房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。下文是學(xué)習(xí)啦小編為大家整理的關(guān)于萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析論文的范文，歡迎大家閱讀參考!

　　萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析論文篇1

　　萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析

　　【摘要】本文以萬科地產(chǎn)為例，以其2008年2012年的年度財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)，通過計(jì)算分析企業(yè)的償債能力，盈利能力，營運(yùn)能力和發(fā)展能力，結(jié)合國家的政策，市場的變化等來分析萬科在財(cái)務(wù)經(jīng)營上所存在的問題。通過相關(guān)影響財(cái)務(wù)能力的問題的提出，針對這些問題給出相關(guān)解決措施。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)能力;財(cái)務(wù)分析

　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

　　近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)一副錯(cuò)綜復(fù)雜的趨勢，無論是從政策，市場還是企業(yè)本身都波詭云譎。從政策的角度看，自從我國2003年開始實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，該政策以行政調(diào)控為主導(dǎo)，縱觀發(fā)展的十年，反而給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了怪圈――“屢調(diào)屢漲”。2010年國家提出的“限購”，“限價(jià)”，“限貸”等政策，但是這些政策考慮的對象僅僅是一二線房價(jià)熱點(diǎn)的城市，而三四線城市其實(shí)由于其人口結(jié)構(gòu)及收入等一系列的問題，這樣的行政調(diào)控顯然并不“對癥下藥”。2013年開始中央提出建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，這預(yù)示著國家對房地產(chǎn)調(diào)控從行政調(diào)控向市場化長效機(jī)制轉(zhuǎn)變的過渡。

　　從市場的角度看，近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)的兩極分化問題越來越嚴(yán)峻：北京上海等一二線城市在擴(kuò)大供給方面力度不夠，土地和樓盤的有效供給明顯不足，導(dǎo)致供不應(yīng)求，房價(jià)“高燒不退”持續(xù)升溫;而部分三四線城市則庫存大量積壓，“鬼城”、“鬼樓”不時(shí)出現(xiàn)，從2013年下半年開始，三四線城市的部分樓盤房價(jià)逐漸出現(xiàn)下跌趨勢，且有擴(kuò)大的趨勢。從企業(yè)自身的角度看，房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)高收益產(chǎn)業(yè)，由于房價(jià)的上漲對地產(chǎn)政府的財(cái)政可以起到保障的作用，我國逐步形成土地出讓政府壟斷，地價(jià)很容易被操控，在這樣一個(gè)背景前提下，利益的驅(qū)使導(dǎo)致大量的開發(fā)商過度開發(fā)，大量存貨樓盤的積壓開始，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營開始出現(xiàn)問題，再加上很多房地產(chǎn)企業(yè)籌資依賴銀行貸款嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題越來越凸顯。

　　二、萬科地產(chǎn)概述

　　萬科企業(yè)有限公司(股票代碼：000002，縮寫VANKE)成立于1984年5月，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。目前萬科地產(chǎn)是中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜。

　　2013年萬科在北京、上海、深圳、廣州等14個(gè)城市的成交面積同比增幅達(dá)到644%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積3715萬平方米，銷售金額4365億元，同比分別增長235%和405%。其中，144平方米以下的產(chǎn)品比例為90%。

　　三、萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)能力分析

　　本文選取萬科企業(yè)有限公司2008年到2012年的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告作為分析依據(jù)。

　　1.萬科地產(chǎn)償債能力分析

　　(1)短期償債能力分析

　　本文分別從流動(dòng)比率和速動(dòng)比率分析分析萬科在短期內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力。由于萬科是一家房地產(chǎn)企業(yè)，所以在界定流動(dòng)資產(chǎn)的過程中，包括了開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品，這些處在開發(fā)過程中的產(chǎn)物由于不具備預(yù)售條件，短期變現(xiàn)能力弱，故在計(jì)算流動(dòng)資產(chǎn)中去除。負(fù)債中的預(yù)收賬款，由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款作為未實(shí)現(xiàn)的銷售收入，其要在項(xiàng)目竣工時(shí)才能結(jié)轉(zhuǎn)，因而考慮到項(xiàng)目周期的長度不可控，顧在計(jì)算流動(dòng)負(fù)債時(shí)也去除處理。

　　萬科地產(chǎn)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都在不斷上升，流動(dòng)比率最高達(dá)1.91速動(dòng)比率最高達(dá)0.59。從2010年開始呈現(xiàn)下降趨勢。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率逐年趨于降低，從公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)可以看出公司存貨所占比例不斷增加，一方面由于國家從2010年推出的限購政策，另一方面由于企業(yè)不斷的過度開發(fā)，資金被套在空置房中，企業(yè)的償債能力下降。

　　(2)長期償債能力分析

　　萬科2008年至2012年間的資產(chǎn)負(fù)債率在不斷增加，雖然增加增幅不大，但是數(shù)值比率已經(jīng)偏高，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高說明企業(yè)的償債能力越低，也說明投資者投入資金的安全度較低，萬科偏高的資產(chǎn)負(fù)債率一定程度上預(yù)警了該行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)性。

　　2.萬科地產(chǎn)盈利能力分析

　　萬科地產(chǎn)2008年2012年間的凈資產(chǎn)收益率逐年上升。凈資產(chǎn)收益率是反映股東權(quán)益的收益水平，也是衡量一個(gè)企業(yè)運(yùn)用自有資本的效率，萬科地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率的指標(biāo)值都是上升趨勢，這一方面給萬科的投資者以信心的保證，另一方面給潛在投資者傳遞一種信息，萬科地產(chǎn)的投資都得到了很好的收益，這對企業(yè)自身是一種利好的信息，會(huì)加強(qiáng)投資者的信心，使之更加積極地與萬科合作投資。

　　萬科的銷售毛利潤率在09年有下降的趨勢，業(yè)績比較慘淡，但是09年以后又不斷上升說明萬科的盈利能力在這段期間也是較高的，但是經(jīng)營者也需要考慮這些上升趨勢能否持續(xù)保持，對今后的盈利能力是否有好處。再對企業(yè)的各個(gè)指標(biāo)坐合理調(diào)整與控制。

　　萬科地產(chǎn)近5年的營業(yè)收入利潤率起伏不是很大，整體在15%25%之間波動(dòng)，其實(shí)營業(yè)收入利潤率是反映企業(yè)通過經(jīng)營獲取利潤的指標(biāo)，從這一指標(biāo)可以看出萬科地產(chǎn)的經(jīng)營狀況。

　　萬科地產(chǎn)近年來萬科地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)成本逐年上漲，企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本的上漲說明企業(yè)的壓力也隨之增加，企業(yè)其他方面的財(cái)務(wù)能力指標(biāo)也會(huì)隨之受影響，不利于企業(yè)很好的運(yùn)營。受成本過高因素的影響企業(yè)凈利潤也有所降低，所以企業(yè)要適時(shí)做出調(diào)整方案。

　　3.萬科地產(chǎn)營運(yùn)能力分析

　　萬科存貨周轉(zhuǎn)率從2009年開始持續(xù)走低，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體的走勢疲軟，加上近年來房地產(chǎn)企業(yè)大量造房，造成三四線城市的供應(yīng)過量，因而萬科的存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)走低。

　　相對于存貨周轉(zhuǎn)率的下降，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率確在上升，這與萬科的經(jīng)營策略有著很大的聯(lián)系。相對其他中小房地產(chǎn)企業(yè)將圍繞造房、賣房為主的經(jīng)營模式，萬科的核心競爭力卻體現(xiàn)在其拿地、融資兩個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率上升一方面說明萬科應(yīng)收賬款管理水平還是較高的，回收速度快，另一方面也體現(xiàn)了萬科不完全依賴于房產(chǎn)銷售的有利端。

　　資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率有下降趨勢，但總體呈現(xiàn)的水平較高，存貨和資本的利用很好，獲利能力也高，總體運(yùn)營較理想。存貨和總資產(chǎn)的利用水平較高，營運(yùn)能力較強(qiáng)。

　　4.萬科地產(chǎn)增長能力分析

　　萬科的總資產(chǎn)增長能力較不穩(wěn)定，但在20092010的增幅還是較大的，是個(gè)很好的勢頭說明它有很強(qiáng)的發(fā)展空間，萬科地產(chǎn)的營業(yè)收入增長率在營業(yè)收入總額中是絕對正增長的，資產(chǎn)增長率在增長到2010達(dá)到56.7%的最大值后，又有所下降?？傮w萬科企業(yè)發(fā)展實(shí)力還是很強(qiáng)的，成長性也很好，有巨大的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

　　四、針對萬科財(cái)務(wù)分析的建議

　　從萬科的核心競爭力體現(xiàn)在拿地、融資兩個(gè)環(huán)節(jié)，這就可以解釋為什么對于萬科這樣的在房地產(chǎn)行業(yè)中的翹楚，其現(xiàn)金流小于凈利潤，甚至為負(fù)值。究其原因就是萬科不斷的將其從二級(jí)市場融得的資金用于購地。這樣的核心競爭力的保持其實(shí)是具有弊端的，這種“盈利靠通脹，成長靠融資”的模式建立在房價(jià)不斷上漲程度前提下，確實(shí)在過去的十幾年中，中國一二線城市及大部分中小城市的房價(jià)一直處于快速上漲，但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)不斷的囤房造房，從三四線城市開始逐漸出現(xiàn)了房價(jià)“退燒”現(xiàn)象，這勢必對房地產(chǎn)企業(yè)帶來預(yù)警。

　　同時(shí)，萬科的經(jīng)營模式還需要依賴持續(xù)的外力――即不斷從市場吸納新的資金。改革在即，單一的融資渠道也給企業(yè)帶來了很大的發(fā)展限制，因而房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行融資創(chuàng)新。通過渠道的創(chuàng)新來改善房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的困境，但是不同的融資渠道有不同的特征，不同類別的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的特征來選擇適合自身的融資渠道。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析論文篇2

　　萬科企業(yè)股份有限公司的財(cái)務(wù)分析

　　【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。作為連續(xù)六年蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)第一地產(chǎn)公司——萬科企業(yè)股份有限公司(以下簡稱“萬科”)，它的發(fā)展更是在房地產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，本文主要通過對萬科近幾年的財(cái)務(wù)分析，闡述了萬科房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r和存在的問題，并提出了在國家宏觀調(diào)控政策下的具體應(yīng)對措施。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);財(cái)務(wù)分析;經(jīng)濟(jì)發(fā)展;資本結(jié)構(gòu)

　　一、萬科企業(yè)股份有限公司的簡介

　　萬科成立于1984年5月，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜;多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)，并率先成為全國第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢，“萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛;公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利;公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證;公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織，它是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。

　　二、萬科的財(cái)務(wù)分析

　　財(cái)務(wù)報(bào)表分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果，財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是為了了解過去，評價(jià)現(xiàn)在，和預(yù)測未來，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。企業(yè)管理者通過財(cái)務(wù)分析，可以合理評價(jià)經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)績，促進(jìn)管理水平的提高。投資者通過財(cái)務(wù)分析，可進(jìn)一步預(yù)測投資后的收益水平和風(fēng)險(xiǎn)程度，以做出正確的投資決策。萬科是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)分析，才能更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。

　　(一)償債能力分析

　　流動(dòng)比率主要判斷企業(yè)的營運(yùn)資金是否充足，是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，從表中可以看出萬科2008到12年流動(dòng)比率是逐漸降低的，企業(yè)的營運(yùn)資金并不是非常充足的。速動(dòng)比率在2009年達(dá)到最大值后又逐漸降低，與流動(dòng)比率相比，說明企業(yè)存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中的比重較大，形成了存貨的積壓和滯銷，房地產(chǎn)的存貨壓力進(jìn)一步增大。雖然整體萬科的短期償債能力較強(qiáng)，但流動(dòng)比率與速動(dòng)比率逐年趨于降低，說明公司存貨所占比例不斷增加，資金被套在空置房中，造成了企業(yè)償還債務(wù)的能力在逐漸下降，所以應(yīng)采取措施加強(qiáng)對流動(dòng)的管理，不能夠讓存貨有大量的積壓，同時(shí)應(yīng)保持充足的現(xiàn)金，以確保經(jīng)營的穩(wěn)健性和安全性，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

　　(二)營運(yùn)能力分析

　　應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在近五年來逐漸提升，并在2012年有較大提升，說明萬科對應(yīng)收賬款管理水平較高，回收速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)，但也應(yīng)將其控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才有利于公司的發(fā)展，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率雖稍有下降趨勢，但仍然總體水平較高，企業(yè)用資本獲利的能力較高，銷售能力及存貨的利用水平較高，總資產(chǎn)的利用水平也較高，營運(yùn)能力較強(qiáng)。

　　(三)盈利能力分析

　　萬科股東權(quán)益報(bào)酬率逐年提升，凈利潤占股東權(quán)益平均額的比重逐年增高，銷售凈利率也有較大幅度的增長，股東獲取的投資報(bào)酬較高，企業(yè)經(jīng)營管理水平較高，銷售毛利率整體有所下滑，盈利能力有所下降，銷售成本在銷售收入中的比重越來越高，毛利也逐漸降低，說明企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對成本的控制水平，增強(qiáng)銷售能力，以期實(shí)現(xiàn)更高的盈利能力。

　　(四)發(fā)展能力分析

　　從總體來說，近五年三個(gè)發(fā)展能力指標(biāo)有進(jìn)有退，較不穩(wěn)定，但其總的趨勢還是增長的。企業(yè)營業(yè)收入增長額在營業(yè)收入總額中的比重是絕對正增長的，與此同時(shí)，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張?jiān)?010年達(dá)到最大值后有一定的下降趨勢，利潤增長率增長趨勢也較為明顯，說明企業(yè)發(fā)展實(shí)力很強(qiáng)，成長性很好，有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　三、萬科財(cái)務(wù)方面存在的問題及改進(jìn)建議

　　(1)公司資產(chǎn)管理水平在降低，盈利能力有所下降。雖然整體的盈利能力較強(qiáng)，但同時(shí)萬科應(yīng)增強(qiáng)資金運(yùn)用的靈活性，調(diào)整其自有的現(xiàn)金流量，加強(qiáng)對存貨的管理，控制存貨的數(shù)量，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能出現(xiàn)大量的積壓，否則會(huì)對企業(yè)發(fā)展造成不利影響，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)利用率水平。

　　(2)公司的對外融資能力降低，內(nèi)部融資能力下降，主要依賴于銀行貸款和股市融資，因而公司需要拓寬融資渠道。擁有多元化的融資渠道是萬科資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵，在現(xiàn)有的發(fā)行新股，配股，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，海外貸款等融資渠道下，并不能完全滿足其資金需求，同時(shí)也可以發(fā)展信托融資和房地產(chǎn)投資基金等多種融資渠道。

　　(3)公司風(fēng)險(xiǎn)控制能力的水平不高，應(yīng)提高其風(fēng)險(xiǎn)控制能力。雖然萬科盈利能力和營運(yùn)能力均較高，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，資金占?jí)旱慕痤~大，回收周期長，也會(huì)造成公司的可變現(xiàn)資產(chǎn)較低甚至出現(xiàn)負(fù)值，所以萬科應(yīng)保持一定的財(cái)務(wù)彈性，加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

　　(4)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，流動(dòng)負(fù)債比例偏高。流動(dòng)復(fù)制比例的提高，雖然能增加企業(yè)的盈利能力，也提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，萬科在安排負(fù)債結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)權(quán)衡考慮負(fù)債所能帶來的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平，不能只看到一方面。

　　四、結(jié)論

　　萬科雖然在2008年受金融危機(jī)的影響，凈利潤出現(xiàn)負(fù)值，財(cái)務(wù)指標(biāo)下降，經(jīng)營業(yè)績受到影響，但在此后公司不斷加強(qiáng)企業(yè)管理，快速回到了原來的軌道，又出現(xiàn)了欣欣向榮的發(fā)展?fàn)顩r，由此可見萬科強(qiáng)大的發(fā)展實(shí)力。作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，為了更好的發(fā)展，萬科應(yīng)更加注重對自身的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤空間，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，提高管理水平，繼續(xù)保持增長勢頭，惟有加強(qiáng)對資本結(jié)構(gòu)的管理，實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，才能在現(xiàn)有發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大利潤。

　　參 考 文 獻(xiàn)

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