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戰(zhàn)略性貿(mào)易政策對(duì)中國(guó)的適用性分析
一、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策及其實(shí)用性的評(píng)論
在西方理論界，近二、三十年來(lái)，隨著新貿(mào)易理論興起，作為該理論在政策領(lǐng)域的拓展，布蘭德和斯潘塞等人提出了戰(zhàn)略性貿(mào)易政策。所謂的戰(zhàn)略性貿(mào)易政策(strategic trade policy)是建立在不完全競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上的新貿(mào)易理論的重要組成部分，有狹義和廣義之分。從狹義而言，即為“利潤(rùn)轉(zhuǎn)移理論”，其基本思想是由于寡占存在著超額壟斷利潤(rùn)或租金，一國(guó)政府可以通過(guò)貿(mào)易干預(yù)來(lái)影響本國(guó)企業(yè)及其國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行動(dòng)，以改變競(jìng)爭(zhēng)格局，從而達(dá)到從國(guó)外寡頭企業(yè)向本國(guó)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，提高本國(guó)福利的目的。狹義的戰(zhàn)略性貿(mào)易政策主要包括三個(gè)觀點(diǎn)：戰(zhàn)略出口政策、戰(zhàn)略進(jìn)口政策和以進(jìn)口保護(hù)促進(jìn)出口政策。廣義的戰(zhàn)略貿(mào)易政策與產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合起來(lái)，除了上述“利潤(rùn)轉(zhuǎn)移”的論點(diǎn)，還包括“外部經(jīng)濟(jì)”理論。戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的基本模型對(duì)現(xiàn)實(shí)做了極大的簡(jiǎn)化，從而突出了問(wèn)題的核心，但正因?yàn)槿绱?，其結(jié)論的得出依賴于一些嚴(yán)格的假定前提，一旦這些假定發(fā)生變化，其實(shí)施效果就會(huì)受到一定的影響，政府應(yīng)該采用的最佳政策工具就會(huì)發(fā)生變化。因此，戰(zhàn)略性貿(mào)易政策提出后，一些學(xué)者提出了種種批評(píng)意見(jiàn)，主要可分為經(jīng)濟(jì)與政治經(jīng)濟(jì)兩方面。
在經(jīng)濟(jì)批評(píng)方面主要有以下觀點(diǎn)：1、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策模型對(duì)一些特定的前提具有較強(qiáng)的依賴性和敏感性(如,對(duì)假設(shè)競(jìng)爭(zhēng)行為、廠商數(shù)目、時(shí)間選擇的敏感性)，因而缺乏一般性結(jié)論的政策含義。在實(shí)際政策制定中，對(duì)企業(yè)成本、競(jìng)爭(zhēng)行為、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)等信息缺乏準(zhǔn)確的了解就不能制定適當(dāng)?shù)恼摺?、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策給本國(guó)帶來(lái)的福利提高并不是很大，對(duì)某些支持甚至可能對(duì)本國(guó)福利產(chǎn)生不利的影響。3、至今在戰(zhàn)略性貿(mào)易政策領(lǐng)域，還沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定該扶持哪一類部門或產(chǎn)業(yè)，大多是憑經(jīng)驗(yàn)來(lái)確定的。此外，還有人從扭曲理論的框架出發(fā)，指出戰(zhàn)略性貿(mào)易政策未必是糾正某一扭曲的最佳“對(duì)癥”政策。
在“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)”上的局限主要可以概括為：1、國(guó)家之間同時(shí)采用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策進(jìn)行干預(yù)會(huì)導(dǎo)致“囚徙困境”局面的出現(xiàn)。2、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的實(shí)施在出口補(bǔ)貼的籌集、選擇特定行業(yè)等方面都可能給本國(guó)國(guó)內(nèi)帶來(lái)不利的收入再分配效應(yīng)。3、政府通過(guò)貿(mào)易政策支持本國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)引起“道德風(fēng)險(xiǎn)”問(wèn)題，造成國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)政府政策的依賴性，甚至引發(fā)“直接非生產(chǎn)性尋租”活動(dòng)，導(dǎo)致社會(huì)資源的浪費(fèi)。4、政府的政策干預(yù)可能不適當(dāng)，其行為可能缺乏應(yīng)有的效率，其政策決策會(huì)受到特殊利益集團(tuán)的影響，這些都可能導(dǎo)致本國(guó)福利惡化。盡管對(duì)戰(zhàn)略性貿(mào)易理論存在諸多批評(píng)或質(zhì)疑，但不可否認(rèn)，這一觀點(diǎn)無(wú)論是在理論上還是實(shí)踐上都有積極的意義和貢獻(xiàn)。
二、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策在中國(guó)的適用性分析
戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的前提假定是：規(guī)模經(jīng)濟(jì)與不完全競(jìng)爭(zhēng)。理論創(chuàng)立者們已明確提出這些前提條件。我們還應(yīng)認(rèn)識(shí)到，該理論由西方學(xué)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制基礎(chǔ)上提出，對(duì)他們來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)體制是不言而喻的，但對(duì)中國(guó)這樣的轉(zhuǎn)型國(guó)家就不同了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是否已經(jīng)建立起來(lái)并處于良好的運(yùn)行之中，這是判別該政策能否應(yīng)用的一個(gè)極為關(guān)鍵的條件。由于這一條件對(duì)西方國(guó)家是不言自明的，西方學(xué)者并沒(méi)有明確提出，因此可以把它稱為戰(zhàn)略性貿(mào)易政策應(yīng)用的隱含條件。
1、轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)體制是我國(guó)目前適用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的前提條件
首先，我國(guó)目前尚缺乏推行戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的微觀基礎(chǔ)。一般說(shuō)來(lái)，企業(yè)及企業(yè)家的創(chuàng)新活動(dòng)(組織、制度創(chuàng)新;產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和壟斷利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)的源泉。而我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，正處在經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)主體、市場(chǎng)機(jī)制及市場(chǎng)體系等因素發(fā)育不全，創(chuàng)新機(jī)制尚未有效建立，最為缺乏的資源就是企業(yè)及企業(yè)家的創(chuàng)新能力。其次，人為分割封鎖的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有礙規(guī)模經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)。戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的一個(gè)重要方面――以保護(hù)進(jìn)口促進(jìn)出口，需要一個(gè)重要前提，就是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有效規(guī)模大，足以實(shí)現(xiàn)所需要的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。然而，目前我國(guó)尚未形成統(tǒng)一有序的國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)，這嚴(yán)重阻礙著許多行業(yè)及企業(yè)實(shí)現(xiàn)其必要的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。再次，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)運(yùn)行傳導(dǎo)機(jī)制及宏觀調(diào)控機(jī)制不健全，政企職責(zé)不分，有礙政府政策工具作用的發(fā)揮。此外，需要指出的是，雖然目前我國(guó)也有一些不完全競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)和規(guī)模較大的企業(yè)，然而這些行業(yè)和企業(yè)中的壟斷特征并非主要源于規(guī)模經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，他們多是計(jì)劃體制和轉(zhuǎn)型體制中的行政因素所致。因此，這些企業(yè)通常缺乏與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的企業(yè)制度與能力，不能勝任戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的微觀主體角色。
2、行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是我國(guó)目前適用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的另一前提條件
行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不僅是戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的前提假定之一，而且直接影響著戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的有效性。按照產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟(jì)學(xué)SCP理論，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和市場(chǎng)績(jī)效三者之間是相互作用的，其中市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是邏輯起點(diǎn)。如果我們從戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效來(lái)考察戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的有效性，那么根據(jù)SCP理論，我們有如下啟示：第一，戰(zhàn)略性貿(mào)易政策有賴于一定的市場(chǎng)結(jié)構(gòu);第二，政府政策不能割斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與企業(yè)行為的相互關(guān)系;第三，提高戰(zhàn)略性貿(mào)易政策有效性的關(guān)鍵是提高市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的效率，包括企業(yè)創(chuàng)新效率、企業(yè)規(guī)模效率和專業(yè)分工效率。
比照戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論對(duì)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的要求，我們很容易發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)與規(guī)模經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系的行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)多數(shù)是低效率、不合理的。這可以從決定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的三個(gè)主要因素上加以分析。第一，行業(yè)集中度與企業(yè)規(guī)模方面。目前，我國(guó)的戰(zhàn)略性保護(hù)候選行業(yè)(如汽車、造船、鋼鐵、計(jì)算機(jī)、家用電器等行業(yè))的集中度大多偏低，表現(xiàn)為企業(yè)分散、規(guī)模小，達(dá)不到最小有效規(guī)模。第二，產(chǎn)品差別化方面。產(chǎn)品差別化是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的一個(gè)主要因素。而我國(guó)過(guò)去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制使產(chǎn)品單一化，工業(yè)設(shè)計(jì)落后。80年代初又大量盲目重復(fù)引進(jìn)，生產(chǎn)大多停留在模仿階段上，而自身的消化吸收、創(chuàng)新能力不足，以致產(chǎn)品雷同化。第三，行業(yè)進(jìn)入、退出壁壘方面。我國(guó)許多行業(yè)，一方面進(jìn)入壁壘往往因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模小、產(chǎn)品差別程度小和投資軟約束而降低;另一方面，由于市場(chǎng)機(jī)制不健全，沉沒(méi)成本較大和地方保護(hù)主義的存在，大量低效率企業(yè)無(wú)法退出而且產(chǎn)權(quán)重組困難，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。
3、其他一般性約束
除了經(jīng)濟(jì)體制與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)這兩大主要前提條件之外，我國(guó)還面臨著戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論隱含的其它實(shí)施條件的約束，如關(guān)于政府的條件約束;關(guān)于國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工沖突與貿(mào)易報(bào)復(fù)的約束;關(guān)于行業(yè)間資源爭(zhēng)奪的約束;關(guān)于不存在政策性尋租假定的約束等等。而且，這些一般性的限制還因我國(guó)過(guò)渡經(jīng)濟(jì)體制中的缺陷和行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上的不合理性而有著比發(fā)達(dá)國(guó)家更為突出的表現(xiàn)。
4、戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的工具與國(guó)際規(guī)則相抵觸
當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)空前發(fā)展，貿(mào)易自由化已成為世界共識(shí)，關(guān)稅減讓取得良好成果，發(fā)達(dá)國(guó)家許多產(chǎn)品進(jìn)口稅率近乎于零，任何國(guó)家希望通過(guò)提高關(guān)稅保護(hù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)必然面臨巨大壓力;非關(guān)稅壁壘的“灰色區(qū)域”也受到種種限制：WTO的貿(mào)易政策評(píng)審機(jī)構(gòu)每年都對(duì)成員國(guó)國(guó)內(nèi)政策及貿(mào)易政策進(jìn)行評(píng)審，監(jiān)督各國(guó)修正政策對(duì)多邊貿(mào)易機(jī)制的背離，使任何具有保護(hù)色彩的蛛絲馬跡無(wú)所遁形。因此，對(duì)各國(guó)而言，戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論提出的政策工具沒(méi)有應(yīng)用的制度保障。
5、我國(guó)推行戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的有利條件
雖然目前我國(guó)推行戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論面臨如上諸多限制，但是我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，有自己獨(dú)有的特色與條件。第一，我國(guó)雖然整體生產(chǎn)力水平較低，但發(fā)展存在不平衡性，既有技術(shù)水平十分低下的行業(yè)，也有技術(shù)水平先進(jìn)甚至處于國(guó)際領(lǐng)先地位的部門，因而在局部領(lǐng)域有實(shí)行戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的可能;第二，我國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)廣闊，潛力巨大，這對(duì)于運(yùn)用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策中的進(jìn)口政策，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和改善我國(guó)的貿(mào)易條件，都有著不可估量的應(yīng)用前景;第三，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制正處在建立與完善過(guò)程中，這在長(zhǎng)期上將為戰(zhàn)略性貿(mào)易政策理論的推行創(chuàng)造良好的制度條件。第四，方興未艾的全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大調(diào)整，為我國(guó)實(shí)施戰(zhàn)略性貿(mào)易政策提供了空間與機(jī)會(huì)。
三、在中國(guó)應(yīng)用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策的啟示
1、正確處理應(yīng)用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策與貿(mào)易自由化趨勢(shì)及WTO的關(guān)系
戰(zhàn)略性貿(mào)易政策支持的貿(mào)易保護(hù)是適度的，它并不主張高筑保護(hù)壁壘。中國(guó)在實(shí)際應(yīng)用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策時(shí)應(yīng)當(dāng)注意技巧，靈活運(yùn)用規(guī)則，以避免其他國(guó)家進(jìn)行報(bào)復(fù)。同時(shí)，還要注意政策工具的多樣化。事實(shí)上，關(guān)稅、配額、補(bǔ)貼以外的其他一些政策，例如價(jià)格控制、相機(jī)的反傾銷政策、政府采購(gòu)政策等可以收到同樣的政策效果，甚至進(jìn)口監(jiān)管、與貿(mào)易相關(guān)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)政策以及狹義貿(mào)易政策以外的競(jìng)爭(zhēng)政策、環(huán)境政策、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定等也能改變企業(yè)的戰(zhàn)略行為從而發(fā)揮同樣作用，并且這些政策的隱蔽性較強(qiáng)，不易引發(fā)貿(mào)易沖突。另一方面，可以利用WTO的一些模糊區(qū)域和對(duì)發(fā)展中國(guó)家的優(yōu)惠政策來(lái)為本國(guó)的貿(mào)易干預(yù)提供辯護(hù)，例如保護(hù)幼稚工業(yè)的原則，國(guó)際收支平衡例外的原則，以及對(duì)發(fā)展中國(guó)家在出口補(bǔ)貼、政府采購(gòu)、技術(shù)壁壘等方面的一些有利規(guī)定。
2、進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革，促進(jìn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)合理化
繼續(xù)深化經(jīng)濟(jì)體制改革，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，這包括培育與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的、理性的市場(chǎng)微觀主體與宏觀主體，大力發(fā)展非國(guó)有企業(yè);進(jìn)一步完善市場(chǎng)體系，改變各類市場(chǎng)發(fā)育不平衡的狀況，推動(dòng)全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)的形成，繼續(xù)推進(jìn)對(duì)外開(kāi)放，實(shí)行國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的全面接軌。
3、選擇適當(dāng)行業(yè)應(yīng)用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策
根據(jù)特定行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)狀況和發(fā)展前景等來(lái)決定在該行業(yè)能否應(yīng)用戰(zhàn)略性貿(mào)易政策以及具體應(yīng)用哪種政策。在國(guó)內(nèi)外均為寡頭壟斷的行業(yè)，對(duì)國(guó)外進(jìn)口可以施加適度的關(guān)稅，實(shí)施戰(zhàn)略進(jìn)口政策，從國(guó)外企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn);在國(guó)內(nèi)為完全競(jìng)爭(zhēng)、國(guó)外有壟斷力量的行業(yè)，也可以采用戰(zhàn)略進(jìn)口政策，從國(guó)外企業(yè)抽取利潤(rùn)。對(duì)于國(guó)內(nèi)外均為寡頭壟斷，本國(guó)出口較多，出口競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)，可以實(shí)施戰(zhàn)略出口政策。對(duì)具有寡占特征、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯著、國(guó)內(nèi)外企業(yè)在本國(guó)以及其他市場(chǎng)上爭(zhēng)奪激烈的行業(yè)，特別是一些國(guó)內(nèi)尚不成熟的新興產(chǎn)業(yè)或高科技產(chǎn)業(yè)，可以應(yīng)用以進(jìn)口保護(hù)促進(jìn)出口政策。
4、注意與其他經(jīng)濟(jì)政策，特別是與產(chǎn)業(yè)政策相配合
戰(zhàn)略性貿(mào)易政策意在通過(guò)政府的貿(mào)易干預(yù)來(lái)攫取和轉(zhuǎn)移外國(guó)企業(yè)的利潤(rùn)，支持本國(guó)的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因而這一政策的實(shí)施與產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)是密不可分的。
加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展，2007年是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第十六個(gè)年頭，今天的房地產(chǎn)業(yè)正以開(kāi)發(fā)規(guī)模每年20%左右的速度增長(zhǎng)，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并切實(shí)的改善著我國(guó)居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些丞待解決的問(wèn)題。本文結(jié)合2006年11月之前國(guó)家各部委發(fā)布的有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的一些問(wèn)題進(jìn)行綜合評(píng)述的分析，并提出一些建設(shè)性的意見(jiàn)。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀
目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：
1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大。2002年，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資占GDP的7.55%，占固定資產(chǎn)的17.9%;2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長(zhǎng)28.5%;2004年，完成投資13158億元，同比增長(zhǎng)1.6%;2005年，全國(guó)房地產(chǎn)投資15759.3億元，比去年增長(zhǎng)19.8%;2006年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速逐月回升，1-6月同比投資增長(zhǎng)速度已達(dá)24.2%，超過(guò)上年同期增速0.7個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)投資已在我國(guó)形成較大的規(guī)模，并呈現(xiàn)出逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。
2、商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。目前房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的問(wèn)題主要集中在商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，使普通居民無(wú)力購(gòu)買所需住房。商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快主要是由于商品房的成本因土地價(jià)格形成機(jī)制的不健全而提高，商品房銷售價(jià)格行為不規(guī)范。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)分析，2006年上半年各月新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅分別為6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可見(jiàn)，一季度漲幅回落，二季度開(kāi)始反彈，但總體水平維持在較高的水平。
3、商品房結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30%――35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無(wú)法滿足中低收入消費(fèi)者的購(gòu)房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。造成以上事實(shí)的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤(rùn)之外，還由于土地使用權(quán)的費(fèi)用是一些地方財(cái)政非常重要的來(lái)源，商品房?jī)r(jià)格的上漲會(huì)增加地方的稅收、帶來(lái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而地方政府在決策上的偏激性也導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂。2006年以來(lái)，外資投資房地產(chǎn)增長(zhǎng)較快，境外居民和非居民機(jī)構(gòu)直接購(gòu)買在建項(xiàng)目和成熟物業(yè)等較為集中，至6月底，新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)同比增長(zhǎng)25.4%，實(shí)際使用外資增長(zhǎng)27.9%;境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買商品房一季度結(jié)匯同比增長(zhǎng)2倍以上。外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)猛，市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范，擾亂了我國(guó)貨幣政策的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”設(shè)出之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)“期房”的大肆宣傳和炒作成為現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)新的亮點(diǎn)。投機(jī)者借助“期房”獲取了較大的經(jīng)濟(jì)利益，而普通的房地產(chǎn)消費(fèi)者卻因?yàn)樗?gòu)買的“期房”與現(xiàn)房之間存在著一定的差距(這些差距主要由于普通的房地產(chǎn)消費(fèi)者掌握有關(guān)建筑業(yè)知識(shí)的有限性)造成了心理上和經(jīng)濟(jì)上的雙重?fù)p失。此外，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)現(xiàn)房銷售時(shí)的房?jī)r(jià)優(yōu)惠打折等一系列的優(yōu)惠活動(dòng)，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的知情權(quán)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的對(duì)策
下面結(jié)合2006年度出臺(tái)的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展各方面的調(diào)控政策，具體分析一下加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。
1、加強(qiáng)商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃的管理。針對(duì)我國(guó)少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，2006年5月17日，《中華人民共和國(guó)測(cè)繪成果管理?xiàng)l例(修訂草案)》，即新“國(guó)六條”出臺(tái)，2006年5月29日，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》等。通過(guò)宏觀調(diào)控政策調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)已納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，成為我國(guó)商品房不合理結(jié)構(gòu)的重要舉措之一。要切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，就需著力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，此外各地還要制定和實(shí)施住房建設(shè)計(jì)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。只有有效的調(diào)整了商品房結(jié)構(gòu)，才能解決商品房市場(chǎng)供求失衡的狀況。此外，還應(yīng)充分利用稅收來(lái)調(diào)控商品房結(jié)構(gòu)，可以采取以下措施：一是根據(jù)人均居住面積來(lái)征收稅款，根據(jù)各地方不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等多種測(cè)量人民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，制定我國(guó)城鎮(zhèn)人口標(biāo)準(zhǔn)居住面積，對(duì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的居民征收房地產(chǎn)征值稅;二是通過(guò)調(diào)節(jié)高收入群體購(gòu)買高檔住房的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，實(shí)現(xiàn)高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，以此來(lái)調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)的矛盾。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控。2006年5月9日，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》。力求通過(guò)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，共六個(gè)方面的內(nèi)容來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)。加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控，首先要保障城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，因此，必須大力的加大普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給量，建立房地產(chǎn)價(jià)格形成和監(jiān)管體制，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)不同地區(qū)、不同的情況調(diào)節(jié)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策的監(jiān)管細(xì)則;此外，還應(yīng)發(fā)揮土地的調(diào)控作用，將大塊土地分成小塊投放到市場(chǎng)中去，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)投資開(kāi)發(fā)的局面，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格，充分發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用;第三，形成合理的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成和銷售價(jià)格體制，對(duì)投放到銷售市場(chǎng)中去的商品房要明確其銷售價(jià)格構(gòu)成及銷售價(jià)格計(jì)算標(biāo)準(zhǔn);最后，要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的不合理、不合法的附加費(fèi)用及炒房，減少面積等非法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的查處、打擊。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。2006年7月24日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。2006年9月4日，針對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用有關(guān)扣除的規(guī)定不夠明確、詳細(xì)，及對(duì)二手房交易個(gè)人所得稅的征收不到位，影響了執(zhí)法剛性，造成稅收收入流失的問(wèn)題制定了一系列政策和規(guī)定問(wèn)題，國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)范境外購(gòu)房主體購(gòu)買境內(nèi)商品房的外匯管理。目前境外熱錢進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，要規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理，就要提高部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金在投資總額中的比重，明確外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等程序，加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為，嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的管理。所有地稅開(kāi)始強(qiáng)制征收房產(chǎn)出售個(gè)人所得稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置稅務(wù)窗口，一并征收房地產(chǎn)交易的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等稅種，要求各稅同步征收，使得個(gè)人所得稅不能再自愿繳納，可讓繳納個(gè)稅與房屋過(guò)戶直接掛鉤。同時(shí)還要區(qū)分不同類別房屋，分別規(guī)定其原值，允許合理扣除按揭購(gòu)房貸款利息和裝修費(fèi)用等，使得現(xiàn)行政策更具有操作性，減輕納稅人的稅負(fù)。建立縝密的房地產(chǎn)投資規(guī)則，嚴(yán)格審核投資條件和投資項(xiàng)目。保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資收益，及規(guī)范外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，使二者協(xié)調(diào)的發(fā)展，在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)雙贏。
4、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融信貸調(diào)控。上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)率是充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，是央行收縮信貸采取的緊急措施。2006年4月28日，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)率0.18個(gè)百分點(diǎn)。2006年5月8日，建設(shè)部宣布將各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。2006年5月27日，中國(guó)人民銀行再次宣布，從4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。2006年8月19日起，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，在此次利率調(diào)整中，個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。理論上講，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基本利率，一方面可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求，增加購(gòu)買負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)，從而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為;另一方面可以增加房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，從經(jīng)濟(jì)角度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，降低消費(fèi)者的購(gòu)買量，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。然而，以上各項(xiàng)政策的出臺(tái)并未抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資，因?yàn)橐陨蟽烧呔鶎⒇?fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了真正具有住房需求的消費(fèi)者，讓越來(lái)越多的真正具有住房需求的消費(fèi)者放棄了購(gòu)房的行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈觀望的態(tài)度。這樣一來(lái)雖能暫時(shí)緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，但并不能徹底解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題。
就出現(xiàn)的問(wèn)題，采取分檔次的還貸利率不失為一個(gè)不可行的辦法。對(duì)購(gòu)買不同檔次、不同面積的商品房的貸款購(gòu)房者實(shí)行不均的還款利率，是利率與消費(fèi)者購(gòu)買商品房的檔次、面積成正比，這樣就可以使普通百姓切實(shí)的在金融調(diào)控政策中受益，又可以調(diào)節(jié)高收入群體與低收入群體的收入差距，逐步的改善商品房的結(jié)構(gòu)，規(guī)范商品房市場(chǎng)的供給。
5、加強(qiáng)土地使用管理。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的是土地產(chǎn)品，目前建設(shè)用地總量增長(zhǎng)過(guò)快，有效的嚴(yán)把土地“閘門”就能夠有效的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。2006年9月5日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》公布，對(duì)各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴(yán)把土地“閘門”。《財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知》規(guī)定，從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍。具體包括：一是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高一倍，并按照實(shí)際新增建設(shè)用地面積征收;二是地方新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)全額繳入省級(jí)國(guó)庫(kù);三是主要參照基本農(nóng)田面積和土地開(kāi)發(fā)整理重點(diǎn)任務(wù)分配新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。此外，《通知》對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定，中國(guó)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高1倍。
加強(qiáng)土地管理，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處使用土地的違法違規(guī)行為，促進(jìn)集約用地，嚴(yán)格規(guī)范土地執(zhí)法方面的要求和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，房地產(chǎn)業(yè)將受到很大的影響，提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資的成本，從而提高了房地產(chǎn)價(jià)格，甚至?xí)绊懛康禺a(chǎn)市場(chǎng)的商品投放量，改變供給情況，其具體調(diào)控結(jié)果還有待觀察。
國(guó)家提高土地使用費(fèi)用，不外乎是以此來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制投資規(guī)模和規(guī)范房地產(chǎn)秩序。土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和根本，若將投放到市場(chǎng)中去的大塊土地劃分開(kāi)來(lái)，根據(jù)各地地區(qū)不同的住房需求規(guī)劃，分批、分次序的投放到市場(chǎng)中，既可以滿足一定時(shí)間內(nèi)該地區(qū)的住房需求，又可以延長(zhǎng)土地這種不可再生資源的使用。此外，還可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房屋的質(zhì)量，抑制房?jī)r(jià)的大幅度的上漲問(wèn)題。
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