得到經(jīng)濟(jì)適用房。而且住房市場本身就是供大于求，這種情況更是加劇了矛盾。關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的各種負(fù)面新聞比比比皆是，它本身的正面作用已遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其負(fù)面作用。經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)已成為事實(shí)。

　　(一)經(jīng)濟(jì)適用房政策滋長了尋租腐敗

　　在市場經(jīng)濟(jì)中供給決定價(jià)格，當(dāng)供小于求，進(jìn)入賣房市場的話，高價(jià)格是必然的。而經(jīng)濟(jì)適用房卻是在賣方市場的時(shí)候所提供的廉價(jià)住宅，高額的利潤差則必然會(huì)造成尋租腐敗。經(jīng)濟(jì)適用房濟(jì)適用房的尋租行為并不是簡單地將一部分利潤從房地產(chǎn)商處以及部分購房者手中轉(zhuǎn)移到相關(guān)政府官員的私囊中。尋租給社會(huì)造成的危害和影響是巨大。它使得經(jīng)濟(jì)適用房變的既不經(jīng)濟(jì)有不適用，廣大的中低收入者仍然沒有獲得房屋，激化社會(huì)的仇富心理，對于我國構(gòu)建和諧社會(huì)極為不利。

　　(二)經(jīng)濟(jì)適用房適用范圍劃分不明確

　　應(yīng)為我國現(xiàn)在的個(gè)人信用，個(gè)人資產(chǎn)調(diào)查機(jī)制還不健全，無法準(zhǔn)確計(jì)算每個(gè)家庭真實(shí)的年收入，所以無法明確劃分家庭的高中低收入。這就給了許多不法分子以可乘之機(jī)，許多高收入家庭偽造自己的家庭年收入，獲得經(jīng)濟(jì)適用房。而那些真正符合標(biāo)準(zhǔn)的家庭卻被排除在外。

　　(三)經(jīng)濟(jì)適用房位置偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施不完善

　　經(jīng)濟(jì)適用房是一種政策性商業(yè)住宅，本身帶有濃郁的福利色彩，按照國家規(guī)定，開發(fā)的房地產(chǎn)商職能從中得到3%的利潤，因此它的選址都不會(huì)再市中心等黃金地段，而是在臨近郊區(qū)的或環(huán)境的地方，這些地方往往地價(jià)非常便宜。并且相對的配套措施也非常差。更重要的是居住的往往中低收入，他們沒有能力夠買汽車等交通工具。往往是住在西邊工作在東邊，給他們平常的日常生活造成很大的麻煩。

　　( 四 )無形形成住房等級分化，造成購買者的心理壓力

　　經(jīng)濟(jì)適用房打的旗號是為了保護(hù)中低收入的家庭，夠買此類用房的都是生活在社會(huì)中的中下層家庭，容易形成新的窮人區(qū)，造成居民的心理壓力，形成一種羞辱效應(yīng)，而造成一系列社會(huì)和環(huán)境問題，導(dǎo)致社會(huì)階層在空間上的分化與隔離，不利于社會(huì)和諧共處，同時(shí)也不利于小區(qū)治安、文化的發(fā)展。

　　二、 從公共管理視角解讀經(jīng)濟(jì)適用房政策問題的原因分析

　　(一)政策定位不準(zhǔn)

　　房價(jià)近幾年持續(xù)走高，政府為抑制房價(jià)強(qiáng)推經(jīng)濟(jì)適用房，要求經(jīng)濟(jì)適用房占住房市場總體地位，但是各地政府的財(cái)政收入大多來源于土地出讓金。經(jīng)濟(jì)適用房又要求免交土地出讓金。龐大的中低收入人群使得的地方方政府無力支撐，從而對經(jīng)濟(jì)適用房也會(huì)采取抵制心理，把房屋建造在偏遠(yuǎn)地區(qū)且配套措施也相對很不完善。

　　(二)經(jīng)濟(jì)適用房的負(fù)面效應(yīng)

　　公共選擇理論認(rèn)為，政府也是“經(jīng)濟(jì)人”，同樣追求利潤最大化。當(dāng)政府認(rèn)為經(jīng)適用房損害了它的利益時(shí)必然會(huì)對其抵制或者當(dāng)個(gè)別官員看到了其中巨大的利潤的候，為了謀求利潤最大化也會(huì)不顧國家政府的利益，以身涉法。經(jīng)濟(jì)適用房是違背了市場的供求關(guān)系，免受土地出讓金。房價(jià)也壓得很低，對地方政府的財(cái)政收入造成很大傷害。這就可以解釋為什么經(jīng)濟(jì)適用房的為之偏僻，建造不合理建筑質(zhì)量不好。即使地方政府沒有對其采取消極甚至抵制態(tài)度，個(gè)別官員也會(huì)看到其中的有利可圖運(yùn)用權(quán)力來謀取私利。就可以解釋為什么有那么多高收入者住進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房，而那些真正需要的卻得不到。規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的思考。

　　三、 三規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的思考

　　(一)進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

　　完善家庭收入的劃分標(biāo)準(zhǔn);政府應(yīng)，建議盡快制定劃分高、中、低收入家庭的具體辦法。并配套相應(yīng)的懲處機(jī)制，對假報(bào)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的要采取嚴(yán)厲懲罰。對已經(jīng)入住得家庭也可采取抽查制度，調(diào)查是否有弄虛作假的。只有完善個(gè)人財(cái)產(chǎn)制度，才能保證公平。利于社會(huì)的發(fā)展。

　　(二)完善政府退出機(jī)制

　　現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房都是只有一次購買性，只要購買了就不能再買賣。但是購買者的收入水平是不停變動(dòng)的，也許在幾年以后他的要求就不符合規(guī)定了，同時(shí)在市場上又會(huì)出現(xiàn)一批新的中低收入者。因此政府就要完善退出機(jī)制，不要只是賣掉房子以后就采取不管不問的態(tài)度，要適時(shí)調(diào)查已售出的房屋，不符合規(guī)定的讓其退還，讓給下一批中低收入者。這樣可以減輕經(jīng)濟(jì)適用房緊張的情況，也可以節(jié)約地方政府的資金。

　　(三)政府要完善對自身和開發(fā)商的監(jiān)督管理，增強(qiáng)透明度

　　經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)過程就是政府監(jiān)管和開發(fā)商追逐利益的博弈過程。 因?yàn)殇N售權(quán)掌握在開發(fā)商手里，他可通過暗箱操作搖號等手段獲取灰色收入，從而變相提高房價(jià)。政府本身則擁有適用房土地批租的權(quán)利，開放商為了獲取土地的出讓權(quán)。必定會(huì)高額賄賂相關(guān)官員，造成的成本以后會(huì)轉(zhuǎn)嫁的適用房上。政府這一權(quán)利極易造成尋租腐敗現(xiàn)象。要對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商進(jìn)行約束，凡是獲得國家優(yōu)惠的開發(fā)商，必須置于公眾輿論的監(jiān)督之下、必須堅(jiān)持“公開、公正、公平”的原則。他應(yīng)當(dāng)公布建造成本，甚至公布購買者身份等等。在無法確定個(gè)人收入的現(xiàn)實(shí)情況下，至少可以限制人們購買兩套以上經(jīng)濟(jì)適用房，如政府規(guī)定，凡購買兩套以上經(jīng)濟(jì)適用房的人將會(huì)受到?jīng)]收的處罰等等。有了彌補(bǔ)政策漏洞的補(bǔ)充規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)就可以健康進(jìn)行了。同時(shí)政府官員的招標(biāo)活動(dòng)也必須是公開、透明的。每一部詳細(xì)步驟都應(yīng)該向社會(huì)公布。使之處于社會(huì)的監(jiān)督之下。

　　(四)政府要建立廉租房政策

　　不管經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格有多低，還是會(huì)有一部分人住不起房屋。因而更加低廉的廉租房運(yùn)用而生。政府的職能現(xiàn)在不是保證每個(gè)家庭都擁有房子而是應(yīng)該保證每個(gè)家庭都擁有居住的的地方。廉租房政策可以緩解社會(huì)住房緊張的壓力。它和適用房政策相輔相成，經(jīng)濟(jì)適用房給那些中等偏下的家庭，而廉租房則給那些處在社會(huì)底層的人。這樣就可以大大緩解經(jīng)濟(jì)適用房的壓力，同時(shí)也保證了絕大部分人的利益。

　　國家出臺經(jīng)濟(jì)適用房政策，是為了服務(wù)人民大眾，幫助解決低收入家庭的住房問題。實(shí)現(xiàn)社會(huì)的共同富裕，雖然在政策的制定過程中存在者這樣那樣的問題。本質(zhì)上還是利與弊的。只要政府不斷完善就會(huì)取得經(jīng)濟(jì)適用房真正的用途。